Divórcio – partilha de bens. Alienação fiduciária. Cessão de direitos aquisitivos. Credor fiduciário – anuência

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da cessão de direitos aquisitivos de imóvel gravado com alienação fiduciária. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: “A” e “B”, casados pelo regime da comunhão universal de bens, celebraram financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal (CEF), gravando o imóvel com alienação fiduciária. Tempos depois o casal se divorciou e apresentou Carta de Sentença, onde “A” cedeu para sua ex-esposa “B”, 50% deste imóvel, sem a anuência da CEF. Posto isto, pergunto: é possível o registro desta Carta de Sentença? É necessária a prévia averbação do divórcio do casal?

Resposta:  Em virtude da alienação fiduciária, o imóvel não pertence ao casal, ficando este em propriedade do banco, em caráter resolúvel (art. 22 da Lei nº 9.514/97). Sendo assim, o que são partilhados são os direitos aquisitivos decorrentes da alienação fiduciária, ao que parece no caso, ficando exclusivamente em nome da ex-esposa.

Portanto, a carta de sentença poderá ingressar no sistema registral, desde que haja a anuência da credora fiduciária – CEF e o recolhimento do imposto devido pela referida cessão, cuja exigência (imposto) vai ainda depender dos termos da legislação do Município de situação do imóvel, ou de seu Estado, e da forma como tal cessão está sendo feita, ou seja, se a título oneroso ou gratuito, para se conhecer, aí, quem vai se apresentar como credor desse tributo.

Ademais, a cessão em trato será dos direitos aquisitivos da propriedade resolúvel, e uma vez ocorrendo à devida quitação pela devedora fiduciante “B”, a consolidação da propriedade se dará em nome desta com o consequente cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

De importância também algumas considerações quanto ao ato a ser praticado pelo Oficial para ingresso dessa cessão no Registro de Imóveis. A questão pode, em princípio, estar sendo dirigida para dois atos, sendo o primeiro de registro, que estará a se reportar apenas a mutação patrimonial localizada no próprio bem (direito real), e o segundo, de averbação, quando vir a cuidar somente de alteração da responsabilidade da dívida, em proporções diferentes da contratada anteriormente (direito obrigacional). Temos, também, entendimentos de que qualquer tipo de cessão ou transferência desses direitos, quer de natureza real ou pessoal, ingressam, sempre, no Registro de Imóveis, como ato de averbação.

Na linha de defesa dessa última posição, que, a nosso ver, está admitindo ato de averbação para ambas as situações, ou seja, quer quanto a transferência de direitos obrigacionais e/ou de direitos reais; temos posição da egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, lançada no Prov. 37, de 28 de novembro de 2013, que cuida somente do Cap. XX, das Normas de Serviço dirigidas aos Registradores de Imóveis do Estado de São Paulo, o qual está, a partir do item 238, do Cap. XX, mostrando-nos que todo ato de transferência de direitos e obrigações decorrentes de contratos formalizados dentro da referida Lei 9.514/97, tem seu ingresso nos assentos do Registro de Imóveis, através de averbação, independentemente de estarem a se ater a direito real ou obrigacional. Para melhor e mais célere análise do aqui exposto, fazemos seguir abaixo textos do que temos a partir do citado item 238, e que têm relação com o aqui em trato, a saber:

238. O devedor fiduciante, com anuência expressa do credor fiduciário poderá transmitir seu direito real de aquisição sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o cessionário adquirente as respectivas obrigações, na condição de novo devedor fiduciante.

239. O título que instrumenta a transferência de direitos e obrigações deverá ingressar para ato de averbação na matrícula do imóvel, cabendo ao Oficial observar a regularidade do recolhimento do imposto de transmissão.

240. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência ao cessionário de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia e independe de anuência do devedor fiduciante.

240.1. Havendo cessão da posição do credor fiduciário, indispensável prévia averbação dessa circunstância na matrícula do imóvel, para fins de substituição do credor e proprietário fiduciário originário da relação contratual pelo cessionário, o qual fica integralmente subrogado nos direitos e obrigações do contrato de alienação fiduciária.

240.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único, mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do mutuário neste último.

241. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso de crédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula.

Além disso, entendemos ser necessária a prévia averbação do divórcio do casal, mediante apresentação de Certidão de Casamento atualizada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 01/09/2016.

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“Não medirei esforços para garantir a transparência administrativa e processual com o propósito de que a Justiça fique em dia com a sociedade”, afirmou o ministro João Otávio de Noronha, ao tomar posse no cargo de corregedor nacional de Justiça na noite desta quarta-feira (24/8), em cerimônia realizada na sede do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A solenidade foi conduzida pelo presidente do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), ministro Ricardo Lewandowski, e contou com a presença de autoridades dos poderes Judiciário, Legislativo e Executivo, além de integrantes do Ministério Público e da advocacia.

Ao destacar a importância do trabalho desenvolvido pelo CNJ, Noronha afirmou que a principal função do colegiado não é punir, mas garantir aos magistrados a possibilidade de exercerem a judicatura de maneira independente. “O papel primordial é proteger, blindar o juiz das influências externas, para que ele possa exercer sua atividade de forma livre e responsável”, disse. O novo corregedor enalteceu a importância da imprensa livre, mas criticou o que classificou de “ditadura da informação falsa” que, muitas vezes, age com o objetivo de intimidar a atuação da magistratura.

O discurso de posse ressaltou ainda a relevância das atividades desenvolvidas pela Corregedoria Nacional de Justiça. “É um órgão vital do sistema judiciário brasileiro que atua na orientação, ordenação e execução de políticas públicas voltadas à atividade correcional e ao bom desempenho da atividade dos tribunais e juízos do país”, enfatizou Noronha.

O ministro lembrou que apesar de historicamente o trabalho das corregedorias estar associado à atividade de fiscalização, os compromissos da Corregedoria com o Poder Judiciário são mais amplos. “Não pode o corregedor, apressadamente, se manifestar sobre os casos ou atos praticados pelos integrantes da magistratura sem antes investigar. Não é hora mais de estarmos na mídia adjetivando os nossos magistrados, mas de investigar com isenção. Não prego de forma alguma tolerância com a corrupção, com a leniência, com a preguiça, com a indolência de qualquer magistrado, mas prego o respeito com a atividade”, afirmou.

Escolas de formação – O fortalecimento das escolas de formação da magistratura foi apontado por João Otávio de Noronha como importante instrumento para a melhoria da prestação jurisdicional no país. “Precisamos colocar o juiz nas escolas. É preciso um grande investimento, não apenas na formação, mas, sobretudo, no aprimoramento do juiz brasileiro. É hora de tirá-lo do gabinete, de fazer com que ele conheça os problemas da sociedade. Por isso, a necessidade de se prestigiar as escolas de formação. Somente mediante esse investimento na formação do juiz vamos melhorar a qualidade e a eficiência da Justiça brasileira”, ressaltou.

Ministro do STJ desde 2002, Noronha ficará afastado dos julgamentos da 3ª e da 2ª Seção pelos próximos dois anos. O ministro já ocupou a função de corregedor-geral da Justiça Federal, de 2011 a 2013, e de corregedor-geral da Justiça Eleitoral, entre 2013 e 2015.

Agradecimento – Ao transmitir o cargo ao novo corregedor, a ministra Nancy Andrighi fez um breve resumo de sua atuação à frente da Corregedoria Nacional de Justiça e agradeceu aos colegas e servidores que a ajudaram durante o seu mandato. Ela destacou o desafio de analisar mais de 13 mil procedimentos em dois anos e também a modernização de expedientes. “Implantar o sistema de correição e inspeção virtual para mim era um sonho. É por essa razão que sistematicamente repito: é proibido ao juiz envelhecer”, disse.

Fonte: CNJ | 25/08/2016.

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Desapropriação judicial. Titularidade dominial – divergência. Especialidade objetiva

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de desapropriação judicial quando há divergência quanto à titularidade dominial e especialização do imóvel. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ulysses da Silva.

Pergunta: Recebi para registro uma desapropriação judicial, proposta em 2011, referente a parte de um imóvel rural. Em 2012, o imóvel foi parcialmente vendido para terceiro, com o desmembramento da área e abertura de matrícula própria. Somente agora a desapropriação foi apresentada para registro, de modo que o imóvel não está mais em nome do expropriado e a matrícula informada no título judicial não contém mais a área do expropriado. Pergunto: É possível o registro desta desapropriação?

Resposta: A questão já registrou entendimentos robustos tanto a reconhecer a desapropriação como aquisição originária e também como derivada. Chegamos até mesmo a tê-los na direção de que, se tivesse origem em procedimento judicial, dispensada estaria obediência a continuidade registrária, exigindo, no entanto, tal princípio quando o ato expropriatório viesse a ocorrer via amigável, e formalizada perante Tabelião de Notas. Outra posição que provocou consideráveis questionamentos ocorreu quando começamos a ter entendimentos na direção de que a desapropriação, quando não indicasse título anterior, e em nome do expropriado, deveria ser vista somente como a envolver posse, deixando, aí, o Poder Público com título em seu poder, e sem seu devido registro, por falta de amparo legal para que isso fosse feito, por cuidar-se somente de posse, o qual (título) deveria, com isso, ter proveito somente para eventual ação de usucapião.

De tudo que já experimentamos, parece-nos que o que temos a prevalecer nos dias de hoje, com uma sustentação maior, assenta-se em ver que toda desapropriação (amigável ou não) ingressa no sistema registral como aquisição originária, exigindo-se, sempre, (i) elementos a dar por efetivamente especializado o imóvel a que vai ela se reportar, quer rural, quer urbano, e (ii) perfeita identificação do expropriante, sem necessidade de análises quanto a disponibilidade do desapropriado, ou se a área em questão está ou não a compor a totalidade do que era de direito do expropriado, ou até mesmo se tal bem está ou não a fazer parte dos assentos do Registro de Imóveis. Se, no entanto, o instrumento apresentado informar número de registro do bem expropriado, independentemente de estar ele ou não em nome do expropriado, e da correspondência ou não da área ou figura do bem, deve o Oficial, logo depois de procedido o registro dessa desapropriação, averbar tal fato junto ao registro indicado, deixando que eventuais prejudicados com isso, em algum momento, busquem seus direitos, se for o caso.

Corroborando este entendimento, vejamos o que esclarece Ulysses da Silva:

“Seja como for, apresentada a registro carta de sentença envolvendo a expropriação de imóvel, o rigor da qualificação deve ser atenuado. Assim é que não cabe ao registrador imobiliário o direito de impugnar o acesso do título, mesmo que seja por quebra da continuidade. As únicas causas toleradas de adiamento do registro ocorrem quando o título contiver defeito grave em sua formação, como, por exemplo, a omissão de peças essenciais para a prática do ato ou falta de identificação dos expropriados ou, ainda, falha na caracterização do imóvel.” (SILVA, Ulysses da. “Direito Imobiliário – O Registro de Imóveis e Suas Atribuições – A Nova Caminhada”, 2ª edição revista e ampliada, safE, Porto Alegre, 2013, p. 211).

De importância, ainda, observar que, na mesma linha do aqui em trato, temos recente decisão do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, lançada em 20 de maio de 2016, nos autos de Apelação Cível de número 0001857-17.2012.8.26.0146, decorrente de procedimento de dúvida, suscitada pelo Registrador de Imóveis da comarca de Cordeirópolis, da qual destacamos o que abaixo se segue, como de interesse para a questão, a saber:

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 … Sendo a desapropriação forma originária de aquisição da propriedade imobiliária, o registro da carta de adjudicação independe da prévia apuração de remanescentes, e de se saber se a área desapropriada equivale total ou parcialmente a esta ou àquela matrícula. …

 Assim, uma vez presente a correta e exaustiva identificação da área alcançada pela ação expropriatória, cumprindo o princípio da especialidade, pode ser praticado o ato registral da carta de adjudicação …

O registrador deve se acautelar para que o desfalque decorrente da desapropriação seja anotado nos registros atingidos, com o fim de conservar o controle de disponibilidade do imóvel; porém, este encargo não pode ser transferido para a recorrente sob o argumento de ofensa à continuidade, porquanto não incidente tal princípio à forma originária de aquisição do imóvel.

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Dispensam-se o registro anterior e a observância ao princípio da continuidade, por se entender ser um modo originário de aquisição de propriedade, em virtude do qual o Estado chama a si o imóvel diretamente, livre de qualquer ônus. …

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 30/08/2016.

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