A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que não há incidência do Imposto Territorial Rural (ITR) quando uma sentença transitada em julgado cancela o registro de propriedade imobiliária. Para o colegiado, estando a propriedade baseada em título reconhecido como nulo, não é possível cogitar a incidência do tributo, pois o fato gerador é inexistente.

O entendimento foi definido em caso no qual a sentença, já transitada em julgado, declarou a nulidade da escritura de compra e venda de duas propriedades rurais, tendo em vista que as matrículas eram baseadas em documentação inexistente ou falsa. Posteriormente, o autor da ação de nulidade recebeu a cobrança do ITR relativo aos imóveis, mas alegou, em novo processo, que nunca exerceu domínio sobre aquelas terras de maneira efetiva.

Esta segunda ação foi julgada improcedente em primeira instância, com sentença confirmada pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3). De acordo com o TRF3, o autor chegou a praticar atos típicos de proprietário antes da ação de nulidade, de modo que o cancelamento posterior das matrículas não afastaria os lançamentos tributários já realizados.

Após invalidação do registro, comprador deixa de ser considerado dono do imóvel

O relator no STJ, ministro Benedito Gonçalves, destacou que, nos termos do artigo 1º da Lei 9.393/1996, o ITR tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado fora da zona urbana.

Fazendo referência ao artigo 108 do Código Civil (CC), o relator ponderou que a escritura pública é a essência dos atos de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. O ministro também comentou que, conforme previsto pelo artigo 1.245 do CC, o registro do título translativo no cartório imobiliário é a forma de transmissão da propriedade entre pessoas vivas.

“Enquanto não registrado o título translativo, o alienante segue como dono do imóvel; e enquanto não promovida, por ação própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, o adquirente seguirá como dono do imóvel”, completou o ministro.

Ainda citando o artigo 1.245 do CC, Benedito Gonçalves reforçou que, após a decretação da invalidade do registro – com o respectivo cancelamento –, o comprador não é mais considerado como tendo sido dono do imóvel.

Com sentença transitada em julgado, fato gerador do ITR deixou de existir

No caso dos autos, o ministro considerou que as propriedades estavam amparadas em registros inexistentes, que foram canceladas por meio de sentença transitada em julgado. Nesse sentido, para o relator, o fato que justificaria o imposto (a propriedade territorial rural) “simplesmente não existiu”.

Ao reconhecer a inexistência de relação jurídica tributária que autorize a incidência do ITR, Benedito Gonçalves apontou que, diferentemente do que entendeu o TRF3, o fato de os compradores terem oferecido as matrículas dos imóveis como garantia hipotecária não afasta a conclusão de que, com o cancelamento dos registros por sentença, o direito real sobre os bens não ocorreu de maneira concreta.

Leia o acórdão no AREsp 1.750.232.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. Para o colegiado, embora o devedor responda com seu patrimônio nesses casos, isso não se aplica à hipótese de imóvel em alienação fiduciária, pois ele integra o patrimônio de terceiro.

Na origem do caso, um condomínio residencial ajuizou execução para receber cotas condominiais em atraso. O devedor opôs embargos à execução, alegando a impossibilidade da penhora do apartamento, por ele estar alienado fiduciariamente a um banco.

Apesar de o juízo ter declarado a impenhorabilidade do imóvel, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu pela penhora, em razão da natureza propter rem do débito condominial e com fundamento no artigo 1.345 do Código Civil (CC), segundo o qual o adquirente responde pelas dívidas do alienante em relação ao condomínio.

No recurso especial, o executado sustentou que não seria possível a penhora do imóvel alienado, mas apenas dos direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia.

Exceção legal à natureza propter rem da obrigação condominial

A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que “a classificação de uma obrigação como propter rem depende de como ela está regulamentada pelo ordenamento jurídico” e, “quanto aos débitos condominiais, o caráter da ambulatoriedade é extraído do artigo 1.345 do CC“.

Entretanto, “assim como o caráter ambulatório (propter rem) de determinada obrigação existe por força da lei, nada impede que o legislador atribua essa característica como regra geral, mas a excepcione em hipóteses específicas”, ressaltou a ministra.

Segundo a relatora, apesar de o artigo 1.345 do CC atribuir, como regra geral, o caráter propter rem ao débito condominial, há exceção para a hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, prevista nos artigos 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Penhora deve recair sobre patrimônio do responsável pelo débito condominial

“No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do artigo 789 do Código de Processo Civil (CPC)“, disse Nancy Andrighi.

De acordo com a ministra, por ser o devedor fiduciante responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direta do apartamento, seu patrimônio deve ser usado para a quitação dos débitos – o que não inclui o imóvel alienado, já que este integra o patrimônio do credor fiduciário.

Por outro lado, a relatora ressalvou que, embora não seja possível a penhora do imóvel alienado, é admitida a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, nos termos do artigo 1.368-B do CC e do artigo 835, inciso XII, do CPC.

Leia o acórdão no REsp 2.036.289.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

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Auxiliar na garantia ao direito fundamental de moradia fomentando e desburocratizando os meios necessários e eficientes para a regularização fundiária no Estado de Goiás, além de estabelecer a integração entre parceiros públicos e privados necessária para soluções viáveis e consensuais. Esse é um dos objetivos do Programa RegularizAÇÃO, de amplo alcance social, que será lançado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás nesta quarta-feira, 2, às 14 horas, no Fórum de Aparecida de Goiânia, durante o Encontro Regional da 2ª Região Judiciária realizado pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Goiás.

Recentemente, o  presidente do Tribunal de Justiça de Goiás, desembargador Carlos França, e o corregedor-geral da Justiça de Goiás, desembargador Leandro Crispim, assinaram um provimento conjunto para instituir o Programa RegularizAÇÃO, no âmbito do TJGO e dos serviços de Registro de Imóveis estaduais.

Com o intuito de definir, coordenar, orientar, implementar, fiscalizar e dar celeridade às medidas relativas à Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social – REURB-S, assegurando o direito à titulação da propriedade dos imóveis ocupados na forma prevista na legislação pertinente, o programa RegularizAÇÃO segue as diretrizes do Conselho Nacional de Justiça.

Também atende ao interesse da sociedade goiana (manifestado com relação ao tema da regularização fundiária nos Encontros Regionais), e será implementado a partir da interlocução da Corregedoria-Geral da Justiça com representantes de municípios goianos para o compartilhamento e ampliação de projetos já concebidos e tidos como exitosos.

Histórias de luta e resistência

Aguardando há 36 anos pelo título de propriedade da sua casa, para onde se mudou com seus pais aos 6 anos de idade, no Parque Anhanguera, em Goiânia, a servidora pública Caroliny Gonçalves dos Santos, 40, faz parte das famílias que estão na lista da Prefeitura de Goiânia para receber esse benefício. Mãe solo de um adolescente de 16 anos e de uma menina de 6 anos, ela conta um pouco das dificuldades e do sofrimento por não ter a situação regularizada ao longo de todos esses anos. Com a perda dos pais, que sempre lutaram para mudar essa realidade, Caroliny se viu sozinha, sem recursos financeiros e apoio.

“Sempre vivemos uma situação de insegurança no local com ordens de despejo, intervenções da polícia e oficiais de justiça na porta da sua residência constantemente. Meus pais construíram essa casa, tijolo por tijolo, de forma árdua e é a única herança que tenho deles. Não quero mais viver com medo, preciso de paz, de garantir o futuro dos meus filhos. Meu maior sonho é honrar meus pais com esse título nas mãos”, emocionou-se.

Ela relata também que sua vizinha, de 94 anos, dona “neguinha”, como é conhecida no bairro, mesmo em idade avançada e morando sozinha, faz parte do rol de pessoas que espera regularizar a situação da sua residência há mais de 70 anos.

Ações informativas

O Programa RegularizAÇÃO será integrado ao cronograma dos Encontros Regionais da Corregedoria-Geral da Justiça, com o objetivo de fomentar a regularização fundiária em todas as regiões e cidades goianas.

O fomento à regularização fundiária se dará por meio de ações informativas e de capacitações voltadas a delegatários, servidores, magistrados e agentes municipais sobre os procedimentos de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social no âmbito do Estado de Goiás. (Texto: Myrelle Motta – Diretora de Comunicação Social da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Goiás/Arte: Hellen Bueno- Diretoria de Planejamento e Programas da CGJGO)

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.

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