Processo 1003326-49.2017.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1003326-49.2017.8.26.0100

Processo 1003326-49.2017.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Claudio Yukio Seki – Dúvida – Registro instrumento promessa de venda e compra – Principio da Segurança Juridica – Rubrica em todas as folhas do título – Principio da Continuidade – Óbices mantidos – Procedente.Vistos.Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 12º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Cláudio Yukio Seki, tendo em vista a negativa em se efetuar o registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra, datado de 24.07.1996, referente ao imóvel matriculado sob º 119.048, onde figuram como outorgante o suscitado e Alecsandra Regina Negreti Torrieri. Após o cumprimento de várias exigências, restaram dois óbices quais sejam: a) retificação do contrato de promessa de venda e compra para promessa de cessão de direitos de promitente comprador, uma vez que consta da matrícula que os proprietários Armando Carlos Cristelli e Luiz Braz Pereira Prometeram vender o imóvel ao suscitadio; b) rubrica de todas as folhas do título pelos contratantes. Juntou documentos às fls.06/24. Insurge-se o suscitado acerca dos óbices imposto, sob a alegação de ausência de amparo legal que determina a obrigatoriedade da rubrica em todas as folhas do título, bem como os artigos 112 e 113 do Código Civil, consagram a tese que a interpretação do negócio jurídico buscará atender mais à intenção dos contratantes que ao sentido literal do contrato. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fl. 32).É o relatório.Passo a fundamentar e decidir.Com razão o rgistrador, bem como a Douta Promotora de Justiça.Conforme registro nº 02 da matrícula nº 119.048 (fl.12), verifica-se que por instrumento particular, os proprietários Armando Carlos Cristelli e Luiz Braz Pereira prometeram vender ao sucitado o imóvel em questão.Ora como é sabido, a simples promessa de venda e compra não é apta a transferir a propriedade, apenas de ceder direitos. Logo é indispensável a retificação do contrato, já que não se trata compromisso de venda e compra, mas de promessa de cessão de direitos, haja vista que o suscitado, na qualidade de outorgante vendedor não detém a propriedade do imóvel. Daí que, ninguém pode transferir além do que detém. É certo, como afirma o requerente, que a liberdade de contratar consiste no poder outorgado aos contratantes sobre a criação ou estipulação de vínculos obrigacionais, subordinados às normas jurídicas e ao interesse coletivo. Sendo o contrato a vontade das partes no momento de contratar, as cláusulas devem ser respeitadas, em obediência ao princípio pacta sunt servanda. No entanto, sobrepõe-se a este princípio, a segurança jurídica inerente ao registro de imóveis, que é fundamentalmente um instrumento de publicidade. Portanto, é necessário que as informações nele contidas coincidam com a realidade e sejam claras, para que não se converta em elemento de difusão de inexatidões e fonte de insegurança jurídica. Ademais, deve-se observar o princípio da continuidade, que norteia os atos registrários uma vez o registro deve respeitar o encadeamento de proprietários anteriores para que seja realizado um novo registro, para que não ocorra a sucessão por saltos do bem. Acerca do princípio da continuidade leciona Luiz Guilherme Loureiro:”Segundo o princípio da continuidade, os registros devem ser perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registrária. (…) Destarte, nenhum registro pode ser feito sem que se tenha previamente registrado o título anterior, do qual dependa. “ (Registros Públicos – Teoria e Prática – 2ª ed. – Editora Método, pg.229)Quanto ao ponto que diz respeito a rubrica em todas as paginas do título que se busca ingressar em registro, é possível fundamentar a negativa no fato dos registros publicos terem a necessidade de observar o principio da segurança juridica. Neste sentido é o ensinamento de Luiz Guilherme Loureiro: “O registro de imóveis é fundamentalmente um instrumento de publicidade, portanto, é necessário que as informações nele contidas coincidam com a realidade para que não se converta em elemento de difusão de inexatidões e fonte de insegurança jurídica”. (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e Prática. 2. Ed. ver. E atual. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Métido, 2011, p. 230.).Este princípio está também presente na Lei 6015/73, que em seu artigo 195 expressa:”Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”Logo, aquele que não é detentor de um direito assentado no fólio real não pode transmiti-lo. Em relação à necessidade de rubrica nas folhas do título, melhor sorte não teve o suscitado, senão vejamos:Segundo os ensinamentos de Pontes de Miranda:”A assinatura somente individualiza aquilo que está acima dela, ou, se há mais páginas, o que está nas outras páginas, se rubricadas. A rubrica não é assinatura, mas é auxiliar da assinatura para ligar as páginas rubricadas à última, que é assinada. A assinatura individualiza e fecha” (PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado: Parte Especial Direito das Coisas Propriedade Aquisição da propriedade imobiliária. 3. ed. reimp. Rio de Janeiro: Borsoi, 1971. T. 11, p. 269 (=§ 1.227) (grifamos).Portanto, a exigência de serem rubricadas todas as folhas do instrumento de compra e venda não é descabida, e deve ser seguida, com a finalidade de se respeitar a segurança juridica atinente ao registro público.Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 12º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Cláudio Yukio Saki, e consequentemente mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C.São Paulo, 9 de fevereiro de 2017 Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: EDISON GOMES DOS SANTOS (OAB 340404/SP) (DJe de 24.04.2017 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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Processo 1005982-76.2017.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1005982-76.2017.8.26.0100

Processo 1005982-76.2017.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Fazenda Pública do Estado de São Paulo – Dúvida – Registro de Imóveis – Liquidação – Transferência dos bens da empresa – Escritura Pública como meio hábil para realização da transferência – não aplicação do artigo 234 da Lei das Sociedades Anônimas – óbices mantidos – ProcedenteTrata-se de dúvida suscitada pela Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento da Fazenda Pública do Estado de São Paulo, tendo em vista a negativa da averbação da sub-rogação nos direitos e obrigações relativos ao patrimônio da Companhia Paulista de Administração de Ativos – CPA, junto à matricula número 21.192.A Oficial sustentou a impossibilidade de realizar a desejada transmissão do bem por meio de uma averbação constando a sucessão da Companhia de Administração de Ativos – CPA pela Fazenda Pública do Estado de São Paulo, sendo necessária a lavratura de escritura pública, instrumento hábil para a realização da sucessão decorrente da extinção da empresa e sua liquidação. Juntou documentos às fls. 4/65.Não foi apresentada impugnação em juízo (fls. 66). Argumenta a interessada, junto ao 4º Registro de Imóveis, que pretende somente a averbação da sucessão da Companhia de Administração de Ativos, uma vez que a extinção desta pessoa jurídica seria um fato de impossibilidade à lavratura de escritura pública (fls. 05/08).O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (70/73).É o relatório.Passo a fundamentar e decidir.A dúvida deve ser julgada procedente.Observa-se que a Fazenda Pública do Estado de São Paulo busca realizar a transmissão dos bens e direitos relativos à Companhia de Administração de Ativos, que já se encontra em liquidação, por meio de averbação, fazendo referência ao artigo 234 da Lei das Sociedades Anônimas.O mencionado artigo traz em seu corpo a seguinte proposição:”Art. 234.A certidão, passada pelo registro do comércio, da incorporação, fusão ou cisão, é documento hábil para a averbação, nos registros públicos competentes, da sucessão, decorrente da operação, em bens, direitos e obrigações.”Da análise da norma fica claro que, em casos de incorporação, fusão ou cisão, a certidão que atestou a situação à qual a empresa se encontra entre as elencadas, torna-se documento hábil para averbação, nos registros públicos competentes, da sucessão. O caso em tela não encerra qualquer das hipóteses previstas no corpo da lei, mas sim de liquidação da sociedade anônima, nos termos do artigo 219, I da Lei das Sociedades Anônimas, fato que inviabiliza a aplicação desta disposição legal.Ademais, a liquidação não pode ser dada como finalizada e consequentemente extinta, uma vez que para tanto é necessário que seja partilhado o ativo, conforme dispõem a Lei das Sociedades Anônimas em seu artigo 210, IV e 215 , de tal forma a extinção apesar de decretada, a liquidação não se deu conforme os ditames normativos impostos. Dispõem o que segue, os artigos supracitados:”Art. 210.São deveres do liquidante: IV- ultimar os negócios da companhia, realizar o ativo, pagar o passivo, e partilhar o remanescente entre os acionistas;””Art. 215.A assembléia-geral pode deliberar que antes de ultimada a liquidação, e depois de pagos todos os credores, se façam rateios entre os acionistas, à proporção que se forem apurando os haveres sociais. “Portanto, a Companhia de Administração de Ativos – CPA deve proceder as eventuais regularizaçãos em relação a situação de seus bens para que se possa realizar as transmissões de bens e direitos decorrentes de sua extinção por meio de Escritura Pública.Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Fazenda Pública do Estado de São Paulo, mantendo os óbices impostos pelo Registrador. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.Oportunamente, arquivemse os autos.P.R.I.C.São Paulo, 04 de abril de 2017Tânia Mara AhualliJuíza de Direito – ADV: ANDRE LUIZ DOS SANTOS NAKAMURA (OAB 206628/SP) (DJe de 24.04.2017 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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