Em recente decisão no julgamento da Apelação Cível nº 0017000-98.2015.8.260224-Guarulhos, DJE de 09/03/2017, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura (CSM) entendeu que o Oficial deve fiscalizar, entre outras cláusulas, se houve cumprimento da exigência legal de que a transmissão se dê em favor do arrendatário do imóvel. E, em outra hipótese, afirmou o CSM a necessidade de constar do contrato as informações gerais do processo de licitação, que autorizou a venda, ou da justificativa de dispensa ou inexigibilidade de licitação. Ressaltou o Acórdão, que o contrato deverá contemplar “cláusula impeditiva de o adquirente, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado. Veja a íntegra da decisão:

CSM/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Imóvel alienado pelo FAR, operado pela Caixa Econômica Federal, sem prévio arrendamento – Inteligência dos artigos 1º, §3º, art. 2º, §7º, II e art. 8º, §1º, da Lei nº 10.188/01 – Exigências corretas – Irresignação parcial – Recurso não conhecido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0017000-98.2015.8.26.0224

Registro: 2017.0000074114

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0017000-98.2015.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são partes é apelante BANCO CAIXA ECONOMICA FEDERAL, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARULHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Julgaram prejudicada a dúvida, deixando de conhecer o recurso, v.u. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Dip.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 2 de fevereiro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0017000-98.2015.8.26.0224

Apelante: BANCO CAIXA ECONOMICA FEDERAL

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Guarulhos

VOTO Nº 29.636

Registro de Imóveis – Dúvida – Imóvel alienado pelo FAR, operado pela Caixa Econômica Federal, sem prévio arrendamento – Inteligência dos artigos 1º, §3º, art. 2º, §7º, II e art. 8º, §1º, da Lei nº 10.188/01 – Exigências corretas – Irresignação parcial – Recurso não conhecido.

Inconformada com a sentença que manteve a recusa do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos em registrar instrumento particular de venda e compra, a Caixa Econômica Federal interpõe recurso de apelação.

A recusa baseou-se em dois pontos: a 2ª ressalva das informações adicionais/ressalvas do contrato deve ser excluída; cuidando-se de oferta de imóvel em licitação, na modalidade concorrência pública, tendo em vista o disposto no art. 17, I, o contrato deverá atender a todos os requisitos do art. 61 da Lei nº 8.666/93.

A recorrente pretende o registro de instrumento através do qual aliena imóvel sob o regime da Lei 10.188/01, não por meio de arrendamento residencial, mas por oferta em licitação, na modalidade concorrência pública/venda direta. Entende, por isso, que se aplica o art. 1º, §3º, da referida lei, de maneira isolada, razão pela qual o requisito temporal impeditivo de posterior alienação, do art. 8º, §1º – O contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto de arrendamento residencial que vier a ser alienado na forma do inciso II do § 7o do art. 2o desta Lei, ainda que o pagamento integral seja feito à vista, contemplará cláusula impeditiva de oadquirente, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado –não incide.

Dessa forma, pretende o registro do título com a 2ª ressalva das informações adicionais/ressalvas: “Para este negócio não deve existir a restrição de 24 meses para revender o imóvel, com fundamento no §3º do art. 1º da Lei 10.188/01: Fica facultada aalienação, sem prévio arrendamento, ou a cessão de direitos dos imóveis adquiridos no âmbito do Programa.”

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo não conhecimento do recurso, em razão da concordância em face de uma das exigências. No que diz respeito à exigência impugnada, opinou pelo seu afastamento.

É o relatório.

O recurso não deve ser conhecido, na medida em que não houve impugnação em relação à exigência de adaptação do titulo à Lei de Licitações.

A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica o pedido, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências e não apenas parte delas sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior.

Contudo, muito embora prejudicada a dúvida, deve-se analisar a questão de fundo, a fim de evitar que, supridas as exigências, a interessada venha a ter que se valer, novamente, do procedimento.

Não se trata de exame de consulta, em tese, mas de análise de caso concreto. O Conselho não atua como mero órgão consultivo, mas como regulador de uma situação de fato. Uma vez resolvida a controvérsia, o tema não será mais levado à Corregedoria Permanente, dado que o Oficial já terá orientação clara sobre como proceder.

Ao contrário do exercício de função jurisdicional, cuja essência é teleológica, a função administrativa, exercida no âmbito do julgamento das dúvidas, tem caráter disciplinador. Enquanto, na função jurisdicional, visa-se ao julgamento do mérito, com posterior formação de coisa julgada e impossibilidade de rediscussão para as partes, o julgamento das dúvidas não se presta somente a decidir o caso concreto, mas a servir de orientação aos registradores para casos análogos.

Logo, por esses dois ângulos é importante a análise do mérito, ainda que prejudicada a dúvida:

a) evita-se a nova suscitação;

b) fixa-se orientação para casos similares.

Passa-se ao exame do caso, portanto.

A necessidade de adaptação do contrato ao art. 61 da Lei de Licitações é cogente. Basta ler o teor do dispositivo: Art. 61. Todo contrato deve mencionar os nomes das partes e os de seus representantes, a finalidade, o ato que autorizou a sua lavratura, o número do processo da licitação, da dispensa ou da inexigibilidade, a sujeição dos contratantes às normas desta Lei e às cláusulas contratuais.

Da leitura do título, não se verifica, porém, a teor do art. 24, V – quando não acudirem interessados à licitação anterior e esta, justificadamente, não puder ser repetida sem prejuízo para a Administração, mantidas, neste caso, todas as condiçõespreestabelecidas qualquer justificativa para a ausência de repetição da licitação, ainda que na modalidade de concorrência (art. 17, I, da Lei nº 8.666/93).

A exigência nesse sentido de mais a mais, não impugnada deve, assim, ser cumprida.

No que toca ao afastamento da restrição contida no art. 8º, §1º, da Lei nº 10.188/01, também tem razão o Oficial. A 2ª ressalva feita no campo das informações adicionais/ressalvas é inadmissível.

A recorrente aduz que a restrição, por 24 meses, para a revenda do imóvel pelo adquirente não se aplica, defendendo, para isso, uma leitura isolada do art. 3º, §1º, da Lei nº 10.188/01. Essa, porém, não parece a melhor interpretação.

A Lei nº 10.188/01 criou o programa de arrendamento residencial e instituiu o arrendamento residencial com opção de compra. Por seu intermédio, criou-se o PAR Programa de Arrendamento Residencial, cuja gestão cabe ao Ministério das Cidades, e a operacionalização, à Caixa Econômica Federal. Já para a operacionalização do Programa, a CEF foi autorizada a criar um fundo, que se denomina FAR Fundo de Arrendamento Residencial.

Tal Fundo, a teor do art. 2º, §3º, é constituído de bens e direitos, que não se comunicam com o patrimônio da CEF; não integram seu ativo; não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF; não compõem a lista de bens e direitos da CEF para efeitos de liquidação judicial ou extrajudicial; não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF; não são passíveis de execução por credores da CEF; quantos aos imóveis, não são passíveis de constituição de ônus reais (incisos I a VI).

Vale dizer, trata-se de um Fundo exterior à CEF, passível, conforme o art. 2º-A, §2º, de direitos e obrigações próprias, pelas quais responde com seu patrimônio.

Por isso, no contrato, figuram; o FAR, como vendedor; a Caixa Econômica Federal, como credora fiduciária; a pessoa física, como compradora e devedora fiduciante.

Vale dizer, alienou-se o imóvel à pessoa física, sem prévio arrendamento, contratando-se um mútuo, garantido por alienação fiduciária do imóvel.

A recorrente afirma que o art. 1º, §3º, da Lei nº 10.188/01 permite essa operação e, à falta de prévio arrendamento, não se aplica a restrição temporal, para revenda, do art. 8º, §1º.

Não é isso, no entanto, o que traduz uma leitura atenta e sistemática da Lei nº 10.188/01.

Três dispositivos interessam à presente discussão: os artigos 1º, §3º, 2º, §7º, II e 8º, §1º. Por que eles devem ser lidos em conjunto? Porque todos foram inseridos pela mesma Lei nº 11.474/07. Vejamos, mais uma vez, suas redações:

Art. 1º, §3º Fica facultada a alienação, sem prévio arrendamento, ou a cessão de direitos dos imóveis adquiridos no âmbito do Programa.”

Art. 2º, § 7o A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo a que se refere o caput deste artigo será efetivada diretamente pela CEF, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e ao destaque de que tratam os §§ 3o e 4o deste artigo, observando-se:

I – o decurso do prazo contratual do Arrendamento Residencial; ou

II – a critério do gestor do Fundo, o processo de desimobilização do fundo financeiro de que trata o caput deste artigo.

Art. 8º, §1º – O contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto de arrendamento residencial que vier a ser alienado na forma do inciso II do § 7o do art. 2o desta Lei, ainda que o pagamento integral seja feito à vista, contemplará cláusula impeditiva de o adquirente, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado.

Pois bem. Ao alterar a Lei nº 10.188/01, a Lei nº 11.474/07, a um só tempo, teve que assentar, em suas disposições gerais:

a) a possibilidade de alienação, sem prévio arrendamento;

b) a figura da desimobilização;

c) consequentemente, a criação do prazo de carência de 24 meses para revenda.

A intenção foi a de viabilizar a alienação dos imóveis não adquiridos, sem a necessidade de arrendamento, mas através da venda com pagamento à vista ainda que através de mutuo, com alienação fiduciária. Para tanto, previram-se a exceção ao arrendamento (art. 1º, §3º) e a figura da desimobilização (art. 2º, §7º, II), mas, ao mesmo tempo, para evitar a especulação imobiliária, desvirtuando-se a intenção da lei oferta de moradia à população carente –, impediu-se a revenda por 24 meses, em qualquer forma (vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado).

Logo, não é pertinente a leitura estanque de apenas um dos dispositivos acrescidos pela Lei nº 11.474/07. A alicerçar essa conclusão, tome-se notícia extraída da “Agência Câmara de Notícias”, de 27/03/2007, a respeito da Medida Provisória nº 350/07, posteriormente convertida na Lei nº 11.474/07 (http://www2.camara.leg.br/camaranoticias/noticias/100280.html):

“Câmara aprova compra antecipada de imóvel arrendado.

O Plenário aprovou nesta terça-feira a Medida Provisória 350/07, que modifica as regras do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). A medida permite a venda direta de imóveis pela Caixa Econômica Federal (CEF) à população de baixa renda que participe do programa sem a necessidade de se cumprir contrato de arrendamento por 15 anos.

Com a MP, o prazo de arrendamento não precisa mais ser cumprido se o participante do programa tiver o dinheiro para a compra. As diretrizes para essa venda direta serão estabelecidas pelo Ministério das Cidades, que deverá editar uma portaria regulamentado o tema. A MP também faz parte do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) e ainda será votada pelo Senado.

A matéria foi aprovada na forma de um projeto de lei de conversão apresentado pelo deputado Dagoberto (PDT-MS), que fez poucas modificações no texto original. Uma das mudanças torna mais claro que a Caixa poderá vender os imóveis já adquiridos sem arrendamento prévio.

…

Prazo de venda

Outro ponto alterado pelo relator diminui de 30 para 24 meses o prazo durante o qual o participante do PAR não poderá vender o imóvel comprado por meio da alienação direta agora permitida pela MP. Esse impedimento deve constar do contrato de compra e venda do imóvel. Dagoberto manteve ainda artigo que permite a redução do prazo segundo critério a ser definido pelo Ministério das Cidades.

Por tais razões, ambas as exigências foram corretas.

Nesses termos, pelo meu voto, julgo prejudicada a dúvida, deixando de conhecer o recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação Cível 0017000-98.2015.8.26.0224 SEMA

Dúvida de registro

VOTO 45.329 (com divergência):

1. Acompanho a conclusão do respeitável voto de Relatoria.

2. Peço reverente licença, entretanto, para não aderir à “análise de mérito” a que se lançou após afirmar não conhecer do recurso.

3. Ao registrador público, tendo afirmada, per naturam legemque positam, a independência na qualificação jurídica (vide arts. 3º e 28 da Lei n. 8.935, de 18-11-1994), não parece possam impor-se, nessa esfera de qualificação, “orientações” prévias e abstratas de caráter hierárquico.

Assim, o registrador tem o dever de qualificação jurídica e o direito de efetivá-la com independência profissional, in suo ordine.

4. Vem a propósito que a colenda Corregedoria Geral da Justiça paulista, em seu código de normas, enuncia:

“Os oficiais de Registro de Imóveis gozam de independência jurídica no exercício de suas funções e exercem essa prerrogativa quando interpretam disposição legal ou normativa. (…)” (item 9º do cap. XX das “Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”).

5. Se o que basta não bastara, calha que os órgãos dotados de potestas para editar regras técnicas relativas aos registros públicos são os juízes competentes para o exercício da função correcional (o que inclui a egrégia Corregedoria Geral da Justiça; cf. inc. XIV do art. 29 da Lei n. 8.935/1994). Essa função de corregedoria dos registros, em instância administrativa final no Estado de São Paulo, não compete a este Conselho Superior da Magistratura, Conselho que, a meu ver, não detém, ao revés do que respeitavelmente entendeu o venerando voto de relação, “poder disciplinador” sobre os registros e as notas (v., a propósito, os incs. XVII a XXXIII do art. 28 do Regimento Interno deste Tribunal).

6. Averbo, por fim, que a admitir-se a pretendida força normativa da ventilada “orientação”, não só os juízes corregedores permanentes estariam jungidos a observá-la, mas também as futuras composições deste mesmo Conselho.

Deste modo, voto no sentido de que se exclua a r. “orientação para casos similares”.

É, da veniam, meu voto de vencido.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público (DJe de 09.03.2017 – SP)

Fonte: INR Publicações – DJE/SP | 09/03/2017.

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