Número do processo: 0001927-36.2015.8.26.0370

Ano do processo: 2015

Número do parecer: 251

Ano do parecer: 2016

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 0001927-36.2015.8.26.0370

(251/2016-E)

Registro de Imóveis – Averbação de desmembramento de quinze lotes – Recurso contra a decisão que exigiu o registro especial previsto no art. 18 da Lei n° 6.766/79 – Desapropriação recente feita pelo Município, que segregou o imóvel e cujos destaques foram destinados a prolongamento de vias públicas – Circunstância que por si só impede a dispensa do registro Especial – Inteligência do item 170.5, 2, do Capítulo XX das NSCGJ – Pedido anterior formulado pelo recorrente que envolvia os três imóveis remanescentes da desapropriação parcelados em quarenta e um lotes – Pretensão que esbarra no item 170.5, 3 e 4, do Capítulo XX das NSCGJ – Pedido parcial que visou a afastar a aplicação da Lei nº 6.766/79 – Parecer pelo não provimento do recurso.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Leoclécio Ardengue contra a sentença de fls. 312/313, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Monte Azul Paulista e impediu o registro do desmembramento do imóvel objeto da matrícula n° 11.999 em quinze lotes.

Sustenta, em síntese, que se trata de desmembramento e não de loteamento; que os lotes resultantes do parcelamento têm frente para rua totalmente urbanizada; e que se admitiu na mesma Serventia Imobiliária o registro de desmembramento em caso idêntico ao presente (fls. 316/323).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 339/340).

Por meio da decisão de fls. 343/344, os autos foram remetidos à Corregedoria Geral da Justiça.

O recorrente juntou os documentos de fls. 347/350.

É o relatório.

Opino.

De início, como já ressaltado anteriormente (fls. 345/346), o ato buscado pelo recorrente é de averbação e não de registro (cf. artigo 167, II, 4, da Lei n° 6.015/73 e item 11, b, 4, do Capítulo XX das NSCGJ). Já o procedimento de dúvida, previsto nos artigos 198 e seguintes da Lei n° 6.015/73, é cabível somente quando o ato colimado é suscetível de registro em sentido estrito.

Assim, embora o recurso tenha sido interposto e recebido como apelação, na realidade, trata-se de recurso administrativo, nos termos do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, a ser julgado pela Corregedoria Geral da Justiça.

No mérito, requereu o recorrente o desmembramento em quinze lotes do imóvel matriculado sob n° 11.999 no Registro de Imóveis de Monte Azul Paulista.

O Juiz Corregedor Permanente, acolhendo o posicionamento do Registrador, entendeu que o parcelamento requerido depende do cumprimento do artigo 18 da Lei n° 6.766/79, que condiciona a inscrição do ato à apresentação de uma série de documentos.

Pretende o recorrente o afastamento da exigência, com a autorização da averbação independentemente do cumprimento do artigo 18 da Lei n° 6.766/79.

Sem razão, porém.

Preceitua o artigo 18 da lei n° 6.766/79:

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

Em que pese a aparente imperatividade do dispositivo (“deverá submetê-lo”), precedentes da Corregedoria Geral passaram a admitir situações em que o registro especial – leia-se: documentos constantes no artigo 18 da Lei n° 6.766/79 – poderia ser dispensado.

Sobre o tema, consignou o então MM. Juiz Assessor da Corregedoria José Antônio de Paula Santos Neto em parecer acolhido no processo CG n° 2009/130741:

Não obstante a disciplina instituída por tal diploma legal, sabido é que, por reiteradas decisões administrativas de Juízos de Corregedorias Permanentes locais e, também, desta Corregedoria Geral, tem sido adotada postura despida de vestes draconianas, de modo a possibilitar, excepcionalmente, bem ponderadas as peculiaridades de cada caso, a dispensa de registro especial para o fracionamento. Isto, porém, como fruto de postura restritiva e sempre cautelosa, conquanto não empedernida.

Essa dispensa extraordinária não implica, por óbvio, olvido da lei, mas interpretação teleológica e racional, de modo que sua rígida aplicação alcance aquelas situações que efetivamente visa regular, sem, todavia, se erigir em obstáculo intransponível em face de outras que não representem risco aos interesses tutelados pelo ordenamento.

Posteriormente, por meio do Provimento n° 37/2013 da Corregedoria Geral, o entendimento decorrente de precedentes como o acima citado ganhou status de norma administrativa. Isso porque o item 170 do Capítulo XX das NSCGJ passou a prever situações em que o registro especial se tornou prescindível:

170. O registro especial, previsto no art. 18, da Lei n° 6.766/79, será dispensado nos seguintes casos:

a) as divisões “inter vivos” celebradas anteriormente a 20 de dezembro de 1979;

b) as divisões “inter vivos” extintivas de condomínios formados antes da vigência da Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979;

c) as divisões consequentes de partilhas judiciais, qualquer que seja a época de sua homologação ou celebração;

d) os desmembramentos necessários para o registro de cartas de arrematação, de adjudicação ou cumprimento de mandados;

e) quando os terrenos tiverem sido objeto de compromissos formalizados até 20 de dezembro de 1979, mesmo com antecessores;

f) Quando os terrenos tiverem sido individualmente lançados para o pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para o exercício de 1979, ou antes.

(…)

170.1. Nas divisões, em geral, o registro especial somente será dispensado se o número de imóveis originados não ultrapassar o número de condôminos aos quais forem atribuídos.

170.2. Os desmembramentos de terrenos situados em vias e logradouros públicos oficiais, integralmente urbanizados, ainda que aprovados pela Prefeitura Municipal, com expressa dispensa de o parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos, ficam, também, sujeitos ao registro especial do art. 18, da Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

170.3. Igualmente sujeitos ao mesmo registro especial estarão os desmembramentos de terrenos em que houver construção, ainda que comprovada por documento público adequado.

170.4. Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor Permanente.

170.5. O registro especial será dispensado nas seguintes hipóteses:

(1) não implicar transferência de área para o domínio público;

(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei n° 6.766/79;

(3) resulte até 10 lotes;

(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;

(5) Ressalva-se que não é o simples fato de existência de anterior desmembramento que impede novo parcelamento, havendo possibilidade de ser deferido esse novo desmembramento sucessivo, desde que se avalie o tempo decorrido entre eles se os requerentes e atuais proprietários não são os mesmos que promoveram o anterior parcelamento ou seja, se ingressaram na cadeia de domínio subsequente ao desmembramento originário sem qualquer participação no fracionamento anterior se não houve intenção de burla à lei, se houve esgotamento da área de origem, ou se o novo parcelamento originou lotes mínimos, que pela sua área, impossibilitam novo desdobro;

(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.

170.6. Em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado ao registro especial do art. 18, da Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal.

A questão é saber se o parcelamento dará origem a um autêntico empreendimento imobiliário, hipótese em que o registro especial será necessário por duas razões: conservar a organização urbana; e proteger os adquirentes dos lotes, já que as certidões negativas (artigo 18, III, da Lei n° 6.766/79), as certidões (artigo 18, IV, da Lei n° 6.766/79) e o exemplar do contrato padrão (artigo 18, VI, da Lei n° 6.766/79) visam a afastar da comercialização dos terrenos aqueles que supostamente podem gerar danos aos interessados na aquisição.

Em outras palavras: havendo parcelamento do solo urbano, a regra é o cumprimento do artigo 18 da Lei n° 6.766/79. Sem prejuízo, com o intuito de facilitar a realização de desmembramentos pequenos, que não se enquadram na condição de empreendimento imobiliário e, por isso, não colocam em risco nem a organização urbana nem os adquirentes dos lotes, o item 170 do Capítulo XX das NSCGJ prevê hipóteses de dispensa do registro especial.

O caso em análise, todavia, por mais de um motivo, não pode prescindir do cumprimento do artigo 18 da Lei n° 6.766/79.

A análise da matrícula n° 11.962 do Registro de Imóveis de Monte Azul Paulista revela que, em janeiro de 2015, o imóvel lá descrito foi objeto de quatro destaques decorrentes de desapropriação amigável realizada pelo Município de Paraíso, todos destinados ao prolongamento de vias públicas. Os destaques deram origem a três áreas remanescentes, que foram matriculadas sob os n°s 11.999, 12.000 e 12.001, todas sob a titularidade do recorrente (cf. Av.1 da matrícula n° 11.962 – fls. 45).

Esse fato já deixa claro que o desmembramento independentemente do cumprimento do artigo 18 da Lei n° 6.766/79 não podia mesmo ser autorizado. Com efeito, preceitua o item 170.5 do Capítulo XX das NSCGJ:

170.5. O registro especial será dispensado nas seguintes hipóteses:

(…)

(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei n° 6.766/79;

Ou seja, tendo havido recentíssima desapropriação feita pelo Município, que segregou o imóvel e cujos destaques foram destinados a arruamento (fls. 45), já resta prejudicada a dispensa do registro especial.

Mas não é só.

De acordo com as informações do Oficial (fls. 2), um mês antes de requerer que a questão do parcelamento da matrícula n° 11.999 fosse submetida ao Corregedor Permanente, o recorrente havia protocolado, de uma vez só, três requerimentos que objetivavam:

a) o desmembramento do imóvel matriculado sob o n° 11.999 em quinze lotes;

b) o desmembramento do imóvel matriculado sob o n° 12.000 em dez lotes; e

c) o desmembramento do imóvel matriculado sob o n° 12.001 em dezesseis lotes.

O objetivo do recorrente, portanto, é que as três áreas remanescentes da matrícula n° 11.962 dêem origem a quarenta e um lotes, número mais que duas vezes superior ao limite máximo estabelecido para a dispensa do registro especial:

170.5. O registro especial será dispensado nas seguintes hipóteses:

(…)

(3) resulte até 10 lotes;

(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal; (grifei).

Ainda que na prenotação ora analisada o recorrente tenha requerido apenas o parcelamento do imóvel da matrícula n° 11.999 em quinze lotes, certo é que o registrador, por conta de requerimentos anteriores (fls. 69/91), tinha elementos concretos para concluir que o seu interesse era a constituição de quarenta e um lotes e que o requerimento inicial só não foi repetido na tentativa de se esquivar do registro especial.

Correta, portanto, a negativa do Oficial e a sentença que a confirmou.

Ressalte-se que as Normas de Serviço, embora possibilitem a dispensa do registro especial em determinadas hipóteses, dão ao registrador e, em última instância, ao Corregedor Permanente o papel de zelar pela higidez dos pedidos, afastando eventuais dissimulações[1].

O recorrente, ao apresentar apenas parte de seu requerimento inicial, pedindo o desmembramento de quinze lotes em vez de quarenta um, mostra claramente que seu objetivo é escapar da incidência do artigo 18 da Lei n° 6.766/79.

Finalmente, o desmembramento que teria sido admitido na mesma Serventia Imobiliária em caso idêntico e que, segundo o recorrente, justificaria a averbação pleiteada, na verdade, só confirma que a negativa ao ingresso está correta.

Isso porque, conforme os documentos de fls. 127/270 e a informação do Oficial (fls. 124/126), os parcelamentos ocorridos nas matrículas n° 9.370, 9.371 e 9.372, que resultaram em vinte e seis lotes, foram antecedidos pelo cumprimento do artigo 18 da Lei n° 6.766/79, com a apresentação de todos os documentos lá relacionados.

Nesses termos, o parecer que submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de receber a apelação como recurso administrativo e a ele negar provimento.

Sub censura.

São Paulo, 17 de novembro de 2016.

Carlos Henrique André Lisboa

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. Publique-se. São Paulo, 18 de novembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. Advogados: RONALDO ARDENGHE, OAB/SP 152.848 e LEANDRO LOMBARDI CASSEB, OAB/SP 329.583.

Diário da Justiça Eletrônico de 23.01.2017

Decisão reproduzida na página 010 do Classificador II – 2017

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Nota:

[1] 170.4. Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor Permanente.

Fonte: INR Publicações

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Número do processo: 1118921-67.2015.8.26.0100

Ano do processo: 2015

Número do parecer: 276

Ano do parecer: 2016

Registro de Imóveis – Retificação de matrícula – Modificações pretendidas que guardam relação com a quantidade de vagas de garagem e a natureza jurídica destas – Medida desautorizada – Necessidade de prévia depuração dos títulos, em especial, então, do memorial de incorporação, da instituição de condomínio e convenção condominial – Ajustes pretendidos que, além do mais, afetam interesses de terceiros, a exigir a anuência daqueles com direitos reais derivados do empreendimento – Alterações que importam transferência de direito de propriedade, a justificar, ainda, as exigências presas à escritura pública e à comprovação do pagamento de ITBI – Confirmação do juízo de desqualificação registral e, portanto, da r. sentença impugnada – Recurso desprovido, mas com determinação, à MM Juíza Corregedora Permanente, voltada ao exame da pertinência do bloqueio das matrículas referentes aos abrigos para veículos.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

ROBERTO BELARMINO HEREBIA e outros, irresignados com a r. sentença que indeferiu seus pedidos[1], interpuseram apelação, aceita como recurso administrativo[2], com vistas à retificação da mat. 23.876 do 4.° RI desta Capital, então em relação à instituição do Condomínio Conjunto Yuma, particularmente para que se procedam aos ajustes pertinentes, quanto ao número de vagas de garagem (que somam 211, distribuídos por três subsolos, ao invés dos 318 locais inscritos como destinados à guarda de veículos) e à natureza jurídica delas, pois são coisas comuns, não propriedades exclusivas, razões pelas quais ainda houve indevidas aberturas de matrículas correspondentes a esses boxes[3].

Encaminhados os autos à E. CGJ, a tutela provisória, requerida foi rejeitada[4], a douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso[5] e os recorrentes, em nova manifestação, reiteraram seus pedidos, reafirmando a existência de erros evidentes passíveis de retificação administrativa[6].

É o relatório. OPINO.

Não há, inicialmente, que se falar em preclusão, nos efeitos que lhe são característicos. As razões da Oficial, aliás, foram expostas ao tempo da qualificação registral contra a qual os recorrentes se insurgem. O dissenso já se estabeleceu e, in concreto, em atenção à diretriz tempus regit actum, o juízo negativo de qualificação registral deve ser confirmado.

O Condomínio Conjunto Yuma, objeto então da incorporação imobiliária registrada na matrícula n.° 23.876 do 4.° RI desta Capital[7], é composto por dois blocos – um com vinte e quatro pavimentos, para oitenta e seis apartamentos e um apartamento para zelador, e outro com trezes pavimentos, para cento e dez apartamentos e um apartamento para zelador –, tendo no térreo comum duas lojas, um salão comercial, estacionamento e, ainda em comum (aos dois blocos, frise-se), três subsolos destinados à guarda de veículos[8].

No que aqui interessa, portanto, o empreendimento imobiliário, conforme o memorial de incorporação registrado, inscrição referida na av. 1 da mat. n.° 23.876 do 4.° RI desta Capital[9], é integrado por três subsolos de garagem, pelos quais, no caso, estariam distribuídas trezentas e dezoito vagas para veículos, apresentadas, no título, como unidades autônomas, como partes que são propriedades exclusivas[10].

O título que documenta a instituição e especificação condominiais, por sua vez, e na mesma linha, em harmonia, assim, com o memorial de incorporação, também faz alusão a trezentas e dezoitos vagas de garagem, distribuídas pelos três subsolos, reconhecidas como unidades autônomas, individuais e determinadas, realçadas nas plantas elucidativas, correspondendo, a cada uma delas, uma fração ideal do terreno, área útil, área comum e área total próprias, além de particular designação numérica[11], averbada, de resto, na matrícula[12].

Quero dizer: há perfeita sintonia entre os títulos e as inscrições promovidas. Ao reverso do agitado pelos recorrentes, não houve erro na transposição de elementos dos títulos. Não cabe, nessa trilha, a retificação unilateral, especialmente aquela versada no art. 213, I, a, da Lei n.° 6.015/1973, até porque, certamente, afetaria interesses de terceiros.

Ademais, as aberturas de matrículas relativas às vagas de garagem, noticiadas por meio da av. 7 da mat. n.° 23.876 do 4.° RI desta Capital[13], têm respaldo nos registros anteriores, mormente na instituição do condomínio edilício, na discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva daquele ato constantes, adequado para tanto.

Destarte, no ambiente administrativo, mesmo que perante o Poder Judiciário, mas fora do processo contencioso, a questão levantada pelos recorrentes não se resolve com a simples retificação das inscrições questionadas, lançadas na mat. n.° 23.876 do 4.° RI desta Capital.

Os ajustes relacionados com a quantidade de vagas de garagem – superdimensionada, pelo que se infere, nos títulos inscritos –, e especialmente com a natureza desses abrigos para veículos, a passar de unidades autônomas para coisas comuns, estão a demandar, consoante anotou a Registradora[15], as prévias retificações dos títulos, em particular, do memorial de incorporação, de suas plantas elucidativas e de seu quadro de áreas, bem como da instituição e especificação condominiais e da convenção de condomínio.

Acertado, em suma, o posicionamento da Oficial, prestigiado pela r. sentença impugnada. A depuração dos títulos, para acomodá-los à realidade fática, então parcialmente diversa do plano inicial, e objetivando a modificação da natureza das vagas de garagem, retirando-lhes o status de propriedade exclusiva e os atributos inerentes às unidades autónomas, é indispensável. Não prescindirá, além disso, da anuência dos titulares de direitos reais derivados desse empreendimento, cujas esferas jurídicas serão atingidas por essas mudanças.

Do mesmo modo, impõe acrescentar, em arremate, que são pertinentes as exigências vinculadas à escritura pública de transmissão da fração ideal de 19,398%, essa atualmente associada aos abrigos para veículos, e, assim, à demonstração do recolhimento do ITBI[16]. Isso porque as alterações buscadas implicarão transferências de direitos reais de propriedade.

Ora, as frações ideais hoje atreladas às vagas de garagem deverão ser atribuídas, se vingar o desiderato dos recorrentes, às unidades autônomas remanescentes. Caso prevaleça a intenção deles, haverá redução da quantidade escriturada de espaços destinados à guarda de veículos, aos quais, por outro lado, se considerados coisas comuns, não mais corresponderão frações ideais do terreno.

Essas, com efeito, serão absorvidas pelas unidades autônomas. Aliás, é necessário, sempre, que a soma das frações ideais do solo e nas partes comuns, repartidas entre as partes de propriedade exclusiva, atinja 100%.

É oportuno ainda sublinhar que não preponderam – nem, portanto, favorecem os recorrentes – as regras do regulamento interno do condomínio, com cópia exibida nos autos[17], que se encontram em aberto desacordo com a instituição condominial e a convenção de condomínio, ainda mais em assunto atinente à natureza das vagas de garagem e às frações ideais correspondentes às unidades autônomas, temas afetos ao negócio da instituição do condomínio edilício.

No mais, diante das concretas evidências a respeito do descompasso entre as realidades registral e fática, então quanto à quantidade de vagas de garagem, é de rigor determinar à MM Juíza Corregedora Permanente que, em expediente próprio, cuja abertura deverá ser comunicada à E. Corregedoria Geral da Justiça, delibere sobre a pertinência do bloqueio das matrículas relativas aos abrigos para veículos, como medida acautelatória, em proteção de terceiros de boa-fé.

Pelo exposto, o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso, com ordem, à MM Juíza Corregedora Permanente, voltada, no caso, ao exame da pertinência do bloqueio administrativo de matrículas.

Sub censura.

São Paulo, 13 de dezembro de 2016.

Luciano Gonçalves Paes Leme

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que ora adoto, nego provimento ao recurso administrativo e determino, à MM. Juíza Corregedora Permanente, que, em expediente próprio, cuja abertura deverá ser comunicada à E. Corregedoria Geral da Justiça, delibere sobre a pertinência do bloqueio das matrículas referentes aos abrigos para veículos, então como medida acautelatória, em proteção de terceiros de boafé. Publique-se. São Paulo, 14 de dezembro de 2016. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. Advogados: ALDO MÁRIO DE FREITAS LOPES, OAB/MS 2.679 e LEOPOLDO FERNANDES DA SILVA LOPES, OAB/ MS 9.983.

Diário da Justiça Eletrônico de 23.01.2017

Decisão reproduzida na página 009 do Classificador II – 2017

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Notas:

[1] FIs. 163-167.

[2] FIs. 195.

[3] FIs. 174-194.

[4] FIs. 204-223 e 234-235.

[5] FIs. 230-232.

[6] FIs. 237-238.

[7] Fls. 9-22, r. 6.

[8] Cf. av. 2 da mat. n.° 23.876 do 4.º RI desta Capital – fls. 16.

[9] Fls. 16.

[10] Fls. 107-116.

[11] Cf. r. 3 da mat. n.° 23.876 do 4.º RI desta Capital – fls. 17, 20 e 54-63, itens IV, VI e VII.

[12] Cf. av. 4 da mat. n.º 23.876 do 4.º RI desta Capital – fls. 20-26.

[13] Fls. 31-37.

[15] Fls. 103-106 e 135-137.

[16] Fls. 103-106 e 135-137.

[17] Fls. 47-53.

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Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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