PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2014/12438
(32/2014-E)

Oficial do registro de imóveis – Pretensão de averbação de construção negada – Necessidade de apresentação de habite-se ou do auto de regularização da construção – Certidões de área predial e de numeração oficial, expedidas pela Secretaria de Finanças do Município, que não suprem a exigência – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Cuida-se de procedimento iniciado pelo Oficial do 2° Registro de Imóveis de Guarulhos, na forma de Dúvida, em face de pretensão do interessado em averbar construção.

A averbação foi negada, em face da ausência de apresentação de habite-se, certificado de conclusão da obra ou auto de regularização da construção.

O Ministério Público opinou pelo acerto da recusa do Oficial e a sentença corroborou essa posição.

Em seu recurso, o interessado insiste na tese de que são suficientes as certidões de área predial e de numeração oficial, expedidas pela Secretaria de Finanças do Município. No seu entender, expedidas tais certidões, a Municipalidade atesta que se trata de construção regular.

É o relatório.

Passo a opinar.

O pedido não se sustenta.

Ao contrário do que alega o interessado, não se trata de excesso de burocracia ou de formalismo do Oficial.

Não se confundem o documento de que a construção é regular – o habite-se – e a certidão para fins tributários, do Setor de Finanças do Município. Cuida-se de esferas diferentes, cada qual com seu âmbito de atribuição.

Sabe-se que a certidão para fins tributários não se prende à necessária regularização da construção, dado que o interesse fiscal nem sempre coincide com o interesse urbanístico.

Não por outra razão, a certidão de fl. 1.6, da mesma Secretaria de Finanças, faz a ressalva: esta certidão refere-se à numeração oficial do imóvel, não implicando o reconhecimento por parte da Prefeitura. Municipal de Guarulhos da regularização do referido imóvel.

A questão não é nova e já foi objeto de análise por essa Corregedoria, do que é exemplo o Parecer 355/2008-E/Processo CG 2008-45342, da lavra do então Juiz Assessor Walter Rocha Barone, acolhido pelo Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Ruy Pereira Camilo. Veja-se o trecho pertinente do Parecer:

Com efeito, o artigo 246, §1°, da Lei de Registros Públicos, estabelece que as averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do artigo 167 – entre elas as averbações de construções – serão feitas a requerimento do interessado, com firma reconhecida, o qual deverá ser instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. (grifei)

No que concerne às averbações de construções, há a necessidade de que referido requerimento seja instruído, portanto, com documento comprobatório da regularidade da construção, expedido pela autoridade que seja competente para proceder a tal fiscalização, e que, como se sabe, não se confunde com a autoridade exclusivamente tributária que expediu a certidão de registro de lançamento de IPTU, cujo original foi juntado a fls. 21/22, na medida em que os interesses tributários não coincidem, necessariamente, com os interesses urbanísticos.

Para que seja cabível a averbação pretendida, o interessado deverá instruir seu requerimento, portanto, não só com a CND do INSS (fls. 08), mas também com o ‘habite-se’ ou auto de conclusão, ou documento equivalente, que demonstre a regularidade da obra, como o alvará de regularização.

A certidão de fls. 21/22 não se presta, como visto, a demonstrar a regularidade da obra, já que diz respeito apenas à existência de lançamentos de IPTU a partir de 1993 sobre as áreas prediais ali indicadas, o que, porém, não permite concluir que a existência de tributação do imóvel, por si só, seja indicativa de que lenha sido realizada vistoria no prédio edificado, bem como que referida construção esteja de acordo com as posturas municipais.

A questão não é nova no âmbito da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, como se vê no parecer lançado no Processo CG n° 1.043/06, da lavra do ilustre Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo eminente Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça:

‘(…) No que concerne ao segundo pedido formulado, consistente na averbação de edificação realizada, não pode ele ser acolhido.

Isto porque é mesmo indispensável a apresentação do Certificado de Conclusão ou do Auto de Regularização da Construção expedidos pelo setor competente da municipalidade.

Ao contrário do entendimento adotado pelo recorrente, tal formalidade não fica suprida pela existência de lançamento tributário, realizado por outro setor da administração pública local, ainda que este tenha considerado a existência da edificação em questão.

Isto porque, como se sabe, cada órgão da administração pública só pode praticar atos dentro da sua esfera de atribuições e nos limites de sua competência funcional.

Assim sendo, o eventual reconhecimento da Edificação pela Secretaria Municipal de Finanças (fls. 48) tem fins exclusivamente tributários não dispensando o formal pronunciamento do Departamento de Aprovação de Edificações (Aprov), integrante da Secretaria Municipal de Habitação, que é o órgão competente para reconhecer e certificar a regularidade da construção no caso concreto.

Neste diapasão, reza o artigo 246 da Lei n° 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos):

Art. 246 – Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.

§ 1º As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso 11 do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente… (Redação dada pela Lei n° 10.267, de 2001) – grifos não originais.

No mesmo sentido dispõe o item 109 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

109. As averbações serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente – grifos não originais.

Sobre a questão, o Colendo Conselho Superior da Magistratura, na Apelação Cível n° 024165-0/8, da Comarca de. São Paulo, em que foi relator o Desembargador António Carlos Alves Braga, assim se pronunciou:

“Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura, de venda, e compra que tem por objeto imóvel desmembrado – Imprescindibilidade da aprovação da Municipalidade para o parcelamento – Insuficiência do lançamento tributário para suprir a autorização municipal – As demais exigências aceitas pelo recorrente determinam a procedência da dúvida – Recurso não provido” (cf. Sérgio Jacomino, Registro de Imóveis – Acórdãos e Decisões do Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo – 1996, Ed. Safe – Sérgio António Fabris Editor IRIB, pág. 65).

Ainda, neste sentido, a Apelação Cível n° 36642-0/8, da Comarca de São Paulo, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha:

“Registro de imóveis – Dúvida – (…) – Falta de aprovação pela Municipalidade do desmembramento, que não é suprida, pelo lançamento fiscal ou pela aprovação de planta – Impossibilidade do Registro – Dúvida Procedente” (Revista de Direito Imobiliário nº 41, pág. 231).

Assim, o parecer que submeto a Vossa Excelência é no sentido de manter a sentença, negando o pedido de averbação.

Sub censura.

São Paulo, 04 de fevereiro de 2014.

Swarai Cervone de Oliveira

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos, que adoto, e, mantendo a sentença exarada, nego o pedido de averbação. Publique-se. São Paulo, 11.02.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 25.02.2014
Decisão reproduzida na página 22 do Classificador II – 2014

Fonte: INR Publicações – Boletim nº 056 | 30/07/2015.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2013/157628
(23/2014-E)

Registro civil – Habilitação de casamento – Pretendente estrangeiro – Visto de Permanência no país vencido – Situação que revela inaptidão jurídica ao ato, que é solene e formal e tem por finalidade constituir família – Atuação preventiva do Estado, a fim de evitar casamento vedado por lei – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto contra a r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do 15° Subdistrito – Bom Retiro, da Comarca da Capital, que acolheu a impugnação do Ministério Público e condicionou a realização do casamento do recorrente à prévia regularização da pendência envolvendo a sua permanência no País, por ser estrangeiro (italiano) e estar com o visto vencido.

O recorrente afirma que é pessoa de boa índole, não tem antecedentes criminais, e que já formou uma família com sua companheira e a filha desta, motivo pelo qual pretende se casar e viver neste país. Diz que conforme legislação federal, para que possa contrair casamento, necessita ficar afastado do país por cento e oitenta dias, e que não há razão plausível para que assim proceda, porque sua vida pessoal e profissional está totalmente estabelecida no Brasil.

Invoca os artigos 226 e 5º, incisos II e XXXI, da Constituição Federal, e o artigo 75, inciso II, “a”, da Lei 6.815/80 e afirma que não há nenhuma norma no ordenamento jurídico brasileiro que proíba brasileiro de se casar com quem quer que seja no território nacional, e que a negativa de autorização do casamento viola os direitos civis da nubente.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Opino.

O recurso não merece provimento.

Não se discute a respeito da índole do pretendente, nem tampouco acerca da regularidade dos demais documentos apresentados, tanto que não foram impugnados, contudo, tal situação não tem o condão de substituir ou suprir a irregularidade constatada, e que consiste no fato de o interessado ser estrangeiro e estar no país com o visto de permanência vencido.

Conforme bem exposto na r. decisão do Juízo Corregedor Permanente, esta situação “revela ausência de sua plena aptidão jurídica e constitui óbice à realização do ato, que reclama solenidade e formalismo”.

De fato, diversos documentos são necessários na fase da habilitação, tais como certidão de nascimento ou documento equivalente, declarações de testemunhas quanto à inexistência de impedimentos, declaração do estado civil, do domicílio e da residência atual dos contraentes e de seus pais, além de outros, de acordo com as peculiaridades de cada caso, nos termos do artigo 1.525, incisos I a V, do Código Civil. A publicidade do ato é indispensável, os pretendentes devem apresentar requerimento e manifestar a vontade de contrair matrimônio perante o Juiz, nos termos dos artigos 1.526 e 1.527 do mesmo Código, ou seja, a celebração é cercada de formalidades, o que bem mostra que estas e outras normas de ordem pública acerca do casamento, são de atuação preventiva no processo de habilitação, cuja finalidade é resguardar o interesse do Estado de evitar a celebração de casamentos vedados por lei ou que não tenham o escopo de constituir família, portanto, autorizar o matrimônio de estrangeiro cuja permanência no país está irregular, seria ato temerário que iria de encontro ao ordenamento jurídico vigente.

Esta questão não é nova e está corretamente sedimentada pelo Juízo Corregedor Permanente dos Cartórios de Registro Civil desta Comarca da Capital, que neste sentido decidiu no Processo n° 000.04.006525-1.

À vista do exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado exame de Vossa Excelência, é de que seja negado provimento ao recurso.

Sub Censura.

São Paulo, 27 de janeiro de 2014.

ANA LUIZA VILLA NOVA

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora da Corregedoria, e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. São Paulo, 10.02.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 26.02.2014
Decisão reproduzida na página 22 do Classificador II – 2014

Fonte: INR Publicações – Boletim nº 056 | 30/07/2015.

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Imóvel hipotecado. Alienação fiduciária – possibilidade.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da possibilidade de instituição de alienação fiduciária em imóvel hipotecado. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Melhim Namem Chalhub:

Pergunta: É possível a instituição de alienação fiduciária em imóvel hipotecado?

Resposta: O fato de existir hipoteca gravando o imóvel, desde que contratada de forma estrita ao que temos para as hipotecas comuns, com previsão no Código Civil, não vai ela impedir qualquer alienação do bem, incluindo-se, aí, a alienação em fidúcia, o que já nos leva a também afirmar que um imóvel assim hipotecado, pode entrar de forma regular no comércio, sem necessidade de prévia anuência de seu credor, sem, no entanto, excluir o direito dele na sequela desse bem.  Tal situação não vai acontecer, por exemplo, com as hipotecas que têm regras especiais para sua contratação, e que venham, de forma textual, a impedir tais negociações, ou somente a permiti-las quando previamente autorizadas por seu credor, como ocorre com as Cédulas de Crédito Rural, Comercial, Industrial ou à Exportação, e também quando decorrentes de contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, cuja situação vai, nestes casos, reclamar  referida concordância do credor.

Neste sentido, Melhim Namem Chalhub assim se manifesta:

“(…) como se sabe, na hipoteca o bem permanece no patrimônio do devedor e, assim, sendo ele, o devedor, titular do domínio sobre o imóvel, pode constituir sobre ele novos gravames e até mesmo vendê-lo, hipótese em que, por força da seqüela, o gravame hipotecário passa à responsabilidade do adquirente.” (CHALHUB, Melhim Namem. “Negócio Fiduciário”, Ed. Renovar, Rio de Janeiro – São Paulo – Recife, 2009, p. 224).

Para maior aprofundamento no assunto, sugerimos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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