STJ: Arrematação devidamente registrada prevalece em discussão sobre imóvel leiloado duas vezes

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Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão que declarou inválida a arrematação de imóvel feita dois anos depois de o mesmo imóvel já ter sido arrematado. No entendimento dos ministros, prevaleceu a arrematação que foi devidamente levada ao registro imobiliário. 

O caso aconteceu no Maranhão. Em 1996, uma empresa arrematou um imóvel penhorado, mas não registrou a penhora nem o auto de arrematação na matrícula do imóvel, que continuou em nome do antigo proprietário. 

Em 1997, o mesmo imóvel foi penhorado em outra ação de execução contra o antigo proprietário e arrematado no ano seguinte, por outra empresa. A segunda arrematante observou todas as cautelas registrais. 

A sentença de primeiro grau declarou inválida a segunda arrematação, ao fundamento de que o imóvel jamais poderia ter sido alienado judicialmente pela segunda vez, já que era, na data da segunda arrematação, de propriedade da primeira empresa. O Tribunal de Justiça do Maranhão manteve a decisão. 

Proteção legal 

No STJ, o entendimento foi outro. O ministro Marco Buzzi, relator, entendeu que, reconhecida a boa-fé dos adquirentes e afastada a existência de fraude, não se pode considerar a segunda arrematação irregular, porque a falta de registro da penhora, bem como da carta de arrematação, possibilitou o processamento de posterior procedimento executivo sobre o mesmo bem. 

Para o relator, os segundos arrematantes, adquirentes de boa-fé e confiantes no registro imobiliário, não poderiam ser prejudicados por eventual nulidade ocorrida no anterior título aquisitivo de propriedade, sobretudo quando a cadeia dominial se mostra íntegra e regular. 

“Caberia à primeira arrematante, no mínimo, ter inscrito a penhora no registro imobiliário, a fim de que terceiros tomassem ciência da existência do ato constritivo judicial. Ao se descurar de sua obrigação, a primeira arrematante, em verdade, dispensou a correspondente proteção legal, dando azo a que outro, legitimamente, penhorasse e arrematasse o bem”, disse o ministro. 

Por estar devidamente registrada no cartório imobiliário, o relator entendeu pela prevalência da segunda penhora e arrematação. 

“A eficácia da primeira arrematação não é afastada em razão de equívoco judiciário ou ato de terceiro, mas por incúria da própria arrematante, que deixou de proceder ao registro da carta de arrematação no cartório imobiliário”, esclareceu o relator. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1045258.

Fonte: STJ I 03/12/2013.

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Questão esclarece acerca do cancelamento das cláusulas restritivas, pelos herdeiros do donatário

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Cláusulas restritivas – cancelamento pelos herdeiros do donatário.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do cancelamento das cláusulas restritivas, pelos herdeiros do donatário, quando do falecimento do beneficiário. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta
É possível o cancelamento de cláusulas restritivas, pelos herdeiros do donatário, no caso do falecimento do beneficiário?

Resposta
Ademar Fioranelli assim explica:

“As cláusulas restritivas, quer sejam impostas nos atos inter vivos, quer no direito da sucessão, quanto à sua duração, revestem-se do caráter de vitaliciedade, ‘extinguindo-se’ pela morte do beneficiário, mesmo na ocorrência da sub-rogação. O bem passará livre aos herdeiros ou sucessores (art. 1.723 do CC/1916, sem redação correspondente no atual Código). Para o cancelamento do gravame, bastará requerimento acompanhado da certidão de óbito.” (FIORANELLI, Ademar. “Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade – Série Direito Registral e Notarial”, 1ª edição – 2ª tiragem, Saraiva, São Paulo, 2010, p, 79).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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CGJ/SP: Averbação premonitória. Qualificação registral. Requisitos legais

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Não cabe ao Oficial Registrador observar se averbação premonitória é indevida ou não, devendo apenas examinar se a certidão apresentada atende aos requisitos legais.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo CG nº 2013/51222 (Parecer nº 248/2013-E), que tratou acerca da possibilidade da averbação, no Registro de Imóveis, da certidão prevista no art. 615-A do Código de Processo Civil (CPC), mesmo que nesta não conste o número da matrícula. O parecer, de autoria do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Gustavo Henrique Bretas Marzagão, foi aprovado pelo DD. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini.

No caso apresentado, a União, inconformada com o decidido pelo juízo a quo, que indeferiu a averbação da providência prevista no art. 615-A do CPC em todas as matrículas que porventura existam sob a titularidade do devedor, interpôs recurso objetivando a reforma da sentença. Em suas razões, argumentou que a lei não exige a especificação da matrícula em que ocorrerá a averbação premonitória e que ao Oficial Registrador não cabe fazer juízo de valor sobre a pertinência ou não da averbação.

Ao julgar o recurso, o MM. Juiz Assessor da Corregedoria observou que a certidão que se pretende averbar foi expedida em conformidade com o disposto no Comunicado CGJ nº 25/2009 e atendeu aos requisitos legais: indicação das partes e valor da causa. Desta forma, entendeu que estes dados são suficientes para que o Oficial Registrador realize as buscas nos seus indicadores a fim de localizar os imóveis e direitos registrados em nome do devedor, permitindo o acesso do título que se pretende averbar. Por fim, destacou que “é certo que a responsabilidade pela averbação indevida é do credor, conforme disposto no § 4º, do art. 615-A. Contudo, não cabe ao Oficial de Registro de Imóveis fazer esse controle, devendo apenas examinar se a certidão atende aos requisitos legais.” Posto isto, o MM. Juiz Assessor da Corregedoria votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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