Jurisprudência mineira – Apelação Cível – Registro de imóvel rural – Dúvida – Dados da escritura de desapropriação divergentes dos constantes da matrícula – Inviabilidade do registro

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APELAÇÃO CÍVEL – REGISTRO DE IMÓVEL RURAL – DÚVIDA – DADOS DA ESCRITURA DE DESAPROPRIAÇÃO DIVERGENTES DOS CONSTANTES DA MATRÍCULA – INVIABILIDADE DO REGISTRO – SENTENÇA MANTIDA.

– A divergência existente entre os dados constantes da escritura de desapropriação de área rural e aqueles existentes na matrícula do imóvel inviabiliza o registro do título aquisitivo da propriedade, devendo ser mantida a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

Apelação Cível nº 1.0325.12.001288-6/001 – Comarca de Itamarandiba – Apelante: Estado de Minas Gerais – Apelado: Carlos Dalmo Moreira (Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Itamarandiba) – Relator: Des. Peixoto Henriques

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos e à unanimidade, em negar provimento.

Belo Horizonte, 5 de agosto de 2014. – Peixoto Henriques – Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES. PEIXOTO HENRIQUES – Via apelação (f. 58/67), insurge-se o Estado de Minas Gerais contra sentença (f. 48/50) que, prolatada nos autos da suscitação de dúvida ajuizada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itamarandiba, julgou procedente a dúvida, mantendo a negação de registro da escritura pública de desapropriação de 99,5842 hectares de uma área rural maior, situada no lugar denominado "Criminoso", lavrada pelo Cartório do 1º Ofício de Notas de Belo Horizonte, ante as divergências verificadas no título, em relação à matrícula, relativamente às dimensões do imóvel rural e aos seus confrontantes.

Em suma, aduz o apelante: que a desapropriação constitui forma originária de aquisição de propriedade e, no caso, deu-se amigavelmente, de modo que a segurança jurídica prescinde das pendências apontadas pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis; e, ainda, que os fatos jurídicos que afetavam o imóvel antes do ato expropriatório se tornam juridicamente irrelevantes, sem que haja a quebra do princípio da continuidade do registro público. 

Requer o provimento, para reformar a sentença, determinando-se o registro da escritura de desapropriação administrativa. 

Dispensado o preparo (art. 511, § 1º, CPC).

Sem contrarrazões.

A d. PGJ/MG manifestou-se por meio do parecer do i. Procurador de Justiça Geraldo de Faria Martins da Costa, opinando pela negativa de provimento ao recurso (f. 76/78).

Fiel ao breve, dou por relatado.

Conheço do recurso, presentes os requisitos para superação do juízo de admissibilidade.

A despeito das alegações do apelante acerca da natureza do ato expropriatório, como forma originária de aquisição de propriedade, trata-se, in casu, da regularidade ou não do título representativo desta aquisição.

Data venia, é preciso haver uma correspondência entre o direito e os fatos, sob pena de se tornar inócua a regulamentação correspondente. A natureza jurídica do ato de aquisição da propriedade imóvel pela desapropriação não dispensa a correta identificação do aludido bem no respectivo título aquisitivo. Sendo necessário o registro do titulo aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis competente, tem-se que se torna exigível que o objeto da aquisição seja uma unidade imobiliária juridicamente reconhecida, ou seja, passível de registro.

A Lei de Registros Públicos, no seu art. 176, § 1º, 3, a, exige, para registro do imóvel rural:

"Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

[…]

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;".

No caso dos autos, informou o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itamarandiba que os desapropriados constam como titulares de um imóvel rural matriculado sob o número 4.383, situado no lugar denominado "Criminoso", com área de 105,5985 (cento e cinco hectares, cinquenta e nove ares e oitenta e cinco centiares), num perímetro de 4.391,071 metros – dados apurados num procedimento de retificação administrativa da área do imóvel em questão.

A escritura de desapropriação de f. 9/12-v., embora faça referência ao imóvel matriculado sob o número 4.383, no Cartório de Registro de Imóveis de Itamarandiba, informa que se trata de uma área de 99,5842 ha (noventa e nove hectares, cinquenta e oito ares e quarenta e dois centiares).

A dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis decorre do fato de haver divergência de dados entre o registro público e a escritura de desapropriação no que diz respeito não somente à área do terreno, conforme demonstrado acima, mas também com relação aos confrontantes citados no instrumento expropriatório, os quais não aparecem na descrição objeto da matrícula do imóvel.

É cediço que, nos termos do art. 1º, caput, da Lei 6.015/1973, o registro público foi estabelecido para assegurar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos, de modo que não se pode admitir o registro de atos que possam comprometer a finalidade da própria atividade registral.

Logo, não há como se proceder ao registro do título aquisitivo de propriedade objeto da dúvida (f. 9/12-v.), devendo o ente expropriante, ora apelante, providenciar a regularização pertinente, para possibilitar dito registro no Cartório de Registro de Imóveis de Itamarandiba.

Isso posto, nego provimento à apelação.

Sem custas recursais (LE nº 14.939/2003).

É como voto.

DES. OLIVEIRA FIRMO – Senhor Presidente, acompanho o Relator, na negativa de provimento à apelação para confirmar a sentença na parte em que se julgou procedente a dúvida relativamente à individualização do imóvel objeto da desapropriação.

I – a) Embora a desapropriação seja forma de aquisição originária, ensejando a transferência da propriedade sem correlação necessária com o título jurídico de propriedade (cf. MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de direito administrativo. 13. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Malheiros, 2000, p. 716-717; CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de direito administrativo. 24. ed. rev., ampl. e atual. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2011, p. 758-759), a desapropriação amigável, como no caso, faz-se mediante escritura pública em que as partes manifestam livremente acordo de vontades sobre o bem e o preço, no âmbito de um negócio jurídico bilateral que terá ingresso no Registro Imobiliário (art. 167, I, nº 34, da Lei nº 6.015/1973). Na espécie, a desapropriação recai sobre o imóvel objeto de matrícula imobiliária indicada na escritura. Desse modo, sua descrição, caracterização e individuação devem corresponder fielmente à constante da matrícula, em atenção ao princípio da continuidade do registro público. Diferente seria a solução se o bem desapropriado fosse parte destacada do imóvel objeto da matrícula, hipótese em que irrelevante a circunstância de a área descrita na escritura ser inferior à registrada.

I – b) Pontuo apenas que o ingresso da escritura no registro imobiliário também foi negado à razão da necessidade de comprovação de quitação do imóvel para com o Incra e a União, relativamente ao Imposto Territorial Rural (ITR) (item g – f. 4). O Tabelião, investido de fé pública, certificou que os comprovantes de quitação exigidos lhe foram apresentados por ocasião da lavratura da escritura (f. 11-12), o que supera o óbice apontado pelo Oficial Registrador, no particular. 

II – Com essas considerações, acompanho o Relator para negar provimento à apelação.

É o voto.

DES. WASHINGTON FERREIRA – De acordo com o Relator.
Súmula – NEGARAM PROVIMENTO.

Fonte: Recivil – DJE/MG | 03/10/2014.

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TJRS: Permuta. Imóveis – valores divergentes. Incomunicabilidade. Inalienabilidade.

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Não é possível a permuta, em razão da diferença dos valores dos imóveis que se pretende permutar, não importando que o bem esteja gravado com cláusulas de incomunicabilidade e inalienabilidade.

A Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou agravo interno na Apelação Cível nº 70060878121, onde se decidiu que não é possível a permuta, em razão da diferença dos valores dos imóveis que se pretende permutar, não importando que o bem esteja gravado com cláusulas de incomunicabilidade e inalienabilidade. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Liselena Schifino Robles Ribeiro e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

A agravante alegou que a pretendida sub-rogação da obrigação em outro imóvel não descaracteriza o instituto da incomunicabilidade e inalienabilidade. Além disso, sustentou que o rigorismo do art. 1.911 do Código Civil deve ser atenuado, de modo que os direitos dos proprietários restem também preservados, por meio das peculiaridades de cada caso concreto.

Ao julgar o caso, a Relatora entendeu que, a princípio, a permuta seria possível, ainda que o imóvel esteja gravado com as cláusulas de incomunicabilidade e inalienabilidade. Contudo, a diferença de valores dos imóveis que se pretende permutar impede o pretendido pela agravante. Neste sentido, assim se pronunciou a Relatora:

“Assim, mesmo que a indisponibilidade de bens não seja tida como uma proibição absoluta, devendo ser mitigada quando se fizerem presentes a necessidade e a conveniência, bem como quando presente a possibilidade de gravar com tais ônus outro bem em detrimento do já gravado, não é o caso, haja vista a diferença de valores já referida, não demonstrada, ademais, a conveniência de tal medida, não obstante o depósito judicial do valor faltante.”

Diante do exposto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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Jurisprudência mineira – Apelação cível – Cessionários de imóvel inventariado – Partilha declarada nula – Adjudicação do imóvel ao único herdeiro

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APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – CESSIONÁRIOS DE IMÓVEL INVENTARIADO – PARTILHA DECLARADA NULA – ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL AO ÚNICO HERDEIRO – GARANTIA DE EVICÇÃO PERANTE OS CEDENTES

– Formalizada a cessão de direitos hereditários sobre bem determinado, os efeitos do negócio jurídico ficam condicionados à circunstância de que, na partilha dos bens com a expedição do respectivo formal, o bem objeto da cessão seja atribuído aos coerdeiros cedentes em pagamento de seu quinhão.

– A ausência de qualquer publicidade acerca de impedimento ou pendência judicial envolvendo o bem no registro daquele imóvel e também de prova de má-fé do cessionário não pode ser fato oponível ao direito do único herdeiro, e sim aos cedentes, que, ao ter a partilha declarada nula, respondem pela evicção.

Recurso conhecido e provido.

Apelação Cível nº 1.0559.08.004574-8/001 – Comarca de Rio Preto – Apelante: João de Paula Dias Motta – Apelados: José Antônio de Freitas Narciso e outro, Magali Faria de Freitas Narciso – Relatora: Des.ª Albergaria Costa 

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em dar provimento ao recurso.

Belo Horizonte, 31 de julho de 2014. – Albergaria Costa – Relatora.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES.ª ALBERGARIA COSTA – Trata-se de recurso de apelação interposto por João de Paula Dias Motta contra a sentença de f.317/325 que julgou procedente o pedido deduzido nos embargos de terceiro, mantendo José Antônio de Freitas Narciso e Magali Faria Freitas Narciso na posse do bem imóvel constrita em ação de inventário.

Em suas razões recursais, o apelante alegou que a declaração de nulidade da partilha acarreta efeitos ex tunc, tornando nulo qualquer negócio jurídico firmado posteriormente à transmissão nula da herança.

Salientou que, a partir da sentença proferida na ação de petição de herança, que anulou a partilha, todos os atos e negócios referentes aos bens de propriedade do falecido devem ser reputados nulos e sem qualquer efeito, independentemente da boa-fé do adquirente, respondendo os alienantes pela evicção.

Ressaltou que a sentença recorrida violou o seu direito fundamental à herança, reconhecida judicialmente. 

Pediu a reforma da sentença.

Contrarrazões às f. 336/341.

Recurso distribuído por sorteio para o Desembargador Mota e Silva, que declinou da competência para uma das Câmaras Cíveis da Unidade Goiás do Tribunal de Justiça (f. 345/346).

É o relatório.

Conhecido o recurso, presentes os pressupostos de admissibilidade.

Cuidam os autos de embargos de terceiro ajuizados por José Antônio de Freitas Narciso e por Magali Faria Freitas Narciso, que defendem a manutenção na posse de um imóvel constituído por uma fazenda rural adquirida de boa-fé e sem qualquer impedimento, ao argumento de não se tratar do mesmo imóvel adjudicado a João de Paula Dias Motta em ação de inventário.

A sentença reconheceu que a área ocupada pelos embargantes é a mesma área adjudicada ao embargado, sendo que o fato de possuírem diferentes matrículas, confrontações e tamanhos diversos se deu em razão do desmembramento da área inicial, repartida nos autos do inventário de Messias de Paula Motta.

Não obstante, a sentença reconheceu o direito de o terceiro adquirente manter-se na posse do bem imóvel, mesmo que lhe tenha sido alienado por supostos herdeiros, que, posteriormente, tiveram a partilha declarada nula por sentença, em razão do aparecimento de um herdeiro único.

A questão litigiosa devolvida pelo recurso consistiu, portanto, no fato de a sentença ter reconhecido o direito dos embargantes à aquisição do bem imóvel, em razão da ausência de qualquer publicidade acerca de impedimento ou pendência judicial envolvendo o bem no registro daquele imóvel e diante da ausência de prova de má-fé.

A esse respeito, verifica-se que a alegada aquisição do imóvel foi feita com o registro de escritura pública de cessão de direitos hereditários, confirme registro de f. 143/144.

A cessão de direitos hereditários sobre bem determinado ou a disposição de um bem determinado da herança feita singularmente, sem autorização judicial, se realizada, produz efeitos em relação ao cedente, ao cessionário e aos demais coerdeiros que não efetuaram a cessão.

Todavia, indispensável ressaltar que, uma vez formalizada a cessão de direitos hereditários sobre bem determinado, os efeitos do negócio jurídico ficam condicionados à circunstância de que, na partilha dos bens, o bem objeto da cessão seja atribuído aos coerdeiros cedentes em pagamento de seu quinhão.

Dessa forma, no caso dos autos, ainda que todos os coerdeiros tenham lavrado escritura de cessão dos direitos hereditários em favor do embargante, levada a registro na matrícula do imóvel (f. 143/144), referido título não se presta à transferência da propriedade, senão após a expedição do formal de partilha.

O que ocorre é a sub-rogação do cessionário nos direitos dos cedentes relativamente àquele bem, devendo então habilitar-se no inventário, onde o imóvel será destinado ao pagamento dos quinhões dos herdeiros cedentes.

Homologado o plano de partilha, é expedido o formal de partilha, este sim título hábil à transmissão da propriedade diretamente para o cessionário, o qual apresentará o mesmo no registro de imóveis para que dele possa dispor como proprietário. Afinal, os herdeiros só podem transferir o domínio da herança após o registro do formal da partilha, em respeito ao princípio da indivisibilidade da herança (art. 1.791, parágrafo único, do CC).

Todavia, no caso dos autos, não houve a expedição do formal de partilha, ou pelo menos não se comprovou. E a partilha foi declarada nula por decisão judicial, considerando o reconhecimento do apelante como único filho do autor da herança. Nesse contexto, não configurada a transmissão da propriedade, mas a realização de cessão de direitos condicionada a evento futuro que não se consumou, outra deve ser a solução do presente caso, sob pena de distorção dos institutos da sucessão e da propriedade.

Caracterizado o imóvel objeto da cessão, o que implica transferência de domínio individualizado sobre um bem, mesmo que futuro, a evicção resguarda o cessionário/adquirente dos riscos de um contrato aleatório. Isso é que garante ao cessionário que, se o bem "futuro" não for disponível para o cessionário, o cedente estará obrigado a restituir o valor pago, e, ainda, as perdas e danos se o cessionário/adquirente não tinha conhecimento dos riscos ou não os assumiu, dependendo daquilo que foi estipulado por ocasião do contrato.

Exatamente o caso dos autos. Afinal, a ausência de qualquer publicidade acerca de impedimento ou pendência judicial envolvendo o bem no registro daquele imóvel, e também a ausência de prova de má-fé dos apelados, não pode ser fato oponível ao direito do único herdeiro, e sim aos cedentes que respondem pela evicção e devem restituir o valor pago, bem como perdas e danos, notadamente porque a transmissão da propriedade não foi ultimada. 

Pelo exposto, dou provimento ao presente recurso para julgar improcedentes os embargos de terceiro opostos, invertendo os ônus sucumbenciais.

É como voto.

Votaram de acordo com a Relatora os Desembargadores Elias Camilo Sobrinho e Judimar Biber.

Súmula – RECURSO PROVIDO.

Fonte: Recivil – DJE/MG | 16/09/2014.

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