Questão esclarece acerca da dispensa de CND do INSS, nos casos de regularização de construção efetuada com base na Lei nº 11.977/2009

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Regularização fundiária de interesse social – Construção – CND do INSS – dispensa

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da dispensa de CND do INSS, nos casos de regularização de construção efetuada com base na Lei nº 11.977/2009. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de João Pedro Lamana Paiva.

Pergunta
Considerando que uma construção foi regularizada com base na Lei nº 11.977/2009 (regularização de interesse social), devo exigir a apresentação de CND do INSS referente à obra?

Resposta
João Pedro Lamana Paiva, em trabalho publicado pelo IRIB em 2012, intitulado “Coleção Cadernos IRIB – vol. 5 – Regularização Fundiária de Interesse Social”, 1ª ed., p. 21-22, abordou este tema com muita propriedade.

Vejamos o que ele nos ensina:

“6. Regularização da edificação

Destinando-se a Lei nº 11.977/2009 a contemplar a regularização de situações consolidadas, tem-se que a regularização promovida é do todo, ou seja, do terreno e da edificação sobre ele erigida. Dessa forma há, nessa situação, dispensa de apresentação de Certidão Negativa de Débitos Previdenciários (CND), em vista do acréscimo da alínea “e” ao § 6º do art. 47 da Lei nº 8.212/1991 (Previdência Social), pela Lei nº 12.424/2011:

‘Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito – CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: […]

§ 6º Independe de prova de inexistência de débito: […]

e) a averbação da construção civil localizada em área objeto de regularização fundiária de interesse social, na forma da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009.’

Observa-se que o levantamento das áreas das edificações deve ser promovido pelo órgão do poder público promotor da regularização, devendo ser mencionadas nos levantamentos apresentados ao Registro de Imóveis para possibilitar a sua menção na abertura da matrícula do lote no qual foram edificadas.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Quais documentos devem ser apresentados no Registro de Imóveis para a averbação de uma construção?

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IRIB Responde – Averbação de construção – documentação.

Questão trata acerca da documentação exigida para averbação de construção de imóvel urbano.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da documentação exigida para averbação de construção de imóvel urbano. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto:

Pergunta

Quais documentos devo exigir para averbação de construção de imóvel urbano?

Resposta

Você deverá exigir:

1) requerimento do interessado, com firma reconhecida, onde se indicará o número da matrícula, o endereço do imóvel, a área construída e o valor atribuído à obra. Se a averbação da edificação vier concomitante ao registro de escritura, que traz também em sua redação, autorização para a prática de outros atos, deve o Oficial exigir que isso venha de forma específica, com indicação dos elementos acima noticiados. Dependendo da legislação de cada Estado e do Distrito Federal, pode esse requerimento reclamar outras informações, que vão se fazer necessárias para o regular cálculo dos emolumentos.

2) Habite-se – para edificação residencial, ou Alvará de regularização – para construções com outras finalidades, a serem expedidos pela Prefeitura de localização do imóvel. Não deve ser aceito para tal averbação mostras da existência da construção, com proveito dos lançamentos feitos no aviso do imposto predial, uma vez que esse documento tem efeitos meramente fiscais, sem direção a atestar a regularidade da edificação.

3 CND do INSS relativa à construção. Quanto a este item, observamos, ainda:

3.1. A CND do INSS expedida para fins de averbação de construção é específica para este fim, não se confundindo com a CND genérica expedida para qualquer pessoa jurídica (para alienar ou onerar bens imóveis);

3.2. Dispensa da CND: Será dispensada a apresentação da CND do INSS nas seguintes hipóteses:

a) se a construção foi concluída antes de 22 de novembro de 1966, devendo este fato ser atestado pela Prefeitura Municipal;

b) se o proprietário for pessoa física, não possua outro imóvel e a construção for, cumulativamente (art. 370,I c/c 407,VII da IN da RFB n. 971/2009):

– construção residencial e unifamiliar
– com área total não superior a 70m2 (setenta metros quadrados);
– destinada a uso próprio;
– do tipo econômico ou popular; e
– executada sem mão-de-obra remunerada;
– não tenha o proprietário se beneficiado por declaração de idêntico teor, anteriormente

c) obra destinada à edificação de conjunto habitacional popular ( definido no inciso XXV do art. 322 da IN 971/2009), e não seja utilizada mão-de-obra remunerada.;
d) obra executada por entidade beneficente ou religiosa, destinada a uso próprio, realizada por intermédio de trabalho voluntário não remunerado, observado o disposto no Art. 371 da IN 971/2009;
e) em obra localizada em área objeto de regularização fundiária de interesse social, na forma da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.

f)  Outras observações quanto à CND:

• Obra financiada: a averbação de construção executada com recursos de financiamento, e que preencha as condições indicadas na alínea "b" acima, fica isenta de CND do INSS, contudo, se no contrato de financiamento constar verba destinada a pagamento de mão de obra, deverá ser exigida a CND do INSS (§ 6º do art. 406 da IN 971/2009)

• Mutirão: caso a construção seja destinada a uso próprio e tenha sido realizada por intermédio de trabalho voluntário, não remunerado, em regime de mutirão, observado o disposto no art. 371; (item II do art, 370 da IN 971/2009) haverá a dispensa de contribuições previdenciária, mas a obra deve estar matriculada. Assim o interessado deverá requerer a CND ao INSS que sairá com a declaração de dispensa. Compete ao INSS verificar se o caso é realmente de mutirão.

Caso seja dispensável a CND, deverá ser exigida do proprietário declaração feita sob as penas da lei, no sentido de que a construção foi edificada nestas circunstâncias (indicando todos os requisitos ), contendo reconhecida a firma do declarante.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 11/07/2013.

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IRIB Responde: Sociedade empresarial – dissolução. CND – apresentação.

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Questão trata acerca da apresentação de CND do INSS, quando da dissolução de sociedade empresarial.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da apresentação de Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS, quando da dissolução de sociedade empresarial. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto:

Pergunta
É exigível a CND do INSS quando da dissolução de sociedade empresarial?

Resposta
A situação recebe tratamentos diferenciados, quando frente a empresas comuns, microempresas ou empresas de pequeno porte. Quanto às primeiras, só podemos deferir a baixa com a apresentação não só de prova de inexistência de débitos com a Receita Federal, que vai incluir a Procuradoria da Fazenda Nacional, e a Previdência Social, como previsto no art. 47, inciso I, alínea "d", da Lei federal 8.212/91, bem como ao em trato em seu Decreto Regulamentador, de número 3.048/99, mais precisamente ao que ali se vê no art. 257, inciso I, alínea "d"; mas também com o FGTS, a ser expedida pela Caixa Econômica Federal, como disposto no art. 27, alínea "e", da Lei federal 8.036/90.

Se, no entanto, essa dissolução envolver microempresas e empresas de pequeno porte, essa exigência deve ser dispensada, à vista do que temos no art. 9º., § 1º., inciso II, da Lei Complementar 123/2006, que se reporta ao Estatuto Nacional da Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte.

De importância também observar que a dissolução e consequente extinção de sociedade empresarial, quando houver bens imóveis a serem partilhados entre os sócios, deve ter sua forma instrumental a atender ao que reza o art. 108, do Código Civil, sem proveito do disposto nos artigos 234 da Lei nº 6.404/76 e art. 64 da Lei nº 8.934/94, pois esses dispositivos devem ser interpretados de forma restritiva. Assim, poderá ser utilizado o instrumento particular para imóveis de qualquer valor, somente nas hipóteses de formação ou de aumento de capital social de empresas, quando há a transferência de imóvel do sócio para a empresa, mediante prova de registro do respectivo instrumento na Junta Comercial. Todavia, a situação inversa, ou seja, retorno de bem imóvel que incorpora o patrimônio da empresa para os sócios, em pagamento de seus haveres, não é alcançada pela exceção desses artigos, aplicando-se, aí, a regra geral do artigo 108, do Código Civil, como acima comentado.

Indicamos, ainda, para melhor entendimento do aqui exposto, a leitura dos ensinamentos do Ilustre Colega Ulysses da Silva, na obra "A Previdência Social e o Registro de Imóveis – Segunda Edição Refeita e Atualizada" – IRIB / SafE, Porto Alegre, 2011 – p. 57.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 02/07/2013.

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