MINISTRO DA JUSTIÇA RECONHECE IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS

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Além de constituir o direito de propriedade, o Registro de Imóveis arquiva o histórico completo do imóvel e dá publicidade às informações, o que confere segurança, menor custo e agilidade nas transações imobiliárias. Na análise do Ministro da Justiça, José Eduardo Cardoso, cabe ao registrador de imóveis garantir a facilidade de acesso ao sistema de Registro e agilidade do seu procedimento, na certeza que a segurança jurídica é um valor destinado a todos.

“Tanto o grande empresário, que faz empreendimentos volumosos, quanto o cidadão que está comprando o primeiro imóvel, têm direito às informações da forma mais prática e rápida possível”, afirma ele.

O ministro ressalta que a iniciativa da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo de lançar o portal vem exatamente ao encontro da tarefa constitucional dos registradores de oferecer ao público acessibilidade, segurança jurídica da propriedade imobiliária  e  eficiência do sistema registral.

“Assim os registradores honram o compromisso constitucional, a legitimação permanente de um sistema que a cada dia nos dá mais eficiência e eficácia, e ainda auxiliam a quebrar os preconceitos que existem na sociedade em torno da atividade registral e notarial”, disse.

Portal Registradores 

O portal www.registradores.org.br integra todos os cartórios de Registros de Imóveis do Estado em uma única plataforma, permitindo que o público em geral obtenha informações e solicite serviços como registro eletrônico (encaminhamento de títulos para registro), certidões, buscas e visualização da matrícula de um imóvel sem que seja preciso se deslocar até o cartório.

Para se ter uma ideia da agilidade do sistema, ao solicitar uma certidão de matrícula pelo portal, o requerente a receberá em até duas horas úteis. Se ele optar por recebê-la pelo correio, haverá apenas o custo adicional do serviço postal. O prazo para registro de escrituras e contratos eletrônicos também é reduzido: cinco dias.

A ferramenta digital ainda disponibilizará o monitoramento dos registros de matrícula, ou seja, no caso de qualquer alteração na situação do imóvel, o proprietário é avisado imediatamente.

Em virtude da segurança e da garantia de acesso uniforme ao sistema, o encaminhamento de títulos eletrônicos para registro só podem ser realizados no horário de atendimento ao público pelos cartórios de Registro de Imóveis que, no Estado de São Paulo, em razão disso, foi padronizado: todos estão abertos das 9h às 16h. Os demais serviços são disponibilizados 24 horas, pela internet.

Fonte: Site Segs I 04/09/2013.

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Questão esclarece acerca da vigência das cláusulas restritivas quando do falecimento do usufrutuário doador

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Doação. Usufrutuário – falecimento. Cláusulas restritivas – vigência.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da vigência das cláusulas restritivas quando do falecimento do usufrutuário doador. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta
As cláusulas restritivas impostas em doação com reserva de usufruto ainda permanecem vigentes quando do falecimento do usufrutuário doador?

Resposta
Excertos da obra de Ademar Fioranelli, intitulada “Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade – Série Direito Registral e Notarial”, 1ª edição – 2ª tiragem, Saraiva, São Paulo, 2010, p. 73 e 75-77) respondem seu questionamento. Vejamos:

“Cláusulas e usufruto

Outra questão que tem gerado ardente debate entre os doutos e julgador: com o falecimento do usufrutuário doador, se opera, também, a extinção das cláusulas limitadoras do direito de propriedade?

O tema é conflitante e há apoio doutrinário e jurisprudencial nas direções afirmativa e negativa. O entendimento que tem prevalecido é o de que, estabelecidas em doação com reserva de usufruto, as cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade sobre o imóvel doado prevalecem em vida do donatário (RT, 496/64).

(…)

Como registrador, filiar-me a qualquer das correntes enunciadas seria ir contra respeitáveis luminares do direito. Quando elaborei modesta monografia sobre o usufruto (Direito Registral Imobiliário, p. 433-434), não me furtei a posicionar-me ao lado do entendimento majoritário, que defende a imposição das cláusulas restritivas ao direito de propriedade em conjunto com o usufruto, porquanto estamos diante de dois direitos distintos: um, do usufrutuário, com direito ao uso e gozo do bem; e outro, do nu-proprietário, com seu direito limitado pela impossibilidade da alienação, com possibilidade, desde que, devidamente legitimado, de fazer uso do processo de sub-rogação de vínculos.

Há que prevalecer, sempre, e desde que não conflite com a lei, a vontade do doador. Se este clausulou o imóvel, essa era a sua vontade e, certamente, seu ato foi motivado contando com a aquiescência do donatário, pois, se assim não fora, bastaria a doação pura e simples. Também não vislumbramos nenhum óbice legal a impedir a constituição do usufruto no mesmo ato, por tratar-se de situação totalmente distinta da primeira, como já dito. Nesta última, encontramos o donatário recebendo uma propriedade com restrições totalmente diferenciadas da primeira, nunca sendo demais repetir, limitações essas permitidas pelo ordenamento jurídico. Morto o usufrutuário, é certo que a propriedade se consolida na pessoa do nu-proprietário e cessará uma das limitações que a gravara, o usufruto. Daí para frente vive-se uma situação nova e totalmente diversa da anterior, sendo vedado, agora, ao proprietário, a alienação da propriedade.

Dizer-se que o proprietário continua na mesma situação, ocorrendo um usufruto sucessivo ‘data maxima venia’, parece-nos irreal.

O proprietário, agora, tem a possibilidade do uso e gozo da propriedade; pode adaptá-la; melhorá-la; fazer reformas e mudanças; exercitar a posse direta; enfim, praticar atos que anteriormente não lhe eram permitidos por força do usufruto. Obviamente, terá de curvar-se e respeitar a restrição à disponibilidade, feita pelo doador, que, com certeza, agiu de forma motivada, no resguardo dos interesses do próprio donatário (um pródigo, por exemplo).

E, como último argumento, embora haja outros, nessa nova situação o proprietário pode livrar-se do gravame por meio da sub-rogação, coisa que não lhe era possível na vigência do usufruto.

Para finalizar este tópico (usufruto e cláusula), a 4ª Câmara do TJSP, na Ap. 268.534, deixou patente:

‘Certo que a melhor doutrina, apoiada em inúmeras decisões deste Tribunal, afirma, em princípio, a subsistência das cláusulas restritivas, após a extinção do usufruto conjuntamente instituído (cf., p. ex., RJTJSP, 20/65; RT, 363/162; 361/327; 345/142; 349/150; 381/107; 389/159; 384/140; 386/178 e 390/140). E assim é porque inclusive se deve supor, de regra, que na vontade do doador está não só o propósito de garantir o usufruto reservado, mas também a intenção de defender os interesses dos donatários.’

O mesmo entendimento foi dado pelo Juiz Marcelo Martins Berthe, titular da E. 1ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, ao indeferir pedido de cancelamento de cláusulas, tendo em vista a extinção do usufruto por morte dos usufrutuários. A instituição de cláusulas restritivas, concomitantemente com a instituição do direito real de usufruto, segundo o nobre magistrado, não vincularia aquelas a este último. Vale dizer que a extinção do direito real de usufruto não significa que já não prevalecem as cláusulas restritivas. A imposição das cláusulas pelos doadores não poderia ser interpretada como vontade subseqüente da instituição do usufruto e pela inexistência de previsão legal para o cancelamento almejado, muito menos poderia se inferir que essa era a vontade dos instituintes do gravame (Decisão de 23-8-2007 – Proc. 583.00.2007.175660-1).”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Entrevista: especialista analisa decisão do STJ sobre direito real de habitação

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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) divulgou, na última semana, em sua página na internet, reportagem sobre direito real de habitação sobre imóvel. 

A reportagem elencou diversos julgamentos da Corte, sendo o mais recente caso, de junho de 2013, quando os ministros da Terceira Turma do STJ entenderam, por unanimidade, que o direito real de habitação assegura moradia vitalícia ao cônjuge ou companheiro sobrevivente. O desembargador Caetano Lagrasta Neto, do Tribunal de Justiça de São Paulo e diretor nacional do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM), comentou o tema. Confira:
 
O senhor é favorável e tem o mesmo entendimento dos ministros nesta decisão? Por quais razões? 
 
A preocupação humana e sempre louvável da Min. Nancy Andrighi, estampada em recente voto minoritário, revela ponto essencial ao seu raciocínio quando, na colidência entre o direito de propriedade sobre fração do imóvel e o direito real de habitação da viúva é “necessário ponderar sobre a prevalência de um dos dois institutos” ou a busca sistemática de interpretação que não esvazie totalmente qualquer deles, tratando de forma isonômica todos os filhos do falecido. Mais adiante, com respaldo em exemplo de Sérgio Iglesias Nunes de Souza, estabelece que o “nó górdio” estaria na “operacionalização da determinação legal e seus efeitos a terceiros”, ou seja, aos filhos do duplo relacionamento, vez que não existirão elos “de solidariedade entre as filhas do primeiro casamento e a cônjuge supérstite”. Em apertada síntese estas as razões pelas quais opta pela divisão da coisa comum. Por sua vez, o voto vencedor, do Relator para o Acórdão, Min. Sidnei Beneti, decide pela mantença do posicionamento do TJSP, em pacífica jurisprudência do STJ, que transcreve, com alerta expressivo ao referir-se ao voto da Ministra Nancy que, a seu ver, teria extravasado as alegações das partes, “frustrando a oportunidade de contraditório da parte contrária, de modo que, a rigor, vai além da matéria pré-questionada pelo prévio contraditório”, ao acolher o exemplo onde existente o interesse de menores, e completa: “Ademais a distinção entre casos de direito de habitação relativos a ‘famílias com verticalidade homogêneas’ não está na lei, que, se o desejasse, teria distinguido, o que não f ez, de modo que realmente pretendeu, o texto legal, amparar o cônjuge supérstite que reside no imóvel do casal”. Desta forma, posiciono-me como o Min. Sidnei Beneti, conforme dispus, a título de exemplo, nas Apelações TJSP ns. 0127341-90 e 0611838-30. Acresce, por fim, não ter sido outro o encaminhamento em nosso “Direito de Família – Novas Tendências e Julgamentos Emblemáticos” – Atlas 2ª. Ed. 2012, no Capítulo: Em busca da harmonia perdida, de José Fernando Simão, pp. 152 e ss. 
 
E quando o regime de bens adotado é o da separação total?
 
Igualmente, acompanho o Min. Beneti, no sentido de que a restrição do Código Civil de 1916 e do Estatuto da Mulher Casada (Lei 4.121/62), que limitava o direito de propriedade não só em relação ao usufruto como ao direito real de habitação ao sobrevivente casado em regime de comunhão universal de bens, a partir de 2002, não mais prevalece, ou seja, é estendido, sob qualquer regime, ao supérstite (cônjuge ou convivente).
 
E quando o beneficiário converte em aluguel do imóvel? Qual é a opinião do senhor sobre esse caso específico?
 
O direito real de habitação deve ser exercido de forma integral pelo supérstite, ao menos enquanto comprovar sua impossibilidade de, pelos próprios meios, conseguir outra moradia. De se notar que a questão atinge os tribunais apenas quando os interessados se mostram vulneráveis economicamente ou quando possuem apenas um imóvel a partilhar, nos demais casos, é evidente a possibilidade de se conseguir uma solução conciliada, capaz de pacificar o conflito e os conflitantes. Tenho entendido que existindo possibilidade do supérstite residir em outro local, com características idênticas ou que melhor atendam às suas necessidades, seja ou não na condição de proprietário, se persistir na ocupação deverá pagar pela fração do espaço ocup ado em relação aos demais herdeiros, filhos. E, também, desde que estes se mostrem em posição de vulnerabilidade econômica e sem possibilidade de conseguir moradia. De todo modo, sobrepõe-se o direito do supérstite e, se bem compreendi a pergunta, se o beneficiário do direito real de habitação converte esse direito em alugueres, é sinal indiscutível que pode ocupar outro imóvel e que seus frutos devem ser partilhados com os herdeiros na respectiva fração ideal.
 
O testamento pode ser uma solução para diminuir os conflitos familiares em torno do direito real de habitação?
 
O direito real de habitação independe e não se subjuga a qualquer disposição testamentária; é direito e opção exclusivos do supérstite.
 
Quais outras medidas podem ser adotadas para evitar esses conflitos familiares após a morte de um ente familiar?
 
Creio que a família constituída sob o influxo da verdade, da dignidade e da liberdade, dispensa quaisquer outras medidas que não o enfrentamento da realidade. A situação do genitor – diante do divórcio ou de novo casamento ou relacionamento – se plasmada pela verdade, enfrenta outros dilemas, superados pelo respeito recíproco, a partir do esclarecimento verdadeiro de novo relacionamento e, neste respeito, está o do supérstite de, se vulnerável, optar pela ocupação do imóvel enquanto se mantiver na condição de solteiro ou viúvo.
 
Direitos e garantias fundamentais não se revestem de caráter absoluto. Essa ponderação de princípios (Direito à moradia x função social da propriedade), na opinão do senhor e para os critérios da hermenêutica jurídica, deve ser analisado caso a caso para não perpetuar injustiças?
 
Talvez seja esta a pergunta de maior dificuldade e extensão de consequências. Quando falamos em princípios constitucionais dirigidos à Família, creio tratar-se de determinações pétreas, por garantirem a permanência do instituto “família” e a dignidade de seus componentes, principal atributo de uma política pública, que garanta “o mínimo existencial”. Esta garantia é determinada e executada por intermédio do juiz que, se o não fizer, poderá responder a Representação junto ao Supremo Tribunal Federal. Não se trata aqui de disputa entre o direito à moradia e a função social da propriedade, trata-se tão somente de um direito constitucionalmen te garantido ao supérstite de ocupação do imóvel do casal, desde que demonstrada a vulnerabilidade e a necessidade. Posto que a disponibilidade do imóvel a que se curvar a esta como requisito básico de se garantir dignidade à pessoa humana.
 
O Direito real de habitação é uma das equiparações entre cônjuge e companheiro, visto que não há hierarquia entre as formas constituídas de família. Por que não incluir o companheiro na categoria de herdeiro necessário?
 
A discussão sobre a constitucionalidade do art. 1790, por ora, padece de sistematização ou decisão definitiva pela Corte Suprema. Flávio Tartuce, (Da sucessão do Companheiro. O polêmico art. 1790 do CC e suas controvérsias principais. Na mesma obra conjunta fls. 175 e ss.) historia diversos posicionamentos dos tribunais em sentidos às vezes diametralmente opostos (dar ou negar extensão a direitos aos conviventes, em detrimento ou não do casado). Observo, porém, que decisões de Órgão Especial, como o do TJSP no sentido da constitucionalidade não pode se constituir em decisão definitiva, posto que sua composição osc ila, muitas vezes, de Sessão a Sessão. Assim, novos pedidos sequer são conhecidos ante a alegada definição anterior, por outra composição, tornando evidente que a discussão no âmbito dos tribunais deve se submeter aos princípios constitucionais, ao menos até o momento de decisão sumulada vinculante das Cortes Superiores (Conforme constou na Arguição de Inconstitucionalidade n. 9028148-53.2009.8.26.0000, Órgão Especial, j. 13/6/2012, por maioria de votos e na Apelação n. 0100880-18.25.8.26.0004, 8ª. Câmara de Direito Privado, j. 26.10.2011, também por maioria de votos, em que fui Relator). Somos, ao cabo, de opinião que a inconstitucionalidade atinge, senão toda, ao menos parte do referido artigo e, de qualquer forma, decisões de Órgãos Especiais não trazem pacificação ao debate, ao contrário, impedem que se prossiga no exame dos novos pedidos, postos em Juízo, caracterizando comodismo que somente a palavra final do STF poderá definir. Por fim, posiciono-me favorável a que o direito do convivente (homem ou mulher) seja resguardado na condição de herdeiro necessário.
 
Fonte: Assessoria de Comunicação do IBDFAM | 18/07/2013.

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