CSM/SP: Locação. Cláusula de vigência. Alienação fiduciária – credor – anuência.

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Não é possível o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, em imóvel gravado com alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0065836-57.2013.8.26.0100, onde se decidiu ser impossível o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, em imóvel gravado com alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por maioria de votos, julgado improvido.

O apelante recorreu em face de sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, mantendo a recusa ao registro do mencionado contrato tendo em vista a falta de anuência expressa do credor fiduciário, prevista no art. 37-B da Lei nº 9.514/97. Em suas razões, o apelante sustentou, em síntese, que do instrumento de confissão de dívida e alienação fiduciária constou expressamente a descrição do imóvel, evidenciando a ciência do credor fiduciário quanto à alienação fiduciária. Afirmou, também, que a locação é anterior à alienação fiduciária e que seria impossível a obtenção da referida anuência, uma vez que, a fiduciante estaria em processo de decretação de falência, podendo o contrato ser abruptamente rescindido, caso não se consiga a anuência do credor fiduciário.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que o registro do contrato de locação não pode ser admitido, sendo necessária a apresentação da anuência expressa do credor fiduciário. Ademais, mencionou que tal anuência não pode ser presumida pelo fato de o contrato de locação ser anterior à alienação fiduciária, mesmo porque, o contrato de locação sequer estava registrado ao tempo da constituição da garantia. Por fim, observou que o art. 37-B da Lei nº 9.514/97 é expresso ao considerar ineficaz e sem qualquer efeito, perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano, sem a concordância do credor fiduciário. No mesmo sentido, se manifestou o Desembargador Artur Marques da Silva Filho em declaração de Voto Convergente.

Em declaração de Voto Divergente, o Desembargador Ricardo Anafe entendeu que o recurso deve ser provido. Em seu voto, declarou que a anuência do credor fiduciário, prevista no citado art. 37-B, não é elemento de existência nem requisito de validade do contrato de locação, o qual existe, é válido e eficaz entre o locador e o locatário. Argumentou, ainda, que, feito o registro do contrato, este será eficaz, também, em relação a terceiros, com exceção do credor fiduciário e de seus sucessores, por não haver anuência expressa deste. Por fim, afirmou que, havendo a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a extinção do contrato será inexorável, não obstante a cláusula de vigência. Assim, de acordo com o Desembargador, a anuência do credor fiduciário não interfere nos planos da existência, validade e eficácia do contrato entre locador e locatário, sendo o caso de se deferir o registro do contrato de locação nos moldes pleiteados.

Diante do exposto, por maioria de votos, negaram provimento ao recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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TJ/GO: Construtora terá de pagar aluguel a dono de apartamento que teve problema com imóvel

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Em decisão, o desembargador Amaral Wilson de Oliveira manteve sentença da 18ª Vara Cível e Ambiental de Goiânia que antecipou tutela e determinou à Construtora Tenda S/A que pague aluguel de imóvel, no valor de R$ 724,00, a Willian Fernando da Silva. Ele adquiriu um apartamento da construtora mas, após período chuvoso, o imóvel apresentou problemas e deterioração que  impossibilitaram sua ocupação. A Tenda terá que pagar o aluguel até o dia 10 de cada mês, enquanto o imóvel passa por reformas e reparos, sob pena de multa diária de 100 reais.

A construtora interpôs agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo da liminar, alegando que não existe motivo para a antecipação de tutela, já que o pagamento de aluguel não é urgente e pode ser restituído ao final do trânsito em julgado, caso proceda a ação. A empresa sustentou, ainda, que o parágrafo único do artigo 618 do Código Civil determina que, em casos de supostos vícios na obra, o ajuizamento da ação seja feito em 180 dias após a constatação da existência dos problemas.

A construtora também atacou a decisão em relação ao valor da multa diária por dia de atraso no adiantamento do aluguel, sob o argumento de que foi fixado sem observância de qualquer parâmetro e é desproporcional ao valor da ação.

Ao analisar os autos, o magistrado informou que está claro que o imóvel adquirido por Willian oferece perigo à vida de seus moradores. “O que impossibilita, por óbvio, que o adquirente e seus familiares exerçam os poderes dominiais de uso, gozo e fruição de sua propriedade”, destacou.

De acordo com o desembargador, a extensão e a responsabilidade pelos danos vão ser devidamente apurados na fase probatória e de instrução processual, o que não impede, entretanto, que sejam adotados os meios próprios para a viabilização do direito constitucional de Willian à moradia. “Sendo lícito, assim, o deferimento da tutela de urgência requerida para que a construtora seja compelida a arcar com os aluguéis despendidos até que sejam efetivamente reparados os defeitos do imóvel”, enfatizou. (Processo de nº 201493058711)

Fonte: TJ/GO | 24/09/2014.

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Para TJMA, desejo de constituir família caracteriza união estável

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O Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão (TJMA) determinou a partilha do imóvel em que residia o casal antes do casamento por reconhecer que o relacionamento não era apenas um namoro, mas sim uma união estável.

A decisão, do dia 26 de agosto, reformou a sentença do juiz, que decretou o divórcio do casal. A mulher havia pedido o reconhecimento de união estável anterior ao casamento e, por consequência, a partilha do imóvel adquirido pelo homem antes do matrimônio. O juiz de primeira instância havia entendido que não ficou comprovada a existência da união estável, e sim namoro.

A mulher recorreu ao TJMA, alegando que a verificação da existência de união estável decorre do desejo de constituição de família e não do modo como o casal denomina o relacionamento. Na apelação, ela pediu a partilha do imóvel. O homem sustentou que o imóvel não é bem comunicável, pois foi adquirido antes do casamento, quando o casal somente namorava não havendo qualquer indício de prova da alegada união estável. 

Segundo o desembargador Paulo Sérgio Velten Pereira, relator, para caracterizar a união estável, além dos requisitos exigidos pelo art. 1.723 do Código Civil, deve-se medir o animus, ou seja, o desejo de constituir família. “E nesse ponto, ambos os depoimentos são convergentes, pois mencionam que havia a intenção de constituir família, com a formalização do relacionamento, sendo o imóvel o objeto de consumo planejado e expectado pelos companheiros”, disse.

De acordo com a decisão, o imóvel foi adquirido com o nítido propósito de servir de futura moradia ao casal. “Para Rolf Madaleno, típico caso de união estável ocorre quando ‘um dos noivos tem residência própria e nela acolhe seu parceiro afetivo antes mesmo de formalizar a união pelo casamento civil’, exemplo que cai como um luva à hipótese dos autos, sobretudo, diante do confessado e essencial desejo de constituir uma família, distinguindo o relacionamento com a marca da união estável”, assegurou o desembargador.

Namoro ou união estável – Na decisão do TJMA, um elemento, que não está na lei, foi essencial para o convencimento do magistrado de que o relacionamento anterior ao casamento não era apenas um namoro, mas uma união estável, que gera efeitos patrimoniais muito parecidos com os do casamento, em caso de dissolução, o animus de constituir família.

De acordo com o advogado Rodrigo da Cunha Pereira, presidente do IBDFAM, os elementos que não estão expressos, ou seja, escritos na lei, mas que podem caracterizar a união estável por serem amplamente admitidos pela doutrina e jurisprudência são: a construção patrimonial em comum, coabitação, fidelidade, notoriedade, comunhão de vida.  “É tudo que caracterize no relacionamento um núcleo familiar”, disse.

Fonte: IBDFAM | 24/09/2014.

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