CGJ/SP: Parcelamento do solo urbano. Desdobro. Averbação de construção – necessidade. Especialidade Objetiva. Cindibilidade.

Não é possível a aplicação do Princípio da Cindibilidade no caso de desdobro, onde o memorial descritivo indica a existência de construções.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo nº 2013/00125042 (Parecer nº 431/2013-E), que tratou acerca da necessidade de averbação das construções referidas no memorial descritivo de desdobro de lote, não sendo possível a aplicação do Princípio da Cindibilidade. O parecer, de autoria do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Marcelo Benacchio, foi aprovado pelo DD. Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini.

Ao analisar o caso, o MM. Juiz Assessor da Corregedoria entendeu que o desdobro de um lote de 250m2 em dois lotes de 125m2 não se enquadrou na Lei nº 6.766/79, uma vez que não ocorreu a implantação de um aglomerado de novas habitações no local a ser realizado por meio de loteamento ou desmembramento. Ademais, embora não cabível a exigência de registro especial com base no art. 18 da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), o memorial descritivo, apresentado em conformidade ao Decreto Municipal que aprovou o desdobro, indicou a existência de duas construções, uma em cada um dos futuros imóveis, dando ensejo à exigência relativa à regularização por meio da averbação das construções em obediência ao Princípio da Especialidade Objetiva. Entendeu, ainda, que “o princípio da cindibilidade do título não tem lugar no presente caso em razão da unidade do ato de desdobre em consideração ao conteúdo do título que menciona expressamente as construções.” Por fim, destacou que “a cindibilidade somente tem aplicação no caso do registro de compra e venda e não em hipótese de desdobre, porquanto nesta haverá a formação de novas matrículas, o que não ocorre naquela, daí a obediência restrita ao princípio da especialidade objetiva.”

Posto isto, o MM. Juiz Assessor da Corregedoria votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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O óbvio na alienação fiduciária de imóveis

* Renato Berger

Dizem que é mais difícil explicar o óbvio. Sempre me recordo disso quando um aspecto crucial da alienação fiduciária de imóveis é colocado em discussão. O objetivo deste artigo é exatamente enfrentar a dura missão de explicar o óbvio. Espero que a explicação ajude a afastar um fantasma desnecessário que foi criado no mercado.

A questão refere-se à cobrança do saldo devedor de uma determinada dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel quando, após o inadimplemento do devedor, o imóvel é levado a dois leilões sem que apareçam interessados em comprá-lo. Nesse caso, a solução dada pela lei 9.514/97 é a permanência do imóvel na propriedade do credor.

Até aqui nenhuma questão. Se ninguém aparece para comprar o imóvel, o jeito é deixá-lo na propriedade do credor. Paralelamente, a lei estipula que o credor não precisará devolver "o que sobejar" ao devedor, ficando a dívida extinta.

Quando a lei menciona que o credor não tem a obrigação de devolver "o que sobejar", ficando a dívida extinta, é óbvio que está se referindo à hipótese de a dívida ser menor e não maior do que o valor de avaliação do imóvel.

Por exemplo, se a dívida não paga é de R$ 80 mil e o imóvel foi avaliado em R$ 90 mil, mas ninguém quis comprá-lo nos leilões, o credor ficará com a propriedade do imóvel, a dívida de R$ 80 mil será considerada extinta e o credor não precisará devolver "o que sobejar", ou seja, R$ 10 mil, ao devedor. Afinal, os R$ 10 mil são teóricos, pois ninguém quis comprar o imóvel nos leilões.

A solução acima, dada pela lei 9.514/97, por óbvio não se refere à hipótese de a dívida ser maior do que a avaliação do imóvel. Por exemplo, se a dívida não paga é de R$ 2 milhões e o imóvel foi avaliado em R$ 90 mil, o credor ficará com a propriedade do imóvel se não houver interessados nos leilões. Mas não será aplicável a regra de que o credor fica desobrigado de devolver "o que sobejar", ficando extinta a dívida. Afinal, não existe nenhum valor que sobejou após a permanência do imóvel com o credor. Muito pelo contrário, a dívida continua existindo pelo valor de R$ 1.910.000, já que o valor de R$ 90 mil do imóvel deve ser abatido do valor total da dívida de R$ 2 milhões.

Naturalmente, assim como em qualquer outra modalidade de garantia, após a excussão da alienação fiduciária que não foi suficiente para a liquidação integral do crédito, a dívida remanescente continua existindo e o credor pode continuar sua cobrança normalmente.

Dizer que a dívida ficaria extinta, além de não fazer sentido, representaria evidente enriquecimento sem causa do devedor. É importante repetir que a lei 9.514/97 não menciona em nenhum momento que a dívida fica extinta nessas condições. Aliás, nem poderia fazer isso, pois não poderia trazer uma hipótese de enriquecimento sem causa.

A lei 9.514/97 apenas trata da extinção da dívida no contexto da devolução, pelo credor ao devedor, "do que sobejar" após os leilões. Esse contexto só existe se: (i) o imóvel foi vendido em leilão por um valor maior do que a dívida; ou (ii) não apareceram interessados nos leilões quando o valor de avaliação do imóvel era maior do que o valor da dívida. Assim, a situação só é matematicamente possível se o valor da dívida é menor do que o valor do imóvel.

Infelizmente, alguns autores tratam a questão de maneira genérica concluindo que a dívida ficaria extinta em qualquer hipótese, ou seja, ainda que a dívida fosse maior do que o valor de avaliação do imóvel.

Essa conclusão não se sustenta em nenhum critério de interpretação. Ela não está baseada na finalidade da lei, nem na sistemática da lei. Ela não está baseada sequer na literalidade da lei, como alguns poderiam confundir ao ler apressadamente a lei 9.514/97. Mais do que isso, nenhum critério de interpretação poderia levar ao enriquecimento sem causa do devedor.

Felizmente, essa interpretação genérica ainda não chegou à jurisprudência. Na verdade, a esperança é que o judiciário seja mais criterioso e separe as hipóteses quando for chamado a analisar a questão. Mas a mera existência de tal interpretação criou uma insegurança enorme no mercado.

Com receio de ver o seu crédito desaparecer na medida do enriquecimento sem causa do devedor, vários credores têm medo de utilizar a alienação fiduciária de imóveis. Assim, acabam optando pela hipoteca, que é uma garantia menos eficaz. Isso leva os credores a aumentarem as taxas de juros cobradas e, como resultado, todos os bons devedores são prejudicados.

A situação acaba sendo um ótimo exemplo de como a insegurança jurídica afeta a economia. O caso é ainda mais curioso porque a insegurança jurídica decorre de uma interpretação nada razoável disseminada quase na forma de um mito.

Ora, não faz sentido que o mecanismo da alienação fiduciária de imóveis seja distorcido e mal aproveitado em função de tal interpretação. Esse fantasma precisa ser dissipado.

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* Renato Berger é sócio do TozziniFreire Advogados.

Fonte: Migalhas I 05/12/2013.

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Questão esclarece acerca da possibilidade de alienação do imóvel em que conste a existência de registro de citação em ação real ou pessoa reipersecutória.

Ação real ou pessoal reipersecutória. Alienação do imóvel – Possibilidade.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da possibilidade de alienação do imóvel em que conste a existência de registro de citação em ação real ou pessoa reipersecutória.

Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Leonardo Brandelli e Ulysses da Silva:

Pergunta
A existência de registro de citação em ação real ou pessoal reipersecutória impede a alienação do imóvel?

Resposta
Vejamos os ensinamentos de Leonardo Brandelli e Ulysses da Silva sobre o assunto:

Segundo Brandelli, "Embora a lei não seja explícita a respeito, a existência de ônus ou ações, que não tenham o condão de impedir a alienação do bem, não impede a lavratura da escritura. Em tal caso, não haverá declaração de inexistência de ônus ou ações, mas declaração das ações ou ônus existentes, e que não impedem a celebração do negócio jurídico pretendido, declarando o credor ter de tudo ciência. Uma hipoteca comum, por exemplo, não impede a alienação do bem, bastando que se declare no ato notarial a sua existência. O direito real continuará a existir e afetará ao adquirente, mas a alienação pode ser feita. É de notar que a atividade notarial da escritura pública localiza-se na esfera do direito obrigacional, na instrumentalização de atos jurídicos. Assim sendo, ainda que houvesse ônus a impedir a transmissão da propriedade do bem, nada parece impedir a lavratura da escritura de compra e venda, desde que o comprador, ciente da situação, consinta com ela.” (BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Notarial, 2ª Ed., Saraiva, São Paulo, 2007, p. 281-282)

Já Ulisses da Silva assim se posiciona:

"24.47. Da citação em ação real ou pessoal reipersecutória

Proposta a ação, verificando, o magistrado, encontrar-se em ordem a petição inicial, ordenará a citação do réu, como informa o artigo 285 do Código de Processo Civil, para que venha contestá-la. Quando a ação envolver direito imobiliário, ou, em fase de execução, possa ela estender os seus efeitos sobre bem imóvel, essa medida tem previsão de registro no item 21 do artigo 167 da Lei 6.015/73, para conhecimento de terceiros. Não impede o acesso de qualquer outro título, seja transmissivo ou de oneração, mas o registrador deve dar conhecimento de sua existência ao eventual adquirente ou credor. (SILVA, Ulysses da. "Direito Imobiliário – O Registro de Imóveis e Suas Atribuições – A Nova Caminhada", 2ª ed. rev. e ampl, safE, Porto Alegre, 2013, p. 306-307).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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