O óbvio na alienação fiduciária de imóveis

* Renato Berger

Dizem que é mais difícil explicar o óbvio. Sempre me recordo disso quando um aspecto crucial da alienação fiduciária de imóveis é colocado em discussão. O objetivo deste artigo é exatamente enfrentar a dura missão de explicar o óbvio. Espero que a explicação ajude a afastar um fantasma desnecessário que foi criado no mercado.

A questão refere-se à cobrança do saldo devedor de uma determinada dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel quando, após o inadimplemento do devedor, o imóvel é levado a dois leilões sem que apareçam interessados em comprá-lo. Nesse caso, a solução dada pela lei 9.514/97 é a permanência do imóvel na propriedade do credor.

Até aqui nenhuma questão. Se ninguém aparece para comprar o imóvel, o jeito é deixá-lo na propriedade do credor. Paralelamente, a lei estipula que o credor não precisará devolver "o que sobejar" ao devedor, ficando a dívida extinta.

Quando a lei menciona que o credor não tem a obrigação de devolver "o que sobejar", ficando a dívida extinta, é óbvio que está se referindo à hipótese de a dívida ser menor e não maior do que o valor de avaliação do imóvel.

Por exemplo, se a dívida não paga é de R$ 80 mil e o imóvel foi avaliado em R$ 90 mil, mas ninguém quis comprá-lo nos leilões, o credor ficará com a propriedade do imóvel, a dívida de R$ 80 mil será considerada extinta e o credor não precisará devolver "o que sobejar", ou seja, R$ 10 mil, ao devedor. Afinal, os R$ 10 mil são teóricos, pois ninguém quis comprar o imóvel nos leilões.

A solução acima, dada pela lei 9.514/97, por óbvio não se refere à hipótese de a dívida ser maior do que a avaliação do imóvel. Por exemplo, se a dívida não paga é de R$ 2 milhões e o imóvel foi avaliado em R$ 90 mil, o credor ficará com a propriedade do imóvel se não houver interessados nos leilões. Mas não será aplicável a regra de que o credor fica desobrigado de devolver "o que sobejar", ficando extinta a dívida. Afinal, não existe nenhum valor que sobejou após a permanência do imóvel com o credor. Muito pelo contrário, a dívida continua existindo pelo valor de R$ 1.910.000, já que o valor de R$ 90 mil do imóvel deve ser abatido do valor total da dívida de R$ 2 milhões.

Naturalmente, assim como em qualquer outra modalidade de garantia, após a excussão da alienação fiduciária que não foi suficiente para a liquidação integral do crédito, a dívida remanescente continua existindo e o credor pode continuar sua cobrança normalmente.

Dizer que a dívida ficaria extinta, além de não fazer sentido, representaria evidente enriquecimento sem causa do devedor. É importante repetir que a lei 9.514/97 não menciona em nenhum momento que a dívida fica extinta nessas condições. Aliás, nem poderia fazer isso, pois não poderia trazer uma hipótese de enriquecimento sem causa.

A lei 9.514/97 apenas trata da extinção da dívida no contexto da devolução, pelo credor ao devedor, "do que sobejar" após os leilões. Esse contexto só existe se: (i) o imóvel foi vendido em leilão por um valor maior do que a dívida; ou (ii) não apareceram interessados nos leilões quando o valor de avaliação do imóvel era maior do que o valor da dívida. Assim, a situação só é matematicamente possível se o valor da dívida é menor do que o valor do imóvel.

Infelizmente, alguns autores tratam a questão de maneira genérica concluindo que a dívida ficaria extinta em qualquer hipótese, ou seja, ainda que a dívida fosse maior do que o valor de avaliação do imóvel.

Essa conclusão não se sustenta em nenhum critério de interpretação. Ela não está baseada na finalidade da lei, nem na sistemática da lei. Ela não está baseada sequer na literalidade da lei, como alguns poderiam confundir ao ler apressadamente a lei 9.514/97. Mais do que isso, nenhum critério de interpretação poderia levar ao enriquecimento sem causa do devedor.

Felizmente, essa interpretação genérica ainda não chegou à jurisprudência. Na verdade, a esperança é que o judiciário seja mais criterioso e separe as hipóteses quando for chamado a analisar a questão. Mas a mera existência de tal interpretação criou uma insegurança enorme no mercado.

Com receio de ver o seu crédito desaparecer na medida do enriquecimento sem causa do devedor, vários credores têm medo de utilizar a alienação fiduciária de imóveis. Assim, acabam optando pela hipoteca, que é uma garantia menos eficaz. Isso leva os credores a aumentarem as taxas de juros cobradas e, como resultado, todos os bons devedores são prejudicados.

A situação acaba sendo um ótimo exemplo de como a insegurança jurídica afeta a economia. O caso é ainda mais curioso porque a insegurança jurídica decorre de uma interpretação nada razoável disseminada quase na forma de um mito.

Ora, não faz sentido que o mecanismo da alienação fiduciária de imóveis seja distorcido e mal aproveitado em função de tal interpretação. Esse fantasma precisa ser dissipado.

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* Renato Berger é sócio do TozziniFreire Advogados.

Fonte: Migalhas I 05/12/2013.

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Não há evidências de bolha imobiliária no Brasil, diz estudo

* Gladys Ferraz Magalhães

Levantamento comparou o Brasil com sete países nos quais houve crise imobiliária

SÃO PAULO – Um estudo realizado pela Bain & Company, intitulado “Risco de bolha ou motor de crescimento?”, chegou à conclusão de que não há evidências de bolha imobiliária no Brasil. O levantamento comparou o Brasil com sete países nos quais houve crise imobiliária (Alemanha, Canadá, Espanha, Estados Unidos, Irlanda, Portugal e Reino Unido) e constatou que há pontos de atenção, mas não existe formação de bolha.

“Os principais pontos de atenção são o nível atual de comprometimento de renda, que vem se aproximando de uma zona mais crítica, e a valorização dos imóveis, cujos preços cresceram com o dobro da velocidade do crescimento da renda familiar. Ainda assim, a dimensão de bolha que poderia se formar seria pequena, dado o peso relativamente baixo do preço dos imóveis quando comparado renda anual familiar e a baixa penetração de crédito imobiliário como percentual do PIB”, analisa o sócio da Bain & Company e autor da pesquisa, Rodolfo Spielmann.

Indicadores

Em seu estudo, a consultoria acredita que, além da percepção de aumento de preços, diversos outros indicadores devem ser acompanhados para melhor definir a existência ou ausência de uma bolha imobiliária, bem como as potenciais dimensões de seu desenvolvimento e o que serve de gatilho para que ela estoure.

Dentre todos os países estudados, uma característica comum aos que mais sofreram com a crise imobiliária foi a expectativa irreal de valorização contínua dos imóveis. Crença que leva as pessoas a investirem cegamente no mercado imobiliário, forçando a um aumento ainda mais especulativo dos preços e à criação de bolha, visto que descola os preços dos fundamentos da oferta e demanda.

Outro fator relevante para melhor entender os princípios da formação de uma bolha é o crédito imobiliário. Ou melhor, as condições oferecidas para o mesmo, medidas pelo percentual do valor do imóvel que é financiado, conhecido como “Loan to value ratio” ou LTV.

Segundo o levantamento, nos países mais impactados pela recente crise financeira, financiava-se mais de 75% dos valores dos imóveis e, em casos extremos, era possível financiar até 130% do valor do imóvel, o que permitia além do pagamento da propriedade, mobiliá-la, por exemplo. Nos Estados Unidos, em 2007, quase 1/3 dos imóveis novos financiados tinham LTV maior que 90%. Na Irlanda, no mesmo ano, um a cada seis imóveis novos financiados contavam com LTV maior que 95%.

“A nossa análise indica que, em situações nas quais o LTV médio dos empréstimos imobiliários supera 65%, os riscos aumentam significativamente. A partir de 75%, passam a um nível crítico. Nos financiamentos com LTV muito alto, o valor da dívida que o proprietário tem com a instituição financiadora pode ficar maior que o valor do imóvel no eventual caso de uma queda significativa de preços. Isso pode servir à inadimplência e agravar a crise”, diz Spielmann.

Prazos

Além do crescimento do LTV médio de novos financiamentos, nos países que sofreram com bolha, as políticas de crédito eram pouco criteriosas e os produtos tornaram-se excessivos. Para se ter ideia, nos Estados Unidos e Espanha havia a possibilidade de realizar um empréstimo por meio do “interest-only loans”, ou seja, financiamentos nos quais o cliente tomador pagava somente juros, nos primeiros seis meses a dois anos. Outro exemplo foram os chamados “Ninja Loans” oferecidos nos EUA, concedidos a pessoas sem rendimentos mensais comprovados, sem emprego e sem ativos.

No Brasil, por outro lado, avalia o estudo, não existem atualmente créditos imobiliários com carência para pagamento de principal e os processos de concessão de crédito se mostram bastante rigorosos por parte das instituições. Além disso, o LTV médio se encontra na faixa de 64%, o que, apesar de próximo dos 65%, que indicaria atenção, ainda não é, na opinião da consultoria, uma situação crítica.

Acessibilidade

No que diz respeito ao acesso à aquisição de imóveis, a existência de condições excessivamente atrativas para o financiamento imobiliário leva o setor a um movimento especulativo, caracterizado pela escalada dos preços dos imóveis em descompasso com o crescimento da renda por domicílio.

Neste sentido, a análise demonstrou que, internacionalmente, começam a se tornar preocupantes diferenças acima de 30%. Aqueles que passaram por este gap, com exceção do Canadá, tiveram sua crise imobiliária e financeira.

No caso do Brasil, o valor médio dos imóveis cresceu a um ritmo muito superior ao da renda por domicílio, acima do limite definido (108% contra 30%). Ainda sim, diz o estudo, baseado em dados da PNAD (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios) e da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), apesar da forte valorização dos preços dos imóveis, sobretudo quando comparados com o aumento da renda, a proporção do valor médio dos imóveis por salário médio anual no Brasil, continua abaixo do limite de 8 vezes definido como crítico.

Dessa forma, conclui o estudo, o crescimento dos últimos anos resulta de ajustes de nível da demanda e da oferta provocados pelas restrições ao nível da oferta de imóveis e por um maior acesso da população à compra de habitação e ao financiamento imobiliário.

PIB e Renda Familiar

Por fim, para analisar o risco do Brasil de sofrer uma bolha imobiliária, a Bain & Company analisou a penetração do crédito imobiliário no PIB e o nível de comprometimento da renda familiar.

No primeiro caso, a consultoria constata que a penetração do crédito imobiliário no PIB no Brasil é de apenas 6%, enquanto em outros países este valor é bem superior, alcançando 64% na Espanha e 77% nos EUA. Assim, baseado neste indicador, o Brasil ainda teria fôlego para aumentar a penetração do crédito imobiliário, podendo triplicá-la em cinco anos. Nestas condições, o crédito imobiliário teria um grande potencial de impulsionar o crescimento da construção civil e de vários setores da cadeia de valor ligados a ela, acredita a consultoria.

Já quando o assunto é o comprometimento da renda familiar, o estudo indica que este se encontra alto no Brasil, na casa dos 22%. Mesmo assim, ao considerar todos os indicadores, a pesquisa acredita que o Brasil está mais próximo dos países que resistiram à crise, do que dos que sucumbiram a ela.

“Nossa conclusão é que os números do Brasil estão muito mais próximos dos de países que resistiram melhor à crise, como a Alemanha, do que aqueles altamente impactados pela crise, como Espanha, Irlanda e Estados Unidos. No entanto, no Brasil, o alto comprometimento da renda e a recente elevação acelerada dos valores dos imóveis em relação á receita das famílias sugere atenção à evolução desses indicadores”, finaliza Spielmann.

Fonte: InfoMoney I 19/09/2013.

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STJ: Partilha de herança é recalculada em virtude da descoberta de novo herdeiro

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu novo cálculo para partilha de herança realizada há 20 anos, em razão do surgimento de outro herdeiro na sucessão. A solução foi adotada pelo colegiado para não anular a divisão de bens que aconteceu de comum acordo entre as partes, antes da descoberta do novo herdeiro, e também para não excluir este último da herança. 

O novo herdeiro ajuizou ação de investigação de paternidade, cumulada com pedido de anulação da partilha realizada entre seus meio-irmãos, para que pudesse ser incluído em nova divisão da herança. Alegou que sua mãe manteve relacionamento amoroso por aproximadamente dez anos com o pai dos réus, período em que foi concebido. 

Os réus afirmaram que não houve preterição de direitos hereditários, pois, no momento da abertura da sucessão e da partilha dos bens inventariados, eles não sabiam da existência de outro herdeiro, não sendo justificável, portanto, a anulação da partilha. 

Paternidade reconhecida

A sentença reconheceu que o falecido é pai do autor e determinou que os bens do espólio existentes na ocasião da partilha fossem avaliados por perito, para levantar a parte ideal do autor. 

Opostos embargos declaratórios de ambas as partes, o juiz acrescentou que os herdeiros e o inventariante deveriam trazer ao acervo, na ocasião da liquidação, os frutos da herança, desde a abertura da sucessão, abatidas as despesas necessárias que fizeram. 

As duas partes apelaram ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), que determinou que os frutos e rendimentos fossem devidos a partir da citação e estabeleceu que o cálculo do valor devido ao autor tivesse por base os valores atuais dos bens e não a atualização daqueles indicados no inventário. 

Extra e ultra petita

Inconformados com o entendimento do tribunal catarinense, os primeiros sucessores do falecido apresentaram recurso especial ao STJ. Alegaram violação aos artigos 128 e 460 do Código de Processo Civil (CPC). Sustentaram que o julgamento proferido pelo tribunal de origem foi além do pedido e concedeu coisa diversa daquilo que foi requerido, quando determinou que a apuração da parte do novo herdeiro fosse feita com base nos valores atuais dos bens. 

Alegaram que o entendimento do TJSC ofendeu a sentença e privilegiou o novo herdeiro, que receberá quantia superior à que faria jus se à época tivesse participado da divisão, permitindo seu enriquecimento ilícito em detrimento dos demais, principalmente em relação a bens e participações societárias que foram alienados anos antes da propositura da ação. 

Ao analisar o recurso, os ministros da Terceira Turma partiram do fato “incontroverso” de que o novo herdeiro é filho do falecido, sendo “indiscutíveis” seu direito sucessório e a obrigação dos recorrentes de lhe restituir a parte que lhe cabe nos bens. 

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, afirmou que a anulação da partilha, após quase 20 anos de sua homologação, ocasionaria “sérios embaraços” e envolveria outras pessoas, que poderiam ajuizar novas demandas para proteção de seus direitos, “o que violaria interesses de terceiros de boa-fé e, portanto, a própria segurança jurídica”. 

Meio termo

De acordo com a ministra, a tese adotada pelo tribunal catarinense representou um “meio-termo entre as pretensões recursais das partes”. O acórdão não anulou a partilha, como pretendia o autor da ação, mas reconheceu sua condição de herdeiro, determinando que a parte ideal fosse calculada por perito, com base nos valores atuais de mercado, também de forma diferente da pleiteada pelos demais herdeiros. 

Para a relatora, o acórdão do TJSC não extrapolou os limites impostos pelo objeto dos recursos, mas se inseriu “entre o mínimo e o máximo pretendido por um e outro recorrente”. Por isso não pode ser classificado como ultra nem extrapetita (quando a decisão judicial concede mais que o pedido ou concede coisa não pedida). 

Nancy Andrighi lembrou ainda que a sentença homologatória do inventário não pode prejudicar o novo herdeiro, pois ele não fez parte do processo. A ministra seguiu o entendimento consolidado no Recurso Especial 16.137, do ministro Sálvio de Figueiredo, que afirmou: “Se o recorrido não participou do processo de inventário, não sofre os efeitos da coisa julgada, referente à sentença que homologou a partilha amigável.” 

Parte ideal 

A Terceira Turma ponderou que deve ser levada em consideração eventual valorização ou depreciação dos bens ocorrida durante esses 20 anos, para a averiguação da parte devida ao novo herdeiro, “a fim de garantir que o quinhão por ele recebido corresponda ao que estaria incorporado ao seu patrimônio, acaso tivesse participado do inventário, em 1993”. 

De acordo com o colegiado, para evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes, é necessário que os herdeiros originais não respondam pela valorização dos bens que, na data da citação, haviam sido transferidos de boa-fé. “Nesse caso, a avaliação deve considerar o preço pelo qual foram vendidos, devidamente atualizado”, disse a relatora. 

Os ministros decidiram que o cálculo da parte ideal a ser entregue pelos recorrentes ao meio-irmão “observará, quanto aos bens alienados antes da citação, o valor atualizado da venda, e, com relação àqueles dos quais ainda eram proprietários, na data em que foram citados, o valor atual de mercado, aferido pelo perito nomeado”. 

O número deste processo não é divulgado em razão de sigilo judicial.

Fonte: STJ I 12/09/2013.

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