Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a recurso especial interposto por um cartório de registro de imóveis que tentava descaracterizar como ato único os registros de incorporação imobiliária em empreendimento com 415 unidades autônomas. O acórdão do julgamento foi publicado na última segunda-feira (22).

Na origem do caso, a incorporadora apresentou em cartório, para fins de averbação, três títulos de declaração de quitação referentes a três lotes utilizados na construção de um empreendimento. O cartório, entretanto, procedeu à averbação das 415 novas matrículas, e não apenas dos três lotes originários.

A incorporadora se recusou a pagar o exigido, alegando que a Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), em seu artigo 237-A , considera que as averbações e os registros que envolvam empreendimento único são feitos na matrícula de origem do imóvel.

Registro único

No recurso especial, o cartório alegou que o dispositivo não poderia ser aplicado ao caso. Sustentou que, como houve a substituição da empresa por outra, na qualidade de incorporadora, os atos registrais não poderiam ser considerados como “relativos à pessoa do incorporador”, como exige o artigo 237-A.

O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, não acolheu os argumentos. Segundo ele, a Lei 6.015 determina que, após o registro da incorporação imobiliária e até o “habite-se”, todos os registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem e, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, considerados ato de registro único.

Situação irrelevante

Em relação ao fato de a incorporadora ter sido substituída por outra empresa, o ministro considerou a situação irrelevante. Segundo ele, a matrícula do imóvel conterá, necessariamente, o título pelo qual o incorporador adquiriu o imóvel, bem como toda e qualquer ocorrência que importe alteração desse específico registro, no que se insere a averbação de quitação da promessa de compra do terreno.

O relator ressaltou ainda que há casos em que o incorporador não detém o título definitivo de propriedade do terreno. Nesses casos, o negócio jurídico entabulado entre o incorporador e o proprietário assume “contornos de irrevogabilidade e de irretratabilidade”, vinculando o terreno ao empreendimento sob regime de incorporação.

A demonstração de que o incorporador é proprietário, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário do terreno no qual se pretende edificar um prédio sob regime de incorporação é requisito para desenvolvimento do negócio, nos termos do artigo 32 da Lei 4.591/64, explicou.

Quanto à cobrança de custas e emolumentos, concluiu o ministro, “o ato notarial de averbação relativa à quitação dos três lotes em que se deu a construção sob o regime de incorporação imobiliária, efetuado na matrícula originária, assim como em todas as matrículas das unidades imobiliárias daí advindas, relaciona-se, inequivocamente, com o aludido empreendimento, encontrando-se, pois, albergado pelo artigo 237-A da Lei de Registros Públicos”.

Clique aqui e leia o voto do relator.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1522874.

Fonte: STJ | 25/06/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Ao julgar recurso interposto por particular contra instituição financeira, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, uma vez configurada a conduta abusiva do devedor, pode ser afastado seu direito à quitação do débito antes da assinatura do termo de arrematação.

Para o colegiado, uma dessas condutas abusivas é a propositura de ação de consignação sem a prévia recusa do recebimento por parte do banco, com o objetivo de cumprir o contrato de forma diversa da acordada, frustrando intencionalmente as expectativas do agente financeiro e do terceiro de boa-fé que arrematou o imóvel.

De acordo com o processo julgado, a devedora pagou apenas oito das 240 prestações do contrato. Após sete anos sem pagar, propôs ação de consignação contra a instituição financeira, com a pretensão de depositar integralmente o saldo devedor e assim quitar o imóvel, objeto de alienação fiduciária.

“A conduta da recorrente, que se manteve no imóvel por aproximadamente sete anos – e ainda se encontra na posse do bem – sem qualquer pagamento, para ao final pretender a quitação integral do saldo devedor, afronta a boa-fé objetiva e não merece a complacência do direito”, afirmou o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze.

Duas fases

Bellizze esclareceu que o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei 9.514/97 tem duas fases distintas: a alienação do imóvel inicia-se com a consolidação da propriedade para o credor, sendo que o vínculo contratual da instituição bancária com o devedor somente se dissolve com a posterior alienação do bem a terceiros, em leilão.

Portanto, segundo o relator, até o término dessa segunda fase – assinatura do termo de arrematação –, o devedor fiduciário pode quitar a dívida. Essa garantia protege o devedor da onerosidade do meio executivo e garante ao credor a realização de sua legítima expectativa, que é o recebimento do valor contratado.

Contudo, segundo o relator, a situação retratada nos autos é atípica e afronta o dever de atuação leal e proba imposto aos contratantes pelo artigo 422 do Código Civil. No caso, já houve a aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé, o qual, mesmo após a arrematação na forma do edital e da lei, ainda não conseguiu a imissão na posse.

Abuso

Segundo o ministro, caracterizado o abuso do direito pela parte devedora diante da utilização da inadimplência contratual de forma consciente para ao final cumprir o contrato por forma diversa da contratada, deve ser afastada a possibilidade de quitação.

De acordo com o voto do relator, a interpretação dos dispositivos da Lei 9.514/97 e do Decreto-Lei 70/66 indica que sua finalidade é proteger o devedor inadimplente de uma onerosidade excessiva na execução, e não beneficiar condutas conscientes de inadimplência.

A turma concluiu que a propositura da ação de consignação sem prévia recusa do recebimento inviabilizou o oportuno conhecimento da pretensão de pagamento pelo credor, ensejando o prosseguimento da alienação do imóvel ao arrematante de boa-fé.

O acórdão do julgamento foi publicado em 20 de maio. Clique aqui e leia o voto do relator.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1518085.

Fonte: STJ | 24/06/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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