Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001419-56.2019.8.26.0201
Comarca: GARÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1001419-56.2019.8.26.0201

Registro: 2019.0000990395

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001419-56.2019.8.26.0201, da Comarca de Garça, em que é apelante R. T. I., é apelado O. DE R. DE I. E A. DA C. DE G..

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE).

São Paulo, 14 de novembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1001419-56.2019.8.26.0201

Apelante: R. T. I.

Apelado: O. de R. de I. e A. da C. de G.

VOTO Nº 37.967

Registro de Imóveis – Transferência de parte ideal de imóvel por acordo judicial – Origem judicial do título que não afasta a necessidade de sua qualificação registral – Divisão da gleba em partes ideais que coincidem, ao que tudo indica, às porções de terra ocupadas por cada uma das partes do processo em que celebrado o acordo – Instituição de condomínio que mascara um possível parcelamento irregular – Documentos anteriormente apresentados ao registrador que não servem para a qualificação do título objeto da nova prenotação – Transferência inter vivos, ocorrida no bojo de processo judicial, que enseja a necessidade de comprovação de pagamento de ITBI – Impugnações genéricas que não têm o condão de afastar exigências específicas e fundamentadas formuladas pelo registrador – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Renato Tobias Idelfonso contra r. sentença [1] que julgou procedente a dúvida suscitada em razão da recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica e 1º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Garça/SP em promover o registro do mandado expedido em virtude de acordo celebrado entre as partes, nos autos da ação judicial que tramitou perante a 2ª Vara daquela Comarca (Processo nº 1000114-42.2016.8.26.0201), por considerar demonstrada a implantação de parcelamento irregular do solo.

O apelante alega, em síntese, ter adquirido uma área de 2.380m², ou seja, inferior ao módulo rural, o que impediu o registro do imóvel em seu nome. Assim, ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais, tendo celebrado, naquele processo, acordo com os titulares de domínio, consistente na transferência de 20% da área em seu favor. Sustenta que, tendo sido homologado o acordo, não há que se falar em má-fé, ressaltando que ocupa o imóvel há mais de cinco anos, lá residindo e exercendo atividade produtiva. Esclarece que o condomínio decorre da necessidade de reparação dos danos que lhes foram causados pelos vendedores, que concordaram em ceder maior porção de terras para compensar a venda irregular anteriormente realizada. Ainda, afirma que há possibilidade de equiparar o termo de audiência à escritura pública, sendo dispensáveis os demais documentos exigidos pois os dados e informações anteriormente informados permanecem inalterados. Por fim, aduz que não há valor do negócio jurídico a ser declarado, pois o acordo se deu nos autos de ação de rescisão contratual, tendo recebido o imóvel a título de indenização, o que afasta a incidência de ITBI [2].

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso [3].

É o relatório.

Nos autos do processo nº 1000114-42.2016.8.26.0201, Paulo Roberto Alves de Lima, Maria Andréa Sêga Alves de Lima, Sérgio Ishiki e Luciano Oliveira de Almeida, na condição de proprietários do imóvel descrito na Matrícula nº 24.439 do Oficial de Registro de Imóveis de Garça, alienaram a parte ideal correspondente a 20% do bem ao apelante, ficando Luciano e Sérgio com a parte ideal correspondente a 33,33% para cada e Paulo Roberto e Maria Andréa com o parte ideal de 13,24% para ambos [4].

Ocorre que as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, no Capítulo XX, item 171, assim dispõem:

171. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.

Ora, em que pese a alegação do apelante, no sentido de que houve mera instituição de condomínio, o fato é que a divisão da gleba em partes ideais coincide, ao que tudo indica, às porções de terra ocupadas por cada uma das partes do processo em que celebrado o acordo, o que evidencia, no plano fático, que a fração ideal foi alienada como se unidade autônoma fosse. Ou seja, há elementos conclusivos a respeito do ilegal parcelamento do solo, certo que a instituição de condomínio, in concreto, mascara um possível desmembramento irregular.

E essa irregularidade se evidencia, com mais clareza, quando se constata a falta de aprovação do ente municipal e da apresentação de imagens que afastem os indícios de parcelamento ilegal. Conforme o subitem 170.6 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, “em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado ao registro especial do art. 18, da Lei n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal”, sendo que o subitem 171.1, do mesmo Capítulo XX, prevê que para “comprovação de efetivação de parcelamento irregular, poderá o oficial valer-se de imagens obtidas por satélite ou aerofotogrametria”.

Dentro desse contexto, não há como superar os óbices apresentados pelo registrador, no que diz respeito à necessidade de apresentação de certidão expedida pelo Município de Garça/SP e de imagens obtidas por satélite ou aerofotogrametria.

O mesmo se diga em relação aos demais documentos exigidos, ainda que, de fato, seja dispensável a lavratura de escritura pública ante o acordo homologado em juízo e consequente mandado expedido no processo. É que a origem judicial do título não afasta a necessidade de sua qualificação, com intuito de se obstar qualquer violação aos princípios registrais.

A simples alegação de que os dados e informações apresentados quando do anterior requerimento de registro não é suficiente para afastar o óbice decorrente da não apresentação da documentação agora solicitada, certo que o procedimento de dúvida, que prorroga o prazo de validade da prenotação, tem por finalidade a análise da dissensão entre o apresentante e o oficial registrador sobre as exigências formuladas para o registro do título que deve ser analisado considerando a sua conformação no momento em que foi suscitada. Bem por isso, documentos apresentados anteriormente, em prenotação já cancelada, não servem para embasar a qualificação do título objeto da presente dúvida.

No mais, indispensável a atribuição de valor ao negócio jurídico para fins de cálculo do ITBI, que é mesmo devido no caso concreto, dada a celebração de acordo por meio do qual houve a cessão de direitos sobre parte ideal do imóvel objeto da matrícula nº 24.439 do Registro de Imóveis de Garça/SP. Com efeito, havida transferência inter vivos, mostra-se cabível a exigência do Oficial, ainda que a cessão tenha ocorrido no bojo de um processo judicial.

Por fim, cumpre consignar que as alegações genéricas do apelante – no sentido de que todas as exigências são inconsistentes, que prestigiam a burocracia ou que poderiam ser afastadas ante o acordo homologado em juízo – não são suficientes para infirmar a correção dos óbices apresentados pelo registrador, certo que a impugnação deve, sempre, ser bem detalhada ante a qualificação registral negativa.

Destarte, por todos esses motivos, impõe-se a manutenção das exigências para o registro do título.

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator.

Notas:

[1] Fls. 36/39.

[2] Fls. 49/54.

[3] Fls. 69/72.

[4] Fls. 09/12.

Fonte: INR Publicações

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001630-96.2019.8.26.0038
Comarca: ARARAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1001630-96.2019.8.26.0038

Registro: 2019.0000936704

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001630-96.2019.8.26.0038, da Comarca de Araras, em que é apelante JOSÉ ANTONIO AVELAR, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS E ANEXOS DE ARARAS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 1º de novembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1001630-96.2019.8.26.0038

Apelante: José Antonio Avelar

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Araras

VOTO Nº 37.940

Registro de Imóveis – A indisponibilidade que grava o direito de propriedade de um dos condôminos impede a transmissão voluntária da totalidade da propriedade imobiliária – Sistema do título e do modo que implica no exame da situação jurídica da propriedade no momento da apresentação do título a registro – Impossibilidade de cindibilidade do título em virtude da unidade do negócio jurídico sobre único imóvel que não permite fracionamento – recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por José Antonio Avelar contra r. sentença que julgou improcedente a dúvida e manteve a recusa do registro de escritura pública ante a presença da indisponibilidade que recai sobre parcela do imóvel da titularidade de um dos condôminos e a impossibilidade de cindibilidade do título.

O apelante sustenta o cabimento do registro ou, sucessivamente, a cindibilidade do título com seu registro com relação aos condôminos quanto aos quais não recai ordem de indisponibilidade (a fls. 80/86).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 104/106).

É o relatório.

A indisponibilidade que grava os direitos de um dos condôminos impede o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel por não haver disponibilidade do direito por força das ordens judicial e administrativa que impedem a transmissão voluntária do direito de propriedade.

O fato da escritura pública ser anterior à ordens de indisponibilidade é irrelevante para fins de registro imobiliário, pois o ordenamento jurídico pátrio, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, adotou o sistema do título e do modo, assim, a transmissão derivada da propriedade imóvel na hipótese ocorre com o registro do título e não com o aperfeiçoamento do contrato de compra e venda.

Desse modo, compete analisar a situação jurídica da propriedade a ser transmitida no momento da apresentação do título à registro.

Nessa linha, o seguinte precedente deste Conselho Superior da Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS. Escritura de Divisão e Extinção de Condomínio. Indisponibilidade decretada em ação de responsabilidade civil, em relação ao co-proprietário de parte. Registro que transforma a titularidade do domínio sobre parte ideal em parte certa e determinada. Necessidade de análise e decisão pelo Juízo que decretou a indisponibilidade. Correta a recusa pelo Oficial, o qual deve se restringir à análise dos requisitos formais e extrínsecos do título, em consonância com a situação registral. Recurso não provido (Apelação Cível n. 596-6/0, j. 09/11/2006, Relator Des. Gilberto Passos de Freitas).

É incabível a cindibilidade do título por não ser possível a divisão do negócio jurídico constante do título, o qual se refere a apenas um imóvel.

O contrato de compra e venda celebrado sob forma pública tratou da alienação da totalidade do imóvel e não apenas de partes ideais; a vontade das partes foi única sem lugar para o pretendido fracionamento.

Essa questão foi cuidadosamente tratada no voto convergente do Excelentíssimo Desembargador Artur Marques da Silva Filho, Presidente da Seção de Direito Privado à época, no julgamento da Apelação Cível nº 0027539-71.2014.8.26.0576, deste Conselho Superior da Magistratura, em 07.10.2015, como se observa do seguinte:

Ademais, como havia sido exposto em 27.1.2015, no julgamento da Apelação Cível 300543-41.2013.8.26.0601, deste E. Conselho, o princípio da cindibilidade implica o seguinte:

a) a cisão possível é a do título formal (= do instrumento), e não do título causal (= do fato jurídico que, levado ao registro de imóveis, dá causa à mutação jurídico-real);

b) a possibilidade de cisão decorre do princípio da unitariedade (ou unicidade) da matrícula (LRP/1973, art. 176, I); e

c) o título formal pode cindir-se em dois casos: ou quando um mesmo e único título formal disser respeito a mais de um imóvel; ou quando um mesmo e único título formal contiver dois ou mais fatos jurídicos relativos a um mesmo e único imóvel, contanto que esses fatos jurídicos não constituam uma unidade indissolúvel.

Portanto, não está abrangida pelo princípio da cindibilidade (ao menos como o tem entendido a jurisprudência deste E. Conselho) a permissão para que se separem, nos negócios jurídicos, as partes eficazes, e se desprezem as restantes. Essa “cisão” supõe que o oficial de registro de imóveis possa invocar e aplicar o Cód. Civil, art. 170 (verbis “Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.”). Ora, essa invocação e aplicação não são possíveis, porque dependem de uma ilação (= supor o que as partes haveriam querido, se tivessem previsto a nulidade ou a ineficácia) que extrapola os limites da qualificação registral, circunscrita ao que consta no título e no próprio registro.

Portanto, no caso destes autos, não cabe ao ofício de registro de imóveis nem à corregedoria permanente extirpar uma parte ineficaz da doação (= a fração ideal afetada por indisponibilidade) para fazer com que o restante do negócio jurídico seja passível de registro stricto sensu, mesmo que se invoque o princípio da cindibilidade, que não se aplica.

Em suma: a pretensão da apelante de registro stricto sensu não é viável. Essa impossibilidade não pode ser contornada sequer pela regra da cindibilidade (em seu sentido mais amplo), a qual, por falta de amparo legal, em verdade não pode ser aplicada para desprezar, nos negócios jurídicos, as partes que sejam inválidas ou ineficazes, somente para permitir uma inscrição lato sensu.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator.

Fonte: INR Publicações

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