Processo 1035106-02.2020.8.26.0100

Pedido de Providências – Retificação de Área de Imóvel – Sonia Valeria Paris Gonçalves – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Sonia Valeria Paris Gonçalves em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, pretendendo a retificação da escritura pública lavrada perante o 3º Tabelião de Notas de São Bernardo do Campo, bem como o registro nº 01 da matrícula nº 42.640, vez que constou que a requerente era casada com José Roberto Sobrinho no regime da comunhão parcial de bens , sendo que o correto é o regime da separação de bens, nos termos da escritura de pacto antenupcial lavrada no 1º Tabelião de Notas de São Bernardo do Campo. Juntou documentos às fls.03/24. O Registrador manifestou-se às fls.35/36. Esclarece que não é possível a retificação do registro para constar o regime de bens correto e continuar errada a escritura de doação, razão pela qual deverá a interessada retificar a escritura que deu origem ao registro nº 01, para posteriormente ingressar com a retificação pretendida. O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.39/40). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. A escritura pública é ato notarial que reflete a vontade das partes na realização de negócio jurídico, observados os parâmetros fixados pela lei e pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, reproduzindo, portanto, exatamente aquilo que outorgantes e outorgados declararam ao Escrivão ou ao Escrevente. Neste contexto, nos termos do Capítulo XVI, item 54 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça: “Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, constatáveis documentalmente e desde que não modificada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico realizado, podem ser corrigidos de ofício ou a requerimento das partes, ou de seus procuradores, mediante ata retificativa lavrada no livro de notas e subscrita apenas pelo tabelião ou por seu substituto legal, a respeito da qual se fará remissão no ato retificado “. Acerca do tema elucida Narciso Orlandi Neto: “Não há possibilidade de retificação de escritura sem que dela participem as mesmas pessoas que estiveram presentes no ato da celebração do negócio instrumentalizado. É que a escritura nada mais é que o documento, o instrumento escrito de um negócio jurídico; prova preconstituída da manifestação de vontade de pessoas, explicitada de acordo com a lei. Não se retifica manifestação de vontade alheia. Em outras palavras, uma escritura só pode ser retificada por outra escritura, com o comparecimento das mesmas partes que, na primeira, manifestaram sua vontade e participaram do negócio jurídico instrumentalizado.” (Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 90) E ainda segundo Pontes de Miranda: “falta qualquer competência aos Juízes para decretar sanações e, até, para retificar erros das escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por outra escritura pública, e não por mandamento judicial” (Cfr. R.R. 182/754 – Tratado de Direito Privado, Parte Geral, Tomo III, 3ª ed., 1970, Borsoi, § 338, pág. 361) Na presente hipótese de acordo com o instrumento que originou o registro na matrícula, qual seja a escritura pública (fls.15/19), constou que a requerente era casada com José Roberto Sobrinho sob o regime da comunhão parcial de bens, logo, antes de haver a retificação no folio real é indispensável a retificação do titulo, vez que o registro de imóveis tem como um de seus fins zelar pela segurança juridica. Neste sentido o ensinamento de Luiz Guilherme Loureiro: “O registro de imóveis é fundamentalmente um instrumento de publicidade, portanto, é necessário que as informações nele contidas coincidam com a realidade para que não se converta em elemento de difusão de inexatidões e fonte de insegurança jurídica.” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e Prática. 2. ed. ver. e atual. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2011, p. 230.) Assim, é mister sempre buscar essa coincidência entre informação e realidade. Contudo, não se pode chegar a este fim utilizando-se de meios que não respeitem as formalidades exigidas, sob o risco de prejuízo à própria segurança jurídica. Tal questão já foi objeto de análise perante a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça: “ REGISTRO DE IMÓVEIS – TABELIÃO DE NOTAS – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Pedido de retificação de regime de bens constante da qualificação subjetiva em matrícula imobiliária – Impossibilidade-Escritura pública de compra e venda de imóvel com erro material – Possibilidade, em tese, de retificação e ratificação da escritura – Enquadramento, a princípio, no Item 53 do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso desprovido”. (Recurso Administrativo nº 1025624-41.2016.8.26.0114, Rel:Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco, data de julgamento: 15/01/18, data publ:14/02/2018). Portanto, deve primeiramente haver a retificação da escritura para posterior retificação do registro na matrícula nº 42.640, vez que esta espelhou fielmente o título apresentado. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Sonia Valeria Paris Gonçalves em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente mantenho a negativa do ato registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ROSEMEIRE MARIA DOS SANTOS (OAB 152526/SP) (DJe de 16.06.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Processo 1035916-74.2020.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Alvina da Mota Sondermann – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Alvina da Mota Sondermann em procedimento extrajudicial de usucapião, que tem por objeto o imóvel matriculado sob o nº 61.458 na serventia. Alega o Oficial que a suscitada adquiriu o imóvel objeto do pedido em 1989 na condição de solteira, constando na escritura de aquisição o nome Alvina Silva da Mota, quando na verdade, à época da escritura, era ela casada com Rodolfo Júlio Sondermann sob o regime de separação obrigatória. Alega que o bem se comunicou, nos termos da Súmula 377 do STF, e que o falecido deixou herdeiros, de modo que a usucapião levaria à preterição destes herdeiros, além de ser método apto a fraudar o meio legal de transmissão da propriedade no caso, que seria a partilha dos bens. Juntou documentos às fls. 04/42. A suscitada manifestou-se às fls. 43/52. Alega que a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade e que o condômino tem legitimidade para usucapir a integralidade do bem. O Ministério Público opinou às fls. 57/59 pela procedência da dúvida, mantido o óbice. É o relatório. Decido. O pedido encontra-se prejudicado. Como reiteradamente decidido por este juízo, a autuação e processamento do pedido de usucapião só pode ser negada em restritas hipóteses, sendo que análises meritórias devem se dar ao final do procedimento, salvo exceções quando houver completa impossibilidade jurídica do pedido. Cito o decidido no Proc. nº 1008143– 25.2018.8.26.0100, onde se faz menção a antiga numeração das normas de serviço, mas cujo conteúdo continua o mesmo: “[O] caso da usucapião extrajudicial demanda procedimento diverso (da retificação extrajudicial), além de conter previsão própria nas normas da E. CGJ, em seu capítulo XX: “425. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo. O interessado, representado por advogado, instruirá o pedido com: I. Ata notarial lavrada pelo tabelião da circunscrição territorial em que situado o imóvel atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei n. 13.105, de 2015; II. Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; III. Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV. Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. 426. O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.” Veja-se que o item 426 não contém a mesma expressão do item 244, não se exigindo a “ordem” do procedimento. A interpretação do item 426, portanto, e em conjunto com o item 425, deve levar ao entendimento de que, apresentados os documentos previstos no item 425, deve o Oficial realizar a autuação, desde logo prorrogando o prazo da prenotação, sendo que eventual óbice deve ser apresentado durante o procedimento, e não anteriormente. (…) A recusa a autuação só poderá se dar quando inexistentes os documentos previstos no já mencionado item 425, ou quando o requerimento se der fora dos parâmetros previstos no Art. 3º do Provimento 65/17 do CNJ. Neste sentido, decidi no Processo nº 1004203-52.2018.8.26.0100 que “o requerimento (…) é insuficiente para dar início ao procedimento de usucapião extrajudicial, pois não preenche os requisitos da petição inicial prevista no Art. 319 do Código de Processo Civil. Conforme Art. 3º do Provimento 65/2017 do CNJ, tais requisitos devem ser observados para que seja feita a autuação do pedido e para que haja regular prosseguimento do feito.” Assim, quando irregular o requerimento ou inexistente um dos documentos ali descritos, deverá o Oficial exigir adequação daquele ou apresentação destes antes de realizar a autuação, sem prejuízo da possibilidade de pedido de suscitação de dúvida pelo interessado. (…) Em suma, apresentado o requerimento de usucapião, o Oficial deve verificar a adequação da petição (conforme Art. 3º do Provimento 65/17 do CNJ) e a apresentação dos documentos previstos no item 425 do Capítulo XX das NSCGJ. Qualificados positivamente, realizará a autuação. Em caso negativo, exigirá a adequação do requerimento, em seu aspecto formal. Em qualquer dos casos, a apresentação de óbices a usucapião, quanto a seu mérito, deve se dar com o procedimento já autuado. Se o óbice for relativo a impugnação por titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo ou dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por terceiro interessado, o Oficial observará o item 429 e ss. do Capítulo XX das NSCGJ, bem como o decidido no Processo nº 1000162-42.2018.8.26.0100. Já quando o óbice disser respeito a insuficiência de documentos ou mesmo a falta de preenchimento dos requisitos legais da usucapião, deverá observar o disposto no Art. 17 do Provimento 65/2017 do CNJ, que assim dispõe: “Art. 17. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado. § 1º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput do art. 216-A da LRP, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5ºdo art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do CPC. § 2º Se, ao final das diligências, ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou incertezas, bem como a ausência ou insuficiência de documentos, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução fundamentada. § 3º A rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião no foro competente. § 4º Com a rejeição do pedido extrajudicial e a devolução de nota fundamentada, cessarão os efeitos da prenotação e da preferência dos direitos reais determinada pela prioridade, salvo suscitação de dúvida. § 5º A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.” Assim, como exposto acima, a negativa de processamento do pedido só é possível quando não forem apresentados os documentos exigidos pelo Art. 3º do Provimento 65/17 do CNJ e no item 425 do Cap. XX das NSCGJ. Não há previsão normativa que permita ao Oficial negar o processamento do pedido extrajudicial de usucapião, desde logo, com base em seu mérito. Neste sentido, o Art. 17, §2º, do Provimento 65/2017 do CNJ prevê que a rejeição do pedido, por meio de nota de devolução, se dará “ao final das diligências”. Ainda, como decidido no Proc. 1091014-15.2018.8.26.0100: Tratando-se de procedimento de dúvida, não é possível dilação probatória para que se verifique a pertinência da justificativa da parte. Assim, julgar a dúvida improcedente representaria reconhecer o direito da parte antes mesmo de ser possibilitada impugnação por parte de terceiros. A procedência, por outro lado, representaria afastar sua justificativa quando esta possui, a princípio, razões pertinentes. Todavia, se autuado o procedimento, e sendo negado o direito apenas ao final, eventual impugnação por dúvida possibilitaria a este juízo uma análise completa do caso, permitindo um melhor provimento jurisdicional. Cabe ao Oficial, portanto, autuar o pedido e realizar as diligências necessárias para acolher ou afastar a justificativa apresentada pela parte, nos termos do Art. 13, §2º do Prov. 65/17 do CNJ. Se entender haver burla, deverá fundamentar, ao final do processo extrajudicial, as razões pela qual entende que o pedido de usucapião é improcedente, afastando especificamente os argumentos apresentados pela parte para não utilizar-se do sistema registral e notarial para adquirir a propriedade. Tal procedimento facilitará, inclusive, eventual pedido judicial de usucapião, uma vez que a requerente poderá utilizar-se de todo o processado (inclusive notificações e anuências), agilizando o processo judicial. Como exposto no Proc. nº 1008143-25.2018.8.26.0100, e recentemente no Proc. nº 1070011-04.2018.8.26.0100, a negativa do pedido com base no mérito, no início dos procedimentos, traz diversas dificuldades a este juízo. O acúmulo de questões semelhantes possibilitou concluir que o julgamento da dúvida suscitada nestes casos, como procedente ou improcedente, representa uma análise prévia das questões que deveriam ser tratadas ao final do processo extrajudicial. O julgamento de tais questões, de plano, não representa a melhor atitude, por impossibilitar o conhecimento completo de todos os fatos e fundamentos relevantes para que se alcance uma decisão correta. Deste modo, o melhor caminho a ser tomado é se julgar a dúvida prejudicada, por não haver fundamento na exigência do Oficial antes da autuação. O pedido extrajudicial deverá, portanto, ser autuado e regularmente processado. Excetuadas as hipóteses de impugnação, ou outros casos excepcionais, a negativa do pedido, quanto ao seu mérito, deverá se dar ao final, seguido o procedimento do Art. 17 do Provimento 65/17 do CNJ. E a mesma situação encontra-se aqui presente. O Oficial, desde logo, julgou pela impossibilidade do pedido, pois este levaria a preterição de herdeiros, sendo burla ao sistema legal de aquisição de propriedade, tratando-se ainda de meio para que não sejam pagos impostos. Todavia, tal conclusão não pode decorrer somente com os dados constantes do pedido inicial, sobretudo porque, com o processamento regular, participarão tais herdeiros e a Fazenda do Estado, sendo que após estas manifestações o Oficial poderá melhor julgar a alegada burla em face dos argumentos da requerente. Saliento, como já dito acima, que em hipóteses excepcionais o pedido poderá ser negado na origem. Como exemplo, isso ocorreu no Proc. 1054840-70.2019.8.26.0100, pois naquele caso a requerente era titular de domínio de parte dos imóveis usucapiendos e não demonstrou, na inicial, razão legítima para que fizesse surgir seu interesse no pedido. Não obstante, constou daquela decisão que não necessariamente o fato do requerente ser titular de domínio impede a usucapião. Cito: Ressalto que não deve ser considerado ilógico a usucapião de imóvel próprio em situações excepcionais, a serem analisadas pontualmente. O artigo jurídico publicado pelos renomados Desembargador Fernando Antonio Maia da Cunha e Juiz de Direito Alexandre Dartanham de Mello Guerra, abordando o assunto em destaque, elucida que: “Não nos parece que deva prevalecer o entendimento invariavelmente contrário à usucapião de coisa própria. Não há, sistematicamente, ausência de interesse processual nessas circunstâncias. A utilidade da usucapião, em casos dessa ordem, reside justamente em pretender-se a declaração originária de propriedade imobiliária (própria da usucapião). Trata-se de situação excepcional, por certo, que exige análise prudente, criteriosa, mas que não deve ser negada indiscriminadamente. A hipótese em estudo revela a utilidade da aplicação concreta da segunda finalidade da usucapião: servir como forma de sanear aquisições derivadas imperfeitas”(g.N). (…) Logo, para a admissão da possibilidade da usucapião de coisa própria, deverá haver uma análise minuciosa do fato concreto ou seja, dependem dos fundamentos jurídicos invocados e consequentemente a possibilidade de um juízo de mérito, sob pena de conforme acima mencionado constituir burla a lei, especificamente em relação ao recolhimento tributário. E no presente caso, a requerente, em que pese ser titular de domínio, bem justificou o pedido no sentido de afastar qualquer comunicabilidade com seu antigo marido, nos termos da súmula 377 do STF, ou seja, pretende suprir vício existente na aquisição derivada que fez com que o bem, sem o desejo das partes, se comunicasse. Tal argumento é suficiente para permitir o prosseguimento do pedido. Todavia, não se está aqui reconhecendo o direito da requerente a usucapir o bem, que dependerá do regular processamento do pedido, sendo inclusive possível que o Oficial, ao final do procedimento, afaste a pretensão, sob o fundamento de que a autora não possui, por exemplo, posse ad usucapionem. Aqui, cabem duas observações: tendo em vista o zelo dos Oficiais e visando o melhor para os interessados, em especial em vista dos valores devidos com o processamento da usucapião extrajudicial, é de todo recomendável que, protocolado o pedido, sejam apresentadas possíveis razões que possam impedir o sucesso do procedimento, mas com observação de que, sendo do interesse do requerente, que tem assessoria jurídica obrigatória de advogado, o pedido será autuado com manifestação meritória no momento adequado. É dizer que, quando for negada a autuação por questões de mérito, e não formais, havendo insistência do requerente, após a devida orientação do Oficial quanto a possíveis vícios do pedido, este deve ser autuado. Como segundo ponto, neste caso concreto, demonstrou-se o interesse de pessoas específicas, quais sejam os herdeiros do ex-marido da requerente, de modo que, mesmo que não constem tais dados na matrícula, durante o processamento do feito estes devem ser regularmente notificados, para permitir sua ciência inequívoca e impedir possível anulação do procedimento em ação judicial futura. Em suma, o pedido está prejudicado, devendo os autos retornarem ao Oficial, que deverá dar prosseguimento ao pedido se assim for requerido pela suscitada, estando desde logo alertada quanto a possíveis questões que podem levar a improcedência ao final. Deixo, todavia, de analisar o mérito (se a autora preenche ou não os requisitos para a usucapião), ficando apenas pontuado que, nesta sede de cognição, as alegações da inicial são suficientes para dar prosseguimento ao pedido de usucapião de bem próprio. Ao julgar a dúvida prejudicada, apenas está se afastando a pertinência de ser apresentado óbice quanto ao mérito no início do procedimento extrajudicial. Do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Alvina da Mota Sondermann, com as observações quanto ao prosseguimento do pedido caso assim expressamente requerido pela suscitada. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: LEANDRO AUGUSTO REGO (OAB 293281/SP) (DJe de 16.06.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Número do processo: 1001849-32.2016.8.26.0615

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 73

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1001849-32.2016.8.26.0615

(73/2019-E)

Registro de Imóveis – Loteamento – Desafetação de área verde – Inadequação da via administrativa para a declaração da inconstitucionalidade de lei municipal que prevê a desafetação de imóvel previsto no registro do loteamento como área verde – Loteamento, contudo, promovido pelo Município que instituiu áreas verdes como requisito para obtenção da licença ambiental pela Secretaria do Meio Ambiente/CETESB – Averbação da desafetação, mediante compensação a ser promovida com a instituição da área de preservação em outro imóvel, que depende de nova licença do órgão ambiental – Recurso não provido, com manutenção da recusa da averbação.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto pelo Município de Cosmorama contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Tanabi que manteve a negativa da averbação, na matrícula nº 15.046, da Lei Municipal nº 3.075, de 28 de abril de 2015, que desafetou a área com 12.960,99m² que no registro de loteamento foi denominada como “Reserva Florestal II”.

O recorrente alegou, em suma, que a área destinada a servir como reserva legal não mais se presta para essa finalidade porque está situada em Distrito Industrial e teve sua vegetação deteriorada, sendo atualmente composta por árvores mortas, tomadas por cipós, que precisam ser removidas para que eventuais quedas não causem danos. Asseverou que não tem recursos para manter a área de forma a possibilitar a destinação como reserva florestal, razão pela qual é necessária a desafetação visando possibilitar seu uso de forma distinta. Asseverou que a desafetação será realizada mediante compensação ambiental e que foi autorizada, também por lei, a adquirir outro imóvel que servirá como reserva florestal. Informou que moveu ação civil pública contra o Oficial de Registro visando a averbação da desafetação da área e que naquela ação fez prova de que o imóvel já não se presta para a finalidade de reserva legal. Requereu o provimento do recurso para que seja averbada a desafetação promovida por meio de lei específica.

A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso porque o loteador não pode alterar a destinação das áreas transmitidas ao Município com o registro do loteamento. Ademais, o art. 180 da Constituição Estadual veda que as áreas definidas em projetos de loteamento como verdes ou institucionais tenham sua destinação alterada, exceto nas hipóteses que especifica e que não estão presentes neste caso concreto. Asseverou que o art. 24, inciso I, da Constituição Federal atribui aos Estados a competência para legislar sobre direito urbanístico, não podendo o município editar regras que afrontem norma geral editada pela União ou Estado. Aduziu que a Lei Municipal nº 3.075, de 28 de abril de 2015, tem natureza formal de lei e natureza material de ato administrativo porque produz efeitos concretos, o que dispensa o ajuizamento de ação direta para o reconhecimento da inconstitucionalidade e permite ao Oficial de Registro de Imóveis recusar a prática de ato contrário à Constituição Estadual (fls. 205/223).

Opino.

A certidão de fls. 88/95 demonstra que por meio de Termo de Responsabilidade de Preservação de Reserva Legal nº 002/99 a Prefeitura do Município de Cosmorama constituiu no imóvel objeto da matrícula nº 15.046 do Registro de Imóveis da Comarca de Tanabi, então situado na zona rural, duas áreas destinadas à servir como reservas florestais, tendo a área denominada “Reserva Florestal I” o total de 1.573,25m² e a área denominada “Reserva Florestal II” o total de 12.960,99m² (Av. 2, fls. 89).

Na instituição das áreas de reserva florestal foi previsto que:

“A proprietária PREFEITURA MUNICIPAL DE COSMORAMA acima qualificada, se comprometeu a preservar a área de 1,45,34ha,, correspondente a 20,02% do imóvel objeto desta matrícula, onde não é permitido o corte raso, não podendo nela ser feita qualquer exploração a não ser com autorização do órgão ambiental competente, cuja área é composta da seguinte forma:…” (fls. 89).

Posteriormente a Prefeitura do Município de Cosmorama alterou o uso do imóvel de rural para urbano (Av. 03, fls. 90) e em 03 de agosto de 2000 promoveu o registro de loteamento que recebeu a denominação de Distrito Industrial.

O loteamento foi aprovado pela Secretaria do Meio Ambiente/CETESB que concedeu licença mediante manutenção da área de 14.534,24m², ou 20,02% do imóvel, como destinada à preservação ambiental, continuando as áreas de reserva a corresponder à Reserva Florestal I, com 1.573,25m², e à Reserva Florestal II que tem 12.960,99m² (R. 04 – fls. 90/91, Av.08 – fls. 92/93, Av. 11, fls. 94).

Por fim, o Município de Cosmorama editou a Lei nº 3.075, de 28 de abril de 2015, em que foi prevista a desafetação da área correspondente à “Reserva Florestal II”, com 12.960,99m², e, de forma concomitante, foi autorizada a aquisição de área equivalente para a compensação ambiental (fls. 96).

A averbação da desafetação foi negada com fundamento no art. 180, inciso VII, da Constituição do Estado de São Paulo que prevê hipóteses específicas para a modificação da destinação das áreas verdes ou institucionais previstas em projetos de loteamento:

“Artigo 180 – No estabelecimento de diretrizes e normas relativas ao desenvolvimento urbano, o Estado e os Municípios assegurarão:

(…)

III – a preservação, proteção e recuperação do meio ambiente urbano e cultural;

(…)

VII – as áreas definidas em projetos de loteamento como áreas verdes ou institucionais não poderão ter sua destinação, fim e objetivos originariamente alterados, exceto quando a alteração da destinação tiver como finalidade a regularização de:

a. loteamentos, cujas áreas verdes ou institucionais estejam total ou parcialmente ocupadas por núcleos habitacionais de interesse social destinados à população de baixa renda, e cuja situação esteja consolidada ou seja de difícil reversão;

b. equipamentos públicos implantados com uso diverso da destinação, fim e objetivos originariamente previstos quando da aprovação do loteamento;

c. imóveis ocupados por organizações religiosas para suas atividades finalísticas.

§ 2º – A compensação de que trata o parágrafo anterior poderá ser dispensada, por ato fundamentado da autoridade municipal competente, desde que nas proximidades da área pública cuja destinação será alterada existam outras áreas públicas que atendam as necessidades da população.

§ 3º – A exceção contemplada na alínea ‘c’ do inciso VII deste artigo será permitida desde que a situação das áreas públicas objeto de alteração da destinação esteja consolidada até dezembro de 2004, e mediante a devida compensação ao Poder Executivo Municipal, conforme diretrizes estabelecidas em lei municipal específica”.

Os precedentes da Eg. Corregedoria Geral da Justiça são no sentido de que a esfera administrativa não é adequada para o reconhecimento de inconstitucionalidade de lei municipal que promove a desafetação de área verde ou institucional recebida com o registro de loteamento, ainda que o faça em desconformidade com o art. 180, inciso VII, da Constituição Estadual.

Como esclarecido pelo Desembargador Marcelo Fortes Barbosa Filho, então Juiz Auxiliar da Corregedoria, em r. parecer apresentado no Processo CG nº 2.732/96, que foi aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Márcio Martins Bonilha, o controle de constitucionalidade de lei, por meio concentrado ou difuso, é reservado ao Poder Judiciário no exercício da jurisdição, o que afasta sua realização em atividade de natureza administrativa:

“A apreciação da compatibilidade entre normas legais e constitucionais está reservada para conhecimento do Poder Judiciário, no exercício da jurisdição, enquanto realizado, abstrata ou concretamente, por meio concentrado ou difuso, o controle de constitucionalidade das leis, inviabilizando, em substituição, o advento de decisão administrativa, capaz, pela sua normatividade, de negar vigência a um texto legal.

Nesse sentido, o falecido Ministro Alfredo Buzaid (Da Ação Direta de Declaração de Inconstitucionalidade no Direito Brasileiro, Saraiva, São Paulo, 1958, p. 41) explicitou, com clareza impar, que:

‘O poder de decretar a inconstitucionalidade das leis, no Brasil, compete privativamente ao Judiciário. Não o pode exercer o legislativo, porque lhe é vedado ser juiz em causa própria; aliás a sua função consiste em elaborar ou revogar leis, não em apreciar a validade. Também não o pode exercer o executivo [e a Administração como um todo], pois isso o tornaria superior ao Congresso.’

Não é conferida à Administração, em quaisquer de seus níveis, em momento posterior à ultimação do processo legislativo, isto é, após sua promulgação, a possibilidade de se recusar ao cumprimento de lei, diante da suposição ou alegação de sua inconstitucionalidade. O Poder Executivo e todos os órgãos de natureza administrativa, ainda que ligados aos Poderes Legislativo e Judiciário, só podem se negar ao cumprimento de lei, alegando inconstitucionalidade, após pronunciamento judicial (do Poder Judiciário, no exercício da jurisdição), seja a partir de decisão cautelar, seja a partir de decisão de mérito (Cf. Ivo Dantas, O Valor da Constituição, Renovar, Rio de Janeiro, 1996, pp. 159 e segts)”.

Igual linha de interpretação se encontra no r. parecer apresentado pelo hoje Desembargador Marcelo Martins Berthe no Processo CG nº 678/94.

No mesmo sentido, ainda, foi o r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Álvaro Luiz Valery Mirra, no Processo CG nº 1.066/2005, em que se verifica:

“De todo modo, ainda que assim não fosse, como muito bem lembrado pelo representante do Ministério Público oficiante nesta Segunda Instância, não haveria como afastar aqui a validade da lei municipal por meio da qual se aperfeiçoou a desafetação que se pretende averbar, por eventual incompatibilidade com a Constituição do Estado de São Paulo.

Isso porque o entendimento reiterado do Colendo Conselho Superior da Magistratura e desta Corregedoria Geral da Justiça tem sido no sentido da impossibilidade de recusar vigência a norma legal no âmbito administrativo, por suposta inconstitucionalidade, quando esta não for absolutamente manifesta, sendo o controle de constitucionalidade de leis e atos normativos, em princípio, atribuição afeta com exclusividade ao Poder Judiciário, no exercício da jurisdição (CSM: Apelações Cíveis nºs 3.346-0, 4.936-0, 20.932-0/00; CGJ: Processos nºs 274/93; 2.038/94; 1.522/99)”.

Entretanto, neste caso concreto existem peculiaridades a serem consideradas.

Assim porque o Município de Cosmorama foi o autor do parcelamento do solo urbano e nessa condição constituiu as áreas verdes, denominadas como “Reserva Florestal I” e “Reserva Florestal II”, obrigando-se a não permitir o corte raso, “…não podendo nela ser feita qualquer exploração a não ser com autorização do órgão ambiental competente” (fls. 89).

O art. 19 da Lei nº 12.651/2012 prevê que as áreas de reserva situadas em imóveis urbanizados devem ser mantidas por seus proprietários e posseiros e somente se extinguem com o registro de loteamento promovido conforme a legislação específica e o plano diretor municipal:

“Art. 19. A inserção do imóvel rural em perímetro urbano definido mediante lei municipal não desobriga o proprietário ou posseiro da manutenção da área de Reserva Legal, que só será extinta concomitantemente ao registro do parcelamento do solo para fins urbanos aprovado segundo a legislação específica e consoante as diretrizes do plano diretor de que trata o § 1º do art. 182 da Constituição Federal”.

Essa obrigação se justifica porque o registro de loteamento obriga o loteador a transmitir ao município as áreas que forem previstas no plano diretor municipal e na legislação específica como destinadas ao domínio público (art. 17 da Lei nº 6.766/79), passando as áreas verdes ou institucionais assim previstas a servir para preservação ambiental ou para suprir os requisitos urbanísticos previstos no plano diretor.

A responsabilidade do Poder Público Municipal pelo estabelecimento e preservação das áreas verdes também é prevista no art. 25 da Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal) que dispõe:

“Art. 25. O poder público municipal contará, para o estabelecimento de áreas verdes urbanas, com os seguintes instrumentos:

I – o exercício do direito de preempção para aquisição de remanescentes florestais relevantes, conforme dispõe a Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001;

II – a transformação das Reservas Legais em áreas verdes nas expansões urbanas;

III – o estabelecimento de exigência de áreas verdes nos loteamentos, empreendimentos comerciais e na implantação de infraestrutura; e

IV – aplicação em áreas verdes de recursos oriundos da compensação ambiental” (grifei).

Por essas razões, sendo o Município o autor do loteamento e submetendo-se aos requisitos fixados em seu licenciamento, ainda neste caso concreto o título apresentado para a averbação da desafetação deveria ser acompanhado da autorização do órgão ambiental competente para a compensação das áreas verdes, ou de preservação, com sua transferência ao outro imóvel que será destinado para essa finalidade.

Essa exigência não afasta a possibilidade de lei municipal promover a desafetação de imóveis de domínio público, nesses incluídas áreas recebidas com o registro de loteamento, ficando o eventual controle de constitucionalidade da lei municipal submetido à esfera jurisdicional.

Entretanto, ainda in casu, por ser o município autor do loteamento que foi implantado mediante licença específica do órgão estadual de controle ambiental não se mostra possível a averbação da lei municipal de desafetação sem a apresentação de nova licença pelo órgão específico, ou de declaração pelo órgão ambiental do Estado de que essa licença se tornou desnecessária.

A licença do órgão ambiental do Estado, ademais, não é substituída pela que foi emitida pelo órgão municipal porque não se trata de alteração de área verde, ou de proteção ambiental, promovida em procedimento de regularização fundiária urbana.

Portanto, afastada a discussão sobre a constitucionalidade da lei municipal de desafetação porque depende de declaração em ação jurisdicional própria, deve a recusa da averbação ser mantida pela ausência da autorização ambiental, pelo órgão de controle estadual, para a desafetação da área verde do loteamento que foi implantado pelo Município mediante licença concedida pela Secretaria do Meio Ambiente/CETESB em que prevista a obrigação de manter como reserva florestal, ou área verde, aquela que foi desafetada por lei municipal.

Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é pela manutenção da recusa da averbação.

Sub censura.

São Paulo, 05 de fevereiro de 2019.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria por seus fundamentos, que adoto, e pelos referidos fundamentos nego provimento ao recurso para manter a recusa da averbação. Intimem-se. São Paulo, 15 de fevereiro de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: EBERTON GUIMARÃES DIAS, OAB/SP 312.829.

Diário da Justiça Eletrônico de 20.02.2019

Decisão reproduzida na página 036 do Classificador II – 2019

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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