CGJ/SP – Registro de Imóveis – Alteração de projeto de incorporação imobiliária – Necessidade de anuência de todos os interessados – Art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64 – Não cabimento da averbação pretendida – Recurso desprovido.


  
 

Número do processo: 1006175-94.2017.8.26.0099

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 416

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1006175-94.2017.8.26.0099

(416/2019-E)

Registro de Imóveis – Alteração de projeto de incorporação imobiliária – Necessidade de anuência de todos os interessados – Art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64 – Não cabimento da averbação pretendida – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

LE STYLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E HOTELARIA LTDA. e outro interpõem recurso contra r. sentença de fls. 975/976, que julgou improcedente o pedido de providências suscitado pelos recorrentes, considerando válida a exigência imposta pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bragança Paulista, que obriga as recorrentes a apresentar novas anuências, de todos os condôminos, com relação às alterações introduzidas no projeto de incorporação imobiliária.

Afirmam as recorrentes que o Bloco III já foi construído e entregue fisicamente aos seus proprietários, mas por força da alteração em seu projeto original, que estava registrado junto à matrícula nº 47.114 daquela serventia, as recorrentes não puderam lavrar as escrituras de compra e venda em favor de seus adquirentes.

Destaca que os adquirentes do referido bloco já adquiriram as suas unidades autônomas de acordo com as alterações do projeto que, pretende-se averbar, e que as alterações não modificam as frações ideais do empreendimento.

Por isso, verbera que a exigência de colheita de novas anuências é ato desnecessário e demasiadamente oneroso às recorrentes, porquanto desconhece os endereços atualizados dos atuais proprietários.

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 1009/1010).

É o relatório.

Opino.

Presentes pressupostos processuais e administrativos, no mérito, o recurso não comporta provimento.

É pacificamente reconhecida a necessidade de anuência de todos os adquirentes de direitos reais para a averbação pretendida. Para tanto, preceitua o art. 43, IV, da Lei n. 4.591/64, afirmando ser impositiva a anuência unânime dos interessados, exceto se decorrer de exigência legal, hipótese na qual fica autorizada a alteração:

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

(…)

IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal; (g.n)

Ao tratar da instituição e especificação do condomínio edilício, as Normas de Serviço da CGJ também fazem referência à dispensa de anuência dos interessados somente se não houver modificação do projeto (Subitem 224.1 do Capítulo XX):

224.1. Para averbação da construção e registro de instituição cujo plano inicial não tenha sido modificado, será suficiente requerimento que enumere as unidades, com remissão à documentação arquivada com o registro da incorporação, acompanhado de certificado de conclusão da edificação e desnecessária anuência dos condôminos.

A alteração desejada recai sobre o número de unidades, passando de 30 para 20, da área útil de construção, que, no total das unidades, passa dos 1.317,60 m2 para 1.471,64 m2, e de área comum, de 441,48 m2 para 667,30m2.

A fração ideal correspondente à totalidade das 20 unidades permanece a mesma, qual seja, 33,33% do terreno. Contudo, independentemente desse fato, de haver previsão contratual quanto aos Blocos I e II, e muito embora as recorrentes afirmem que as alterações já existiam ao tempo das aquisições relativas ao Bloco III, fato é que elas não constavam do registro da incorporação, não sendo possível a retroatividade de anuências já concedidas anteriormente, para que agora alcancem essas, razão pela qual não é possível afastar unilateralmente a exigência legal.

A esse respeito, trago ensinamento da renomada obra Direito Registral Imobiliário, professor ADEMAR FIORANELLI (IRIB/saf, E. Porto Alegre, 2001, p. 584):

“l. Modificação total ou parcial do projeto de execução. Não existindo prazo de carência fixado pelo Incorporador, por ocasião do registro da Incorporação, esta, por conseguinte, aperfeiçoa-se logo que registrada. Nessa fase, o projeto de construção pode ser alterado, acrescendo ou diminuindo o número de unidades, excluindo ou aumentando as áreas comuns. Nesta hipótese, o ato de retificação é de mera averbação, sem implicar o cancelamento da primitiva Incorporação e novo registro. No ato retificatório que deverá ser requerido pelo incorporador, serão incluídas as retificações pretendidas, mediante documento hábil fornecido pela autoridade competente, isto é, o competente projeto modificativo, com a juntada, ainda, dos novos gráficos modificadores a que aludem as letras g e h do art. 32 da Lei n. 4.591/64, com as assinaturas correspondentes. O Oficial deverá observar o que determina o art. 43, inc. III, da mencionada Lei 4.591/64, exigindo, sempre, anuência prévia de todos aqueles que possuem direitos reais registrados e decorrentes do mesmo empreendimento. (g.n).

Esse também é o posicionamento pacífico nesta Eg. Corregedoria Geral da Justiça:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida Inversa – Alteração de incorporação imobiliária – Necessidade de anuência de todos os interessados (artigo 43, IV, da Lei n. 4.591/64) – Concessão de tutela antecipada com ordem judicial de suprimento da vontade de uma das adquirentes de unidade autônoma – Suficiência para a averbação pretendida – Recurso provido. (MMª Juíza Assessora Renata Mota Maciel Madeira Dezem, Des. HAMILTON ELLIOT AKEL, processo nº 2014/12439).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Retificação parcial do projeto de construção – Eliminação de um salão social – Alteração de metragens da área comum e da área total construída das unidades autónomas – Concordância da totalidade dos adquirentes de frações ideais correspondentes às unidades autônomas – Necessidade (artigo 43, IV, da Lei 4.591/1964) – Desqualificação registral confirmada – Averbação descabida – Recurso desprovido (MM. Juiz Assessor Luciano Gonçalves Paes Leme, Des. José Renato Nalini, Proc. nº 2012/00156529).

Por essas razões, respeitado o entendimento dos recorrentes, a r. sentença deve ser mantida em sua integralidade.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é pelo desprovimento do recurso.

Sub censura.

São Paulo, 12 de agosto de 2019.

Paulo Cesar Batista dos Santos

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. São Paulo, 14 de agosto de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: FRANCISCO MASSAMITI ITANO JUNIOR, OAB/SP 262.060 e OSVALDO LUIS ZAGO, OAB/SP 101.030.

Diário da Justiça Eletrônico de 23.08.2019

Decisão reproduzida na página 160 do Classificador II – 2019.

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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