Processo 1061807-58.2024.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Mf7 Utupiru Incorporadora SPE Ltda – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice apontado, determinando ao Oficial, ainda, que comunique sobre a comercialização de imóvel caracterizado como HIS 2 produzido mediante adesão ao regime jurídico em questão à Prefeitura do Município de São Paulo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MARCUS VINICIUS KIKUNAGA (OAB 316247/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo nº: 1061807-58.2024.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: Mf7 Utupiru Incorporadora SPE Ltda
Suscitado: 12º Ofícial de Registro de Imóveis da Capital
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por MF7 Utupiru Incorporadora SPE Ltda. em face do Oficial do 12º Registro de Imóveis da Capital, diante de negativa em se proceder ao registro de contrato de compra e venda de unidade vinculada a empreendimento e mútuo com obrigações e alienação fiduciária em garantia – recursos SBPE, tendo por objeto o imóvel da matrícula n. 256.068 daquela serventia.
A parte alega que o título apresentado a registro foi desqualificado por nota devolutiva emitida em 30 de janeiro de 2024; que, em 5 de fevereiro de 2024, protocolou instrumento de impugnação de nota de exigência, requerendo expressamente e, de forma alternativa, a suscitação de dúvida; que, porém, o Oficial emitiu segunda nota devolutiva, em 09 de fevereiro de 2024, reiterando o mesmo conteúdo da nota anterior e ignorando o pedido de suscitação de dúvida, o que encerra violação ao dever funcional previsto no art. 30, XIII da Lei n. 8935/94.
Aduz que, na desqualificação do título, consta que o imóvel objeto da matrícula n. 256.068 é “Habitação de Interesse Social – Categoria de Uso HIS-2”, entretanto, a renda familiar declarada no instrumento não atende os parâmetros estabelecidos no artigo 46, II, e artigo 47, § 1º, Lei Municipal n. 16.050/2014, razão pela qual, com relação à renda familiar, exigiu-se a apresentação de instrumento particular de retificação, devidamente assinado pelas partes.
Sustenta que a qualificação registrária deve se limitar à análise dos elementos extrínsecos do título prenotado; que na norma municipal não há indisponibilidade dos imóveis caracterizados como habitação de interesse social; que a responsabilidade pela destinação das unidades HIS e HMP é exclusivamente do incorporador (proprietário) ou possuidor declarante da unidade; que o Decreto Municipal n. 63.130/2024, ao regulamentar o art. 47, § 2º da Lei Municipal n. 16.050/14, no que tange às sanções para o descumprimento da renda estabelecida para os imóveis HIS, em seu art. 10, não prevê sanções, haja vista que o empreendimento foi produzido anteriormente à Lei nº 17.975/23; que não há na Lei Municipal n. 16.050/14 nem no Decreto Municipal n. 63.130/2024 nenhum dispositivo que determine a qualificação negativa pelo Oficial de Registro de Imóveis, mas tão somente o dever futuro, após a contratação de convênio para que o delegatário faça as notificações de alienações de unidade; que, sendo assim, o óbice registral deve ser afastado para o ingresso do título no fólio real; menciona precedente julgado em caso similar (fls. 01/14).
Documentos vieram às fls. 15/98.
O Oficial manifestou-se, informando que o título prenotado consiste em instrumento particular de compra e venda com alienação fiduciária celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), pelo qual MF7 Utupiru Incorporadora SPE Ltda. transmitiu o imóvel objeto da matrícula n. 256.068 a Ericson Pereira Santos, com constituição de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal; que, de acordo com a averbação n. 03 feita na matrícula, o imóvel caracteriza uma habitação de interesse social – HIS-2; que, no entanto, a renda familiar declarada no instrumento não atende os parâmetros estabelecidos nos artigos 46, II, e 47, §1º, da Lei Municipal n. 16.050/2014, regulamentada pelo artigo 1º, II, do Decreto Municipal n. 63.122/2024; que o Município de São Paulo, desde a promulgação do atual Plano Diretor (Lei n. 16.050/14), vem aprovando grande número de empreendimentos habitacionais para produção de habitação de interesse social – HIS, como é o caso do empreendimento Condomínio “Max Club Itaim”; que o artigo 46 da referida Lei prevê que os agentes produtores de unidades HIS que aderirem ao regime jurídico próprio devem destinar as unidades produzidas para as famílias que atendam aos limites de renda nela estabelecidos.; que no caso concreto a unidade residencial objeto da transmissão foi enquadrada no projeto pela Prefeitura Municipal como “Unidade HIS-2”, destinada a famílias com renda familiar mensal superior a R$ 4.236,00, igual ou inferior a R$ 8.472,00, ou com renda per capita mensal de R$ 706,00, igual ou superior R$ 1.412,00; que do instrumento apresentado consta que a renda familiar é de R$ 8.663,74, ou seja, superior ao mencionado na lei municipal; que, não obstante a inexistência de previsão expressa na lei municipal que determine a responsabilidade do Oficial, a declaração feita no corpo do instrumento, que é examinado como um todo, não pode ser ignorada, sob pena de violação ao princípio da legalidade; que por falta de regulamentação legal e de orientação jurisprudencial, não pode o Oficial desconsiderar as informações constantes do título que contrariam os preceitos da norma e ficar sujeito a eventuais autuações por parte do Poder Público; que a parte interessada apresentou requerimento com pedido de reconsideração da devolução ou suscitação de dúvida, mas o escrevente que analisou não observou este item no requerimento, e não procedeu o levantamento de dúvida (fls. 103/105).
Sobreveio manifestação da requerente (fls. 109/121).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 125/126).
É o relatório.
FUNDAMENTO e DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei nº 8.935/94).
No Sistema Registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117, Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, a dúvida é procedente, para manter o óbice registral.
No caso concreto, a parte busca o registro de contrato de compra e venda de unidade vinculada a empreendimento e mútuo com obrigações e alienação fiduciária em garantia celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em 17 de janeiro de 2024, pelo qual MF7 Utupiru Incorporadora SPE Ltda. transmitiu o imóvel objeto da matrícula n. 256.068 a Ericson Pereira Santos, com constituição de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal.
Consta no corpo do título, na Letra C – Composição de Renda – do Quadro Resumo, que a renda mensal per capita do comprador é de R$ 8.663,74 (fls. 46).
A matrícula n. 256.068 do 12º Registro de Imóveis da Capital, por sua vez, indica que o imóvel está enquadrado como habitação de interesse social “HIS 2”, consoante averbação n. 3 (Av.03/256.068 – fl. 75):
“a incorporadora MF7 Utupiru Incorporadora SPE Ltda (…) autorizou esta averbação para constar que o imóvel objeto desta matrícula está enquadrado como habitação de interesse social -HIS-2, sendo destinado a famílias com renda familiar mensal declarada em conformidade com os parâmetros estabelecidos pelo Art. 46, II, da Lei Municipal nº 16.050/2014 e art. 47, §1º, com redação dada pela Lei nº. 17.975/2023
(…)”
Não há controvérsia nos autos, portanto, que o imóvel alienado consubstancia habitação de interesse social “HIS 2” produzida mediante adesão, pela incorporadora, ao regime jurídico previsto na Lei Municipal n. 16.050/2014, de que recebeu os benefícios fiscais e urbanísticos nela previstos, sendo vinculada a sua destinação (HIS) a famílias com renda familiar mensal segundo os parâmetros estabelecidos na lei.
Como se sabe, a Lei Federal n. 11.124, de 16 de junho de 2.005, instituiu o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) para viabilizar o acesso à habitação para a população de menor renda, implementar políticas e programas de investimentos e subsídios, e promover o acesso à habitação voltada à população de menor renda.
A lei também criou o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), com o objetivo de centralizar e gerenciar recursos orçamentários para programas estruturados no âmbito do SNHIS, destinados à população de menor renda, e determinou que as aplicações dos recursos do FNHIS sejam destinadas a ações vinculadas aos programas de habitação de interesse social, submetendo-se, em áreas urbanas, à política de desenvolvimento expressa no Plano Diretor Estratégico do respectivo Município, ou lei equivalente.
No artigo 12, definiu a aplicação de forma descentralizada dos recursos do FNHIS, por intermédio dos Estados, Distrito Federal e Municípios, os quais ficaram incumbidos do cumprimento das providências elencadas na norma, alçadas como condicionantes para recebimento de transferências de recursos do fundo, desde que vinculados aos respectivos empreendimentos habitacionais realizados no âmbito dos programas do SNHIS. Exigiu-se, assim, a apresentação de Plano Habitacional de Interesse Social, considerando as especificidades do local e da demanda.
No âmbito do Município de São Paulo, a matéria vem regulada na Lei nº 16.050/14, com alteração pela Lei nº 17.975 de 08/07/2023, que trata da Habitação de Interesse Social, nos seguintes termos:
Art. 46. Habitação de Interesse Social – HIS e Habitação de Mercado Popular – HMP são as tipologias habitacionais destinadas ao atendimento de famílias de baixa renda, em empreendimentos que se utilizem do regime jurídico previsto nesta Lei para esta modalidade de provisão habitacional, de promoção pública ou privada.
§ 1º São promotores de HIS e HMP aqueles que aderirem ao regramento específico regulado por esta Lei.
§ 2º Para fins de caracterização das tipologias de Habitação de Interesse Social – HIS 1, Habitação de Interesse Social – HIS 2 e Habitação de Mercado Popular – HMP serão observadas as seguintes faixas:
(…)
II – HIS 2: até 6 (seis) salários mínimos de renda familiar mensal ou até 1 (um) salário mínimo per capita mensal;
(…)
Art. 47. A produção privada de unidades de HIS 1, HIS 2 e HMP utilizando os benefícios urbanísticos e fiscais previstos nesta Lei caracterizará adesão a regime jurídico próprio, qualificado, concomitantemente:
I – pela fruição dos benefícios fiscais e urbanísticos pertinentes à implantação das tipologias de HIS 1, HIS 2 e HMP;
II – pela necessidade de atendimento, de forma permanente, da faixa de renda destinatária das unidades habitacionais produzidas em cada uma das tipologias apontadas no inciso I.
§ 1º. Para fins de proporcionar o atendimento, de forma permanente, da destinação das unidades habitacionais produzidas no regime jurídico tratado neste artigo, os imóveis produzidos utilizando os benefícios trazidos nesta Lei sujeitam-se às seguintes regras:
I – deverá ser realizada a averbação, na matrícula de cada unidade habitacional das tipologias de HIS 1, HIS 2 e HMP produzidas mediante adesão ao regime jurídico exposto neste artigo, de que tais receberam os benefícios previstos nesta Lei e que deverão ser destinadas a famílias com o perfil de renda declarado no licenciamento do empreendimento;
II – a destinação destas unidades dependerá de emissão de certidão atestando o enquadramento das famílias na respectiva faixa de renda estabelecida no art. 46 desta Lei.
(…)
§ 5º. A comprovação de atendimento à faixa de renda familiar que trata o inciso II do caput deste artigo deverá ser atendida no momento da assinatura do compromisso de compra e venda ou no contrato de compra e venda.
§ 6º. Os empreendedores que produzirem unidades de HIS 1 mediante a adesão ao regime jurídico previsto neste artigo deverão destiná-las prioritariamente à demanda indicada pelo Poder Público.(…)
§ 8º A obrigação prevista no inciso II do caput ficará limitada ao prazo de 10 (dez) anos, contados da alienação da unidade para as famílias enquadradas nas respectivas faixas de renda.”
Conforme se extrai dos dispositivos acima transcritos, a produção privada de unidades de HIS 1, HIS 2 e HMP utilizando benefícios urbanísticos e fiscais previstos no Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo caracteriza adesão a regime jurídico próprio, qualificado, simultaneamente, pela fruição dos benefícios fiscais e urbanísticos pertinentes e pela destinação, de forma permanente e cogente durante dez anos, das unidades habitacionais a famílias que atendam aos limites de renda nela estabelecidos.
É importante observar que a averbação na matrícula de cada unidade habitacional confere publicidade da situação jurídica que recai sobre o imóvel afetado ao regime jurídico próprio que restringe sua destinação a famílias com o perfil de renda declarado no licenciamento do empreendimento.
Assim, uma vez efetivada a averbação na matrícula, na forma do art. 47, § 1º, I, da Lei n. 16.050/14, promove-se integração entre o instrumento de provisão habitacional de interesse social para a população de baixa renda com o registro imobiliário, para ampla publicidade da situação jurídica do imóvel urbano vinculado, em prol da segurança jurídica no tráfico imobiliário.
Na hipótese telada, verifica-se da matrícula n. 256.068 do 12º RI que a proprietária do imóvel, MF7 Utupiru Incorporadora SPE Ltda., utilizou benefícios fiscais previstos na Lei Municipal n. 16.050/2014 para produção do empreendimento habitacional denominado Condomínio “Max Club Itaim” (fls. 72/75), composto por cento e cinco unidades, com enquadramento da unidade n. 909, objeto da citada matrícula, como habitação de interesse social “HIS 2”, cuja destinação é restrita a famílias com renda familiar mensal de até seis salários mínimos ou com renda mensal per capita de até um salário mínimo.
Ocorre, porém, que o contrato apresentado a registro informa, de modo expresso, que o comprador da HIS 2 tem renda mensal per capita declarada de R$ 8.663,74 (fls. 46), ou seja, valor muito superior ao limite máximo da faixa de renda permitida pela lei, encerrando contrariedade ao disposto no inciso II, § 2º do art. 46 da Lei Municipal n. 16.050/2014, alterado pela Lei Municipal n. 17.975/2023.
Sobre o aspecto instrumental do registro imobiliário no controle urbanístico da propriedade, ensina Vicente de Abreu Amadei:
“Considerar o aspecto instrumental do registro imobiliário, importa reconhecer, nele, (a) o poder que atribui a quem o tem (instrumento/poder) e investigar (b.i) a função que exerce na ordem jurídica da sociedade e (b.2) o fim a que se destina (instrumento/meio).
Assim, no primeiro enfoque (registro como instrumento/poder), forçoso verificar, em cada sistema jurídico, quais os efeitos decorrentes do registro imobiliário, pois é na proporção da classificação e extensão desses efeitos que a inscrição representará o grau de poder conferido ao titular do direito real.(…)
Qualificação registrária, inscrição e publicidade são decorrências diretas e específicas da atuação da instituição registral imobiliária, de sua dinâmica procedimental, ao passo que a segurança jurídica (estática e dinâmica) é a razão dessa instituição, que se obtém pelos efeitos da qualificação, da inscrição e da publicidade. (…)
Fixadas as considerações gerais da instrumentalidade do registro imobiliário, importa então, no momento, especificar no que consiste o aspecto instrumental do registro imobiliário no controle urbanístico da propriedade.
Neste ponto, preliminarmente, cumpre relembrar que o eixo do registro predial é a propriedade imobiliária. É, pois, em torno da propriedade imobiliária que gravitam todos os atos registrários praticados pelo Oficial Registrador no fólio real.
Assim, entende-se a razão pela qual a funcionalidade registrária da publicidade imobiliária era associada à “preservação dos interesses privados”13 e, hoje, sustenta-se que está associada, “formalmente”, à preservação de “determinados interesses da comunidade”.14
Por outro lado, em torno da propriedade imobiliária (núcleo da instituição registrária), além de se realçar a instrumentalidade finalística do registro imobiliário na tutela de interesses da comunidade em confronto com a tutela de interesses privados, também se observa a instrumentalidade do registro imobiliário, especialmente na sua marcante presença funcional qualificadora, no controle urbanístico, tal como ocorre no controle fiscal.15(Vicente de Abreu Amadei. ANOTAÇÕES PARA UMA REFLEXÃO SOBRE O ASPECTO INSTRUMENTAL DO REGISTRO IMOBILIÁRIO NO CONTROLE URBANÍSTICO DA PROPRIEDADE. Revista de Direito Imobiliário | vol. 31/1993 | p. 22 – 55 | Jan – Dez / 1993Doutrinas Essenciais de Direito Registral | vol. 2 | p. 859 – 903 | Dez / 2011 DTR199356)
Em suma, no sistema registral vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. No caso, o título apresentado a registro informa, de modo expresso, que o comprador da HIS 2 tem renda mensal per capita em valor muito superior ao limite máximo da faixa de renda permitida pela lei, encerrando contrariedade ao disposto no inciso II, § 2º do art. 46 da Lei Municipal n. 16.050/2014, alterado pela Lei Municipal n. 17.975/2023.
Destarte, o óbice registral deve ser mantido.
Por outro lado, relevante pontuar que o precedente mencionado pela interessada, relacionado com habitação de interesse social, analisou cenário fático diverso do presente. Naquele feito, constava que das 313 unidades autônomas do empreendimento, somente 226 delas são de categoria de uso para HIS 2, e o imóvel alienado não seria da categoria de uso para HIS2.
No tocante à omissão pelo Oficial de remessa da suscitação de dúvida, positiva-se falha do Oficial quanto ao dever insculpido no art. 30, XIII da Lei n. 8935/94 e artigo 198 da Lei de Registros Públicos.
De fato, extrai-se que a suscitante apresentou requerimento datado de 06 de fevereiro de 2024, com pedido de reconsideração da nota devolutiva ou a suscitação de dúvida (fls. 79/85). Em seguida, o Oficial, ao invés de suscitar dúvida, manteve as exigências expedindo uma segunda nota devolutiva em 09 de fevereiro de 2024 (fls. 86/87), não se atentando ao requerimento de suscitação de dúvida.
Apesar da falha pelo Oficial, trata-se de caso isolado, sem notícia de incidente envolvendo a mesma falha. Também não se constata atuação com dolo ou má-fé nem demonstração de prejuízo efetivo.
Neste contexto, não vislumbro providência a ser tomada no âmbito disciplinar por ora. Para obstar qualquer repetição da falha verificada, advirto o Oficial para rigoroso cumprimento do dever previsto no art. 30, XIII da Lei n. 8935/94 e artigo 198 da Lei de Registros Públicos.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice apontado, determinando ao Oficial, ainda, que comunique sobre a comercialização de imóvel caracterizado como HIS 2 produzido mediante adesão ao regime jurídico em questão à Prefeitura do Município de São Paulo.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 28 de junho de 2024.
Renata Pinto Lima Zanetta
Juíza de Direito (DJe de 02.07.2024 – SP).
Fonte: DJE/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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