1VRP/SP: EMENTA NÃO OFICIAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. EMENTA NÃO OFICIAL – 1VRP/SP – REGISTRO DE IMÓVEIS – RECLAMAÇÃO DE EMOLUMENTOS – INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEL AO CAPITAL SOCIAL – IMUNIDADE DE ITBI RECONHECIDA EM MANDADO DE SEGURANÇA – IRRELEVÂNCIA PARA A BASE DE CÁLCULO DOS EMOLUMENTOS – APLICAÇÃO DO ARTIGO 7º DA LEI ESTADUAL Nº 11.331/2002 – PREVALÊNCIA DO MAIOR DOS PARÂMETROS LEGAIS – UTILIZAÇÃO DO VALOR VENAL DE REFERÊNCIA (ITBI) – IMPOSSIBILIDADE DE O JUÍZO CORREGEDOR, EM SEDE ADMINISTRATIVA, ALTERAR CRITÉRIO LEGAL DE APURAÇÃO – OBSERVÂNCIA DOS PARECERES CGJ Nº 47/2023-E E Nº 197/2024-E – DIFERENÇA DE VALORES JUSTIFICADA POR ISS E CERTIDÃO SOLICITADA – RECLAMAÇÃO IMPROCEDENTE.

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Processo 1008902-08.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Comercial Agricola e Industrial R Moraes Ltda – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação. Comunique-se o resultado à E. CGJ. A presente decisão serve como ofício. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: ANTONIO CARLOS MARCHETTI GUZMAN (OAB 151836/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1008902-08.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Reclamante: Comercial Agricola e Industrial R Moraes Ltda
Requerido: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de reclamação formulada por Comercial Agrícola e Industrial R. Moraes Ltda contra o Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital na forma prevista pelo item 73, Cap. XIII, das NSCGJ, sob o fundamento de cobrança excessiva de emolumentos para o registro da conferência do imóvel objeto da matrícula n. 69.454 ao seu capital social (prenotação n. 708.553).
A parte reclamante relata que o imóvel foi conferido ao capital social por seu sócio fundador no ato constitutivo registrado perante a JUCESP em 10/01/2002; que, posteriormente, por meio da 7ª alteração contratual registrada na JUCESP em 11/12/2025, houve apenas a rerratificação da descrição e da individualização registral do referido imóvel, sem alteração do valor de conferência, mantido em R$ 407.713,27, e sem a criação de qualquer parcela excedente ao capital social integralizado; que apresentou o título societário ao Registro de Imóveis em 27/04/2026 com o objetivo de regularizar a titularidade dominial; que, em 04/05/2026, a serventia emitiu nota devolutiva condicionando o ingresso do título à apresentação de guia de recolhimento do ITBI e respectivo comprovante de pagamento ou declaração de isenção/não incidência do imposto; que o valor dos emolumentos foi estimado em R$ 31.028,58; que, em razão da exigência de ITBI, impetrou mandado de degurança no qual foi deferida medida liminar determinando que a Prefeitura se abstivesse de exigir o recolhimento do ITBI sobre a transferência do imóvel, com comunicação ao 4º Oficial de Registro de Imóveis para ciência e observância (processo de autos n. 1064705-20.2026.8.26.0053; que, ainda assim, os emolumentos foram calculados com base no Valor Venal de Referência do ITBI e não no valor utilizado para recolhimento do IPTU; que tem ciência da orientação administrativo-correcional consolidada nos Pareceres CGJ n. 47/2023-E e 197/2024-E, segundo o qual o Valor Venal de Referência é, em regra, parâmetro admitido para o cálculo dos emolumentos, não podendo o Oficial, por iniciativa própria, adotar base diversa sem decisão judicial expressa; que esta reclamação é exatamente a via adequada para provocar tal decisão: “não se busca atuação autônoma da serventia, mas decisão deste Juízo Corregedor Permanente, no procedimento próprio, definindo a base aplicável ao registro”; que, no caso concreto, a base de cálculo para recolhimento do ITBI não pode ser utilizada porque houve reconhecimento judicial de que a operação é imune ao ITBI; que a definição da base dos emolumentos compete ao juízo corregedor permanente pela via própria da reclamação prevista no artigo 30 da Lei Estadual n. 11.331/2002; que a decisão fazendária é uma premissa jurídica para o caso concreto; que a imunidade não opera como mera dispensa de pagamento do tributo, mas atua no plano da própria competência tributária, impedindo que o imposto incida sobre a operação; que, enquanto vigente a liminar, o ITBI não subsiste como exigência vinculada ao título apresentado a registro; que não ignora que os emolumentos possuem natureza própria e não se confundem com o ITBI, mas essa autonomia não permite deslocar a literalidade do artigo 7º, III, da Lei n. 11.331/02; que a lei não elegeu o VVR como parâmetro autônomo dos emolumentos; que a serventia foi formalmente cientificada de que a imunidade da operação foi reconhecida; que não ignora o precedente desta 1ª Vara de Registros Públicos no processo de autos n. 0004396-06.2026.8.26.0100, em que se admitiu a utilização do VVR para cálculo dos emolumentos em contexto de integralização de imóveis ao capital social, mas, naquele caso, o que se enfrentou foi a impossibilidade do Oficial afastar o VVR por iniciativa própria com base em decisão fazendária que não tratava expressamente dos emolumentos; que a controvérsia, naquele contexto, foi analisada sob a moldura da atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente e por isso a base fiscal do ITBI permanecia; que o cálculo dos emolumentos deve ter base efetivamente vinculada a recolhimento concreto do imposto, não base hipotética; que afastado o pressuposto material do inciso III, do artigo 7º, da lei, deve prevalecer o maior parâmetro remanescente, que é o último lançamento para fins de IPTU; que, no julgamento da ADI 3.887, a discussão era sobre a constitucionalidade do parâmetro, nunca sobre hipótese em que o próprio imposto de referência é constitucionalmente inexigível por imunidade objetiva – a ADI não foi provocada a tanto e não se examinou essa situação; que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente (Tema 1.113/STJ); que existe uma diferença de R$ 455,15 entre o valor estabelecido na faixa “z” da tabela (R$ 30.573,43) e o cálculo estimado na nota devolutiva (R$ 31.028,58), cuja composição deverá ser discriminada pelo Oficial; que o valor correto, apurado com base no Valor Venal do IPTU, aplicando-se a faixa “u” da tabela, é de R$ 15.535,85.
Documentos vieram às fls. 14/148.
Intimado, o Oficial informou que a prenotação permanece em vigor e seus efeitos jurídicos forma prorrogados até julgamento definitivo deste feito; que o título foi inicialmente devolvido com exigência pela comprovação de recolhimento do ITBI devido ou prova de isenção/imunidade; que o título foi reapresentado acompanhado de decisão judicial deferindo liminar para determinar que a autoridade fiscal do município se abstenha de exigir o recolhimento do ITBI sobre a transferência do imóvel; que a decisão não tratou dos emolumentos registrais, de modo que o cálculo da taxa foi realizado conforme orientação reiterada deste juízo corregedor; que, no entender da reclamante, o cálculo dos emolumentos deve tomar por base o valor venal do imóvel para fins de IPTU no ano de 2025 (R$ 8.885.570,00); que os argumentos da parte não modificam a orientação administrativa; que o fato de a operação ser imune ao ITBI não altera a base de cálculo dos emolumentos, que têm natureza distinta e regramento próprio; que a reclamante busca estender o alcance da decisão proferida em sede jurisdicional para a via administrativa, o que acarretaria modificação da decisão prolatada no âmbito contencioso; que o cálculo dos emolumentos seguiu rigorosamente o valor fixado em tabela; que a diferença apontada pela reclamante corresponde ao ISS e ao valor da certidão, cuja emissão foi expressamente solicitada; que o valor total do registro incluindo o ISS (alíquota de 2%) é de R$ 30.952,04 e o valor da certidão é de R$ 76,54, o que totaliza R$31.028,58; que devem ser observados os dados cadastrais referentes ao exercício de 2026 (fls. 153/157).
Documentos vieram às fls. 158/171.
É o relatório. Fundamento e decido.
Primeiramente, há que observar que este procedimento abreviado se restringe à apuração de eventual cobrança indevida de emolumentos e despesas nos termos do item 73, Cap. XIII, das NSCGJ.
Ao contrário do que afirma a parte reclamante, não cabe ao juiz corregedor permanente, no exercício da atividade administrativa de fiscalização dos serviços extrajudiciais, definir a base de cálculo dos emolumentos, que têm natureza tributária. Eventual alteração dos critérios que lei estabelece para a apuração da taxa somente pode ser analisada na via jurisdicional contenciosa.
No mérito, não se verifica cobrança excessiva conforme os precedentes administrativos que são conhecidos da parte reclamante.
De fato, o artigo 30 da Lei Estadual n. 11.331/2002 dispõe que qualquer interessado poderá reclamar, por petição, ao juiz corregedor permanente contra a cobrança, a maior ou menor, de emolumentos e despesas devidos.
Ao tratar da base de cálculo dos emolumentos, a mesma Lei Estadual estabelece que (destaques nossos):
“Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea “b” do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:
I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;
II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;
III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis”.
Note-se que esse dispositivo determina que sejam considerados os parâmetros fixados nos seus três incisos, prevalecendo o que for maior, independentemente do valor econômico declarado no negócio jurídico.
Como se vê, a base de cálculo dos emolumentos não se confunde com a base de cálculo do IPTU ou do ITBI. A norma apenas indica o critério estabelecido na legislação municipal como referência para o enquadramento na tabela escalonada que estabelece valores fixos para faixas progressivas, as quais variam de acordo com a base de cálculo, que deve considerar o maior valor entre o atribuído pelas partes à transação e as bases de cálculo do IPTU e do ITBI.
Esse foi o entendimento manifestado pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADI 3.887, no qual a corte superior, ao analisar referido dispositivo, concluiu que o parâmetro fixado não provoca a identidade vedada pelo artigo 145, §2º, da CF, ou seja, a base de cálculo dos emolumentos, que têm natureza jurídica de taxa, não se confunde com a dos impostos.
Portanto, é irrelevante se a operação formalizada no título levado a registro caracteriza ou não hipótese de incidência tributária, a base de cálculo dos emolumentos adotará o maior dos três critérios, como estabelecido em lei.
Vale destacar que a utilização do raciocínio sugerido pela reclamante também inviabilizaria, para todo tipo de registro, a utilização do valor venal para fins de IPTU, pois este tributo não incide sobre transmissões inscritíveis, mas sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado na zona urbana.
Cumpre ressaltar que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade do bem imóvel, enquanto os emolumentos têm por fato gerador a prestação de serviços públicos notariais e de registro previstos no artigo 236 da Constituição Federal, os quais são regulados pela Lei Estadual n. 11.331/02 que, em seu artigo 1º, prevê que “serão cobrados e recolhidos de acordo com a presente lei e tabelas anexas”.
O fato de não se caracterizar hipótese de incidência do ITBI ou do IPTU não afasta a aplicação dos parâmetros estabelecidos nos incisos II e III, artigo 7º, da Lei n. 11.331/02 para o cálculo dos emolumentos.
Ademais, para os Registradores, vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art. 134, VI, do CTN e art. 30, XI, da Lei n. 8.935/1994).
Assim, não há controvérsia: o Oficial apurou o valor venal de referência do imóvel conferido à pessoa jurídica e constatou que ele é maior que o valor atribuído a título de integralização do capital social e que o valor para cálculo do último lançamento do IPTU (fls. 159/163).
Sob a perspectiva da aplicação da tabela de emolumentos, à luz dos três parâmetros para definição da base de cálculo de custas e emolumentos para o ato do registro previstos no artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02, e considerando a propagação de decisões judiciais que reconheciam a ilegalidade do valor venal de referência como base de cálculo, foi respondida, no dia 03 de fevereiro de 2021, consulta formulada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis no processo de autos n. 1118112-04.2020.8.26.0100, com a seguinte orientação (destaques nossos):
“Destarte, em razão dos precedentes desta Corregedoria Permanente e da possível diversidade de conteúdo das decisões sobre a base de cálculo do ITBI neste Município, respondo a consulta no sentido de que, para os fins do inciso III do Art 7º da Lei 11.331/02, deve ser utilizada a base de cálculo do ITBI prevista na legislação municipal vigente, no caso, o valor venal de referência e que a utilização da base de cálculo utilizada pra fins de IPTU ou outra só deve ser adotada pelo Oficial quando decisão judicial for expressa no sentido de que ela se estende aos emolumentos”.
E esse entendimento foi posteriormente ratificado conforme parecer n. 47/2023-E da lavra da MM. Juíza Assessora da Corregedoria Geral da Justiça, Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Fernando Antonio Torres Garcia, no processo de autos n. 2021/00015888, em 15 de fevereiro de 2023:
“Nesse cenário, claro está que, como indicou a decisão a quo, a consulta se resolve por seus próprios termos, uma vez que, estando-se aqui no campo da legalidade estrita, não cabe a ninguém, na esfera administrativa, ampliar ou estender os efeitos de provimento jurisdicional que, determinando certa base de cálculo para o imposto de transmissão (ITBI), não dispôs nada, no entanto, sobre o cômputo dos emolumentos. Ademais, os provimentos jurisdicionais são de interpretação estrita, e de nihilo nihil fit: à míngua de decisão expressa, continuam os Oficiais adstritos ao valor venal de referência próprio do ITBI, indicado para esse fim por cada um dos entes municipais.
No mais, e para além disso, não há nada que esclarecer nesta consulta: como a base de cálculo do ITBI pode variar e varia conforme a legislação de cada Município, não há razão para ulterior regulação para todo o Estado de São Paulo, competindo aos Oficiais de Registro de Imóveis realizar o cálculo dos emolumentos devidos em cada caso concreto”.
No caso concreto, diante da devolução do título em 04/05/2026 com exigência pela comprovação do recolhimento do ITBI (fls. 140/141), a parte impetrou mandado de segurança e obteve provimento que determinou a abstenção da autoridade fiscal do município em exigir o recolhimento do ITBI, mas não tratou da base de cálculo dos emolumentos (fls. 143/144), de modo que o entendimento adotado na consulta deve prevalecer.
A decisão foi comunicada ao Oficial, que acatou a ordem e deixou de exigir a comprovação do recolhimento do ITBI. Porém, não há qualquer determinação para adoção de base de cálculo diversa da estipulada na Lei Estadual que regula a cobrança dos emolumentos e, como já esclarecido, não cabe ao juiz corregedor permanente, no desempenho da fiscalização administrativa, complementar o provimento jurisdicional.
Na hipótese, o Oficial agiu corretamente ao utilizar na apuração dos emolumentos o parâmetro de maior valor dentre os previstos nos incisos do artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02, isto é, o valor atribuído pelo Município para fins de recolhimento do ITBI (parâmetro do inciso III), com rigorosa observância dos dispositivos vigentes na data da prenotação.
Nesse mesmo sentido, transcrevo trecho do parecer n. 197/2024-E de minha lavra, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Francisco Eduardo Loureiro, no Recurso Administrativo de 1001482-96.2022.8.26.0356, em 01 de abril de 2024:
“Neste contexto e conforme esclarecido anteriormente, como a base de cálculo da taxa não se confunde com a dos impostos, há que serem observados os parâmetros fixados no artigo 7º da Lei Estadual nº 11.331/02 para o enquadramento do ato na tabela própria utilizada na apuração dos emolumentos devidos, prevalecendo o que for maior, que, no caso, deve ser a base de cálculo do inciso III, do art. 7º da referida Lei (valor atribuído pelo município para efeito de cobrança do ITBI).
Neste sentido, os seguintes precedentes: Processo de autos n. 1001328-41.2020.8.26.0100, Parecer n. 488/2020-E, de autoria da Juíza Assessora da Corregedoria Letícia Fraga Benitez, aprovado em 20/11/2020 pelo então Corregedor Geral da Justiça Des Ricardo Anafe, e Processo de autos n. 1002704-96.2019.8.26.0100, Parecer n. 472/2019-E, de autoria da Juíza Assessora da Corregedoria Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado em 03/09/2019 pelo então Corregedor Geral da Justiça Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco”.
Quanto à alegada diferença de R$ 455,15, ela decorre do valor da certidão requerida pela parte (R$ 76,54) e da incidência do ISS sobre o valor fixado na tabela (R$ 378,61, fls. 142, 158 e 164).
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação. Comunique- se o resultado à E. CGJ. A presente decisão serve como ofício.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 31 de maio de 2026
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 01.06.2026 – SP)

Fonte: DJEN

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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