Processo 1009014-74.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Eder Dias Souza – Diante do exposto, JULGO: a) PREJUDICADA a dúvida relativa à prenotação n. 1.649.017; b) IMPROCEDENTE a dúvida suscitada em relação à prenotação n. 1.649.019 para autorizar o registro da escritura de compra e venda. Deste procedimento não decorrem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: PAULO ROBERTO SOUZA SARDINHA (OAB 261128/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1009014-74.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 11º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo
Requerido: Eder Dias Souza
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Eder Dias Souza diante da negativa de registro de instrumento particular de cessão de direitos e de escritura pública de venda e compra relativos à metade ideal do imóvel da matrícula nº 353.130 daquela serventia (prenotações n. 1.649.017 e 1.649.019).
O Oficial esclarece que o imóvel tem como titular o espólio de Zaida Pereira Peruche; que, conforme averbações feitas à margem da inscrição de loteamento (n. 488, 528, 547 e 973), os direitos à aquisição foram transmitidos a Waldomiro das Neves e Osmar Souza; que, por meio do instrumento particular de cessão apresentado (prenotação n. 1.649.017), Osmar e sua esposa cederam seus direitos sobre a metade ideal do imóvel para Eder, Cheila, Ivan e Salete; que, por meio da escritura pública apresentada (prenotação n. 1.649.019), o espólio de Zaida Pereira Peruche, representada por sua inventariante, vendeu metade do imóvel para Eder, Cheila, Ivan e Salete; que o registro do instrumento particular de cessão de direitos foi recusado sob exigência de apresentação do recolhimento do respectivo ITBI conforme legislação vigente; que o registro da escritura de compra e venda foi recusado sob exigência de registro prévio do instrumento particular de cessão de direitos (fls. 04/11).
Documentos vieram às fls. 12/40.
A parte alega que pretende o registro da escritura de compra e venda, a qual foi apresentada em 30 de outubro (prenotação n. 1.624.260) e devolvida com exigência pela apresentação do instrumento particular de cessão mencionada no título, além da comprovação do recolhimento do ITBI, uma vez que Eder não tem direito à isenção do ITBI por ter adquirido outro imóvel anteriormente; que o instrumento particular foi apresentado e o ITBI recolhido, ocorrendo duas prenotações distintas; que a dúvida se resume à exigência pelo recolhimento do ITBI em relação à cessão de direitos; que o STF definiu que não há incidência do ITBI na cessão de direitos de compra e venda; que o mesmo entendimento é seguido pelo Conselho Superior da Magistratura; que não deve incidir ITBI sobre o compromisso de compra e venda porque não enseja a transmissão do domínio; que o valor do imposto recolhido compreende os atos praticados; que eventual incidência de encargos ou forma de recolhimento (uma ou duas guias) deve ser discutido na via judicial; que era dever do Registrador informar que o recolhimento deveria ser feito em duas guias; que a qualificação feita pelo Registrador não deve ir além da aferição sobre a existência ou não do recolhimento, não abrangendo a forma ou a integralidade do valor recolhido (fls. 41/50). Cópia da nota de devolução relativa à prenotação n. 1.624.260 foi produzida à fl. 51.
O Ministério Público manifestou-se pela manutenção dos óbices (fls. 54/58).
É o relatório. Fundamento e decido.
De proêmio, é importante observar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.
Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, a dúvida resta prejudicada em relação à prenotação n. 1.649.017
já que aquela suscitada em relação à prenotação n. 1.649.019 é improcedente.
Vejamos os motivos.
O título inicialmente apresentado foi a escritura pública de venda e compra. O negócio jurídico de cessão de direitos somente foi produzido em virtude de exigência formulada para o registro da venda.
No que diz respeito aos fatos, vê-se que a matrícula n. 353.130 foi aberta, em 19 de maio de 2008, no interesse do serviço, como facultam as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, com indicação do espólio de Zaida Pereira Peruche como titular do domínio. Consta, ainda, que, à margem da inscrição de origem, foi averbada a transmissão para Waldomiro das Neves e Osmar Souza, na proporção de metade ideal para cada um, dos direitos à aquisição definitiva do imóvel (fls. 39/40).
Osmar e sua esposa Iracy cederam seus direitos para Eder, Cheila, Ivan e Salete por instrumento particular firmado em 1º de outubro de 2025 (fls. 15/19).
Logo na sequência, no dia 24 de outubro de 2025, os cessionários assinaram, juntamente com a inventariante do espólio que figura como proprietário tabular, escritura pública de compra e venda citando expressamente o compromisso de venda firmado anteriormente com Waldomiro e Osmar, bem como a cessão feita por Osmar por meio de instrumento particular (fls. 24/27, em especial o item IX, fl. 25).
No dia 30 de outubro, a parte apresentou a escritura para registro, sendo ela devolvida com exigência pela apresentação da via original do instrumento particular de cessão mencionado na escritura, com necessidade de abertura de novo protocolo (prenotação n. 1.624.260, fl. 51).
A escritura foi reapresentada no dia 18 de fevereiro de 2026 e devolvida com a exigência de registro prévio do instrumento de cessão (prenotação n. 1.643.246, fl. 38); o instrumento de cessão, por sua vez, foi reapresentado no dia 20 de fevereiro de 2026 e devolvido com exigências pelo reconhecimento de firmas, apresentação da certidão de casamento de Osmar e comprovação do recolhimento do ITBI (prenotação n. 1.643.597, fl. 23).
Por fim, os títulos foram reapresentados em 24 de março de 2026 e devolvidos pelo cumprimento parcial das exigências anteriores, restando o recolhimento do ITBI para registro do instrumento de cessão e subsequente registro da escritura (prenotações n. 1.649.017 e 1.649.019, fls. 22 e 37).
Não há dúvida de que o recolhimento do ITBI é devido para o registro da cessão de direitos, mas o registro da cessão não é condição para o registro da escritura em virtude da forma como lavrada no caso concreto.
De fato, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo – ARE n.1.294.969, firmou a seguinte tese sob a sistemática da Repercussão Geral:
Tema 1124: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
Cumpre destacar que a questão então controvertida ficou assim delimitada no relatório do Ministro Luiz Fux:
“Possibilidade de incidência do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) em cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”.
Em outros termos, o debate tratou do alcance do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, no que diz respeito à cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos de compra e venda de imóvel, mesmo sem ingresso em Cartório de Registro de Imóveis.
A jurisprudência do STF referida e reafirmada nesse julgamento tratou de leis municipais que, interpretando de maneira equivocada o artigo 150, §7º, da Constituição Federal, impõem o recolhimento do ITBI no momento da contratação, independentemente do registro.
Embora a Constituição autorize a atribuição antecipada de obrigação tributária por fato gerador presumido, a conclusão é que a ocorrência do fato gerador do ITBI depende da efetiva transmissão dos direitos reais sobre imóveis constituídos, o que somente se dá com o registro do título perante os Cartórios de Registro de Imóveis, tal como dispõe o artigo 1.227 do Código Civil.
Assim também se preserva o princípio da instância ou da rogação, segundo o qual todo procedimento de registro público apenas se inicia a pedido do interessado (artigo 13 da Lei 6.015/73), afastando-se a incidência do imposto sobre a negociação de direitos obrigacionais sem vínculo real.
Note-se que a propriedade imobiliária e o direito do promitente comprador do imóvel são direitos reais, mas distintos (artigo 1.225, incisos I e VII, do Código Civil), sendo que a Constituição Federal, em seu artigo 156, inciso II, atribui aos municípios competência para instituir o imposto não apenas sobre a transmissão de bens imóveis (domínio), como também sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis (dentre eles o direito do promitente comprador).
No município de São Paulo, a matéria é regulada pela Lei n. 11.154/91, que prevê a incidência do imposto tanto sobre transmissão onerosa inter vivos dos bens imóveis e direitos reais que incidem sobre eles, quanto em casos de cessão de direitos relativos à sua aquisição:
“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:
I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;
b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.
II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.
Art. 2º: Estão compreendidos na incidência do imposto:
I – a compra e venda;
(…)
IX – a cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda”.
No mesmo sentido, os artigos 176 e 177 da Consolidação das Leis Tributárias do município aprovada pelo Decreto nº 63.698/2024 reproduzem o mesmo texto.
Verifica-se, portanto, que o registro da cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda é previsto como hipótese de incidência tributária e configura fato gerador diverso da transmissão da propriedade pela escritura definitiva.
Anteriormente ao acesso do respectivo instrumento particular ao fólio real, o que se tem são apenas direitos obrigacionais entre os contratantes.
Porém, com o surgimento do direito real pelo registro, verifica-se a ocorrência do fato gerador, o que impõe a comprovação do respectivo recolhimento, que deve ser fiscalizado pelo Oficial Registrador.
Havendo previsão legal de exação para a cessão onerosa de direitos reais, não cabe ao Oficial de Registro nem a este juízo administrativo entender pela não tributação.
Nesse contexto, o registro do instrumento particular de cessão depende da comprovação do recolhimento do ITBI.
Entretanto, na espécie, é perfeitamente possível o registro direto da escritura de compra e venda firmada pela representante do titular do domínio sem violação da especialidade subjetiva e da continuidade registral, o que era pretendido originariamente pela parte e, por isso mesmo, torna a dúvida relativa ao instrumento de cessão prejudicada.
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª edição, p. 254).
Por força de tais princípios, o título deve estar em conformidade com o inscrito no registro.
Sob o enfoque da continuidade subjetiva, impõe-se a observância obrigatória da correlação subjetiva entre os sujeitos indicados no título causal e os titulares de direitos reais inscritos no fólio real, de modo a assegurar a permanente integridade da cadeia de titularidade de direito real na matrícula.
Eventual divergência de identificação subjetiva entre o título prenotado e as informações constantes da matrícula deve obstar o registro (juízo negativo de qualificação).
No entanto, no caso concreto, o objeto da escritura pública é a transmissão do domínio diretamente do proprietário tabular (espólio representado pela inventariante) para os compradores, cessionários dos direitos à aquisição definitiva, o que se faz em total respeito aos princípios da continuidade registral e da disponibilidade.
Por sua vez, a indicação, no item IX (fl. 25), do compromisso de venda feito a Waldomiro e a Osmar, seguido da cessão de direitos por Osmar, também permite o controle da disponibilidade dos direitos reais de promitente comprador objeto da Av.1/353.130 (fl. 39), com conclusão por sua solução parcial, apenas em relação ao cedente Osmar.
A prenotação n. 1.649.017, portanto, deve ser cancelada (dúvida prejudicada), o que viabilizará o ingresso da escritura objeto da prenotação seguinte, de n. 1.649.019, já que a dúvida suscitada em relação a ela é improcedente (o registro do instrumento particular de cessão de direitos é dispensável).
Note-se que o recolhimento do respectivo ITBI foi demonstrado (fls. 33/36).
Diante do exposto, JULGO:
a) PREJUDICADA a dúvida relativa à prenotação n. 1.649.017;
b) IMPROCEDENTE a dúvida suscitada em relação à prenotação n. 1.649.019 para autorizar o registro da escritura de compra e venda.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 15 de junho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 16.06.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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