Processo 1008683-92.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Condominio Soho Paraiso – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para autorizar o registro do título. Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.I.C. – ADV: WAGNER LUIZ DE ANDRADE (OAB 154379/SP), MARIA LUCIA SMANIOTTO MOREIRA ANDRADE (OAB 234801/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA -–
Processo Digital nº: 1008683-92.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Condominio Soho Paraiso
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 1º Oficial do Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Condomínio Soho Paraíso em razão da recusa de registro de escritura pública de venda e compra lavrada em 30/03/2026, referente à aquisição, pelo citado condomínio, de unidade autônoma consistente na loja situada no térreo do setor comercial do edifício, objeto da matrícula nº 133.977.
O Oficial esclarece que o título foi prenotado sob o nº 485.403, mas devolvido com fundamento na ausência de personalidade jurídica do comprador, ente caracterizado como condomínio edilício, sem capacidade para adquirir bens imóveis, salvo nas hipóteses previstas no art. 63, §3º da Lei nº 4.591/64, as quais não se aplicam ao caso.
O condomínio suscitado apresentou impugnação às fls. 64/75, alegando que a ausência de personalidade jurídica formal não o impede de adquirir bens, pois possui capacidade instrumental para atender ao interesse coletivo condominial; que a recusa decorre de interpretação restritiva da lei, que contraria a jurisprudência, a qual admite a aquisição em caráter excepcional; que a aquisição foi regularmente autorizada por assembleia geral extraordinária convocada em 11/02/2026, na qual houve aprovação unânime dos condôminos; que a deliberação contemplou expressamente o valor da compra, as condições de pagamento e a forma de rateio entre os condôminos, conferindo ao síndico autorização para formalizar todos os atos necessários, inclusive a escritura e o registro imobiliário; que a unidade adquirida será destinada para fins ligados à atividade condominial: criação de área administrativa interna, recebimento e armazenamento de encomendas, melhoria das condições operacionais da portaria, aprimoramento das condições de trabalho dos colaboradores e incremento da segurança do condomínio; que a destinação funcional do bem evidencia a pertinência da aquisição e reforça seu caráter necessário à melhor gestão do empreendimento; que o registro pretendido não acarreta prejuízo a terceiros nem afronta os princípios que regem o sistema.
O Ministério Público opinou pela improcedência (fls. 302/304).
É o relatório. Fundamento e decido.
De início, é importante ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das NSCGJ:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, porém, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos.
O Código Civil regulamenta, em sua Parte Geral (Livro I), a matéria relativa às pessoas, enquanto sujeitos de direito, as quais se subdividem em pessoas naturais (Título I) e pessoas jurídicas (Título II).
Na forma dos artigos 1º e 2º do Código Civil, toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil, sendo que sua personalidade civil começa do nascimento com vida, resguardados os direitos do nascituro desde a concepção.
Já as pessoas jurídicas são de direito público, interno e externo, e de direito privado, aplicando-se a elas, no que couber, a proteção dos direitos da personalidade (artigos 40 e 52 do Código Civil).
O condomínio edilício não figura entre as pessoas jurídicas de direito privado elencadas pelo art. 44 do Código Civil, de modo que não possui personalidade jurídica própria.
Em consequência, em uma primeira análise objetiva, o negócio jurídico apresentado não pode ser admitido a registro já que não preenche os requisitos de validade previstos no art. 104 do mesmo diploma legal:
“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II- objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei”.
Esta conclusão se reforça porque a hipótese fática analisada não se enquadra naquela prevista pelo artigo 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64, o qual autoriza excepcionalmente a aquisição de propriedade pelo condomínio.
Todavia, a jurisprudência vem ampliando as hipóteses excepcionais de registro de aquisição de imóveis por condomínio edilício, mas desde que atendidos requisitos como demonstração do interesse coletivo, aprovação unânime em assembleia e destinação do bem às atividades do condomínio.
Nesse sentido, voto proferido pelo relator Desembargador Francisco Loureiro, então Corregedor Geral da Justiça, na Apelação nº 1004784-81.2021.8.26.0126:
“E mais recentemente, a doutrina e jurisprudência também passaram a admitir que o condomínio adquira bens imóveis em algumas hipóteses especiais, a partir da constatação inquestionável de que no âmbito dos condomínios estão presentes os mesmos interesses constantes quando da criação de uma pessoa jurídica: conjugação de esforços para consecução de objetivos comuns e compartilhamento dos custos e da responsabilidade. A manifestação da vontade de associar-se está presente no contrato de compra e venda da unidade, pois ao adquirir unidade autônoma, o adquirente manifesta-se positivamente no sentido de pertencer ao quadro social deste ente (condomínio).
Pode-se afirmar que o estágio atual da jurisprudência admite em caráter excepcional atribuir personalidade jurídica ao condomínio edilício, desde que diga respeito a temas de seu específico interesse. Tome-se como exemplo a celebração de contratos de manutenção e prestação de serviços ao edifício. A aquisição de uma das unidades autônomas, ainda que fora da hipótese de hasta pública por débitos condominiais, pode servir ao interesse do condomínio, desde que aprovada em prévia assembleia extraordinária, e não se mostra contrária ao entendimento contemporâneo dos tribunais.
Com base nessas premissas, seria possível, em hipóteses excepcionais, autorizar a aquisição de bem imóvel pelo Condomínio, conforme os precedentes citados pelo apelante, de casos envolvendo imóveis para ampliação de áreas comuns. A celebração de compromisso de compra e venda de unidade autônoma pode atender ao peculiar interesse do condomínio para solucionar conflito anterior, ou, ainda, servir para instalação de algum espaço ou equipamento comum.
O óbice da ausência de personalidade jurídica de direito material do condomínio, portanto, pode ser perfeitamente superado” (TJSP; Apelação Cível 1004784-81.2021.8.26.0126; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Caraguatatuba – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/08/2024; Data de Registro: 13/08/2024).
No caso em apreço, os documentos apresentados, notadamente a ata da assembleia geral extraordinária realizada em 11 de fevereiro de 2026 e sua rerratificação (fls. 130/137 e 138/142), cuja pauta versou unicamente sobre a aquisição, pelo condomínio, de unidade autônoma localizada no edifício (loja), evidenciam a presença dos requisitos exigidos pela jurisprudência para legitimar a aquisição de bem imóvel por condomínio edilício em caráter excepcional.
De fato, observa-se que o imóvel objeto dos autos está situado no próprio empreendimento condominial e sua aquisição possui destinação específica voltada ao aprimoramento das atividades administrativas, operacionais e de segurança do condomínio.
Além disso, os condôminos presentes à assembleia deliberaram favoravelmente, de forma unânime, pela aquisição do bem, e conferiram autorização ao síndico para a celebração do respectivo negócio jurídico.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida para autorizar o registro do título.
Sem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.
P.I.C.
São Paulo, 16 de junho de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 17.06.2026 – SP)
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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