Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000945-53.2026.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1000945-53.2026.8.26.0100
Registro n°: 2026.0000853784
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000945-53.2026.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CLARK PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 2 de setembro de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1000945-53.2026.8.26.0100
Apelante: Clark Participações Ltda
Apelado: 7º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
Comarca: São Paulo
Voto nº 39.920
Apelação cível – Registro de imóveis – Registro de Escritura de Venda e Compra – Transcrições antigas contendo precária descrição do imóvel – Relevantes disparidades em relação à descrição indicada no título apresentado a registro – Qualificação negativa correta, ante a inviabilidade de adequada individualização do bem – Observância aos princípios da especialidade objetiva, continuidade, disponibilidade e segurança jurídica – Inocorrência de mero erro material – Impossibilidade de retificação de ofício – Inaplicabilidade do art. 176, § 15, da Lei Nº 6.015/73, e do art. 440-AR, § 1º, do CNN/CNJ – Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Clark Participações Ltda. contra sentença de fls. 202/209, prolatada pela MMª Juíza Corregedora Permanente do 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, acolhendo procedimento de dúvida suscitada em razão de negativa de registro de escritura pública de venda e compra de imóvel descrito originariamente nas transcrições nº 45.486 e 48.658 do 1º Registro de Imóveis da Capital (prenotação nº 617.494 – fls. 10).
O suscitante alega, em resumo, dissonância entre as descrições do imóvel no título e no registro. Acusa haver imprecisão e lacunas descritivas nas transcrições. A de nº 45.486 não indica a área de superfície, tampouco os destaques que teriam sido feitos. A de nº 48.658 descreve dois terrenos distintos, dos quais o primeiro não apresenta medidas perimetrais e o segundo não conta com descrição adequada, tudo a inviabilizar a segura individualização do bem. Assevera que o relatório da certidão das aludidas transcrições menciona inúmeros destaques, o que torna imprescindível o levantamento integral da cadeia dominial para a correta aferição de eventual remanescente de área, a fim de, só então, ser possível confrontar com a área descrita na escritura apresentada. Reputa necessária a prévia retificação (fls. 01/05).
Inconformada, a parte interessada interpôs apelação (fls. 215/223). Em síntese, refuta os fundamentos fáticos e jurídicos da sentença apelada. Defende que a descrição dos imóveis no registro, conquanto antiga (anos de 1907 e 1908), não é imprecisa nem lacunosa, sendo possível a adequada individualização e identificação do bem em cotejo com a escritura. Invoca o art. 176, § 15, da LRP, e o art. 440- AR do Provimento CN/CNJ nº 195/2025, que permite ao registrador inserir de ofício as informações faltantes no registro imobiliário sempre que elas estiverem disponíveis no próprio acervo, o que se verifica. Assevera que os imóveis confrontantes são de propriedade da vendedora ou da compradora, os quais não apenas confirmam a localização do imóvel objeto da compra e venda como tiveram suas matrículas devidamente abertas pela serventia. Afirma que, nessas circunstâncias, a submissão do presente procedimento à apreciação do Judiciário é incompatível com o princípio da desjudicialização. Impugnando a qualificação negativa e a ausência de violação aos princípios da especialidade objetiva, disponibilidade e segurança jurídica, pede provimento ao recurso.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 240/244).
É o relatório.
A questão atinente à ilegitimidade ativa do requerente inicial do procedimento de dúvida o escrevente que lavrou a escritura pública apresentada foi superada pelo comparecimento superveniente da parte interessada, inclusive interpondo a presente apelação.
Passo, assim, ao exame do mérito.
Ao registrador compete a qualificação dos títulos apresentados a registro, incumbindo-lhe rejeitá-los quando em desconformidade com a legislação registrária e demais preceitos da ordem jurídica (item 117, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ).
A qualificação é ato pessoal, indelegável e exercido com independência funcional (art. 28, Lei nº 8.935/1994), de modo que o oficial não está obrigado a acatar a análise feita pelo tabelião que lavrou o ato levado a registro quando, no juízo jurídico-prudencial que lhe cabe, verificar afronta às normas aplicáveis. Ao contrário da mera chancela, endosso ou afronta à atividade notarial, a atuação registral, autônoma e independente, deve orientar-se pela promoção da segurança jurídica e dos demais princípios que regem o sistema de registros públicos.
No caso dos autos, foi apresentada a registro escritura pública de venda e compra lavrada em 04/12/2025 por meio da qual Crespi Administração e Participação Ltda. transmite à apelante o imóvel assim descrito (fls. 12/17):
“IMÓVEL situado na rua da Mooca nºs 2.659. 2.661, 2.667, 2.673, 2.679, 2.685, 2.689, 2.695, 2.699, 2.709, 2.715 e 2.719, no 16º Subdistrito Moóca desta Capital, e seu TERRENO assim descrito e caracterizado: Inicia-se a presente descrição no marco M01, de coordenada plana Norte = 7.394.070,99m Este = 336.762,85m e ângulo interno de 89º48’20” e coordenadas geográficas Latitude = – 23º33’20” Sul e Longitude = -46º35’58” Oeste, Datum SIRGAS200, daí deflete à esquerda e segue confrontado com rua da Moóca, com distância de 63,56m e azimute de 95º35’58” até o marco M02, de coordenada plana Norte = 7.394.064,90m Este = 336.826,11m e ângulo interno de 86º23’00” e coordenadas geográficas Latitude = -23º33’20” Sul e Longitude = -46º35’55” Oeste, daí deflete à esquerda e segue confrontado com o imóvel da Matrícula n. 66.307 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital rua da Moóca nº 2.741, contribuinte nº 028.002.0287-4 (de propriedade de Alberto Mesquita Filho e sua mulher a Sra. Lilian Brando Garcia Mesquita, José Reinaldo Altenfelder Silva Mesquita e sua mulher a Sra. Paula Cristina Costa Mesquita, Christiane Altenfelder Silva Mesquita Pinheiro casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.615/77 com o Sr. Edson Antonio Alves Pinheiro, e Carlos Alberto Altenfelder Silva Mesquita casado sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com a Sra. Lucina Rodrigues da Cunha Junqueira Mesquita ou Luciana Rodrigues Cunha Junqueira Mesquita), com distância de 40,68m e azimute de 1º52’51” até o marco M03, de coordenada plana Norte = 7.394.105,56m Este = 336.827,45m e ângulo interno 93º04’44” de e coordenadas geográficas Latitude = – 23º33’19” Sul e Longitude = -46º35’55” Oeste, daí deflete à esquerda e segue confrontado com o imóvel da Matrícula nº 8.685 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital rua Javari nº 718/750, contribuinte nº 028.002.0286-6 (de propriedade da outorgada compradora), com distância de 60,85m e azimute de 274º57’38” até o marco M04, de coordenada plana Norte = 7.394,110,82m Este = 336.766,82m e ângulo interno de 90º43’56” e coordenadas geográficas Latitude = -23º33’19” Sul e Longitude = – 46º35’57” Oeste, daí deflete à esquerda e segue confrontado com o imóvel da Matrícula nº 14.439 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital rua Javari nº 696, contribuinte nº 028.002.0067-7 (de propriedade da outorgada compradora) e como o imóvel da Matrícula nº 38.034 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital rua da Moóca nº 2.653, contribuinte nº 028.002.0025-1 (de propriedade de JOSE SOLÉ ARCANGELO BERNARDO e seu cônjuge IVONE SOLÉ ARCANGELO BERNARDO, ADELINA BERNARDO PENACHIONI, LIRIA MARTA JULIA CONSIGLIA DE CILLO e seu cônjuge HOMERO DE CILLO, MARCO ANTONIO PENNACHIONI, ANNA MARIA PENNACCHIONI LORENZI casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com SILVIO LORENZI, ONDINA DE JESUS PEREIRA, CRISTINA APARECIDA BERNARDO, ANDRÉA BERNARDO DE PAIVA casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com PAULO ROBERTO DE MORAES PAIVA, JULIO MANFREDINI, SILVIA MARIA MANFREDINI BORDIGNON casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com GILSON BORDIGNON), com distância de 40,03m e azimute de 85º41’49” até o marco M01, ponto inicial da descrição deste perímetro, encerrando a área de 2.507,84m² […] esse imóvel foi havido em área maior por ela VENDEDORA nos termos das transcrições nºs 45.486 (de 20/04/1907) e 48.658 (de 08/05/1908), ambas as transcrições do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital […]” (fls. 13/14).
Por sua vez, as transcrições nº 45.486 e 48.658, originariamente do 1º Registro de Imóveis da Capital, assim descrevem os terrenos (fls. 18/19):
Transcrição nº 45.486: “um terreno localizado na Rua Javary, no Bairro da Mooca, na Freguesia do Brás, medindo 155m de frente, por 110m de fundos, confinando de um lado com Cândido Franco de Lacerda, por outro com a Rua Jatahy, e por outro lado com a Rua Taquary, antiga Rua dos Trilhos, ficaram excluídos dessa quadra de terreno, e por isso, da transmissão, três lotes de terrenos já vendidos pelos transmitentes a outros, a saber: um lote medindo 12m de frente na rua Javary, por 55m de fundos; outro lote medindo 14m de frente na mesma rua Javary, por 55m de fundos, e o terceiro lote medindo 26m de frente para rua Javary, por 55m de fundos, fazendo este terreno esquina com a Rua Jatahy”.
Transcrição nº 48.658: “a) um terreno na Alameda Javary, também chamada Rua Javary, no Bairro da Mooca, com 12.860m2, confinando de um lado com a Rua Taquary, de outro com a Rua dos Trilhos e do outro com terreno que é ou foi de Rodolfo Coimbra; b) um outro terreno na Alameda Javary, também chamada Rua Javary, no Bairro da Mooca, com 6.600m2, tendo na Rua Javary, também chamada Alameda Javary, 60m de frente, por 100m de fundos, sendo que da frente ao fundo, esse terreno vai aumentando até chegar a 70m na Rua da Mooca, confinando de um lado com terreno que é ou foi de José Franco de Lacerda, por outro com a dita Rua da Mooca, e por outro, com terrenos desconhecidos, correspondente este terreno ao marcado com a letra D, na planta já entregue aos adquirentes em 18.4.1907 […]”. (Grifei).
Como se observa, a disparidade entre a descrição do imóvel indicada na escritura e aquela constante nas transcrições é manifesta e significativa.
A começar pela extensão territorial, verifica-se que a descrição da escritura, com dados técnicos e georreferenciados, aponta área substancialmente inferior (2.507,84m²) àquela indicada em apenas uma das transcrições (nº 48.658, composta de dois terrenos de 12.860m² e 6.600m²).
Dos dois imóveis que compõem a transcrição nº 48.658, a descrição de um não apresenta medidas perimetrais nem o restante necessário para fechamento do polígono, enquanto a do outro padece de precárias dimensões, insuficientes à sua precisa caracterização.
Quanto à transcrição nº 45.486, na descrição da área maior faz-se menção à exclusão de três lotes, os quais, já alienados a terceiros, não participam do negócio transmissivo. Inexiste, contudo, indicação da área de superfície ou detalhamento dos referidos destaques.
Não bastasse, em ambas as transcrições constam inúmeros destaques delas originados (v. g. transcrições nº 51.473, 51.478, 51.479), com informações imprecisas e lacunosas a respeito das áreas transmitidas a terceiros, o que torna “imprescindível o levantamento integral da cadeia dominial, com indicação precisa de cada destaque efetuado, a fim de que se possa aferir a existência de eventual remanescente e em seguida confrontá-lo com a área descrita na escritura ora apresentada” (fls. 4).
Conforme consignado pela i. sentenciante, a precariedade das informações “impossibilita a aferição da área remanescente à proprietária tabular e acarreta risco de que seja transmitido à compradora mais direitos do que a vendedora possuía ou de que se crie lacuna no encadeamento de transferências da propriedade, em violação dos princípios registrais da disponibilidade e da continuidade. Em outras palavras, pela ausência de elementos que possam permitir a segura identificação do bem (princípio da especialidade objetiva) e porque consenso entre os interessados não suplanta o dever de conferência dos dados para que tenham ingresso no sistema (princípios da disponibilidade e da continuidade, segurança jurídica dos registros públicos), o óbice subsiste” (fls. 208. Grifei).
De maneira detalhada, a nota devolutiva explana as dissonâncias descritivas e os fundamentos fáticos e jurídicos da impossibilidade do registro, exigindo, para sua viabilização, providências prévias de retificação de área e apuração de remanescente (fls. 3/5).
Assevera o registrador suscitante: “Tais transcrições não permitem a exata identificação da extensão dos imóveis registrados, tão pouco [sic] apurou com segurança as áreas destacadas ao longo do tempo, diante da multiplicidade de destaques ocorridos sem a correspondente especialização registral conforme explanação supra. Destarte, não há como essa Serventia apurar o que restaria da disponibilidade da área das transcrições apenas com as indicações dos imóveis oriundos das transcrições aqui discutidas e muito menos em qual das transcrições estaria inserido o imóvel transmitido, ou se inclusive abarcaria mais de uma transcrição” (fls. 4).
Nesse passo, à luz dos princípios registrais da especialidade objetiva, disponibilidade e continuidade, resta clara a inviabilidade do registro pretendido.
A apelante não questiona as descrições colocadas em contraste, sendo incontroversas, pois, as disparidades fáticas apontadas.
À vista desse quadro fático incontroverso, o que a recorrente defende, em suma, é a viabilidade do registro, aplicando-se os dispositivos corretivos invocados.
Ante a magnitude das imperfeições e das diferenças descritivas encontradas, as teses recursais não prosperam.
Em primeiro lugar, não se ignora a possibilidade de o registrador suprir de ofício informações faltantes na matrícula ou transcrição, com base em elementos já constantes do acervo imobiliário (art. 440-AR, §1º, CNN/CNJ, dispositivo incluído pelo Provimento CNJ nº 195/2025).
Art. 440-AR. Na qualificação registral dos títulos e documentos apresentados, o oficial de registro de imóveis deverá verificar se a matrícula é omissa em relação à caracterização do imóvel e/ou ao titular do domínio ou ao titular de outros direitos reais e pessoais ativos.
§ 1.º. Em caso de comprovado erro material na matrícula ou transcrição, será feita retificação de ofício sempre que houver informações no próprio acervo […]. Grifei.
A retificação ex officio, no entanto, é cabível somente em casos de erro material, ou seja, de pequenas incompletudes ou imprecisões na caracterização do imóvel. Nada mais distante das expressivas inconsistências em tela.
Pelas mesmas razões em segundo lugar, o simples fato de terem sido abertas matrículas para os imóveis confrontantes não assegura, por si, a precisa localização e individualização do bem em questão.
A especialização objetiva dos vizinhos indica, quando muito, aparente ausência de controvérsia quanto a alguns limites do terreno, seguindo incógnitos, como visto, outros tantos elementos indispensáveis de identificação. Inaplicável, assim, a norma invocada (art. 176. § 15, Lei nº 6.015/73).
Art. 176. […] § 15. Ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial, e que constem os dados do registro anterior, a matrícula poderá ser aberta nos termos do § 14 deste artigo.
Por sua vez em terceiro lugar, ao contrário do alegado as soluções apontadas pelo oficial não impõem, necessariamente, o manejo da via judicial. Retificação de área e apuração de remanescente podem, em tese, ser pleiteadas na via administrativa (art. 213, LRP).
Nesse contexto, para além de desarrazoada exigência, a qualificação negativa está em consonância com a legislação registrária e com a segurança jurídica que ela visa resguardar. A flexibilização dos requisitos registrais de especialidade objetiva só deve ter lugar quando houver certeza quanto à localização e à identificação do bem, o que não ocorre no caso em exame.
Nesse sentido:
DIREITO REGISTRAL – PROCEDIMENTO DE DÚVIDA – APELAÇÃO – ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO – OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE, DA ESPECIALIDADE OBJETIVA, DA ESPECIALIDADE SUBJETIVA E DA CONTINUIDADE – AUSENTES INFORMAÇÕES QUE PERMITAM A INDIVIDUAÇÃO DO BEM E A IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES COM A SEGURANÇA NECESSÁRIA – DOCUMENTO QUE NÃO INDICA O VALOR DO IMÓVEL – RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo os óbices ao registro de escritura pública de doação. O Oficial apontou que o título não atende aos princípios registrais da especialidade objetiva e subjetiva, da disponibilidade e da continuidade, sendo que ausente indicação do valor atribuído ao objeto do negócio jurídico.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se escritura pública de doação lavrada em 1781 pode ser registrada tendo em vista os princípios registrais e a legislação vigente à época de sua apresentação.
III. Razões de decidir
3. O princípio da legalidade estrita rege o sistema registral, permitindo o ingresso apenas de títulos que atendam os ditames legais.
4. A escritura pública objeto da qualificação não atende os princípios da especialidade objetiva e subjetiva, da continuidade e da disponibilidade, bem como não indica o valor de seu objeto.
5. A flexibilização dos requisitos registrais só é permitida quando há segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, bem como quanto à identificação das partes, o que não ocorre no caso em exame.
IV. Dispositivo e Tese
6. Recurso não provido.
Tese de julgamento: “1. O título deve atender os princípios e as normas vigentes ao tempo de sua apresentação. 2. A ausência de elementos essenciais impede o registro do título por ofensa aos princípios da continuidade, da disponibilidade e da especialidade objetiva e subjetiva” […]. (TJSP/CSM; Apelação Cível 1043106-65.2024.8.26.0224; Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor-Geral); Guarulhos, j. 03/07/2025. Grifei).
Ante o exposto, e considerando, ainda, o parecer ministerial convergente, nego provimento à apelação.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 08.09.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
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