Georreferenciamento em ações de desapropriação

Escrito por

* Júlio Cesar Bueno, Paulo Felipe Martins David e Patrícia Mendonça de Almeida

A lei 10.267/01 introduziu no ordenamento jurídico a obrigatoriedade de realização de georreferenciamento em todos os imóveis rurais do Brasil que sejam objeto de ações judiciais1. Referida lei foi motivada, sobretudo, pela necessidade de conferir maior precisão e segurança ao processo de identificação e delimitação dos imóveis rurais e alterou diversos dispositivos da lei de registros públicos e de outros diplomas.

O georreferenciamento, de forma simplificada, é uma técnica moderna de agrimensura, através da qual é possível documentar de forma precisa e pormenorizada a exata localização no globo terrestre de um bem imóvel. Consiste, pois, na descrição do imóvel através de informações geodésicas de seus vértices, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, após a devida homologação da precisão posicional pelo INCRA.

Assim, além de haver a padronização dos procedimentos técnicos, a sistemática do georreferenciamento identifica de forma inequívoca os imóveis, na tentativa de impossibilitar a sobreposição de matrículas e a descrição pouco confiável dos imóveis, problemas, diga-se de passagem, outrora bastante comuns no Brasil.

O georreferenciamento, portanto, é exigido tanto para os casos de parcelamento, desmembramento ou alienação de imóveis rurais, quanto para os casos de litígio judicial envolvendo os imóveis.

Entretanto, a exigência do georreferenciamento vem sendo alvo de veladas críticas por parte de proprietários de imóveis rurais de todo o país, porquanto esbarra na ineficiência dos órgãos públicos responsáveis pela homologação do georreferenciamento. Tal fato, que acarreta em enorme demora na consecução dos pedidos submetidos ao INCRA, viola, por óbvio, diversos preceitos constitucionais, como o da eficiência da Administração Pública, da propriedade e da legalidade.

Além disso, a questão relacionada à exigência de realização do georreferenciamento também vem sendo objeto de discussão nos casos de desapropriação, uma vez que contraria os preceitos que regem esse tipo especial de procedimento judicial.

A desapropriação e seu processo são regulados pelos artigos 5º, inciso XXIV, da CF/88 e pelo decreto-lei 3.365/41. O objeto do processo expropriatório se limita, exclusivamente, à discussão acerca do valor indenizatório e da existência de algum vício processual, conforme determinam os artigos 9º2 e 203 do decreto-lei 3.365/41.

E, por conta de sua característica de compulsoriedade, no processo de desapropriação não há transmissão de propriedade, mas sim incorporação do bem ao patrimônio público, o que acarreta no modo originário — e não derivado — de aquisição de propriedade.

Sob este diapasão, esclarecedor o pontifício do Professor Hely Lopes Meirelles4 que ensina: "a desapropriação configura uma aquisição originária, porque não provém de nenhum título anterior, e, por isso, o bem expropriado torna-se insuscetível de reivindicação e libera-se de quaisquer ônus que sobre ele incidissem precedentemente, ficando os eventuais credores sub-rogados no preço".

Dessa maneira, percebe-se que a desapropriação engendra verdadeira ruptura da cadeia de sucessão dominial registrada na matrícula. Constitui o processo de desapropriação, em face de seu caráter excepcional, legítima exceção ao princípio da continuidade.

Dessa forma, a aquisição da propriedade pela via originária se dá livre de qualquer gravame, limitação, ônus ou embaraço decorrente de atos anteriores. Não se aplica a tais formas de obtenção da propriedade a regra basilar "nemo plus juris alium transferre potestquam ipse habet" (ninguém pode transferir a outrem mais direitos do que tem), pelo simples fato de que não cabe falar em transmissão.

E é justamente por essas razões que, estando o processo de desapropriação devidamente instruído com documentos necessários para individualizar com precisão a área sub judice, não há necessidade de homologação do INCRA dos documentos apresentados no processo para a procedência da ação.

Portanto, do ponto de vista jurídico, a necessidade do georreferenciamento homologado pelo INCRA não é requisito imprescindível para a propositura (e procedência) da ação, conforme bem observado por JOSÉ CARLOS DE MORAES SALLES5:

“A lei não especifica o que deve constar da declaração de utilidade pública. É óbvio, entretanto, que o decreto respectivo deve individuar com precisão o bem declarado de utilidade pública, a fim de que não haja dúvida sobre o objeto da expropriação.

Se se tratar de bem imóvel, devem ser mencionados, com toda clareza, sua situação, limites e confrontações, bem como, se possível, o número da matrícula ou da transcrição no registro imobiliário competente.”

A fim de pacificar o tema, o Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul proferiu importante decisão que, de forma bastante lúcida e clara, aborda o assunto e dá solução conveniente ao aparente conflito de normas existente:

REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA. DESAPROPRIAÇÃO. SENDO A DESAPROPRIAÇÃO FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA, DESPICIENDA A EXIGÊNCIA, PARA REGISTRO DO TÍTULO(ESCRITURA), DO GEORREFERENCIAMENTO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE ABERTURA DE NOVA MATRÍCULA A PARTIR DA ESCRITURA APRESENTADA A REGISTRO. PRECEDENTES. APELO PROVIDO

(…)

Com razão a parte recorrente. Ao contrário do que entendeu a douta registradora, não é preciso que a apelante apresente o georreferenciamento, memorial descritivo e planilha (além de outros documentos, relativos a períodos pretéritos, como, p.ex., guias de ITR de anos passados) uma vez que a aquisição da propriedade imobiliária pelo expropriante dá-se de modo originário (da mesma forma que ocorre com a usucapião, e.g.), que acarreta na abertura de uma nova matrícula, com novos dados ali insertos a partir do teor da Escritura de desapropriação.

No que pertine ao georreferenciamento, cumpre sinalar tratar-se de ato custoso e demorado, consistente na obtenção das coordenadas do mapa do bem a ser georreferenciados, conhecidos como pontos de controle, sendo estes locais que oferecem uma feição física perfeitamente identificável, tais como cruzamentos de estradas, de rios, cumes de montanhas, etc. Ou seja, em tese visaria a localizar e identificar o imóvel ainda não localizado.

(…)

Com a vênia da douta sentença, tem razão a recorrente. A exigência de toda uma gama de documentação relativas ao imóvel apenas se justificaria se se reputasse o ato como forma de aquisição derivada da propriedade.

(…)

Por corolário, não são necessários ao registro da área expropriada os laudos de georreferenciamento, memorial descritivo e laudos e documentos outros. Logo, a partir da escritura, viável a abertura de nova matrícula para registro da desapropriação em prol da apelante.

(…)

(TJ RS. Apelação Cível nº 70026441790. 19ª Câmara Cível. Des. Rel. José Francisco Pellegrini. Data de Julgamento: 18/08/2009. Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 28/08/2009 – sem grifos no original).

Dessa forma, tornar o georreferenciamento como requisito obrigatório da ação de desapropriação apenas serviria para atrasar a solução da lide e não interferiria em nada noquantum indenizatório, representando ônus desnecessário para quem desapropria e para quem é desapropriado.

Portanto, através da abertura de importante precedente jurisprudencial e pela aplicação de princípios cunhados pela CF, posicionamo-nos no sentido de não entender necessário o georreferenciamento de imóveis rurais que sejam objeto de ações expropriatórias, desde que o imóvel objeto da ação esteja devidamente individualizado e delimitado.

A questão, todavia, ainda prescinde de um maior debate nos Tribunais e somente será consolidada quando o STJ posicionar-se a respeito do tema e pacificar a discussão existente.

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1 – Artigo 225, § 3º, da Lei nº 6.015/73, alterado pela Lei nº 10.267/2001: “Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.”

2 – “Ao Poder Judiciário é vedado, no processo de desapropriação, decidir se se verificam ou não os casos de utilidade pública”.

3 – “A contestação só poderá versar sobre vício do processo judicial ou impugnação do preço; qualquer outra questão deverá ser decidida por ação direta”.

4 – Direito de Construir. Hely Lopes Meirelles, 9 ª Edição, 2005. Editora Malheiros, p. 179.

5 – SALLES, José Carlos de Moraes. A Desapropriação à luz da Doutrina e da Jurisprudência. São Paulo. Revista dos Tribunais. 6ªed. 2009. p. 90

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* Júlio Cesar Bueno e Paulo Felipe Martins David são advogadas e Patrícia Mendonça de Almeida é estagiária do escritório Pinheiro Neto Advogados.

Fonte: Migalhas I 16/09/2013.

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Princípio da concentração – João Pedro Lamana Paiva

Escrito por

* João Pedro Lamana Paiva

O princípio da concentração propugna que nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica de um imóvel ou às mutações subjetivas que possa vir a sofrer podem ficar indiferentes ao registro/averbação na respectiva matrícula imobiliária. Esse princípio foi doutrinariamente desenvolvido pelos estudos de Décio Erpen, desembargador aposentado do TJRS, e João Pedro Lamana Paiva, registrador imobiliário em Porto Alegre-RS, com a adesão de Mário Pazutti Mezzari, registrador imobiliário em Pelotas-RS.

Esse princípio tem seu fundamento mais remoto no fato de que o  Direito só protege aquilo que é dado a conhecer às pessoas e, quando isso não se realize publicamente, pelo menos que chegue ao conhecimento daquelas pessoas que tenham real interesse em relação a determinada situação jurídica. Os direitos imobiliários, por sua vez, no direito brasileiro, integram aquela categoria dos direitos que pressupõem a mais ampla publicidade.

No seu aspecto formal, o princípio da concentração é um dos princípios registrais que decorre da interpretação da Lei dos Registros Públicos e se consagrou na prática registral brasileira, tendo sido amplamente reconhecido, não apenas pelos registradores, mas também pela jurisprudência dos Tribunais.

É, portanto, a explicitação desse princípio, através de um texto legal incisivo, que lhe conferirá a amplitude e reconhecimento que ele realmente necessita, passando a promover uma verdadeira revolução no âmbito do Direito Registral Imobiliário brasileiro.

Assim, a alegação de que esse princípio não seria de obrigatória observância no âmbito dos princípios do Direito Registral, de modo a justificar o total afastamento de sua aplicação, tem sido manifestada como justificativa no sentido de que ele não seja aceito enquanto salvaguarda geradora de segurança aos negócios imobiliários, especialmente pelos defensores da certidão de feitos ajuizados, que a veemcomo principal instrumento adequado a promover essa segurança. Entretanto, esquecem seus defensores que essa certidão, nos termos da lei, não tem sequer caráter obrigatório para a realização de alienações e onerações imobiliárias.

O princípio da concentração, por outro lado, fornece maior segurança jurídica aos negócios imobiliários porque procura garantir que seja consignada, dentre as informações relevantes sobre o imóvel, num mesmo repositório submetido a grande controle especializado, também as informações sobre a existência de ações ajuizadas relativamente ao imóvel, dispensando que se tenha de recorrer a outras fontes para a obtenção de informação de capital importância à segura realização das transações imobiliárias.

O que está ocorrendo, no momento, através da proposição de projeto de lei no Congresso Nacional, o qual pretende inserir diversas alterações no texto da Lei de Registros Públicos, não é, simplesmente, adotar o princípio da concentração vez que ele já está consagrado no Direito brasileiro. O que sucede é que a nova lei está preocupada em explicitá-lo em toda a sua extensão, evidenciando o seu amplo alcance e suas importantes consequências jurídicas.

Assim, cabe à nova lei esclarecer que, em decorrência do princípio da concentração não mais serão oponíveis, contra terceiros, os atos e negócios jurídicos que não constarem da matrícula do imóvel, protegendo a comunidade quanto aos atos que permanecemocultos em relação ao imóvel ou que estejam sendo ocultados acerca da real situação do imóvel, em prejuízo de qualquer interessado na negociação do imóvel.

O grande mérito do princípio da concentração é oferecer uma proteção especial aos negócios imobiliários, a qual decorre do efeito publicitário conferido pelo Registro de Imóveis aos atos que nele ingressam.

Dessa forma, o que a nova lei pretende é afastar os riscos a que está sujeito todo aquele que se aventura, hoje, a adquirir um imóvel no Brasil, porque há inúmeras situações contra as quais ele não tem como se resguardar, como é o caso do promitente-comprador que, mesmo não tendo registrado sua promessa de compra e venda na matrícula, estará legitimado a manejar embargos contra o credor hipotecário ou contra o credor que tenha promovido ação executiva, situações que, se adotado em sua inteireza o princípio da concentração, não mais terão lugar.

De acordo com esse novo patamar jurídico, o adquirente também não mais será surpreendido ao saber que o imóvel que comprou estava tombado, assim como a própria fraude à execução passará a ser objetivamente caracterizada fazendo cessar uma infindável discussão jurisprudencial dos Tribunais em torno do assunto e assim por diante.

Aliás, essa explicitação mais ampla do princípio da concentração que se está pretendendo realizar com um novo texto de lei não implicará, necessariamente, o fim da certidão de feitos ajuizados. Ao revés, ela é apenas mais uma das fontes de informação capazes de comprovar a existência de ações judiciais nas quais esteja envolvido certo e determinado imóvel, especialmente quanto a ações de conhecimento, já que as executivas estão contempladas pelo art. 615-A do Código de Processo Civil, constituindo, portanto, um instrumento opcional, à segurança dos negócios, do qual o adquirente poderá servir-se ou não.

O que na verdade ocorre é que aquela informação trazida pela certidão de feitos ajuizados, quando positiva em relação a açõesexecutivas, invariavelmente restará albergada à matrícula, por iniciativa do exequente, visando aos potencializadores efeitos dapublicidade registral imobiliária, geradora da tão desejada segurança jurídica àqueles que pretendam negociar o imóvel sem maiores riscos. Ou seja, terá ocorrido a concretização do princípio da concentração, tornando inócua a exibição da certidão.

Além disso, há toda uma grande expectativa de vários setores da economia em relação à aprovação desse projeto de lei pelo Congresso Nacional, a exemplo das empresas do mercado da construção civil, dos bancos, do comércio imobiliário, bem como dos notários e registradores, não só pela perspectiva de agregar grande segurança aos negócios, mas também pela economia e agilidade na realização desses negócios, que se estima poderem ser realizados num prazo três vezes menor do que o atualmente praticado.

Derradeiramente, o Brasil não pode perder essa oportunidade de aperfeiçoar o seu sistema registral imobiliário, através da aprovação do Projeto de Lei nº 5.708/2013, que ora tramita no Congresso Nacional, tornando-o um dos melhores do mundo no oferecimento de segurança jurídica a negócios de tão relevante e crescente importância para a economia global como são os negócios imobiliários.

Porto Alegre/RS/setembro/2013

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* João Pedro Lamana Paiva é Registrador Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre.

Fonte: Anoreg Brasil I 09/09/2013.

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