A execução mais violenta e cruel do ordenamento jurídico brasileiro é a execução extrajudicial de bens imóveis, realizada perante o Registro de Imóveis, conforme disciplinado na Lei nº 9.514/97. É a modalidade de garantia de dívida preferida dos Bancos. Quando você vai comprar um imóvel a Construtora oferece o pagamento do preço parcelado, mediante financiamento bancário, mas ninguém oferece ao adquirente o direito de escolher outra modalidade de garantia. A preferida é empurrada goela abaixo do comprador, que só terá o financiamento habitacional mediante a assinatura de um contrato de mútuo com pacto adjeto de alienação fiduciária.
A execução extrajudicial no Registro de Imóveis é cruel e radical. Diante do atraso no pagamento das prestações do financiamento habitacional, o devedor é intimado pelo Oficial do Registro de Imóveis para fazer o pagamento da dívida em 15 (quinze) dias. Se não pagar, no prazo assinalado, o devedor terá um prazo de “graça” de mais 30 (trinta) dias. Após esses prazos, o Banco credor poderá então requerer ao Registro de Imóveis a averbação da consolidação da propriedade em seu favor. Na verdade, quando o Banco concede o financiamento mediante um contrato de alienação fiduciária, a propriedade já é do Banco. Se o devedor não paga uma ou mais prestações, após a intimação e constituição em mora do mesmo, o Banco passa de proprietário fiduciário a proprietário com direito de vender o imóvel objeto de financiamento. E venderá o imóvel segundo a sua conveniência, buscando realizar o pagamento da dívida do financiamento habitacional. O Banco tem a obrigação legal de vender o imóvel em leilão público e deve procurar apurar o melhor valor de venda do imóvel. No entanto, dá para contar nos dedos os casos em que sobra algum troco para o proprietário devedor do imóvel executado e vendido em público leilão. Em suma, o devedor perde o imóvel e se livra da dívida, porque essas são as consequências da execução do contrato de alienação fiduciária.
Para piorar, temos novidades nessa seara hostil. O lobby dos Bancos é forte. E acaba de entrar em vigor a Lei nº 13.476, de 28/08/2017, que pode prejudicar ainda mais os devedores de financiamentos garantidos por alienação fiduciária. Pela sistemática da Lei nº 9.514/97, o devedor inadimplente perde o imóvel, mas fica livre da dívida fiduciária. Agora, pela Lei 13.476/2017, pretende o legislador brasileiro que, quando a alienação fiduciária for constituída em garantia de contratação de abertura de crédito e operações financeiras derivadas, seja imposta dupla penalidade ao devedor: este deve perder o imóvel e continuar sendo executado pela dívida remanescente. Um absurdo! A lei agora não se contenta com a morte, quer, ainda, prolongar o sofrimento depois da morte! O devedor perderá o imóvel, se atrasar o pagamento das prestações, e, se a venda do imóvel realizada em leilão público a cargo do Banco, não bastar para pagar a dívida, poderá o devedor ser cobrado pela dívida remanescente. Para completar esse absurdo, só resta mesmo os Bancos engendrarem novas tratativas no Congresso Nacional para introduzir essa novidade nos financiamentos habitacionais. Seria uma vergonha, mas diante do poder de fogo dos Bancos não podemos duvidar de mais nada neste nosso Brasil dos banqueiros. Lamentavelmente, a alienação fiduciária caminha a passos largos para constituir-se no maior cemitério de sonhos de uma geração que acreditou nas facilidades do financiamento da casa própria.
GEORGE ANDRÉ ALVARES – Advogado, Mestrando em Direito Urbanístico.
AMILTON ALVARES – Oficial do 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos-SP
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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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