Processo 1001376-87.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Núcleo Canindé Empreendimentos Ltda – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter os óbices. Providenciem-se as devidas anotações e comunicações (pedido de providências). Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P. I. C. – ADV: MARCELO DE ANDRADE BATISTA (OAB 195076/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1001376-87.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo
Suscitado: Núcleo Canindé Empreendimentos Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a pedido de Núcleo Canindé Empreendimentos Ltda m virtude de recusa de ingresso de título visando ao desmembramento do imóvel matriculado sob n. 103.793, situado na rua Rio Bonito, 1.320, e rua Sacramento, s/n, 25º Subdistrito Pari, Município de São Paulo, com área total de 7.818,58 m² (fls. 01 e 66/72). A pretensão é a abertura de 35 lotes, com destinação de “galpões comerciais”, em Zona Mista ZM (fls. 02, 07/08, 34/38 e 40).
O título veio instruído com alvará de desmembramento, n. 42793-24-SP- ALV (Proc. SEI 1020.2024/0014180-0), expedido pela Prefeitura do Município de São Paulo, com deferimento em 12.03.2025 e publicação em 13.03.2025, contemplando 35 lotes, em ZM, sem abertura, prolongamento, modificação ou ampliação de vias públicas; fora de zona de mananciais e com dispensa de melhoramentos públicos (fls. 34/42). Consta, ainda, memorial descritivo pormenorizado dos lotes e Certificado de Conclusão de Demolição (fls. 44/46, 48/64).
O Oficial esclarece que exigiu a submissão do ato ao art. 18 da Lei 6.766/1979 e à apresentação de Licença Prévia Ambiental da CETESB ou documento de dispensa e Certificado de Aprovação do GRAPROHAB ou declaração de dispensa com fundamento nos itens 165.5 e 181 do Cap. XX das Normas de Serviço da CGJ/SP e em normativas estaduais (Decretos n.º 47.397/2002 e 66.960/2022), além de precedentes administrativos, notadamente porque o número de lotes, 35, extrapola o patamar de cautela, 20, a tornar necessário o registro especial e a necessidade de controle urbanístico-ambiental estadual.
A parte interessada impugna as exigências, afirmando que se trata de mero desmembramento e não loteamento , situado em área urbana consolidada, sem abertura de vias, já aprovado pela Municipalidade; que não se justificam as exigências relativas à CETESB e ao GRAPROHAB para o caso; que o alvará municipal é suficiente para o registro (fls. 14/16, 18/24, 28/32).
O Ministério Público opinou pela procedência.
É o relatório. Fundamento e DECIDO.
De início, vale ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art.134, VI, do CTN, e art.30, XI, da Lei n. 8.935/1994).
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
O debate, no caso concreto, gira em torno das exigências formuladas pelo Oficial para a prática do ato registral solicitado (desmembramento do imóvel):
(a) requisitos do artigo 18 da Lei n. 6.766/79;
(b) Licença/Dispensa CETESB;
(c) Certificado/Dispensa GRAPROHAB.
Como se sabe, a Lei n. 6.766/79 define “lote” como terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe (artigo 2º, §4º).
Nos moldes da referida lei, o parcelamento do solo urbano pode ocorrer por loteamento ou desmembramento (artigo 2º, caput).
No loteamento, verifica-se a subdivisão da gleba (área apta a ser dividida) em lotes destinados à edificação, com abertura de vias públicas ou ampliação das existentes (artigo 2º, §1º).
Já no desmembramento, observa-se a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, mas aproveitando o sistema viário existente. Ou seja, o desmembramento não pode envolver a abertura de novas vias públicas ou prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes (artigo 2º, §2º).
Em outros termos, no loteamento, há divisão da gleba em lotes edificáveis com abertura de vias públicas e transferência gratuita de áreas ao Município para a criação de tais vias, sendo meio de urbanização. Já no desmembramento ocorre simples divisão de área já loteada, com aproveitamento das vias e sem qualquer transferência de área ao domínio público.
Outra modalidade de parcelamento do solo urbano, ainda que não prevista na Lei n. 6.766/79, consiste no chamado “desdobro”:
“Conquanto não disciplinada pela Lei n. 6.766/79, outra figura se nos apresenta importante no gênero parcelamento o desdobro, que resulta da subdivisão de lote, cabendo ao Município a fixação das normas e critérios para sua aprovação. O desdobro, em face de seu regime jurídico diverso, após aprovação urbanística, é levado a tábua predial apenas por ato averbatório, de acordo com a Lei n. 6.015/73 (art. 167, II, 4, e parágrafo único do art. 246), não se estendendo a este a exigência da documentação ordinária em parcelamento de solo urbano” (ARAÚJO DOS SANTOS, Flauzilino. Os problemas mais comuns encontrados nos contratos-padrão de parcelamentos urbano: aplicação da Lei n. 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor, Revista de Direito Imobiliário: RDI, São Paulo, v.22, n.47, 1999, p.159/182).
Tal modalidade de parcelamento do solo urbano, que, como visto, não está prevista na Lei n. 6.766/79, foi criada pela doutrina e pela jurisprudência ao longo dos anos.
Atualmente, é tranquilamente aceita no âmbito registral:
“Não há distinguir, como fez a recorrente, entre as figuras do desdobro e do desmembramento, uma vez que todas as formas de parcelamento do solo urbano – desmembramento e loteamento – estão reguladas pela Lei 6.766/79. O art. 18 da citada lei, por seu turno, não prevê qualquer exceção aos requisitos que elenca, no que toca a desmembramentos. O certo, porém, é que a doutrina, de modo unânime, entende não estar todo e qualquer parcelamento do solo sujeito ao registro especial do art. 18 da Lei 6.766/79, especialmente aqueles de pequeno porte (Arnaldo Rizzardo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, 2ª ed., RT, 1983, p. 24; Elvino Silva Filho, O desmembramento de imóvel, perante o registro imobiliário, in RDT 7, p. 57; Rui Geraldo Camargo Viana, O parcelamento do solo urbano, Forense, 1985, p. 52-57)” (CGJSP, Processo n. 1.487/96, Parecer do então Juiz Assessor Francisco Eduardo Loureiro, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça Des. Márcio Martins Bonilha em 25.08.1996).
Fácil concluir, portanto, que, em regra geral, nos exatos termos dos artigos 18 e 19 da Lei n. 6.766/79, deve-se exigir o registro especial em qualquer hipótese de parcelamento do solo urbano.
Este registro tem a finalidade de resguardar o interesse público (ordem urbanística) e tutelar os futuros adquirentes dos lotes (Processo CG 256/2004, Parecer exarado pelo Juiz Auxiliar José Marcelo Tossi, com aprovação, em 10.05.2004, pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. José Mario Antonio Cardinale).
Por outro lado, em casos excepcionais, admite-se a dispensa do cumprimento de algumas das formalidades previstas, notadamente quando as finalidades da lei de parcelamento do solo urbano são respeitadas, hipóteses estas que vieram disciplinadas no Cap. XX das NSCGJ:
“165. O registro especial, previsto no art. 18, da Lei nº 6.766/79, será dispensado nos seguintes casos:
a) as divisões “inter vivos” celebradas anteriormente a 20 de dezembro de 1979;
b) as divisões “inter vivos” extintivas de condomínios formados antes da vigência da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
c) as divisões consequentes de partilhas judiciais, qualquer que seja a época de sua homologação ou celebração;
d) os desmembramentos necessários para o registro de cartas de arrematação, de adjudicação ou cumprimento de mandados;
e) quando os terrenos tiverem sido objeto de compromissos formalizados até 20 de dezembro de 1979, mesmo com antecessores;
f) Quando os terrenos tiverem sido individualmente lançados para o pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para o exercício de 1979, ou antes.
NOTA Consideram-se formalizados os instrumentos que tenham sido registrados em Registro de Títulos e Documentos; ou em que a firma de, pelo menos, um dos contratantes tenha sido reconhecida; ou em que tenha havido o recolhimento antecipado do imposto de transmissão
165.1. Nas divisões, em geral, o registro especial somente será dispensado se o número de imóveis originados não ultrapassar o número de condôminos aos quais forem atribuídos.
165.2. Os desmembramentos de terrenos situados em vias e logradouros públicos oficiais, integralmente urbanizados, ainda que aprovados pela Prefeitura Municipal, com expressa dispensa de o parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos, ficam, também, sujeitos ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
165.3. Igualmente sujeitos ao mesmo registro especial estarão os desmembramentos de terrenos em que houver construção, ainda que comprovada por documento público adequado.
165.4. Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, recusará a averbação.
165.5. Para a dispensa do registro especial, o oficial registrador deverá ter especial atenção à verificação das seguintes circunstâncias:
(1) não implicar transferência de área para o domínio público;
(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79;
(3) resulte até 10 lotes;
(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;
(5) não ocorram desmembramentos sucessivos, exceto se o novo desmembramento não caracterizar intenção de afastar o cumprimento das normas que regem o parcelamento do solo urbano em razão do tempo decorrido entre eles, da alteração dos proprietários dos imóveis a serem desmembrados, sem que os novos titulares do domínio tenham participado do fracionamento anterior;
(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.
165.6. Em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal”.
Note-se que a aferição dos requisitos necessários à dispensa do registro especial deve ser pautada em elementos objetivos:
“O número e o tamanho dos lotes formados com o desmembramento pode indicar se a finalidade da lei será atendida mesmo com a dispensa do cumprimento de todas as formalidades nela previstas, mas não são os únicos elementos a serem considerados. Importa, antes de tudo, verificar se com o parcelamento do solo urbano, além do atendimento dos requisitos de ordem urbanística, ficarão preservados os interesses de eventuais futuros adquirentes dos lotes” (CGJSP, Processo n. 2009/75599, Parecer n. 390/2009-E do Juiz Assessor José Marcelo Tossi Silva, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Reis Kuntz, em 04.12.2009).
E, ainda:
“Elementos da natureza objetiva subordinam, porém, o reconhecimento desta excepcional situação, com o fito de evitar a consecução da fraude à Lei. Assim, o número e a magnitude da área dos lotes, a anterioridade de outros desmembramentos e a forma de eventual criação de vias públicas limítrofes, por exemplo, são elementos a serem considerados, pois só a eventual aprovação municipal não basta para evitar a necessidade de registro especial (Decisões Administrativas da CGJ. Biênio 1981/1982, RT, São Paulo, 1982, págs. 96/99)” (CGJSP, Processo n. 244/1996, parecer do Juiz Assessor Marcelo Fortes Barbosa Filho, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Márcio Martins Bonilha, em 15.03.1996).
No caso concreto, a parte interessada apresentou seu requerimento para desdobro do imóvel em 35 lotes (fls. 07/09), o que extrapola o patamar de cautela fixado na norma e torna necessário o registro especial, com cumprimento de todos os requisitos formais (artigo 18 da Lei n. 6.766/79).
Vale consignar que, como não houve pedido por ato de registro em sentido estrito (desdobro simplificado mediante abertura de matrículas e sem os documentos do registro especial), o feito deve prosseguir como pedido de providências, com as anotações e comunicações cabíveis.
Vale consignar, ainda, a título de esclarecimento e como já feito pelo Oficial, que o registro em questão protege futuros adquirentes, impondo o depósito do contrato- padrão (inc. VI) e a apuração da higidez do parcelador (Ap. n. 6.417-0/7, Sorocaba, j. 29.02.1988). O controle registral das cláusulas de contrato-padrão visa rechaçar abusividades em atenção a preceitos de ordem pública, notadamente porque a Lei n. 6.766/79 contém garantias específicas ao adquirente, inclusive mais protetivas do que o CDC em certas hipóteses (art. 32-A, art. 35), sendo que o art. 27 atribui ao contrato-padrão papel regulatório supletivo das relações entre parcelador e adquirente.
No que diz respeito à oitiva da CETESB, o Oficial fundou a exigência nos artigos 57, X, 62, IV, e 67 do Decreto Estadual n. 47.397/2002 por compreender que empreendimentos com criação de múltiplos lotes em ZM e vocação não residencial podem implicar impactos que justificam o enquadramento.
A parte interessada sustenta a inexigibilidade por se tratar de mero desmembramento em área consolidada, sem abertura de vias e com aprovação pelo Município.
À luz do item 181 do Cap. XX das NSCGJ/SP, o Oficial exigirá, para o registro de loteamentos e desmembramentos sujeitos ao art. 18 da Lei n. 6.766/79, a manifestação de órgãos estaduais quando aplicável.
As Normas distinguem: “loteamentos e desmembramentos habitacionais”, para o que se exige Certificado do GRAPROHAB, admitida prova de dispensa nos desmembramentos não enquadrados (art. 5º do Dec. Est. 52.053/2007; item 181, “a”), e “loteamentos industriais”, para o que se exige prova de licença prévia por parte da CETESB – Companhia Estadual de Tecnologia de Saneamento Básico e de Defesa do Meio Ambiente ou prova de dispensa de análise por esta (item 181, “b”).
No caso, o número e a destinação dos lotes (“galpões comerciais”) em zona mista recomendam, ao menos, a apresentação de declaração formal de não enquadramento ou dispensa pela CETESB nos moldes do item 181, “b”.
O Oficial, portanto, não extrapola sua competência: a prova formal de dispensa (ou de não incidência) é documental e compatível com o controle de legalidade registral, tendo por finalidade evitar que se inaugurem 35 novas matrículas sem a segurança mínima de viabilidade ambiental do parcelamento.
A conclusão deve ser a mesma no que diz respeito ao Certificado de Aprovação do GRAPROHAB ou declaração de dispensa, com apoio no item 181, “a”, das NSCGJ/SP, e no artigo 8º, II, do Decreto Estadual n. 66.960/2022.
A parte sustenta que o GRAPROHAB se volta a empreendimentos com impactos metropolitanos ou que demandem manifestação conjunta de múltiplos órgãos estaduais, típicos de projetos habitacionais ou situados em áreas sob tutela específica, o que não é o caso, de desmembramento comercial em área urbana comum já aprovado pelo Município.
De fato, a normativa paulista, no item citado, exige a aprovação do GRAPROHAB a “loteamentos e desmembramentos habitacionais”, admitindo dispensa quando não houver enquadramento.
Embora não haja notícia de que o parcelamento se situe em área de mananciais, faixa de domínio estadual ou outra hipótese típica de competência do órgão público e já tenha havido aprovação da Prefeitura Municipal, recomendável que o próprio órgão competente afira a ausência de tais circunstâncias (artigo 5º do Decreto Estadual n. 66.960/2022).
Em outros termos, a avaliação deve ser feita pelos órgãos competentes, notadamente diante da natureza do empreendimento (35 galpões comerciais em zona mista), que poderá trazer impactos ambientais e infraestruturais.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter os óbices. Providenciem-se as devidas anotações e comunicações (pedido de providências).
Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P. I. C.
São Paulo, 06 de março de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 09.03.2026 – SP)

Fonte: DJEN/SP 09.03.2026-SP

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Processo 1000894-42.2026.8.26.0100 -– Dúvida – Registro de Imóveis – Israel Soares dos Santos – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.I.C. – ADV: ANDRÉ LUIZ DA SILVA PINTO (OAB 539537/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1000894-42.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Israel Soares dos Santos e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial interino do 18º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Israel Soares dos Santos e Dinair Barros Soares diante da negativa de registro da escritura pública de divórcio lavrada em 07 de fevereiro de 2023 pelo 2º Tabelião de Notas de Osasco (Livro 1569, fls. 075/080), a qual formalizou a partilha do imóvel da matrícula n.24.229 daquela serventia (prenotação atual n. 990.260).
O Oficial informa que o imóvel partilhado foi adquirido por Israel em 1979, quando era solteiro (R.1/24.229); que, em virtude do divórcio, o imóvel foi partilhado na proporção de 70% para o varão e 30% à virago; que a certidão de casamento informa a adoção do regime da comunhão universal de bens, pelo que exigiu a apresentação da certidão de registro da escritura de pacto antenupcial (subitem 63.1, Cap. XX, NSCGJ), recomendando à parte verificar se o pacto foi registrado, com a respectiva certidão para o devido ingresso em caso negativo; que a parte nega a existência de pacto antenupcial e sustenta a impossibilidade do cumprimento da exigência; que a regulamentação das questões de ordem patrimonial é imperiosa na constituição de uma unidade familiar; que, se os cônjuges optarem por um regime de bens diferente da comunhão parcial, o registro do pacto antenupcial é obrigatório; que a ausência desse contrato torna nulo o regime de bens escolhido, com aplicação da comunhão parcial (REsp n. 1.608.590); que, dos documentos que instruíram o título, consta certidão do 1º Tabelião de Notas de Vitória da Conquista/BA negando a lavratura de escritura de pacto antenupcial; que, caso não exista pacto, pode-se concluir que o casamento foi regido pelo regime da comunhão parcial, de modo que o imóvel não deve integrar a partilha.
Em seu requerimento pela suscitação da dúvida, a parte alega que apresentou certidão de casamento com averbação do divórcio e certidão negativa do cartório de Vitória da Conquista/BA, onde foi realizado o casamento, atestando que não encontrou o registro de pacto antenupcial; que não há previsão legal exigindo a apresentação do pacto para o registro da escritura de divórcio; que o pacto não existe e a lavratura de um novo não é possível pois o divórcio do casal já foi averbado; que não há risco de prejuízo, pois a própria escritura já define o percentual que será atribuído a cada cônjuge (fls. 10/14).
Documentos vieram às fls. 09/40.
Intimada, a parte interessada não apresentou impugnação (fl. 41). O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 45/47).
É o relatório. Fundamento e decido.
No mérito, o óbice deve ser mantido. Vejamos os motivos.
O título, trata-se de escritura pública de divórcio do casal Israel e Dinair, com partilha de bens, dentre eles o imóvel da matrícula n.24.229 do 18º RI de São Paulo/SP (fls. 17/22).
De acordo com a certidão apresentada, houve casamento religioso com efeito civil celebrado no dia 08 de março de 1995 e registrado no dia 22 de março de 1995 pelo Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais de Vitória da Conquista/BA 1º Ofício, constando que o regime de bens escolhido foi o da comunhão universal (fl. 31).
Assim, o imóvel da matrícula n. 24.229, embora adquirido pelo varão em 1979, quando ainda era solteiro, foi partilhado por ocasião do divórcio.
Entretanto, a parte alega que não foi lavrada escritura de pacto antenupcial, o que prejudica a partilha em relação a esse imóvel.
De acordo com o artigo 1639 do Código Civil, é lícito aos nubentes, antes de celebrado o casamento, estipular o regime de bens que aprouver a eles por escritura pública, o qual começa a vigorar na data do casamento.
Para eficácia erga omnes, registro do pacto perante o Registro de Imóveis do domicílio conjugal é devido (art. 167, I, 12, e 244 da LRP; itens 83 e 83.1, Cap. XX, das NSCGJ/SP).
Porém, se o pacto não observar a forma prescrita em lei, escritura pública, ele é nulo e deve vigorar o regime da comunhão parcial (art. 1640 c.c. o art. 1653, ambos do CC).
De fato, o STJ firmou entendimento de que a elaboração de pacto antenupcial por escritura pública é condição formal indispensável para a escolha de qualquer regime de bens diverso do legal, sendo a mera indicação do regime em assento de casamento insuficiente para afastar a comunhão parcial na falta do pacto. No REsp 1.608.590/ES, a 3ª Turma assentou que, ausente a convenção antenupcial, prevalece a comunhão parcial, consignando, ainda, a exclusão de heranças da comunhão nesse regime.
O C. Conselho Superior da Magistratura, por sua vez, já decidiu ser necessária a apresentação de pacto antenupcial (ou a retificação do assento de casamento) quando invocado regime diverso do legal, sob pena de ofensa ao princípio da legalidade (Apelação n. 0001258-61.2015.8.26.0344).
No caso concreto, diante da informação de que o divórcio extinguiu casamento sob o regime da comunhão universal, o Oficial exigiu corretamente o registro da escritura do pacto a fim de examinar a legalidade da partilha envolvendo o bem adquirido pelo varão anteriormente ao matrimônio, pois a comunhão universal importa comunicação de todos os bens presentes e futuros dos cônjuges, enquanto no regime da comunhão parcial comunicam-se apenas aqueles que forem adquiridos na constância do casamento (artigos 1658 e 1667 do CC).
Sem a comprovação da existência de pacto antenupcial válido, ainda que a certidão de casamento informe regime de bens diverso, a presunção deve ser pela prevalência do regime da comunhão parcial devido à ausência da formalidade exigida em lei (a escritura pública), o que torna nula a convenção havida entre os nubentes.
Conforme a regra do artigo 169 do Código Civil, o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação nem convalesce pelo decurso do tempo.
E, como devida observância ao regime da comunhão parcial, não se pode admitir que o imóvel, porque particular do varão (adquirido antes do casamento), seja objeto de partilha: a escritura pública de divórcio não pode ingressar no fólio real sob pena de violação dos princípios da continuidade e da especialidade registrais:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular.
Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: editora Forense, 1998, p. 253).
Ou seja, o título deve estar em conformidade com o inscrito no registro (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73):
“Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
(…)
Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
No mesmo sentido, o item 47 do Cap. XX das NSCGJ:
“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro, observando-se as exceções legais no que se refere às regularizações fundiárias”.
No caso concreto, como já explicado e o que se confirma pela certidão de matrícula, a propriedade do imóvel é exclusiva de Israel, já que a aquisição se deu quando ele ainda era solteiro (fls. 36/38).
A averbação do casamento com a adoção do regime da comunhão universal levaria à comunicação do bem com o patrimônio conjugal e à comunhão em favor da esposa Dinair. Nessa circunstância, seria possível o registro, na sequência, da escritura de divórcio por meio do qual se pôs fim à comunhão, com partilha do bem entre o casal.
No entanto, se a estipulação dos nubentes pelo regime da comunhão universal é nula pela ausência de pacto antenupcial formalizado por escritura pública (artigo 1653 do Código Civil), o bem não se comunica com o patrimônio conjugal e não pode ser objeto de partilha que atribua à divorcianda uma propriedade decorrente de comunhão inexistente.
Note-se, por fim, que a alegação dos interessados de inexistência de prejuízo não é suficiente para afastar o óbice registrário.
O ingresso de título no fólio real exige estrita observância à forma e às exigências legais. A inexistência de pacto antenupcial não autoriza que se ingresse no registro com partilha que pressupõe regime inexistente sob pena de afronta direta aos princípios da legalidade e da continuidade, como já consignado. A vontade das partes, embora válida entre elas, não supre a necessidade de título translativo adequado para a transmissão de direitos sobre bens particulares.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.I.C.
São Paulo, 05 de março de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 06.03.2026 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

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