Espécie: APELAÇÃO
Número: 0000190-18.2021.8.26.0457
Comarca: PIRASSUNUNGA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0000190-18.2021.8.26.0457

Registro: 2026.0000475059

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000190-18.2021.8.26.0457, da Comarca de Pirassununga, em que são apelantes DANILO ALVES DA SILVA, VALDISNEI SALVIATO e LUCIMARA SALVIATTO DA SILVA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PIRASSUNUNGA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho  Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 20 de maio de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 0000190-18.2021.8.26.0457

Apelantes: Danilo Alves da Silva, Valdisnei Salviato e Lucimara Salviatto da Silva

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Pirassununga

Comarca: Pirassununga

Voto nº 39.844

Apelação – Dúvida inversa – Registro de imóveis – Qualificação registral – Ingresso de instrumentos particulares de constituição de sociedades com integralização de capital social – Pretensão de ato de registro único para títulos distintos – Impossibilidade – Apresentação de dois negócios jurídicos distintos para a constituição de duas pessoas jurídicas diversas – Autonomia dos negócios jurídicos – Necessidade de protocolos e qualificações próprios – Cobrança de emolumentos por ato efetivamente praticado – Legalidade da exigência – Inteligência da Lei Estadual nº 11.331/2002 – Não provimento da apelação.

Trata-se de apelação interposta por Danilo Alves da Silva, Lucimara Salviatto da Silva e Valdisnei Salviatto contra r. sentença (fls. 184/186) proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Pirassununga/SP, que manteve a exigência da prática de dois atos registrais distintos para o ingresso, no fólio real, dos instrumentos particulares de constituição das empresas DRAL ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e FATTO ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA., por meio dos quais houve a integralização do capital social, mediante a conferência, de frações ideais do imóvel matriculado sob o nº 4.331.

A r. sentença manteve a recusa do Oficial sob o entendimento de que a apresentação de dois títulos autônomos impõe a realização de dois atos de registro distintos, com duas prenotações e cobranças de emolumentos correspondentes (fls. 184/186).

Os apelantes (fls. 192/198) alegam, em síntese, que a pluralidade de sujeitos na constituição das empresas não determina por si só pluralidade de negócios, ainda que formalizado em dois instrumentos distintos. Sustentam que a cobrança duplicada de emolumentos, calculada sobre 50% do valor da propriedade para cada registro, não encontra previsão na Lei nº 11.331/2002. Por fim, pugnam pela reforma da decisão para que seja determinado o registro por meio de ato único, com a cobrança de emolumentos na forma do item 1.7.1 das Notas Explicativas da Tabela da Lei Estadual nº 11.331/2002.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 215/219).

É o relatório.

Pretendem os apelantes um único registro para os instrumentos particulares de constituição das holdings familiares DRAL ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA., tendo Danilo Alves da Silva como sócio, com anuência de sua esposa Lucimara Salviatto da Silva e FATTO ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA., tendo como sócio Valdisnei Salviatto, por meio dos quais se formalizou a integralização de capital, mediante conferência, de frações ideais do imóvel matriculado sob o nº 4.331. (fls. 14/30 e 36/53).

Os requerentes são coproprietários do bem supramencionado, sendo Danilo e Lucimara titulares de 50% e Valdisnei do restante. Quando da constituição das sociedades limitadas, os respectivos capitais sociais foram integralizados, cada qual, com frações ideais desse imóvel. Ao apresentarem os títulos, pugnaram por um único ato de registro, o que foi indeferido pelo Oficial Registrador.

Cinge-se a controvérsia em determinar se a admissão de dois títulos distintos de constituição e integralização de capital social (ou seja, envolvendo a atribuição de frações de um mesmo imóvel a duas sociedades empresárias diversas) autoriza que se lavre um ato registral único para as duas transmissões, com a correspondente unicidade na cobrança de emolumentos.

A apelação não merece provimento.

Os apelantes apresentaram para qualificação dois títulos distintos: o instrumento particular de constituição da empresa DRAL ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e o instrumento particular de constituição da empresa FATTO ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS LTDA. Cada um desses instrumentos representa um negócio jurídico autônomo, visando à constituição de duas pessoas jurídicas autônomas.

O sistema registral impõe que a cada título apresentado para registro corresponda uma prenotação e um procedimento de qualificação próprios, conforme previsto nos artigos 182 e 183 da Lei nº 6.015/73.

Neste sentido, também o subitem 24.2 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

“24.2. A cada título corresponderá um número de ordem do protocolo, independentemente da quantidade de atos que gerar. Após cada apontamento será traçada uma linha horizontal, separando-o do seguinte.”.

Como leciona Ivan Jacopetti do Lago, “a cada título formal deve corresponder um lançamento no protocolo, independentemente do número de fatos inscritíveis que carregar; por outro lado, se uma mesma pessoa apresenta a registro, simultaneamente, mais de um título formal, ainda que dizendo respeito ao mesmo imóvel, cada um deles deverá ter seu respectivo lançamento no protocolo” (in Lei de Registros Públicos Comentada, 2ª ed., p. 655).

Neste sentido, o objetivo comum dos sócios não tem o poder de fundir, para fins de registro, dois atos jurídicos que foram criados com autonomia um perante o outro.

A pretensão dos apelantes é contrária ao sistema registral, que visa refletir com a máxima fidelidade a realidade jurídica que, repita-se, compreende duas transferências, às quais devem corresponder dois registros distintos. A matrícula do imóvel deve refletir que 50% do bem foi transferido para a pessoa jurídica “A” por força do título “X”, e que os outros 50% foram transferidos para a pessoa jurídica “B” por força do título “Y”. Novamente: são duas transmissões, dois fatos jurídicos distintos que alteram a titularidade do direito real e que, portanto, exigem dois atos de registro.

Por fim, a alegação de cobrança excessiva de emolumentos não prospera.

A Lei nº 6.015/1973 estabelece expressamente em seu art. 14 que “[o]s oficiais do registro, pelos atos que praticarem em decorrência do disposto nesta Lei, terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos pelo interessado que os requerer”. Adicionalmente, a Lei Federal nº 10.169/2000 fixa normas gerais sobre o tema, determinando em seu art. 1º, par. único, que o valor dos emolumentos deve corresponder “ao efetivo custo e à adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados”. No Estado de São Paulo, a matéria é regulada pela Lei Estadual nº 11.331/2002 e as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça Tomo II consolidam essa lógica dispondo que a receita da serventia é composta pelos emolumentos devidos “em razão dos atos efetivamente praticados” (Cap. XIII, item 45), sendo terminantemente “vedada a prática de cobrança parcial ou de não cobrança de emolumentos, ressalvadas as hipóteses de isenção, não incidência ou diferimento previstas na legislação específica” (Cap. XIII, item 47).

Com efeito, os emolumentos são calculados com base na quantidade de atos praticados, conforme a tabela fixada em lei estadual. A exigência de dois registros decorre da apresentação de dois títulos, sendo a cobrança dos respectivos emolumentos não uma faculdade, mas consequência legal e normativa.

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 25.05.2026 – SP)

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Fonte: DJEN

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Espécie: APELAÇÃO
Número: 1006038-39.2024.8.26.0529
Comarca: SANTANA DE PARNAÍBA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1006038-39.2024.8.26.0529

Registro: 2026.0000475057

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006038-39.2024.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que são apelantes ANA PAULA DE ASSIS SCHMIDT e GUSTAVO DE ASSIS SCHMIDT, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTANA DE PARNAÍBA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 20 de maio de 2026.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora

Apelação Cível nº 1006038-39.2024.8.26.0529

Apelantes: Ana Paula de Assis Schmidt e Gustavo de Assis Schmidt

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santana de Parnaíba

Comarca: Santana de Parnaíba

Voto nº 39.842

Direito registral – Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Usucapião extrajudicial – Imóvel originariamente público – Desafetação e permuta autorizadas por leis municipais – Ausência de registro do título translativo em virtude de óbices formais – Possibilidade, em tese, de usucapião – Óbice afastado. Apelação provida.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra sentença que manteve o indeferimento de usucapião extrajudicial, sob o fundamento de que se trata de bem público.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se o imóvel usucapiendo, desafetado e permutado com particulares, pode ser objeto de usucapião extrajudicial, apesar de ainda estar registrado como bem público.

III. Razões de Decidir

3. A desafetação da área e sua permuta com particulares, por meio de escritura pública lavrada há mais de trinta anos, amparada em leis municipais, afastam o caráter de bem público, permitindo a usucapião.

4. A análise dos documentos comprova, no caso concreto, a desafetação e destinação à alienação mediante permuta, não havendo impedimento para prosseguir com a usucapião.

IV. Dispositivo e Tese

5. Apelação provida. Tese de julgamento: 1. Imóveis desafetados podem ser adquiridos por usucapião. 2. A permuta autorizada por lei municipal afasta, no caso concreto, o caráter de bem público.

Legislação Citada:

– CF/1 o VI, alínea “a”; CC, art. 102.

Jurisprudência Citada:

– CSM, Apelação nº 1162190-44.2024.8.26.0100.

Trata-se de apelação interposta por Ana Paula de Assis Schmidt e Gustavo de Assis Schmidt contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente, que manteve o indeferimento do pedido de usucapião extrajudicial de parte integrante da área maior do imóvel objeto da transcrição nº 13.215 do 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, atualmente pertencente à circunscrição territorial do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santana de Parnaíba/SP (fls. 705/707).

Em síntese, alegam os apelantes que, por si e por seus antecessores, exercem posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel usucapiendo por aproximadamente trinta anos. Afirmam que ingressaram na posse do imóvel em 22 de junho de 2015, em virtude de instrumento particular de dação em pagamento celebrado com seu pai, Karl Heinz Schmidt, o qual, por sua vez, havia ingressado na posse do imóvel, juntamente com a ex-esposa e outro casal, por meio de permuta celebrada com o Município de Santana de Parnaíba, conforme escritura pública lavrada em 01 de dezembro de 1992, amparada nas Leis Municipais no 1.615, de 17 de junho de 1991, e no 1.655, de 16 de outubro de 1991. Esclarecem que, ao longo do tempo, Karl Heinz Schmidt adquiriu a parte cabente aos demais possuidores e que, então, cedeu aos filhos os direitos havidos sobre o imóvel para pagamento de dívida alimentar. Sustentam que permuta realizada com o Município de Santana de Parnaíba foi autorizada por lei, que desafetou o bem e afastou sua natureza pública, o que exclui qualquer impedimento para a declaração de usucapião pretendida. Por fim, ressaltam a impossibilidade de registro da escritura original em virtude de óbices formais relacionados à descrição do imóvel e, destacando a concordância manifestada pelo titular tabular, insistem na regularização da propriedade por meio da usucapião extrajudicial (fls. 708/720).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 728/730).

É o relatório.

Os apelantes pretendem o reconhecimento extrajudicial da usucapião, na modalidade ordinária, de uma área de terras com 4.393,50m², localizada na Rua João Santana Leite, 100, Bairro Campo da Vila, na cidade de Santana do Parnaíba/SP, integrante de área maior objeto da transcrição nº 13.215 do 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, atualmente pertencente à circunscrição territorial do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Santana de Parnaíba/SP.

Apresentado o requerimento instruído com os documentos necessários, foram realizadas as devidas notificações, também as dos entes públicos. O pedido, contudo, foi rejeitado pelo Oficial sob o fundamento de que “o imóvel objeto da usucapião é de propriedade do Município de Santana de Parnaíba (…)” e que, por “se tratar de imóvel pertencente a pessoa jurídica de direito público interno, (…) consiste em bem público”. Acrescentou que a “natureza do bem em questão, por si só, impede a ocorrência da usucapião, conforme expressamente vedado pela Constituição Federal de 1988”. Concluiu que “falta, portanto, um dos pressupostos essenciais para a ocorrência da usucapião, qual seja: a existência de coisa hábil (res habilis)” (fls. 662/668). O indeferimento do pedido foi corroborado pela MMª Juíza Corregedora Permanente, que julgou procedente a dúvida (fls. 705/707).

Ora, respeitado o entendimento do registrador e da magistrada, não incide óbice à configuração de res habilis para usucapião, consideradas as peculiaridades do caso concreto.

Na hipótese em análise, embora o imóvel esteja inserido em gleba maior registrada em nome da Municipalidade, é certo que a aquisição da área usucapienda pelos antecessores dos apelantes se deu por meio de escritura pública lavrada em 01 de dezembro de 1992 (fls. 84/89), com apoio nas Leis Municipais no 1.615, de 17 de junho de 1991, e no 1.655, de 16 de outubro de 1991 (fls. 245 e 249).

Por encontrarem dificuldades formais para registrar o título, pretendem os apelantes que seja declarada a usucapião do bem, para regularização da propriedade.

Como é sabido, os bens públicos dividem-se em três categorias: de uso comum do povo, de uso especial e dominicais. Em qualquer dessas modalidades, é vedada a perda da propriedade por usucapião em favor de particulares.

Ocorre que a análise dos documentos apresentados pelos apelantes torna incontestável a desafetação da área, com manifesta destinação à alienação para particulares, com o escopo de receber outra área por permuta. Ora, nada impede que a Municipalidade permute imóveis com particulares, desde que previamente desafetados por lei municipal, exatamente como ocorreu em relação à área usucapienda.

Assim se afirma, porque as normas cogentes dos arts. 183 e 191 da Constituição Federal, bem como o art. 102 do Código Civil e a Súmula nº 340 do STF têm por escopo a defesa do patrimônio público. Não é, com certeza, o caso dos autos, em que o Município permutou o imóvel com particulares, por escritura pública, há mais de trinta anos.

Buscam os apelantes, como se vê, tão somente a regularização da propriedade adquirida de modo derivado por particular, que não consegue obter o registro por vícios formais.

A propósito, no ilustrativo voto proferido pelo então Corregedor-Geral de Justiça, Desembargador Francisco Loureiro, na Apelação nº 1162190-44.2024.8.26.0100, constou que “desde as fontes romanas, a usucapião não é somente modo originário de aquisição de propriedade pela posse, mas também modo de sanar os vícios da propriedade imperfeita adquirida a título derivado”.

Trata-se precisamente da hipótese dos autos, em que os apelantes, sucessores dos adquirentes de imóvel público por escritura pública lavrada há mais de trinta anos, com amparo em leis municipais que autorizaram a permuta, encontram obstáculos à abertura da matrícula e registro do título.

Note-se que a escritura pública, lavrada em 01 de dezembro de 1992, faz expressa alusão à autorização legislativa para permuta, concedida pelas Leis Municipais no 1.615, de 17 de junho de 1991, e no 1.655, de 16 de outubro de 1991. Não fosse assim, não poderia o notário nem sequer ter lavrado a escritura.

Ademais, as certidões a fls. 37/52 comprovam que a Prefeitura Municipal de Santana de Parnaíba alienou, por venda e doação a particulares, várias outras áreas com origem na transcrição nº 13.215, relativa à área maior em que está inserido o imóvel usucapiendo.

O próprio Município de Santana de Parnaíba tem o imóvel cadastrado em nome de particulares (fls. 599/600), para cobrança de IPTU, sabido que os bens públicos gozam da imunidade estabelecida no art. 150, inciso VI, alínea “a”, da Constituição Federal. Em outras palavras, se o imóvel verdadeiramente possuísse natureza de bem público, não haveria razão para incidência do imposto relativo à propriedade.

Em síntese, a despeito da ausência do registro da escritura pública em favor do particular, todos os elementos apresentados demonstram a desafetação e permuta do imóvel. Por conseguinte, há que ser afastado o óbice imposto pelo registrador ao prosseguimento da usucapião extrajudicial. Sobre o tema, ensina Benedito Silvério Ribeiro:

“Se é certo que imóveis públicos não são adquiridos por usucapião (arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da CF), cabe lembrar que, uma vez desafetados, perdem o caráter de imprescritíveis, sendo possível, em tese, sejam adquiridos por usucapião.” (“Tratado de Usucapião”, 10ª ed. São Paulo: Editora JusPodivm, 2026, p. 473).

No mesmo sentido, a advertência de Nélson Rosenvald e Cristiano Chaves de que bens só formalmente públicos, assim não afetados, não se podem furtar à prescrição aquisitiva (“Direitos Reais”, 2ª ed. – Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 269).

Admissível, nessas condições, o prosseguimento da usucapião extrajudicial com o fim de regularizar a aquisição da área pública desafetada.

Diante do exposto, dou provimento à apelação para, afastado o óbice apresentado pelo Oficial de Registro de Imóveis, determinar o regular prosseguimento do processo extrajudicial de usucapião, para oportuna requalificação do título.

SILVIA ROCHA

Corregedora Geral da Justiça e Relatora (DJEN de 25.05.2026 – SP)

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Fonte: DJEN

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