Espécie: APELAÇÃO
Número: 1018937-27.2025.8.26.0564
Comarca: SÃO BERNARDO DO CAMPO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1018937-27.2025.8.26.0564
Registro n°: 2026.0000747549
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1018937-27.2025.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante ERICA FRANZINI, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 5 de agosto de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1018937-27.2025.8.26.0564
Apelante: Erica Franzini
Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Bernardo do Campo
Comarca: São Bernardo do Campo
Voto nº 39.888
Apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Procedimento de usucapião extraordinária extrajudicial – Qualificação negativa – Divergência técnica na confrontação dos fundos – Risco à especialidade objetiva e à segurança jurídica – Insegurança sobre a origem registral do imóvel – Omissão na demonstração completa da cadeia registral – Insuficiência na comprovação da cadeia possessória – Necessidade de prova segura da origem, continuidade e tempo de posse – Divergência na qualificação civil de antecessor na posse – Ausência de apresentação de certidões negativas cíveis e criminais atualizadas – Omissão de justificativa do óbice à correta escrituração das transações – Afastamento de parcela das exigências – Desnecessidade de reconhecimento de firma nos documentos comprobatórios – Dispensa de juntada das vias originais – Possibilidade de declaração de autenticidade por advogado – Óbices afastados nestes pontos, mantidos os demais – Recurso não provido, com observação.
Trata-se de dúvida registrária suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São Bernardo do Campo, a requerimento de Érica Franzini, em razão de qualificação negativa no procedimento de usucapião extraordinária extrajudicial do imóvel situado na Rua Caiapós, nº 184, Lote 08, Quadra H, Parque Neide, sob a prenotação nº 300.880 (fls. 1/12).
O Oficial Registrador informou que o pedido já havia sido anteriormente apresentado sob as prenotações nº 287.979 e nº 294.768, ambas canceladas pelo não atendimento integral das exigências.
Na prenotação atual, manteve a recusa em razão da persistência de pendências, especialmente quanto à origem registral do imóvel, à identificação dos confrontantes, à ausência de assinaturas, à divergência na confrontação dos fundos com a matrícula nº 6.114, à desatualização de certidões, à insuficiência da prova da cadeia possessória, à qualificação de Cristiano Franzini e à ausência de certidões negativas atualizadas dos envolvidos (fls. 1/9).
A suscitada impugnou a dúvida sob o argumento de que as exigências formuladas têm natureza estritamente administrativa e poderiam ser regularizadas no curso do procedimento, sustentando, ainda, a suficiência da documentação apresentada para o prosseguimento da usucapião extrajudicial (fls. 259/274).
A r. sentença julgou procedente a dúvida, mantendo a qualificação negativa e determinando o cancelamento da prenotação nº 300.880, ao fundamento de que a requerente não sanou as exigências necessárias ao regular prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial (fls. 298/300).
Inconformada, a requerente interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese, que parte das exigências é indevida, diante da natureza originária da usucapião extraordinária, bem como que exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel por mais de quarenta anos, por si e por seus antecessores (fls. 306/324).
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 343/347).
É o relatório.
A apelação não comporta provimento.
A usucapião, embora constitua modo originário de aquisição da propriedade, não dispensa a estrita observância dos requisitos legais e normativos que disciplinam o procedimento extrajudicial previstos no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 e nos itens 416 e seguintes do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça. A natureza originária da aquisição não autoriza o ingresso de título deficiente no fólio real, tampouco permite a superação de vícios que comprometem a identificação segura do imóvel, a ciência dos titulares de direitos e a comprovação da posse ad usucapionem.
No mesmo sentido, o Provimento CNJ nº 149/2023, ao instituir o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça Foro Extrajudicial, disciplinou o procedimento de usucapião extrajudicial no âmbito dos serviços notariais e de registro de imóveis, reafirmando a necessidade de requerimento suficientemente instruído, com indicação da origem e das características da posse, do nome e estado civil dos possuidores anteriores cujo tempo se pretende somar, do número da matrícula ou transcrição da área em que se insere o imóvel usucapiendo, além da apresentação de planta e memorial descritivo, documentos comprobatórios da origem, continuidade, cadeia possessória e tempo de posse, e certidões negativas dos distribuidores competentes.
No caso concreto, é de rigor a manutenção da qualificação negativa, em razão da divergência técnica relativa à confrontação dos fundos do imóvel usucapiendo. Conforme apontado pelo Oficial, há desconformidade entre os proprietários tabulares constantes da matrícula confrontante nº 6.114 e o proprietário ou ocupante indicado na planta apresentada pela requerente.
A inconsistência não se reduz a falha meramente formal ou sanável pela simples notificação dos confrontantes. Trata-se de vício que atinge a própria identificação do imóvel e de seus limites, pois impede saber, com segurança, quem são os efetivos titulares ou interessados a serem cientificados e qual a exata extensão da área pretendida. Enquanto não houver correspondência segura entre a descrição constante dos trabalhos técnicos e a situação tabular dos imóveis confrontantes, o procedimento extrajudicial não pode prosseguir sem risco à especialidade objetiva, à disponibilidade registral e à segurança jurídica de terceiros.
Some-se a isso a insegurança quanto à própria origem registral indicada para o imóvel. Conforme consignado pelo Oficial, o procedimento foi inicialmente instruído com referência à transcrição nº 37.426 do 1º Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo (fls. 64/99), ao passo que, posteriormente, a requerente passou a indicar a transcrição nº 37.428 do 14º Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 183 /187), sem apresentar documentação suficiente para demonstrar, de modo completo, a cadeia registral e os Registros de Imóveis pelos quais o bem teria passado, o que compromete a correta identificação dos titulares de direitos a serem cientificados e impede o exame registral completo da pretensão.
No caso da usucapião extrajudicial, a atuação administrativa do registrador pressupõe segurança documental suficiente para permitir a identificação do imóvel usucapiendo e a ciência dos titulares de direitos. O art. 216-A, II, da Lei nº 6.015/1973 exige planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou nas matrículas dos imóveis confinantes. A ausência de assinatura pode, em tese, ser suprida pela notificação dos interessados, nos termos do § 2º do mesmo dispositivo, mas tal possibilidade não elimina a necessidade de prévia coerência técnica entre planta e o memorial, nem autoriza o prosseguimento do procedimento quando persistem dúvidas relevantes quanto às divisas.
Com efeito, a citada notificação pressupõe a existência de planta e memorial aptos a identificar, com segurança, o imóvel e seus confrontantes. Se há divergência na confrontação dos fundos, a providência adequada é a prévia correção da inconsistência técnica, com apresentação de documentos idôneos e, se necessário, retificação da descrição ou realização das diligências cabíveis, não sendo possível transformar a notificação em instrumento de convalidação de planta ou memorial imprecisos.
No mesmo sentido, vale citar a jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura:
“Apelação – Dúvida inversa – Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial […] Notificação dos proprietários tabulares – Inaplicabilidade da dispensa de notificação ante a divergência entre a descrição do imóvel no justo título e no memorial descritivo – Observância ao princípio da especialidade objetiva […] Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido.” (TJSP, CSM, Apelação Cível nº 1007038-37.2024.8.26.0024, Rel. Des. Silvia Rocha, j. 06.05.2026).
Não socorre também a apelante a afirmação genérica de posse mansa e pacífica por mais de quarenta anos. A usucapião extraordinária prescinde de justo título e boa-fé, mas não dispensa prova segura da origem, continuidade, cadeia possessória e tempo de posse, conforme exigem o art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 e o subitem 416.2, III, do Capítulo XX das NSCGJ.
No caso, os documentos apresentados não são suficientes para demonstrar, na esfera extrajudicial, a posse qualificada pelo prazo legal.
A própria requerente pretende somar sua posse à de antecessores, o que exige adequada demonstração da cadeia possessória, não bastando a juntada de instrumentos particulares antigos, certidão de nascimento, cartão de vacinação ou documentos esparsos que apenas indiquem vínculo familiar ou eventual ligação pretérita com o imóvel.
Além disso, subsiste pendência relativa à qualificação de Cristiano Franzini, indicado como antecessor na posse. Ele foi qualificado como solteiro no contrato de promessa de cessão de compromisso celebrado em 1983 (fls. 119/122), mas figura como separado no contrato particular de cessão de direitos datado de 2020 (fls. 123/125). A divergência é relevante porque impede verificar, com segurança, se os direitos possessórios eventualmente se comunicaram com cônjuge ou ex- cônjuge e se haveria terceiro interessado a ser cientificado no procedimento. Daí a pertinência da exigência de certidão de casamento atualizada, com as averbações correspondentes, e de documento apto a demonstrar a inexistência de comunicação dos direitos sobre o imóvel.
Justifica-se também a exigência de certidões negativas cíveis e criminais atualizadas (expedidas nos últimos trinta dias) em nome da requerente, dos cedentes, dos antecessores na posse e da proprietária tabular, nos termos do subitem 416.2, IV, do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça. Tais certidões são relevantes para a verificação da inexistência de ações possessórias ou petitórias capazes de indicar oposição à posse ou controvérsia incompatível com o reconhecimento extrajudicial da usucapião.
A jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura igualmente prestigia a necessidade de adequada instrução documental do pedido de usucapião extrajudicial. A respeito, já ficou decidido que:
“Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Instrução deficitária do requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião – Obrigatoriedade de apresentação das certidões cíveis e criminais dos distribuidores da Justiça Estadual e Justiça Federal em nome do requerente, proprietário e demais possuidores e seus respectivos cônjuges ou companheiros do imóvel usucapiendo, nos termos do subitem 416.2, IV, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça Óbice ao prosseguimento do requerimento mantido por falta de cumprimento de tal exigência – Dúvida procedente – Recurso não provido.” (TJSP, CSM, Apelação Cível nº 1018159-22.2020.8.26.0309, Rel. Des. Ricardo Anafe, j. 03.11.2021).
De mais a mais, as Normas de Serviço desta Corregedoria-Geral da Justiça são expressas e não há margem para dúvidas: “[e]m qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei” (subitem 419.2 do Cap. XX do Tomo II).
Diferentemente do que faz crer a apelante, a menção na ata notarial da frase “utiliza-se esta modalidade extrajudicial, com base na legislação vigente que assim a faculta, trazendo todos os requisitos legais e provas para a aquisição pela usucapião extraordinária, ora requerido”, não supre a exigência normativa, que dispensa maiores considerações, ante à sua clareza.
Anote-se, ainda, que a própria recorrente reconheceu, ao impugnar a nota devolutiva, a necessidade de providências complementares, tratando como providências administrativas a regularização de exigências relativas à divergência de confrontação, à atualização de certidões e à complementação documental. Tal circunstância confirma que o pedido, no estado em que foi apresentado, não estava apto ao prosseguimento.
Acrescente-se que a pretensão vem sendo reiteradamente apresentada desde prenotações anteriores, sem que as exigências tenham sido integralmente cumpridas. A manutenção ou retomada indefinida do procedimento, à espera da juntada futura de documentos essenciais, é incompatível com o sistema registral. Nos termos do art. 205 da Lei nº 6.015/1973, cessam os efeitos da prenotação quando, decorrido o prazo legal, o título não é registrado por omissão do interessado em atender às exigências formuladas. A mesma orientação é reforçada pelo art. 406, § 2º, do Provimento CNJ nº 149/2023, segundo o qual a desídia do requerente poderá acarretar o arquivamento do pedido, com base no art. 205 da Lei nº 6.015/1973, bem como o cancelamento da prenotação.
Por fim, apesar das exigências não cumpridas pela apelante, bem como da manutenção dos óbices supracitados ao prosseguimento da usucapião, é preciso considerar que o precedente invocado pela Apelante, referente à Apelação Cível nº 1000692-26.2022.8.26.0126, deve ser devidamente aplicado ao caso em tela, sendo dispensável o reconhecimento de firma de documentos utilizados para dar amparo à pretensão e vale transcrever a ementa do julgado:
Registro de imóveis – Usucapião extraordinária – Exigência de registro da escritura de aquisição dos anteriores compradores com o proprietário tabular e de reconhecimento de firma dos compromissários compradores apelantes – Forma originária de aquisição de propriedade – Desnecessidade de observância do princípio da continuidade registral – Reconhecimento de firmas não exigível porque a usucapião é o título que se pretende registrar – Afastadas as exigências – Dúvida improcedente – Apelação provida para determinar o processamento da usucapião.(TJSP, CSM, Apelação Cível nº 1000692-26.2022.8.26.0126, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 04/07/2024).
Importante acrescentar que o subitem 416.10 do Cap. XX do Tomo II das Normas de Serviço desta Corregedoria-Geral da Justiça é cristalino: “[o] documento oferecido em cópia poderá, no requerimento, ser declarado autêntico pelo advogado ou pelo defensor público, sob sua responsabilidade pessoal, sendo dispensada a apresentação de cópias autenticadas”. Destarte, descabida a exigência do Oficial no sentido de que sejam apresentados documentos para comprovação da prescrição aquisitiva fossem apresentados nas vias originais.
Feitas estas observações, no mais, é caso de manutenção das exigências.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo-se a r. sentença, com observação.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 07.08.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.
