​Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em contrato de locação, a cláusula penal compensatória é devida mesmo que a devolução do imóvel decorra da decisão judicial que decreta o despejo, sendo o fiador solidariamente responsável pelo pagamento da multa.

Com esse entendimento, o colegiado confirmou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), para o qual as garantias da locação, inclusive a fiança, se estendem até a efetiva devolução do imóvel ao locador.

A controvérsia julgada teve origem em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada pelo dono de um imóvel contra a empresa locatária e o seu fiador.

O TJSP confirmou a sentença que determinou a resolução do contrato, decretou o despejo e condenou solidariamente a locatária e o fiador ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos, até a efetiva desocupação do imóvel, além de multa contratual.

No recurso especial, o fiador sustentou que nem ele nem a locatária deveriam responder pela multa rescisória decorrente da devolução antecipada do imóvel, pois isso ocorreu em virtude da ação de despejo movida pelo locador.

Quebra contratual permite ao locador exigir a multa compensatória

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que o artigo 4º, caput, da Lei 8.245/1991 estabelece a possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal compensatória para o caso de descumprimento das obrigações contratuais.

O ministro acrescentou que, antes do término do prazo contratual, o locatário poderá devolver o imóvel mediante o pagamento de multa, com o abatimento proporcional ao período de contrato cumprido, como prevê o artigo 413 do Código Civil. Segundo o magistrado, igual sanção pode ser aplicada ao locador, observadas as mesmas circunstâncias e as demais condições contratuais.

De acordo com o relator, quando é deferido o pedido de despejo, o locatário é obrigado a devolver o imóvel após receber o mandado judicial, nos termos do artigo 63, caput, da Lei 8.245/1991, sendo que a multa compensatória também é devida em caso de devolução do imóvel locado determinada em ordem judicial de despejo.

“Em decorrência da quebra contratual, ainda que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário, o credor (no caso, o locador) pode exigir o pagamento da multa compensatória, sem prejuízo dos efeitos da mora”, declarou o relator.

Responsabilidade pela multa também recai sobre o fiador

Cueva acrescentou que, na hipótese julgada, como não houve extinção ou exoneração da garantia prestada, a responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória também incide sobre o fiador.

“Dessa forma, se o locatário responde pela cláusula penal compensatória em razão da ordem judicial de despejo e não houve extinção da garantia prestada no contrato de locação, cabe igualmente ao fiador a responsabilidade pelo pagamento da referida multa”, concluiu o ministro.

Leia o acórdão no REsp 1.906.869.

Fonte: Associação dos Notários e Registradores do Brasil

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Material voltado ao registrador civil, analisa as mudanças em decorrência da Lei nº 14.382/22

Nesta quarta-feira (13), a Associação Nacional dos Registradores de Pessoas Naturais (Arpen-Brasil) lança a cartilha sobre as considerações acerca da Lei Federal nº 14.382/2022, que traz mudanças significativas nos procedimentos realizados pelos cartórios de registro civil do País. Dentre as novidades, na legislação sancionada no dia 27 de junho, estão:

A alteração de prenome e sobrenome de pessoas maiores de 18 anos independente do motivo; a habilitação do casamento em até cinco dias, sem a necessidade de publicação em outro cartório que não o de origem da solicitação; a possibilidade da realização de união estável nas serventias extrajudiciais de registro civil; e a autorização da criação de unidades interligadas em maternidades públicas e privadas.

“O material detalha todas as mudanças em decorrência da implantação da lei, com sugestões de como as serventias podem seguir os procedimentos e modelos de termo declaratório de união estável e de requerimento de mudança de nome”, explica Gustavo Fiscarelli, presidente da Associação dos Registradores de Pessoas Naturais do Estado de São Paulo (Arpen/SP). “É importante frisar que tratam-se de considerações ainda preliminares e iniciais que buscam melhor compreender o novo RCPN diante das importantíssimas inovações relativas à atividade extrajudicial e ao exercício da cidadania”.

Junto à diretoria, Pedro Ribeiro Giamberardino, advogado da Arpen-Brasil, e Gabriella Dias Caminha de Andrade, presidente da Arpen/MA, lideraram o grupo de trabalho criado para a elaboração da cartilha voltada ao registrador civil.

Fonte: Associação dos Registradores de Pessoas Naturais do Estado de São Paulo

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A 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1) entendeu que aquele que obtém financiamento imobiliário junto à instituição financeira é o comprador do bem, não seu vendedor. Assim, manteve a sentença que rejeitou a denúncia de fraude do Ministério Público Federal (MPF) contra uma mulher que vendeu o apartamento por meio de financiamento imobiliário, mas omitiu no contrato o fato de ser casada.

O MPF interpôs recurso em sentido estrito alegando que a denunciada obteve mediante fraude, com informações falsas, financiamento em instituição financeira oficial.  O ente público argumentou que a acusada se declarou divorciada, embora fosse casada.

O desembargador federal Wilson Alves de Souza, relator, afirmou que os tipos penais devem ter interpretação “restritivamente restritiva, sendo vedada pelo sistema a analogia in malam partem”. A analogia in malam partem é aquela onde adota-se lei prejudicial ao réu, reguladora de caso semelhante.

Com base nessa premissa, o magistrado, no voto, esclareceu que aquele que obtém financiamento imobiliário junto à instituição financeira é o comprador do bem, não seu vendedor. “Este pode até se beneficiar indiretamente do financiamento, pois isso facilita a aquisição do bem pelo comprador, permitindo que o vendedor atinja seu propósito, que é o de obter os recursos financeiros com a venda do bem. Isso, porém, não é suficiente para tornar o vendedor o sujeito ativo do delito em questão”, analisou o desembargador.

O relator observou, ainda, que a denunciada sofria violência doméstica e estava na época separada do marido. Para o magistrado, embora seja verdade que, a depender do regime de bens optado pelo casal, a autorização do cônjuge seria necessária para compra e venda de imóvel, “constata-se que a omissão da verdade não ensejou prejuízo à instituição financeira, que, até onde se sabe, tem recebido regularmente dos compradores do imóvel os valores referentes às parcelas do financiamento”.

Assim sendo, o Colegiado nos termos do voto do relator, por unanimidade, negou provimento ao recurso em sentido estrito.

Processo: 0035789-96.2013.4.01.3700

Data da decisão e publicação: 23/06/2022

Fonte:  INR Publicações

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