Processo 1006761-16.2026.8.26.0100 Dúvida – Registro de Imóveis – Tania Maria Fischer – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida e autorizo o registro do título. Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: TANIA MARIA FISCHER (OAB 152742/SP) Íntegra da decisão: SENTENÇA Processo Digital nº: 1006761-16.2026.8.26.0100 Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis Requerente: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital Requerido: Tania Maria Fischer Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital a requerimento de Tânia Maria Fischer em razão da negativa de registro da escritura pública de dação em pagamento cujo objeto é uma fração ideal dos imóveis matriculados sob os n. 85.561 e 85.562 daquela serventia (prenotação n. 484.078). O Oficial esclarece que a escritura de dação em pagamento foi prenotada em 09/03/2026 e devolvida por duas vezes com exigências; que houve reingresso em 06/04/2026 com requerimento pela suscitação da dúvida; que o título teve apoio em procuração outorgada por Jackson da Silva Fischer (proprietário tabular), lavrada em 27/10/2016 pelo 13º Tabelião de Notas da Capital, mas não consta no título menção à autorização expressa dada pelo mandante à mandatária para que o imóvel fosse transferido para ela mesma, conforme exigência da legislação civil brasileira; que a procuração não possui poderes especiais e expressos, já que a data da procuração é anterior à assunção da dívida e do conhecimento de seu valor; que o outorgante estaria com 72 anos na data da lavratura da procuração, o que remete à aplicação da Recomendação CNJ n. 47/2021, todavia, não consta no título quais medidas preventivas foram adotadas para a sua lavratura (fls. 01/04). A parte suscitada apresentou impugnação, alegando, em síntese, que o mandato contém poderes para “dar em pagamento a quem convier”, o que abrange a transferência a terceiro e à própria mandatária; que, de acordo com a jurisprudência moderna, a autorização para alienação a terceiros abrange também a transferência para o mandatário caso atue estritamente dentro dos limites e do objeto outorgados; que os poderes conferidos em 2016 visavam à gestão de ativos para liquidação de passivos futuros ou presentes, abrangendo, portanto, a dívida consolidada em 2025; que a diferença temporal entre a procuração e a consolidação da dívida não invalida os poderes, pois a especialidade exigida pelo artigo 661, §1º, do Código Civil, refere-se ao ato de disposição e não à data da constituição do débito; que a Recomendação CNJ n. 47/2021 é posterior à data da lavratura da procuração e tem caráter orientativo; que, na data da lavratura da procuração, a capacidade civil e a higidez mental das partes foi atestada pelo Tabelião; que, dois meses após a lavratura da escritura de dação em pagamento, o outorgante da procuração faleceu, o que torna materialmente impossível o cumprimento das exigências formuladas; que as outorgadas são suas filhas e únicas herdeiras, motivo pelo qual o imóvel seria a elas transferido de qualquer maneira, inexistindo risco de prejuízo no registro requerido (fls. 99/103). O Ministério Público opinou pela procedência parcial da dúvida, com manutenção das exigências relativas à demonstração inequívoca de poderes representativos compatíveis com o ato (fls. 108/112). É o relatório. Fundamento e decido. De proêmio, é importante ressaltar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional. De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei. É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço: “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”. Vale observar, ainda, que atuação do Tabelião de Notas e do Oficial de Registro de Imóveis se dá em planos distintos e complementares: ao primeiro incumbe o controle de legalidade na formação do título, com aconselhamento das partes, qualificação e colheita da vontade para fins jurídicos; ao segundo, o controle de sua aptidão para ingresso no fólio real, com produção de efeitos perante terceiros. Por essa razão, a qualificação no âmbito notarial não vincula o Registrador Imobiliário, que exerce qualificação autônoma. Tal circunstância, todavia, não autoriza revisão do mérito do ato notarial. O que se admite, e se impõe, é o controle da presença, no título e nos documentos que o instruem, dos requisitos legais necessários ao ingresso perante o fólio real, não sendo possível ao Oficial presumir, ampliar ou reconstruir elementos que não estejam formalmente demonstrados. No mérito, porém, a dúvida é improcedente. Vejamos os motivos. No caso concreto, apresentou-se a registro escritura pública de dação em pagamento lavrada em 29 de dezembro de 2025 pelo 5º Tabelionato de Notas da Capital, por meio da qual Jackson da Silva Fischer (outorgante transmitente) transferiu a Tânia Maria Fisher e Cintia Maria Fischer a parte ideal equivalente a 25% do imóvel objeto da matrícula n. 85.561 e a parte ideal equivalente a 50% do imóvel objeto da matrícula 85.562, ambas do 1º Registro de Imóveis. Verifica-se, ainda, que o negócio jurídico foi formalizado com apoio em procuração lavrada em 27 de outubro de 2016 perante o 13º Tabelião de Notas desta Capital, pela qual Jackson da Silva Fischer outorgou poderes a Tânia Maria Fischer. O título recebeu qualificação negativa, com nota devolutiva nos seguintes termos (fls. 06/07): “1. Trata-se de Escritura Pública de Dação em Pagamento lavrada em 29/12/2025, páginas 223/228, no livro n. 3.174, do 5º Tabelião de Notas desta Capital, pela qual Jackson da Silva Fischer outorga partes ideais dos imóveis matriculados sob ns. 85.561 e 85.562 desta Serventia para a própria procuradora que figura no instrumento notarial, Sra. Tânia Maria Fischer (12,50% – imóvel matrícula n. 85.561 e 25% – imóvel matrícula n. 85.562) e para a Sra. Cíntia Maria Fischer (12,50% – imóvel matrícula n. 85.561 e 25% – imóvel matrícula n. 85.562). Observa-se o teor do art. 117, do Código Civil que a mandatária somente poderá transferir o bem para si, mediante procuração em causa própria ou expressa autorização do representado. Todavia, não consta do título, ter havido o cumprimento desses requisitos. O interessado deverá aditar o título indicando a expressa autorização dada pelo mandante.
- Outrossim, infere-se que não se trata de procuração com poderes especiais e expressos, visto que a escritura pública foi lavrada em 29/12/2025, ao passo que o instrumento de procuração foi lavrado em 27/10/2016, todavia, da cláusula de dação em pagamento constante da escritura consta que a dívida foi assumida por instrumento particular assinado em 27/12/2025, o que revela incongruência entre esses eventos, visto que na data de lavratura da procuração o montante ainda não era conhecido.
O interessado deverá regularizar o título mediante aditamento.
- Observa-se, por fim que pelo número da carteira de identidade do transmitente (RG 3.071.644-5-SSP/SP), em tese, trata-se de pessoa idosa, portanto, hipótese de incidência da Recomendação n. 47, de 12/03/2021, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), não constando do título as precauções que foram tomadas, nos termos normatizados em referido ato administrativo.
O interessado deverá regularizar o título mediante aditamento”. Vê-se que a controvérsia central (itens 1 e 2) é relativa à incerteza acerca dos poderes outorgados à mandatária/credora Tânia pela procuração lavrada em 2016 para formalização do “contrato consigo mesmo” levado a registro. Com efeito, esse tipo de negócio jurídico é anulável, salvo se a lei ou o representado o permitir (artigo 117 do Código Civil). Por sua vez, nos termos do artigo 661 do Código Civil, o mandato em termos gerais só confere poderes de administração. Para alienar, hipotecar, transigir ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem a administração ordinária, o representante deve contar com procuração com poderes especiais e expressos (art. 661, §1º, do CC). Como ensina Cláudio Luiz Bueno de Godoy: “os poderes serão especiais quanto determinados, particularizados, individualizados os negócios para os quais se faz a outorga (por exemplo, o poder de vender tal ou qual imóvel). Destarte, se no mandato se outorgam poderes de venda, mas sem precisão do imóvel a ser vendido, haverá poderes expressos, mas não especiais, inviabilizando então a consumação do negócio por procurador” (Código Civil Comentado, 4ª edição, Manole, diversos autores coordenados pelo Min. Cezar Peluso, p. 678). Assim, a alienação depende da outorga de poderes expressamente indicados na procuração, com especificação do tipo de transmissão e do bem que será transmitido. Em que pese a parte suscitada ter afirmado que “consta da procuração utilizada, entre os poderes outorgados em seu item ‘2’, dar em pagamento os imóveis em questão a ‘quem convier’”, apenas analisando o título apresentado à serventia (escritura de dação em pagamento – fls. 09/12), não é possível aferir se tais poderes foram efetivamente conferidos à mandatária. A autorização para autocontratação, justamente por sua natureza excepcional e por envolver risco de colisão de interesses, deve ser clara e expressa no instrumento de mandato e refletida no título levado a registro, de modo a permitir ao Registrador afirmar, com certeza formal, que o representado anuiu à particular estrutura negocial em que o representante ocupa simultaneamente o polo da alienação e o polo da aquisição. Em outros termos, é legítima a exigência de comprovação da extensão dos poderes representativos, inclusive mediante apresentação da procuração ou de elementos documentais suficientes para a aferição da autorização conferida, notadamente quando a validade do negócio, para fins de ingresso no fólio real, depende da demonstração inequívoca desses poderes. Por outro lado, tais exigências, de indicação no título acerca da autorização do mandatário para autocontratação e da existência de poderes especiais e expressos, não terão qualquer efeito prático, pelo que podem ser dispensadas. Isso porque o “contrato consigo mesmo”, conforme disposição do artigo 117 do Código Civil, possui como característica a anulabilidade e, assim, é válido e produz todos os seus efeitos enquanto não anulado em sede judicial. Nota-se, porém, que o representado é pai da mandatária e já falecido. Por sua vez, a ausência de poderes especiais e expressos, na forma exigida pelo artigo 661, §1º, do Código Civil, teria como consequência apenas a ineficácia dos atos praticados, com possibilidade de ratificação pelo mandante (artigo 662 do Código Civil), o qual, como já visto, é falecido. Não se vislumbra, portanto, conflito de interesses a justificar o aditamento do título: Tânia e Cintia são as únicas filhas e herdeiras do mandante já falecido (certidão de óbito à fl. 62). Ainda, quanto ao item 2, cabe ressalvar que a simples circunstância de a obrigação referida na escritura ter sido formalizada em 2025, enquanto a procuração data de 2016, não constitui, por si só, fator invalidante do mandato, pois a especialidade legal se refere ao tipo de ato de disposição e ao objeto, como visto acima, mas não à data de constituição do débito ou da obrigação que deu origem ao negócio jurídico. No mesmo passo, a exigência relacionada à Recomendação CNJ n. 47/2021 também pode ser afastada. Isso porque a referida recomendação veicula diretrizes de boas práticas e cautelas preventivas, relevantes no âmbito notarial e registral, mas não constitui, por si, requisito legal específico de registrabilidade do título nem substitui o controle de capacidade e de higidez de vontade ordinariamente exercido pelo Tabelião quando da realização do ato. Trata-se, ademais, de recomendação emitida posteriormente à lavratura da procuração em análise. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida e autorizo o registro do título. Sem custas, despesas ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. São Paulo, 14 de maio de 2026. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad Juíza de Direito (DJEN de 15.05.2026 – SP).
Fonte: DJEN
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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