Processo 1134484-96.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1134484-96.2018.8.26.0100

Processo 1134484-96.2018.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Praça Vila Mariana Empreendimentos e Participações Ltda. – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Praça Vila Mariana Empreendimentos e Participações Ltda., após terem sido levantados óbices a pedido extrajudicial de usucapião. Da nota devolutiva (fl. 200), constam as seguintes exigências, reiteradas pelo Oficial na petição que deu início a este procedimento: 1 – Necessidade de apresentação do endereço do titular do domínio ou herdeiros para notificação; 2 – Indeferimento do pedido de intimação dos confrontantes; 3 – Juntada de inventários que comprovem as sucessões de direito para possibilitar a notificação; 4 – Juntada de documentos que demonstrem os requisitos da usucapião, além de certidões do imóvel usucapiendo. Documentos às fls. 05/203. Parecer do Ministério Público às fls. 209/210. Impugnação da suscitada às fls. 211/218, com documentos à fls. 219/258, aduzindo pela desnecessidade de intimação do titular do domínio, ou subsidiariamente a intimação por edital, bem como pelo afastamento das demais exigências. É o relatório. Decido. A presente dúvida em muito se assemelha ao decidido no Proc. 1134486-66.2018.8.26.0100, pois possui o mesmo requerente e titular de domínio, tratando-se apenas de imóvel diverso, mas pertencente a mesma circunscrição imobiliária. Quanto a necessidade de intimação do titular de domínio, ratifico os argumentos antes expostos: “Pugnam os suscitados pela dispensa de notificação do proprietário Andrew Allen Robotton com base no Art. 13 do Prov. 65/17 do CNJ, que assim dispõe: Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente o justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo. Todavia, como bem pontuado pela D. Promotora, a dispensa da notificação deve ser interpretada restritivamente, uma vez que o procedimento de usucapião representa a perda da propriedade do imóvel, ou seja, apenas em excepcionais hipóteses pode ser afastada a notificação dos proprietários tabulares e, consequentemente, mitigar seu direito de defesa no processo de usucapião. Assim, o consentimento ficto previsto no artigo supramencionado depende da apresentação de documento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, prova de quitação das obrigações e certidão do distribuidor. Na presente hipótese, tais requisitos não foram preenchidos: a suscitada não demonstrou relação jurídica direta com o titular registral, mas apenas com os promitentes compradores do bem. Para além disso, não juntou qualquer prova de quitação das obrigações. Destaco que, sendo este último requisito expresso na norma, não se aplica qualquer presunção de que a inexistência de impugnação judicial representa o adimplemento das obrigações. Por tais razões, de rigor a manutenção da exigência de notificação do titular de domínio ou seus herdeiros. Além disso, no momento não é possível deferir a notificação por edital, uma vez que não há nos autos qualquer documento que demonstre não ser possível a localização do titular de domínio ou seus herdeiros. Em verdade, na certidão de fls. 38/41, há notícia de existência da ação de inventário do titular Andrew Allen Robotton (Proc. 0000002-43.1951.8.26.0048), onde poderão ser localizados endereços de herdeiros ou inventariante para a devida notificação. Apenas se infrutífera tal diligência poderá ser requisitada a notificação por edital, pedido que deverá ser oportunamente qualificado pelo Oficial com possível recurso a esta corregedoria.” Apenas pontuo, quanto a este óbice, que a requerente juntou provas da quitação (fls. 219/257), mas tais documentos não permitem o afastamento da exigência, seja porque ainda não preenchido o requisito referente a relação direta com o titular de domínio, seja pela impossibilidade de juntada de novos documentos no procedimento de dúvida. Ainda, fica mantida a negativa de autorização de citação por edital, pelas razões já expostas, reiterando a possibilidade de novo pedido a ser realizado ao Oficial se demonstrado que as diligências para localização do inventariante foram infrutíferas. Já no que diz respeito aos demais óbices, as mesmas razões expostas na dúvida anterior devem ser reiteradas: “Quanto a notificação dos confrontantes, assim dispõe o Art. 10, §10, do Prov. 65/17 do CNJ: “10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente.” Em que pesem as possíveis críticas acerca da legalidade e pertinência da citada previsão normativa, ela é vigente e eficaz, não podendo ser afastada por esta Corregedoria Permanente e tampouco pelo Oficial. Destarte, se o pedido de usucapião refere-se exatamente ao imóvel descrito em matrícula, com correspondência entre memorial descritivo e descrição tabular (fls. 5 e 51), a dispensa de intimação dos confrontantes é de rigor, devendo o Oficial observar, ainda, que eventual registro deve ocorrer na mesma matrícula. Deste modo, afasta-se a preocupação do Oficial no sentido de poder haver invasão de fato, uma vez que o registro será relativo apenas ao imóvel já matriculado, não havendo interesse dos confrontantes, que restarão protegidos pelas competentes ações possessórias em caso de ocupação irregular de sua propriedade, a despeito daquilo que constante no registro imobiliário. Quanto ao terceiro óbice, tendo em vista que os instrumentos públicos de fls. 32/41 demonstram que todos os titulares de direitos registrados de promissários compradores, incluindo herdeiros, cederam nos à requerente, não há razão para sua notificação, uma vez que pode-se inferir destes documentos a outorga do consentimento ao pedido de usucapião, nos termos do Art. 13, caput e §1º, do Prov. 65/17 do CNJ, havendo nestes títulos declaração no sentido de quitação das obrigações. Finalmente, quanto ao ponto 4, o requerimento genérico de juntada de documentos não foi impugnado especificamente, não podendo esta Corregedoria analisar a questão. De qualquer forma, a análise dos requisitos materiais da usucapião ocorre ao fim do procedimento administrativo, após as diligências requeridas pelo Oficial, ocasião em que eventual impugnação do requerente deverá ocorrer. Sem prejuízo, desde logo declaro indevida a exigência de juntada de certidões da matrícula do imóvel usucapiendo e seus confrontantes, uma vez que desnecessário requerer do usuário certidão que será expedida pela própria serventia que processa o pedido de usucapião, que já tem conhecimento do conteúdo dos livros ali existentes para instrução do procedimento.” No presente pedido de usucapião, também se verifica a correspondência entre memorial descritivo e descrição tabular (fls. 5 e 48/51), o que permite a dispensa de notificação dos confrontantes. Além disso, foi apresentada escritura públicas que demonstra que os promissários compradores cederam seus direitos a requerente (fls. 34/39), o que dispensa também a notificação destes. Do exposto, dou parcial provimento a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Praça Vila Mariana Empreendimentos e Participações Ltda., mantendo o óbice 1 da nota devolutiva de fl. 200, afastando os óbices 2 e 3 e prejudicada a análise do óbice 4, com observação quanto a exigência de certidões de registros da própria serventia. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: FELIPE TOLEDO CONTIERO (OAB 392521/SP)

Fonte: DJe de 27.02.2019 – SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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