CSM/SP: Registro de imóveis – Cédula rural pignoratícia – Prazo de garantia dissociado do prazo de vencimento da obrigação – Impossibilidade – Precedentes desse conselho – Apelação desprovida.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0000351-52.2015.8.26.0614

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0000351-52.2015.8.26.0614, da Comarca de Tambaú, em que é apelante BANCO DO BRÁSIL S. A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE TAMBAÚ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 25 de novembro de 2015.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n.º 0000351-52.2015.8.26.0614.

Apelante: Banco do Brasil S.A.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Tambaú.

VOTO N.º 29.049

Registro de imóveis – Cédula rural pignoratícia – Prazo de garantia dissociado do prazo de vencimento da obrigação – Impossibilidade – Precedentes desse conselho – Apelação desprovida.

Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que manteve a recusa do registro de cédula rural pignoratícia sob o fundamento da impossibilidade de dissociação entre o prazo da garantia e o prazo do vencimento da obrigação garantida.

O recorrente alega, em resumo, que a interpretação do Oficial deixa de levar em conta razões de ordem sistemática, o princípio da boa-fé e da função social do contrato e que o Conselho Monetário Nacional permite a renovação simplificada, prevista no título levado a registro. Para afastar o risco de extinção da relação jurídica – relacionada à colheita de lavoura de soja –, as cédulas emitidas contém prazo de vencimento compatível com o previsto para as renovações simplificadas. Por intermédio delas, renova-se o financiamento, periodicamente, até o prazo final de vencimento do título. Em suas palavras, “a necessidade de se pactuar desde logo a renovação simplificada do crédito ocorre porque o prazo inicial é inferior ao prazo em que normalmente são ajustados os financiamentos rurais e é de interesse do tomador de recursos que o pagamento seja efetuado em novo prazo, se houver nova liberação de recursos a critério das partes.”

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o breve relato.

O recurso não merece provimento.

A questão já foi enfrentada por esse Conselho, quando do julgamento da apelação n.º 9000002-51.2011.8.26.0252 (Rel. Des. Hamilton Elliot Akel). Lá, ficou assentado:

“De início, cumpre apontar que o prazo da garantia não pode ser tratado de forma autônoma ao prazo da cédula em si. Nessa espécie de título, a garantia e a obrigação estão vinculadas de tal forma que não cabe a separação pretendida quanto aos prazos. Assim, o prazo do penhor é o da cédula.

A jurisprudência deste Colendo Conselho Superior é firme nesse sentido. Vale trazer à colação trecho de voto do Desembargador Gilberto Passos de Freitas, na apelação cível 598-6/0, da Comarca de Pacaembu:

“(…) não se diga que o prazo do penhor seja distinto do prazo da obrigação (ou de vencimento da cédula), por ser aquele legal (cinco anos) e este contratual (oito anos): a) a uma, porque o título em foco não autoriza essa leitura dicotômica de prazos, mas, ao contrário, indica a unidade do prazo de oito anos também referido no campo clausulado denominado ‘obrigação especial – garantia’, com subsequente previsão de prorrogação para a hipótese de ‘vencimento do penhor’ (fls. 69); b) a duas, porque vinculada a cédula de crédito rural à garantia pignoratícia, o prazo de referência expresso na cédula é também o do penhor’.”

Não obstante a alteração da redação do art. 1.493 do Código Civil e do art. 61, do Decreto-Lei 167/67 pela Lei n.º 12.873/13, com a supressão dos prazos antes previstos, o raciocínio quanto à impossibilidade da dicotomia entre prazo de garantia e vencimento permanece.

Nenhuma das razões expostas no apelo tem o condão de alterar o que esse Conselho já decidiu. Trata-se, aqui, de um título de crédito. Uma vez expirado o prazo final para pagamento e adimplida a dívida, não pode estender-se a garantia. A chamada “renovação simplificada” nada mais representa senão uma nova contratação, o que não pode ser feito com a utilização de título de crédito cuja exigibilidade já não subsiste. Por outro lado, na hipótese de inadimplência, a renovação significaria novação, ou seja, criação de nova obrigação em substituição à primeira, não podendo, da mesma maneira, subsistir a garantia.

O art. 1439 do Código Civil é claro ao apontar que o penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores ao das obrigações garantidas.

O art. 61 do Decreto-Lei 167/67 também diz que o prazo do penhor rural, agrícola ou pecuário, não excederá o prazo da obrigação garantida. A segunda parte do artigo e seu parágrafo único não permitem a interpretação desejada pela recorrente. Lá se diz que, embora vencido o prazo, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem. O parágrafo único trata da prorrogação do penhor e da garantia. Ora, parece claro que em ambos os casos se trata de hipóteses de prorrogação da mesma obrigação. Porém, o que pretende a recorrente é a renovação da obrigação, que, aliás, conforme o título, tem como pressuposto a sua quitação.

Portanto, agiu corretamente o Registrador ao negar ingresso ao título, não obstante norma administrativa, do Conselho Monetário Nacional, permita a operação.

A atividade registral é pautada pelo princípio da legalidade, o qual se sobressai em importância no momento da qualificação do título, impondo ao Registrador o controle dos requisitos do documento que dará entrada no fólio real. Assim, cabe a ele fazer o exame da legalidade do título e não se pode na qualificação desconsiderar critério expresso em lei.

Oportuno colacionar trecho de voto do Des. Ruy Camilo, na Apelação Cível n° 1.126-6/4 do Conselho Superior da Magistratura: “Considerando, então, que o juízo de qualificação registrária não se pode apartar da lei – o que impõe o exame da legalidade, pelo registrador, dos aspectos formais do título –, forçoso negar registro ao título cuja apresentação extrínseca esteja em desajuste com os seus requisitos legais.”

Ante o exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE – SP | 16/03/2016.

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Artigo: Procedimento Extrajudicial de Usucapião: Reconhecimento de firma e autenticação de documentos por advogados – Por Rodrigo Pacheco Fernandes

Escrito por

*Rodrigo Pacheco Fernandes

  1. No dia 18 de março de 2016 entrará em vigor o Novo Código de Processo Civil – NCPC (Lei 13.105/2015), cujo art. 1.071 altera a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) inserindo o art. 216-A, no qual encontra-se previsto o reconhecimento da usucapião pelo próprio Oficial de Registro de Imóveis.
  2. Segundo a Lei de Registros Públicos, a atuação dos advogados é imprescindível à instauração deste procedimento extrajudicial. Surgem, então, duas questões de extrema relevância na aplicação prática do instituto: É necessário o reconhecimento de firma da parte requerente, bem como a de seu respectivo advogado? Pode o próprio advogado, assim como o faz nos processos judiciais, declarar que os documentos juntados são autênticos, dispensando a apresentação dos originais?

Conforme a expressa redação do art. 15 do NCPC, na “ausência de normas que regulem processos eleitorais, trabalhistas ou administrativos, as disposições deste Código lhes serão aplicadas supletiva e subsidiariamente”[1], o que parece indicar uma aplicação subsidiária das normas processuais civis aos processos (mais tecnicamente procedimentos) registrais, cuja natureza é administrativa (administração pública de interesses privados, desempenhada por um particular delegado, qual seja o Registrador).

  1. O Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil (Lei 8.906/1994), em seu art. 5º, dispõe que o “advogado postula, em juízo ou fora dele, fazendo prova do mandato”. Tanto este dispositivo, quando o art. 104 do NCPC, são expressos no sentido de obrigatória a imediata apresentação de procuração, “salvo para evitar preclusão, decadência ou prescrição, ou para praticar ato considerado urgente”, impondo-se, nestes casos excepcionais, sua juntada aos autos nos quinze dias seguintes.

Observe-se inexistir em tais diplomas qualquer alusão à necessidade de reconhecimento de firma, razão pela qual, em se tratando de procurações ad judicia, este ato notarial tem sido dispensado no âmbito judicial. O mesmo ocorre em relação à petição inicial, tendo em vista não constar tal imposição nos Códigos de Processo Civil de 1973 e de 2015.

Por outro lado, o art. 15 do NCPC, conforme adrede anotado, prevê que as normas processuais civis aplicar-se-ão subsidiariamente aos processos administrativos (e dentre estes o de registro). Cumpre investigar, portanto, a existência de norma específica impondo o reconhecimento de firma em procurações e requerimentos apresentados ao Registro de Imóveis.

O art. 221 da Lei de Registros Públicos assim dispõe:

“Somente serão admitidos [a] registro:

(…)

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação. (…)”

Tal artigo dispensa o reconhecimento de firma apenas para os atos praticados pelas entidades vinculadas ao SFH. A norma exceptiva não estende tal privilégio aos advogados.

Assim, parece não ser o caso de se afastar a exigência de reconhecimento das assinaturas da parte interessada e de seu advogado, na procuração e no requerimento endereçado ao Registrador, respectivamente. Nesse sentido, LEONARDO BRANDELLI[2]:

“O requerimento no Registro de Imóveis, por vezes, pode ser tácito, porém, no caso do processo extrajudicial de usucapião, deverá ser expresso e especial, consubstanciado em um instrumento público, ou particular com firma reconhecida (art. 221, II, da LRP).

(…)

A procuração poderá ser por instrumento público ou particular, e deverá ter poderes especiais expressos, uma vez que implica em ato que extrapola a mera administração (art. 661 do Código Civil). Sendo por instrumento particular, haverá necessidade de que a firma esteja reconhecida por tabelião, nos termos do art. 221, II, da LRP” (grifos nossos).

  1. Já em relação às cópias reprográficas, a conclusão não pode ser a mesma, conforme será demonstrados abaixo.

O NCPC, repetindo a redação do art. 365 do CPC/1973, é explícito no sentido de que “as cópias reprográficas de peças do próprio processo judicial declaradas autênticas pelo advogado, sob sua responsabilidade pessoal, se não lhes for impugnada a autenticidade” fazem a mesma prova que os originais (art. 425, inciso IV).

Texto nesse sentido é o do art. 830 da Consolidação das Leis do Trabalho – CLT:

“O documento em cópia oferecido para prova poderá ser declarado autêntico pelo próprio advogado, sob sua responsabilidade pessoal.

Parágrafo único.  Impugnada a autenticidade da cópia, a parte que a produziu será intimada para apresentar cópias devidamente autenticadas ou o original, cabendo ao serventuário competente proceder à conferência e certificar a conformidade entre esses documentos.”

A 1ª Vara de Registros Públicos da Capital do Estado de São Paulo, referência nacional em matéria registral imobiliária, possui um precedente cuja orientação é a de negar a autenticação de documentos pelo próprio advogado:

 “A simples alegação do suscitado de que os documentos apresentados são cópias dos originais, conforme declaração do advogado, não devem prevalecer, tendo em vista que a regra estabelecida no artigo 365, inciso IV do CPC, deve ser interpretada de forma restritiva, ou seja, não pode ser válida para valorar documentos apresentados extrajudicialmente, como as cartas de adjudicação, cartas de sentença e formais de partilha”(1VRPSP, Processo 1109145-43.2015.8.26.0100, Juíza Tânia Mara Ahualli, julgado em 11/01/2016, DJ 01/02/2016)

Tal decisão é irretocável.

Por outro lado, parece ser o caso de se temperar tal entendimento. O procedimento extrajudicial de usucapião, fugindo do arquétipo da rogação registral, tem por conditio sine qua non a participação do advogado.

É claro que nos casos em que a atuação deste administrador da justiça não seja obrigatória, sendo possível que a própria parte interessada requeira a prática de atos de registro (lato sensu) – e esta é a regra no âmbito do Registro de Imóveis-, a juntada de documentos originais ou cópias com a autenticação tabelioa será indispensável.

Entretanto, pela peculiaridade do procedimento extrajudicial de usucapião, parece razoável entender pela aplicação do art. 425, inciso IV do NCPC. Desse modo, carnês de IPTU, certidões atualizadas e outros tantos documentos que servem de suporte para a demonstração da posse, poderão ser apresentados na forma de cópias autenticadas por Tabelião de Notas ou por cópias simples declaradas autênticas pelo advogado. Frise que isso somente será possível nos casos de usucapião a ser reconhecida em procedimento administrativo-registral.

  1. Conclui-se, por todo o exposto, ser inafastável a exigência de reconhecimento de firma nos procedimentos extrajudiciais de usucapião, por expressa previsão legal (art. 221, inciso II da Lei de Registros Públicos).

Por outro lado, é possível a apresentação, excepcionalmente, de cópias simples de documentos, desde que declaradas autênticas pelo advogado (aplicação subsidiária do art. 425, inciso IV do NCPC, por força do art. 15 deste mesmo diploma legal).

[1] Destaque nosso;

[2] BRANDELLI, Leonardo. Usucapião administrativa: De acordo com o novo código de processo civil. São Paulo: Saraiva, 2016, pp. 72 e 73.

*Rodrigo Pacheco Fernandes

Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas da Sede da Comarca de São Bento do Sapucaí/SP. Ex-preposto do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Cidade de São Paulo/SP.

Fonte: iRegistradores | 16/03/2016.

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STJ: Consumidor lesado em compra de imóvel tem indenização por danos morais garantida, mas não recebe abatimento no valor pago

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Casal adquiriu apartamento com metragem inferior anunciada na propaganda

Uma decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve o direito de consumidores serem ressarcidos por danos morais no caso da compra de apartamento com metragem inferior à anunciada na propaganda.

Entretanto, o tribunal afastou a condenação imposta em segundo grau à empresa acusada referente ao abatimento proporcional do preço pago pelo imóvel. Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, nesse caso aplica-se a prescrição de 90 dias para reclamar sobre um defeito de fácil constatação, como a diferença da metragem do apartamento. A propaganda dizia que o imóvel teria 134 m², mas na realidade a metragem é de 118 m².

Prescrição

O casal adquiriu o imóvel em janeiro de 2009, porém ingressou com a ação apenas em dezembro de 2010. No caso, o pleito para ser indenizado por danos morais é justo, já que o prazo prescricional é de cinco anos.

O ministro Villas Bôas Cueva afastou a condenação imposta à construtora de indenizar os clientes pelos 16 metros não entregues, visto que o defeito era de fácil contestação. O pedido de abatimento do valor pago teria que ter sido feito até 90 dias após a compra do imóvel, uma vez que o problema era óbvio e de rápida comprovação.

“Nota-se que mesmo já tendo identificado o vício, não ficou comprovado nos autos que os autores teriam tomado qualquer providência junto à empresa contratada para retificá-lo, tendo somente realizado a notificação extrajudicial mais de um ano e meio após a assinatura do compromisso de compra e venda, vindo a protocolizar a presente ação quase dois anos depois de verificado o vício”, argumenta o ministro.

Com a decisão, foi mantido o acórdão recorrido para indenizar o casal a título de danos morais e afastada a condenação por danos materiais devido a prescrição do direito.

Fonte: IRIB | 16/03/2016.

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