Processo 0004372-75.2026.8.26.0100
Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço) – Valdek Meneghin Silva – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Comunique-se o resultado à E. CGJ. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: VALDEK MENEGHIN SILVA (OAB 78530/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA –
Classe – Assunto Pedido de Providências – Reclamação do extrajudicial (formulada por usuários do serviço)
Requerente: Valdek Meneghin Silva
Requerido: 9º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de reclamação encaminhada pela E. Corregedoria Geral da Justiça, a qual foi feita por Valdek Meneghin Silva contra o Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital na forma prevista pelo item 73, Cap. XIII, das NSCGJ, com pedido de revisão de emolumentos e repetição de indébito.
A parte reclamante relata que promoveu a integralização do capital social da empresa Meneghin Holding Administradora de Bens Ltda mediante conferência dos imóveis das matrículas n.137.490, 137.492, 241.877 e 241.878 do 9ºRI; que realizou a operação declarando o valor histórico de aquisição; que o Oficial desconsiderou o valor real da transação no cálculo dos emolumentos, o que gerou excedente de R$5.806,00; que tentou solucionar a questão junto à serventia, mas o Oficial quedou-se inerte, não restando alternativa senão a provocação da Corregedoria.
Documentos vieram às fls. 03/30.
Intimado, o Oficial se manifestou às fls. 36/38 informando que, além da reclamação veiculada pelo telegrama copiado às fls. 29/30, o reclamante também formulou questionamento por mecanismo próprio do ONR, sendo que a resposta foi oferecida em 18/12 por meio da plataforma; que o cálculo dos emolumentos seguiu o disposto no artigo 7º da Lei n. 11.331/02; que, de acordo com orientação firmada pela jurisprudência administrativa, a utilização do valor venal de referência para cálculo dos emolumentos somente pode ser afastada por decisão judicial expressa; que a parte obteve liminar em mandado de segurança afastando a exigibilidade do ITBI, o que foi atendido, mas o julgado não dispôs sobre os emolumentos do registro; que os emolumentos foram calculados por aplicação do valor venal de referência nas faixas da tabela de custas, o que resultou no total de R$ 14.206,02. Documentos às fls.39/75.
A parte reclamante se manifestou às fls. 79/88, alegando que houve cobrança superior ao devido; que não houve prestação de contas clara, detalhada e discriminada; que os emolumentos têm natureza jurídica de taxa; que o delegatário não tem discricionariedade para definir a base de cálculo por analogia ou conveniência arrecadatória; que a base de cálculo deve decorrer estritamente do fato jurídico praticado; que o ato praticado foi a integralização de bens imóveis ao capital social; que o valor jurídico da operação é o constante do título (R$616.968,80), enquanto a soma dos valores venais de referência totalizou R$ 2.281.868,00, que é parâmetro fiscal voltado ao ITBI e não reflete o valor econômico declarado no negócio jurídico; que a interpretação do art. 7º, III, da Lei n. 11.331/02, não pode ser mecânica e descontextualizada, devendo ser aplicado o inciso I; que não foi observado o art. 5º, III, “b”, da Lei n. 11.331/02, que prevê o enquadramento conforme o valor constante do documento apresentado; que houve decisão judicial afastando a incidência do ITBI, de modo que não há base tributária de ITBI exigível; que a utilização de uma base de cálculo tributária cuja exigibilidade foi afastada judicialmente afronta a ordem constitucional; que essa prática compromete a coerência sistêmica do ordenamento e infringe princípios; que a taxa deve guardar relação com o custo do serviço e com a natureza do ato, devendo ser aplicado o valor econômico real do negócio; que a ausência de planilha discriminada impede o controle do quantum debeatur; que a utilização do valor venal de referência supera o valor real da operação e gera distorção incompatível com a proporcionalidade e a razoabilidade; que os precedentes administrativos citados não são vinculantes e se referem a hipóteses distintas; que não há circulação econômica que justifique a adoção automática de valor fiscal majorado.
O Ministério Público não identificou ilegalidade, excesso ou irregularidade na conduta do Oficial, pelo que opinou pelo arquivamento (fls. 100/102).
É o relatório.
Fundamento e decido.
Primeiramente, há que observar que este procedimento abreviado se restringe à apuração de eventual cobrança indevida de emolumentos e despesas nos termos do item 73, Cap. XIII, das NSCGJ.
Identificado eventual indício de infração funcional, torna-se necessária a instauração do procedimento censório-disciplinar regido pelas disposições da Seção V, Cap. XIV, das NSCGJ.
No mérito, porém, não se verifica cobrança excessiva nem falta disciplinar. Vejamos os motivos.
O artigo 30 da Lei Estadual n. 11.331/2002 dispõe que qualquer interessado poderá reclamar, por petição, ao Juiz Corregedor Permanente contra a cobrança, a maior ou menor, de emolumentos e despesas devidos.
Ao tratar da base de cálculo dos emolumentos, a mesma Lei Estadual estabelece que:
“Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea “b” do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:
I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;
II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;
III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis”.
Note-se que, embora o artigo 5º, III, “b” preveja o enquadramento do “valor constante do documento apresentado” nas faixas da respectiva tabela, o caput do artigo 7º determina que, em relação aos atos classificados nesse mesmo dispositivo, sejam considerados os parâmetros fixados nos seus três incisos, prevalecendo o que for maior, independentemente do valor econômico declarado no negócio jurídico.
Como se vê, a base de cálculo dos emolumentos não se confunde com a base de cálculo do IPTU ou do ITBI. A norma apenas indica o critério estabelecido na legislação municipal como referência para o enquadramento na tabela escalonada que estabelece valores fixos para faixas progressivas, as quais variam de acordo com a base de cálculo, que deve considerar o maior valor entre o atribuído pelas partes à transação e as bases de cálculo do IPTU e do ITBI.
Esse foi o entendimento manifestado pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADI 3.887, no qual a corte superior, ao analisar referido dispositivo, concluiu que o parâmetro fixado não provoca a identidade vedada pelo artigo 145, §2º, da CF, ou seja, a base de cálculo dos emolumentos, que têm natureza jurídica de taxa, não se confunde com a dos impostos.
Cumpre ressaltar que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade do bem imóvel, enquanto os emolumentos têm por fato gerador a prestação de serviços públicos notariais e de registro previstos no artigo 236 da Constituição Federal, os quais são regulados pela Lei Estadual n. 11.331/02 que, em seu artigo 1º, prevê que “serão cobrados e recolhidos de acordo com a presente lei e tabelas anexas”.
O fato de não se caracterizar hipótese de incidência do ITBI ou do IPTU não afasta a aplicação dos parâmetros estabelecidos nos incisos II e III, do artigo 7º, da Lei n.11.331/02 para o cálculo dos emolumentos.
Ademais, para os Registradores, vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art. 134, VI, do CTN e art. 30, XI, da Lei n. 8.935/1994).
Assim, no caso concreto, o Oficial apurou os valores venais de referência dos imóveis conferidos à pessoa jurídica e constatou que eles eram maiores que os valores atribuídos a título de integralização do capital social: o imóvel da matrícula n.137.490, ao qual foi atribuído o valor de R$ 116.000,00, tem valor venal de referência de R$ 766.675,00 (fl. 60), enquadrando-se na faixa ‘1-N’ da tabela de emolumentos vigente em 2025; o imóvel da matrícula n.137.492, ao qual foi atribuído o valor de R$ 98.910,00, tem valor venal de referência de R$ 766.675,00 (fl. 63), enquadrando-se na faixa ‘1-N’ da tabela de emolumentos vigente em 2025 ; o imóvel da matrícula n.241.877, ao qual foi atribuído o valor de R$ 201.029,40, tem valor venal de referência de R$ 374.259,00 (fl. 66), enquadrando-se na faixa ‘1-M’ da tabela de emolumentos vigente em 2025; o imóvel da matrícula n.241.878, ao qual foi atribuído o valor de R$ 201.029,40, tem valor venal de referência de R$ 374.259,00 (fl. 69), enquadrando-se na faixa ‘1-M’ da tabela de emolumentos vigente em 2025.
Sob a perspectiva da aplicação da tabela de emolumentos, à luz dos três parâmetros para definição da base de cálculo de custas e emolumentos para o ato do registro previstos no artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02, e considerando a propagação de decisões judiciais que reconheciam a ilegalidade do valor venal de referência como base de cálculo, foi respondida, no dia 03 de fevereiro de 2021, consulta formulada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis no processo de autos de autos n. 1118112-04.2020.8.26.0100, com a seguinte orientação (destaques nossos):
“Destarte, em razão dos precedentes desta Corregedoria Permanente e da possível diversidade de conteúdo das decisões sobre a base de cálculo do ITBI neste Município, respondo a consulta no sentido de que, para os fins do inciso III do Art 7º da Lei 11.331/02, deve ser utilizada a base de cálculo do ITBI prevista na legislação municipal vigente, no caso, o valor venal de referência e que a utilização da base de cálculo utilizada pra fins de IPTU ou outra só deve ser adotada pelo Oficial quando decisão judicial for expressa no sentido de que ela se estende aos emolumentos”.
E esse entendimento foi posteriormente ratificado conforme parecer n. 47/2023-E da lavra da MM. Juíza Assessora da Corregedoria Geral da Justiça, Dra. Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Fernando Antonio Torres Garcia, no processo de autos n. 2021/00015888, em 15 de fevereiro de 2023:
“Nesse cenário, claro está que, como indicou a decisão a quo, a consulta se resolve por seus próprios termos, uma vez que, estando-se aqui no campo da legalidade estrita, não cabe a ninguém, na esfera administrativa, ampliar ou estender os efeitos de provimento jurisdicional que, determinando certa base de cálculo para o imposto de transmissão (ITBI), não dispôs nada, no entanto, sobre o cômputo dos emolumentos. Ademais, os provimentos jurisdicionais são de interpretação estrita, e de nihilo nihil fit: à míngua de decisão expressa, continuam os Oficiais adstritos ao valor venal de referência próprio do ITBI, indicado para esse fim por cada um dos entes municipais.
No mais, e para além disso, não há nada que esclarecer nesta consulta: como a base de cálculo do ITBI pode variar e varia conforme a legislação de cada Município, não há razão para ulterior regulação para todo o Estado de São Paulo, competindo aos Oficiais de Registro de Imóveis realizar o cálculo dos emolumentos devidos em cada caso concreto”.
No caso concreto, verifica-se que o provimento judicial que a parte obteve não determinou a aplicação de base de cálculo diversa para o cálculo dos emolumentos (fls. 89/95), de modo que o entendimento adotado na consulta deve prevalecer.
Na hipótese, o Oficial informou ter utilizado na apuração dos emolumentos o parâmetro de maior valor dentre os previstos nos incisos do artigo 7º da Lei Estadual n. 11.331/02, isto é, o valor atribuído pelo Município para fins de recolhimento do ITBI (parâmetro do inciso III).
E agiu corretamente.
Nesse mesmo sentido, transcrevo trecho do parecer n. 197/2024-E de minha lavra, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Francisco Eduardo Loureiro, no recurso administrativo de autos n. 1001482-96.2022.8.26.0356, em 01 de abril de 2024:
“Neste contexto e conforme esclarecido anteriormente, como a base de cálculo da taxa não se confunde com a dos impostos, há que serem observados os parâmetros fixados no artigo 7º da Lei Estadual nº 11.331/02 para o enquadramento do ato na tabela própria utilizada na apuração dos emolumentos devidos, prevalecendo o que for maior, que, no caso, deve ser a base de cálculo do inciso III, do art. 7º da referida Lei (valor atribuído pelo município para efeito de cobrança do ITBI).
Neste sentido, os seguintes precedentes: Processo de autos n. 1001328-41.2020.8.26.0100, Parecer n. 488/2020-E, de autoria da Juíza Assessora da Corregedoria Letícia Fraga Benitez, aprovado em 20/11/2020 pelo então Corregedor Geral da Justiça Des Ricardo Anafe, e Processo de autos n. 1002704-96.2019.8.26.0100, Parecer n. 472/2019-E, de autoria da Juíza Assessora da Corregedoria Stefânia Costa Amorim Requena, aprovado em 03/09/2019 pelo então Corregedor Geral da Justiça Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco”.
Logo, conclui-se que o Oficial cobrou corretamente os valores dos emolumentos para a prática dos atos a serem levados a registro, com rigorosa observância dos dispositivos legais vigentes na data da prenotação.
Quanto à alegação de que não houve prestação de contas clara, detalhada e discriminada, verifica-se que ela não procede, pois o recibo copiado às fls. 59 e 96 especifica cada um dos quatro registros realizados e, quanto ao cálculo dos emolumentos, a cobrança de dois registros com valor declarado enquadrados na faixa ‘1-M’ da tabela e dois registros com valor declarado enquadrados na faixa ‘1-N’, além de quatro certidões.
Questionado sobre os cálculos, o Oficial apresentou o devido esclarecimento por meio da plataforma ONR (fls. 72/75).
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a reclamação.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Comunique-se o resultado à E. CGJ.
Oportunamente, ao arquivo.
P.I.C.
São Paulo, 06 de março de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJEN de 10.03.2026 – SP)

Fonte:  Inr Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Processo 1001376-87.2026.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Núcleo Canindé Empreendimentos Ltda – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter os óbices. Providenciem-se as devidas anotações e comunicações (pedido de providências). Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo. P. I. C. – ADV: MARCELO DE ANDRADE BATISTA (OAB 195076/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1001376-87.2026.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo
Suscitado: Núcleo Canindé Empreendimentos Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a pedido de Núcleo Canindé Empreendimentos Ltda m virtude de recusa de ingresso de título visando ao desmembramento do imóvel matriculado sob n. 103.793, situado na rua Rio Bonito, 1.320, e rua Sacramento, s/n, 25º Subdistrito Pari, Município de São Paulo, com área total de 7.818,58 m² (fls. 01 e 66/72). A pretensão é a abertura de 35 lotes, com destinação de “galpões comerciais”, em Zona Mista ZM (fls. 02, 07/08, 34/38 e 40).
O título veio instruído com alvará de desmembramento, n. 42793-24-SP- ALV (Proc. SEI 1020.2024/0014180-0), expedido pela Prefeitura do Município de São Paulo, com deferimento em 12.03.2025 e publicação em 13.03.2025, contemplando 35 lotes, em ZM, sem abertura, prolongamento, modificação ou ampliação de vias públicas; fora de zona de mananciais e com dispensa de melhoramentos públicos (fls. 34/42). Consta, ainda, memorial descritivo pormenorizado dos lotes e Certificado de Conclusão de Demolição (fls. 44/46, 48/64).
O Oficial esclarece que exigiu a submissão do ato ao art. 18 da Lei 6.766/1979 e à apresentação de Licença Prévia Ambiental da CETESB ou documento de dispensa e Certificado de Aprovação do GRAPROHAB ou declaração de dispensa com fundamento nos itens 165.5 e 181 do Cap. XX das Normas de Serviço da CGJ/SP e em normativas estaduais (Decretos n.º 47.397/2002 e 66.960/2022), além de precedentes administrativos, notadamente porque o número de lotes, 35, extrapola o patamar de cautela, 20, a tornar necessário o registro especial e a necessidade de controle urbanístico-ambiental estadual.
A parte interessada impugna as exigências, afirmando que se trata de mero desmembramento e não loteamento , situado em área urbana consolidada, sem abertura de vias, já aprovado pela Municipalidade; que não se justificam as exigências relativas à CETESB e ao GRAPROHAB para o caso; que o alvará municipal é suficiente para o registro (fls. 14/16, 18/24, 28/32).
O Ministério Público opinou pela procedência.
É o relatório. Fundamento e DECIDO.
De início, vale ressaltar que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n. 6.015/73; art.134, VI, do CTN, e art.30, XI, da Lei n. 8.935/1994).
No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
O debate, no caso concreto, gira em torno das exigências formuladas pelo Oficial para a prática do ato registral solicitado (desmembramento do imóvel):
(a) requisitos do artigo 18 da Lei n. 6.766/79;
(b) Licença/Dispensa CETESB;
(c) Certificado/Dispensa GRAPROHAB.
Como se sabe, a Lei n. 6.766/79 define “lote” como terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe (artigo 2º, §4º).
Nos moldes da referida lei, o parcelamento do solo urbano pode ocorrer por loteamento ou desmembramento (artigo 2º, caput).
No loteamento, verifica-se a subdivisão da gleba (área apta a ser dividida) em lotes destinados à edificação, com abertura de vias públicas ou ampliação das existentes (artigo 2º, §1º).
Já no desmembramento, observa-se a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, mas aproveitando o sistema viário existente. Ou seja, o desmembramento não pode envolver a abertura de novas vias públicas ou prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes (artigo 2º, §2º).
Em outros termos, no loteamento, há divisão da gleba em lotes edificáveis com abertura de vias públicas e transferência gratuita de áreas ao Município para a criação de tais vias, sendo meio de urbanização. Já no desmembramento ocorre simples divisão de área já loteada, com aproveitamento das vias e sem qualquer transferência de área ao domínio público.
Outra modalidade de parcelamento do solo urbano, ainda que não prevista na Lei n. 6.766/79, consiste no chamado “desdobro”:
“Conquanto não disciplinada pela Lei n. 6.766/79, outra figura se nos apresenta importante no gênero parcelamento o desdobro, que resulta da subdivisão de lote, cabendo ao Município a fixação das normas e critérios para sua aprovação. O desdobro, em face de seu regime jurídico diverso, após aprovação urbanística, é levado a tábua predial apenas por ato averbatório, de acordo com a Lei n. 6.015/73 (art. 167, II, 4, e parágrafo único do art. 246), não se estendendo a este a exigência da documentação ordinária em parcelamento de solo urbano” (ARAÚJO DOS SANTOS, Flauzilino. Os problemas mais comuns encontrados nos contratos-padrão de parcelamentos urbano: aplicação da Lei n. 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor, Revista de Direito Imobiliário: RDI, São Paulo, v.22, n.47, 1999, p.159/182).
Tal modalidade de parcelamento do solo urbano, que, como visto, não está prevista na Lei n. 6.766/79, foi criada pela doutrina e pela jurisprudência ao longo dos anos.
Atualmente, é tranquilamente aceita no âmbito registral:
“Não há distinguir, como fez a recorrente, entre as figuras do desdobro e do desmembramento, uma vez que todas as formas de parcelamento do solo urbano – desmembramento e loteamento – estão reguladas pela Lei 6.766/79. O art. 18 da citada lei, por seu turno, não prevê qualquer exceção aos requisitos que elenca, no que toca a desmembramentos. O certo, porém, é que a doutrina, de modo unânime, entende não estar todo e qualquer parcelamento do solo sujeito ao registro especial do art. 18 da Lei 6.766/79, especialmente aqueles de pequeno porte (Arnaldo Rizzardo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, 2ª ed., RT, 1983, p. 24; Elvino Silva Filho, O desmembramento de imóvel, perante o registro imobiliário, in RDT 7, p. 57; Rui Geraldo Camargo Viana, O parcelamento do solo urbano, Forense, 1985, p. 52-57)” (CGJSP, Processo n. 1.487/96, Parecer do então Juiz Assessor Francisco Eduardo Loureiro, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça Des. Márcio Martins Bonilha em 25.08.1996).
Fácil concluir, portanto, que, em regra geral, nos exatos termos dos artigos 18 e 19 da Lei n. 6.766/79, deve-se exigir o registro especial em qualquer hipótese de parcelamento do solo urbano.
Este registro tem a finalidade de resguardar o interesse público (ordem urbanística) e tutelar os futuros adquirentes dos lotes (Processo CG 256/2004, Parecer exarado pelo Juiz Auxiliar José Marcelo Tossi, com aprovação, em 10.05.2004, pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. José Mario Antonio Cardinale).
Por outro lado, em casos excepcionais, admite-se a dispensa do cumprimento de algumas das formalidades previstas, notadamente quando as finalidades da lei de parcelamento do solo urbano são respeitadas, hipóteses estas que vieram disciplinadas no Cap. XX das NSCGJ:
“165. O registro especial, previsto no art. 18, da Lei nº 6.766/79, será dispensado nos seguintes casos:
a) as divisões “inter vivos” celebradas anteriormente a 20 de dezembro de 1979;
b) as divisões “inter vivos” extintivas de condomínios formados antes da vigência da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
c) as divisões consequentes de partilhas judiciais, qualquer que seja a época de sua homologação ou celebração;
d) os desmembramentos necessários para o registro de cartas de arrematação, de adjudicação ou cumprimento de mandados;
e) quando os terrenos tiverem sido objeto de compromissos formalizados até 20 de dezembro de 1979, mesmo com antecessores;
f) Quando os terrenos tiverem sido individualmente lançados para o pagamento de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para o exercício de 1979, ou antes.
NOTA Consideram-se formalizados os instrumentos que tenham sido registrados em Registro de Títulos e Documentos; ou em que a firma de, pelo menos, um dos contratantes tenha sido reconhecida; ou em que tenha havido o recolhimento antecipado do imposto de transmissão
165.1. Nas divisões, em geral, o registro especial somente será dispensado se o número de imóveis originados não ultrapassar o número de condôminos aos quais forem atribuídos.
165.2. Os desmembramentos de terrenos situados em vias e logradouros públicos oficiais, integralmente urbanizados, ainda que aprovados pela Prefeitura Municipal, com expressa dispensa de o parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos, ficam, também, sujeitos ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
165.3. Igualmente sujeitos ao mesmo registro especial estarão os desmembramentos de terrenos em que houver construção, ainda que comprovada por documento público adequado.
165.4. Nos desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes ou artifícios que visem a afastar a aplicação da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, cuidará de examinar, baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro especial. Na dúvida, recusará a averbação.
165.5. Para a dispensa do registro especial, o oficial registrador deverá ter especial atenção à verificação das seguintes circunstâncias:
(1) não implicar transferência de área para o domínio público;
(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79;
(3) resulte até 10 lotes;
(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;
(5) não ocorram desmembramentos sucessivos, exceto se o novo desmembramento não caracterizar intenção de afastar o cumprimento das normas que regem o parcelamento do solo urbano em razão do tempo decorrido entre eles, da alteração dos proprietários dos imóveis a serem desmembrados, sem que os novos titulares do domínio tenham participado do fracionamento anterior;
(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.
165.6. Em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado ao registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal”.
Note-se que a aferição dos requisitos necessários à dispensa do registro especial deve ser pautada em elementos objetivos:
“O número e o tamanho dos lotes formados com o desmembramento pode indicar se a finalidade da lei será atendida mesmo com a dispensa do cumprimento de todas as formalidades nela previstas, mas não são os únicos elementos a serem considerados. Importa, antes de tudo, verificar se com o parcelamento do solo urbano, além do atendimento dos requisitos de ordem urbanística, ficarão preservados os interesses de eventuais futuros adquirentes dos lotes” (CGJSP, Processo n. 2009/75599, Parecer n. 390/2009-E do Juiz Assessor José Marcelo Tossi Silva, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Reis Kuntz, em 04.12.2009).
E, ainda:
“Elementos da natureza objetiva subordinam, porém, o reconhecimento desta excepcional situação, com o fito de evitar a consecução da fraude à Lei. Assim, o número e a magnitude da área dos lotes, a anterioridade de outros desmembramentos e a forma de eventual criação de vias públicas limítrofes, por exemplo, são elementos a serem considerados, pois só a eventual aprovação municipal não basta para evitar a necessidade de registro especial (Decisões Administrativas da CGJ. Biênio 1981/1982, RT, São Paulo, 1982, págs. 96/99)” (CGJSP, Processo n. 244/1996, parecer do Juiz Assessor Marcelo Fortes Barbosa Filho, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Márcio Martins Bonilha, em 15.03.1996).
No caso concreto, a parte interessada apresentou seu requerimento para desdobro do imóvel em 35 lotes (fls. 07/09), o que extrapola o patamar de cautela fixado na norma e torna necessário o registro especial, com cumprimento de todos os requisitos formais (artigo 18 da Lei n. 6.766/79).
Vale consignar que, como não houve pedido por ato de registro em sentido estrito (desdobro simplificado mediante abertura de matrículas e sem os documentos do registro especial), o feito deve prosseguir como pedido de providências, com as anotações e comunicações cabíveis.
Vale consignar, ainda, a título de esclarecimento e como já feito pelo Oficial, que o registro em questão protege futuros adquirentes, impondo o depósito do contrato- padrão (inc. VI) e a apuração da higidez do parcelador (Ap. n. 6.417-0/7, Sorocaba, j. 29.02.1988). O controle registral das cláusulas de contrato-padrão visa rechaçar abusividades em atenção a preceitos de ordem pública, notadamente porque a Lei n. 6.766/79 contém garantias específicas ao adquirente, inclusive mais protetivas do que o CDC em certas hipóteses (art. 32-A, art. 35), sendo que o art. 27 atribui ao contrato-padrão papel regulatório supletivo das relações entre parcelador e adquirente.
No que diz respeito à oitiva da CETESB, o Oficial fundou a exigência nos artigos 57, X, 62, IV, e 67 do Decreto Estadual n. 47.397/2002 por compreender que empreendimentos com criação de múltiplos lotes em ZM e vocação não residencial podem implicar impactos que justificam o enquadramento.
A parte interessada sustenta a inexigibilidade por se tratar de mero desmembramento em área consolidada, sem abertura de vias e com aprovação pelo Município.
À luz do item 181 do Cap. XX das NSCGJ/SP, o Oficial exigirá, para o registro de loteamentos e desmembramentos sujeitos ao art. 18 da Lei n. 6.766/79, a manifestação de órgãos estaduais quando aplicável.
As Normas distinguem: “loteamentos e desmembramentos habitacionais”, para o que se exige Certificado do GRAPROHAB, admitida prova de dispensa nos desmembramentos não enquadrados (art. 5º do Dec. Est. 52.053/2007; item 181, “a”), e “loteamentos industriais”, para o que se exige prova de licença prévia por parte da CETESB – Companhia Estadual de Tecnologia de Saneamento Básico e de Defesa do Meio Ambiente ou prova de dispensa de análise por esta (item 181, “b”).
No caso, o número e a destinação dos lotes (“galpões comerciais”) em zona mista recomendam, ao menos, a apresentação de declaração formal de não enquadramento ou dispensa pela CETESB nos moldes do item 181, “b”.
O Oficial, portanto, não extrapola sua competência: a prova formal de dispensa (ou de não incidência) é documental e compatível com o controle de legalidade registral, tendo por finalidade evitar que se inaugurem 35 novas matrículas sem a segurança mínima de viabilidade ambiental do parcelamento.
A conclusão deve ser a mesma no que diz respeito ao Certificado de Aprovação do GRAPROHAB ou declaração de dispensa, com apoio no item 181, “a”, das NSCGJ/SP, e no artigo 8º, II, do Decreto Estadual n. 66.960/2022.
A parte sustenta que o GRAPROHAB se volta a empreendimentos com impactos metropolitanos ou que demandem manifestação conjunta de múltiplos órgãos estaduais, típicos de projetos habitacionais ou situados em áreas sob tutela específica, o que não é o caso, de desmembramento comercial em área urbana comum já aprovado pelo Município.
De fato, a normativa paulista, no item citado, exige a aprovação do GRAPROHAB a “loteamentos e desmembramentos habitacionais”, admitindo dispensa quando não houver enquadramento.
Embora não haja notícia de que o parcelamento se situe em área de mananciais, faixa de domínio estadual ou outra hipótese típica de competência do órgão público e já tenha havido aprovação da Prefeitura Municipal, recomendável que o próprio órgão competente afira a ausência de tais circunstâncias (artigo 5º do Decreto Estadual n. 66.960/2022).
Em outros termos, a avaliação deve ser feita pelos órgãos competentes, notadamente diante da natureza do empreendimento (35 galpões comerciais em zona mista), que poderá trazer impactos ambientais e infraestruturais.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências para manter os óbices. Providenciem-se as devidas anotações e comunicações (pedido de providências).
Sem custas, despesas ou honorários. Oportunamente, ao arquivo.
P. I. C.
São Paulo, 06 de março de 2026.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJEN de 09.03.2026 – SP)

Fonte: DJEN/SP 09.03.2026-SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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