CGJ/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS – DESDOBRE – NECESSIDADE DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES REFERIDAS NO MEMORIAL DESCRITIVO – NÃO APLICAÇÃO DA CINDIBILIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO.

Escrito por

Processo n" 2013/00125042

(431/2013-E)

REGISTRO DE IMÓVEIS – DESDOBRE – NECESSIDADE DA AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES REFERIDAS NO MEMORIAL DESCRITIVO – NÃO APLICAÇÃO DA CINDIBILIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por Belém Urbanizadora Ltda contra decisão do MM Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Francisco Morato pugnando pela averbação do desdobre de lote por força do preenchimento dos pressupostos legais incidentes (a fls. 47/54).

A Douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls. 65/69).

É o relatório.

Passo a opinar.

Apesar da denominação do recurso como apelação, substancialmente cuida-se de recurso administrativo previsto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, cujo processamento e apreciação competem a esta CorregedoriaGeral da Justiça; assim, por meio da aplicação dos princípios da instrumentalidade e fungibilidade ao processo administrativo, passamos a seu exame.

A situação existente –  desdobro de um lote de 250 m2 em dois de 125 m2 –  não se enquadra na Lei n. 6.766/79 por não ocorrer implantação de um aglomerado de novas habitações no local a ser realizado por meio de loteamento ou desmembramento.

Arnaldo Rizzado comenta essa questão da seguinte forma:

Tem-se aí, o desdobre, ou o destaque, ou o fracionamento de um terreno em dois ou até mais, com o que se criam novas individualidades. É a repartição do lote existente, sem preocupações de urbanização ou venda por oferta pública. Desde o momento em que o proprietário simplesmente pretende vender parte de um terreno urbano, dentro dos parâmetros municipais previstos para a extensão, caracteriza-se o destaque de parte da área urbana – isto se, no entanto, não se desatenda o preceito do art. 2o, p. 2°, da Lei 6.766/79, ou seja, não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação do sistema viário da cidade.

Não incide, no caso, a Lei 6.766/79, mas devendo-se submeter a regramento do plano diretor da cidade, especialmente quanto às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos (Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010, p. 82).

Desse modo, não era cabível a exigência de registro especial com base no art. 18 da Lei n. 6.766/79 por não incidente na espécie.

Não obstante, no memorial descritivo apresentado – em conformidade ao Decreto Municipal que aprovou o desdobre – há indicação de duas construções, uma casa em cada um dos futuros imóveis (a fls. 13/18).

Diante disso, é pertinente a exigência relativa à regularização por meio da averbação das construções em obediência ao princípio da especialidade objetiva.

O fato da inexistência anterior das construções não afeta a obrigatoriedade de sua averbação, notadamente em virtude do conteúdo do memorial descritivo e da situação fática atual.

O princípio da cindibilidade do título não tem lugar no presente caso em razão da unidade do ato de desdobre em consideração ao conteúdo do título que menciona expressamente as construções.

Além disso, a cindibilidade somente tem aplicação no caso do registro de compra e venda e não em hipótese de desdobre, porquanto nesta haverá a formação de novas matrículas, o que não ocorre naquela, daí a obediência restrita ao princípio da especialidade objetiva.

Nestes termos, ante a pertinência, ainda que parcial, das exigências do Oficial do Registro Imobiliário não cabe averbação do desdobre pretendido.

Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submete-se à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que a apelação interposta pelo recorrente seja recebida como recurso administrativo, na forma do artigo 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo e, a ele seja negado provimento.

Sub censura.

São Paulo, 14 de outubro de 2.013.

Marcelo Benacchio

Juiz Assessor da Corregedoria

Fonte: TJ/SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Homem é ressarcido pela construção de casa em lote alheio

Escrito por

Um homem que construiu uma casa num terreno, após “Cessão de Direito de Posse”, e sem oposição do antigo dono da área, deverá ser ressarcido em R$ 49 mil. FC teria adquirido os direitos de posse de um imóvel no bairro Enseada das Garças, em Belo Horizonte. Em 2011, ele foi destituído do imóvel, por força de decisão liminar, em favor do réu, que ficou com as benfeitorias realizadas na área. Na Justiça, F.C. pediu ressarcimento pelo valor gasto na construção da casa.

Em sua defesa, A.N. argumentou que F.C. teria agido de má-fé, pois teria ingressado na posse do lote de forma violenta, destruindo parte do muro e construindo precariamente um barracão ali, tanto que a ação de reintegração de posse do terreno foi julgada procedente.

Em Primeira Instância, o pedido de F.C. foi negado e ele recorreu. Sustentou ter agido de boa-fé, afirmando que teria adquirido a posse do lote por um contrato de cessão de direitos, e que por isso fazia jus ao ressarcimento da quantia referente às benfeitorias e ao acréscimo patrimonial agregado ao imóvel objeto da ação.

O desembargador relator, Marcos Lincoln, verificou que F.C. ingressou na posse do imóvel após celebrar “Cessão de Direito de Posse” com o antigo dono do lote, S.F.F., tendo constado no contrato que o imóvel estava ocupado desde junho de 2000 sem oposição do proprietário, de modo que não havia como presumir a má-fé de F.C.

Considerando que F.C. possuía o documento, e que adquiriu a posse do antigo dono do imóvel, o desembargador relator afirmou que caberia ao réu comprovar a má-fé do autor da ação, mas isso não foi feito.  Assim, o desembargador relator modificou a sentença, condenando o proprietário do terreno a pagar a F.C. a quantia de R$ 49 mil. Os desembargadores Wanderley Paiva e Alexandre Santiago votaram de acordo com o relator.

Fonte: iRegistradores – Com informações do TJ/MG | 07/10/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

TRF/3ª Região: NÃO CABE RESCISÃO DO CONTRATO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO PELA EXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO IMÓVEL

Escrito por

Na hipótese, agente financeiro não foi legalmente responsável pela fiscalização da construção da obra

Em decisão unânime, a Décima Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) negou pedido de rescisão em contrato de mútuo para aquisição da casa própria em razão da existência de defeitos de construção no imóvel.

Os autores da ação de reparação de danos firmaram com uma construtora um instrumento particular de compra e venda para aquisição de um imóvel. Para viabilizar o negócio, obtiveram um crédito imobiliário junto à Caixa Econômica Federal (CEF). Depois que passaram a residir no imóvel, ele começou a apresentar vícios estruturais que impedem o seu uso com segurança.

Ao constatarem tal situação, procuraram a Caixa Seguros que, embora tenha verificado a existência de trincas, fissuras e afundamento dos pisos da cozinha e da área de serviço, concluiu por não haver ameaça de desmoronamento, negando a cobertura securitária contratual.

Requereram, então, os autores, tanto contra a CEF como contra a construtora, antecipação dos efeitos da tutela para suspender o pagamento das prestações do financiamento, almejando com esse dinheiro a possibilidade de locação de um imóvel e o julgamento da ação com a condenação das rés ao pagamento dos valores despendidos, mais a quantia de R$ 68 mil a título de danos materiais, e consequente resolução do contrato firmado, bem como a condenação ao pagamento de danos morais não inferiores a R$ 20 mil, ou, alternativamente, que o crédito disponibilizado pelo banco seja revertido para aquisição de outro imóvel, sendo restituído o que foi pago até o momento, em virtude da frustração contratual.

Em primeiro grau, não foi localizada a construtora, razão pela qual o processo prosseguiu, a pedido dos autores, somente em relação à CEF. A sentença extinguiu o processo sem julgamento de mérito em razão da ilegitimidade passiva do banco.

Analisando o recurso dos autores, a Turma admitiu que o banco tem legitimidade passiva para figurar na demanda, uma vez que é parte na relação jurídica de direito material. Ocorre que, no conjunto dos fatos, a CEF apenas emprestou o valor requerido pelos autores para aquisição do imóvel, em nada interferindo no valor ajustado entre os vendedores (construtora) e compradores.

Não podem os autores confundirem a aquisição da propriedade com a relação contratual de mútuo. O contrato de compra e venda envolve o bem imóvel; o contrato de mútuo, o empréstimo em dinheiro.

Diz a decisão: “Na espécie, não há que se falar em negligência da CEF. Na qualidade de agente financeiro para aquisição de imóvel já pronto, cabe a ela realizar diligências relacionadas ao financiamento bancário, ela não assume responsabilidade relacionada à construção do imóvel, ao contrário do que ocorre nas hipóteses em que a CEF atua como agente financeiro da própria construção e nessa condição obriga-se a fiscalizar a obra.”

Por outro lado, não cabe o pedido de rescisão contratual do mútuo pela existência de vícios no imóvel, uma vez que a CEF não é responsável por eles.

Assim, foi negado o pedido feito na inicial pelos apelantes.

A decisão está amparada por precedentes do Superior Tribunal de Justiça, do TRF1, do TRF4, do TRF5 e do próprio TRF3.

No tribunal, o processo recebeu o número 0021294-05.2012.4.03.6100/SP.

Fonte: TRF/3ª Região | 06/10/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.