104156-97.2014 Dúvida 8º Oficial de Registro de Imóveis Christiane Pestana Aviles dos Santos – Registro de imóveis – causa de extinção de direitos e aquisição originária não são conceitos de mesma extensão insuficiente o caráter originário da aquisição para que o direito novo tenha sido adquirido sem restrições ou limitações de qualquer espécie – impossibilidade dos cancelamentos de averbações para os quais faltem os requisitos legais Dúvida procedente. Vistos. O Oficial do 8º Registro de Imóveis de São Paulo suscitou dúvida, a pedido de CHRISTIANE PESTANA AVILES DOS SANTOS, decorrente de sua negativa de ingresso de carta de arrematação levada a registro, que tem por objeto o imóvel das averbações 70,137 e 139 à margem da inscrição nº 49, do 2º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital. A interessada destacou que a propriedade adquirida com a arrematação é desprovida de qualquer menção ou alusão aos eventuais ônus, gravames, indisponibilidades ou restrições que oneravam o bem, por ser a arrematação forma originária de aquisição da propriedade, segundo atual entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura CSM (apelações cíveis 0007969-54.2010.8.26.0604 e 0018138-36.2011.8.26.0032) e do Superior Tribunal de Justiça STJ (AgRg no Ag 1246665; REsp 1179056; REsp 716438). O Registrador prestou informações e sustentou que há necessidade de ordem expressa dos órgãos competentes para que sejam levantados ônus e constrições judiciais; no caso dos autos a questão não está em saber se a arrematação é modo de aquisição derivado ou originário, mas sim em determinar se o ofício do registro de imóveis pode, sponte propria, promover cancelamentos como os pretendidos pela requerente (processos CG 2.413/1999 e CG 312/2006). Defende, ainda, que a arrematação não leva sequer a cancelamento indireto de penhoras feitas antes dela (apelações cíveis 13.838-0/4 e 15.296-0/4; processos CG 2.658/2001, CG 399/2007, CG 11.394/2006 e 13105/2010), que representam uma notícia importante para eventuais sub-adquirentes de imóveis em hasta pública, na consideração de que as alienações judiciais podem ser consideradas ineficazes perante outras execuções forçadas. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida. É o relatório. Decido. Como bem sustentado em recente sentença da lavra do Dr. Josué Modesto Passos, que me antecedeu nesta Corregedoria Permanente: “Causa de extinção de direitos (latíssimo sensu) que existam sobre uma “coisa e aquisição originária não são conceitos de mesma extensão, ou seja, não designam o mesmo conjunto de objetos: a aquisição originária não conduz, sempre e de per si, à extinção de direitos que existam sobre uma coisa (e vice-versa, passe o truísmo: nem toda extinção de direitos sobre uma coisa advém de aquisição originária). Para ilustrar o que se disse bastam dois exemplos. Em primeiro lugar, a posse ad usucapionem sobre um imóvel pode ser exercida mansa e pacificamente com o respeito (muita vez, justamente por causa do respeito!) a uma servidão aparente e contínua (imagine-se, de aqueduto) que já exista sobre o imóvel; em tal hipótese, do só fato da usucapião não decorrerá, ipso iure, a extinção da servidão, pois é absurdo concluir que a aquisição venha extinguir aquilo que fora preciso respeitar para adquirir. Em segundo lugar, uma coisa móvel pode tornar-se adéspota (nullius) por abandono e, ainda assim, permanecer gravada com penhor que antes se constituíra sobre ela; nesse caso, uma posterior aquisição do domínio por ocupação (originária, portanto) também não implica, de per si, a extinção do direito real de garantia: a sequela, afinal, existe justamente para forrar o titular do penhor à disposição do proprietário. A confusão entre os dois conceitos (= causa de extinção de direitos sobre uma coisa e aquisição originária), porém, existe, e tentar desfazê-la é condição para conseguir uma solução adequada ao problema posto nestes autos. Tal confusão advém da falta de observação do seguinte: a aquisição originária, para caracterizar-se como tal, não exige que o direito adquirido originariamente tenha conteúdo distinto do conteúdo do direito anterior, nem que o direito anterior sempre seja destruído para que o direito agora adquirido possa surgir ex novo. Para que se fale em aquisição originária, o decisivo é que o direito tenha sido adquirido por meio de um suporte fático em que não haja entrado o direito anterior e só. Com efeito, a aquisição derivada é aquela em que a existência de um outro direito pertence ao suporte fático da aquisição jurídica: então a aquisição do novo direito é deduzida, derivada da existência do direito já constituído. No caso de aquisição derivada, ‘a posição jurídica agora constituída está de tal forma ligada a uma outra, que esta última aparece como relação de procedência e, com isso, condiciona o surgimento da nova posição jurídica’ (Hellwig, Lehrb. § 39 I). Em outros casos a aquisição jurídica é independente da existência de um outro direito; tal aquisição é chamada de originária (Andreas von Tuhr, Der Allgemeine Teil des Deutschen Bürgerlichen Rechts: die rechtserheblichen Tatsachen, insbesondere das Rechtsgeschäft. Goldbach: Keip, 1997 (Neudruck d. Ausg. München, 1914). v. 2 (1ª parte), p. 35). Dito de outra forma: a aquisição originária é aquela em cujo suporte fático não entra em linha de conta a existência de um outro direito: para o adquirente, o direito agora adquirido surge de maneira autônoma, etsi prius ius non daretur, ainda que não houvesse um direito anterior, embora pudesse ter havido.” Se a propriedade foi adquirida originariamente, incorpora-se no patrimônio do adquirente em toda sua plenitude, da forma que ele quiser (Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil brasileiro: Direito das Coisas, 12 ed. São Paulo: Saraiva, 1996, p. 120); Na aquisição originária, não se consideram vícios anteriores da propriedade porque não existe anterior titular a ser levado em conta (Sílvio de Salvo Venosa, Direito Civil. Direitos Reais, 4. ed. São Paulo: Atlas, 1999. vol. 5, p. 192). Pois bem: aplica-se à aquisição imobiliária fundada em arrematação forçada tudo o que até agora se disse sobre a relação entre a aquisição originária, de um lado, e a extinção de direitos que existam s
obre o imóvel, de outro. Por outras palavras: ainda que exista uma aquisição originária na arrematação forçada imobiliária, nem por isso se tira, com base apenas no caráter originário da aquisição, que o conteúdo do domínio adquirido (= arrematado) sempre venha a ser distinto do conteúdo do domínio anterior (= penhorado), quer dizer, nem por isso se conclui que sempre se extingam os direitos pendentes sobre o domínio anterior, para que não continuem a pender sobre o domínio adquirido. Portanto, para que se verifique se determinado direito (latissimo sensu, recordese sempre) foi ou não extinto depois da hasta pública, o critério decisivo não é (ou não é apenas) a natureza mesma da arrematação, mas sobretudo os efeitos que a lei lhe atribua. É insuficiente invocar a natureza originária ou derivada da arrematação para tentar determinar, somente a partir disso, se em razão dela se extingam direitos que existam sobre o imóvel arrematado. Por exemplo, no REsp 40.191-SP, Rel. Dias Trindade, j. 14.12.1993, o STJ associou a extinção da hipoteca ao caráter originário da aquisição fundada em arrematação. Deve-se observar, porém, que nessa hipótese a extinção da hipoteca está expressamente prevista no CC02, art. 1.499, VI (antes, no Código Civil antigo CC16, art. 847, VII); logo, esse efeito que decorre de lei existe independentemente da natureza que a doutrina e a jurisprudência atribuam à aquisição imobiliária fundada em arrematação e, assim, não é um indício seguro nem dessa natureza, nem muito menos do fato de que da natureza originária se deva tirar a extinção da hipoteca (à parte o problema da petição de princípio). Ademais, o efeito extintivo sobre a hipoteca vem reconhecido desde o tempo em que a arrematação se entendia como uma compra e venda, e é curioso dizer que agora tal efeito exista por força de uma suposta natureza originária: de onde provinha, então, antes? Além disso, que o efeito da arrematação se deva procurar na legislação e não, simplesmente, na natureza que se possa atribuir à arrematação mesma dizem-no recentes decisões do E. Conselho Superior da Magistratura que, reconhecendo porém o caráter originário do ato, ressalvam a incidência do imposto municipal de transmissão, a possibilidade de evicção e a exigência de perfeita qualificação do arrematante e respectivo cônjuge, porque previstas em lei (cf., respectivamente, as apelações cíveis 0007969- 54.2010.8.26.0604, j. 10.05.12; 0034323-42.2011.8.26.0100, j. 12.09.12; e 0003196-60.2010.8.26.0411, j. 04.10.12). Posto isso, fica determinada a verdadeira questão por examinar neste processo: saber que diga a lei sobre o cancelamento, no registro de imóveis, do arrolamento administrativo (Lei n. 9.532/97) e da penhora (CPC73, art. 659, §§ 4º-6º), o que não há maneira de resolver, discutindo somente se a arrematação conduza a uma aquisição originária ou derivada do domínio imobiliário. A lei é clara: o cancelamento tem de fazer-se em cumprimento a decisão judicial transitada em julgado; ou a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado; ou a requerimento do interessado, instruído com documento hábil (LRP73, art. 250, I-III); ou ainda, em juízo, por iniciativa de terceiro prejudicado (LRP73, art. 253). Ora, a arrematação, no direito brasileiro, não faz coisa julgada (ASSIS, Araken de, Manual da execução. 13. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010, p. 878; THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Processo de Execução e Cumprimento da Sentença. Processo Cautelar e Tutela de Urgência. 41. ed. Forense: Rio de Janeiro, 2007. v. 3, p. 387) e, mesmo que se interprete o art. 250, I, verbis transitada em julgado, como compreensivo da mera preclusão, fato é que a decisão de arrematação (implícita na assinatura do auto pelo juiz) não teve por objeto o desfazimento da penhora e do arrolamento administrativo, ao que se vê nestes autos. Tem fundamento em lei a exigência de que o arrematante solicite o cancelamento das constrições às autoridades que as determinaram (como, de resto, já declarou o E. Conselho da Magistratura cf. fls. 44), sendo que o Registrador agiu corretamente quando se negou a proceder às averbações com fundamento apenas no registro da arrematação. Do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a pedido de CHRISTIANE PESTANA AVILES DOS SANTOS. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios. Oportunamente, arquivem-se estes autos. Com o trânsito em julgado desta sentença, intime-se o suscitado a retirar em Cartório, mediante recibo, os documento originais que foram depositados em pasta física, no prazo de 15 dias. P.R.I. São Paulo, 16 de junho de 2014. Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 114)

Fonte: DJE/SP | 22/07/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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