CGJ/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA REGISTRAL – NOTIFICAÇÃO DA SUSCITAÇÃO ENCAMINHADA PARA O ENDEREÇO DO APRESENTANTE DO TÍTULO E NÃO PARA O SUSCITADO – OFENSA AO ITEM 41, “D”, DO CAPÍTULO XX, DAS NSCGJ, E AO ART. 198, III, DA LRP – SUSCITADO QUE, EM RAZÃO DISSO, NÃO TEVE OPORTUNIDADE DE IMPUGNAR A DÚVIDA – NULIDADE CARACTERIZADA – ANULAÇÃO DO FEITO A PARTIR DA NOTIFICAÇÃO DO SUSCITADO INCLUSIVE – RECURSO PROVIDO.

Escrito por

Acórdão DJ nº 0005351-61.2012.8.26.0477 – Apelação Cível 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0005351-61.2012.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante JOSÉ IVO NOGUEIRA FILHO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PRAIA GRANDE.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA DECLARAR A NULIDADE DO FEITO A PARTIR DA NOTIFICAÇÃO DO SUSCITADO, INCLUSIVE, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI (VICE PRESIDENTE), GUERRIERI REZENDE (DECANO), ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 14 de maio de 2014.   

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0005351-61.2012.8.26.0477

Apelante: José Ivo Nogueira Filho

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Praia Grande

Voto nº 34.016

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA REGISTRAL – NOTIFICAÇÃO DA SUSCITAÇÃO ENCAMINHADA PARA O ENDEREÇO DO APRESENTANTE DO TÍTULO E NÃO PARA O SUSCITADO – OFENSA AO ITEM 41, “D”, DO CAPÍTULO XX, DAS NSCGJ, E AO ART. 198, III, DA LRP – SUSCITADO QUE, EM RAZÃO DISSO, NÃO TEVE OPORTUNIDADE DE IMPUGNAR A DÚVIDA – NULIDADE CARACTERIZADA – ANULAÇÃO DO FEITO A PARTIR DA NOTIFICAÇÃO DO SUSCITADO INCLUSIVE – RECURSO PROVIDO.

Inconformado com a decisão de fls. 29/31, que julgou procedente dúvida suscitada nos termos do art. 198, caput, da Lei nº 6.015/73, mantendo a recusa do registro do título, apela José Ivo Nogueira Filho.

Alega, em preliminar, nulidade por vício na sua notificação para impugnar a dúvida suscitada pelo registrador; no mérito, que a penhora dos imóveis, decorrente de crédito trabalhista, possui natureza superprivilegiada, sobrepondo-se à determinação de indisponibilidade determinada pelo Juízo da execução fiscal, e que referida penhora ocorreu anteriormente ao pedido de indisponibilidade.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 24/25). A Procuradoria Geral de Justiça propôs, preliminarmente, o não conhecimento do recurso, porque a dúvida está prejudicada, em razão da não impugnação de todos os óbices expostos na nota de devolução. No mérito, opinou pelo não provimento do recurso (fls. 63/66).

É o relatório.

A dúvida registral tem por premissa o dissenso entre o Oficial de Registro de Imóveis e o interessado no registro do título. Referido dissenso tem de ser integral, ou seja, deve voltar-se contra todos os óbices impostos pelo Oficial de Registro de Imóveis na nota de devolução para o registro pretendido, e não apenas contra parte deles, sob pena de se caracterizar a concordância parcial que prejudica a dúvida porque, mesmo que afastado os óbices questionados, restariam os demais que, como não foram atendidos, continuariam a impedir o registro do título.

No caso em exame, entretanto, o interessado não foi corretamente notificado a apresentar impugnação. Como bem observado pela ilustrada Procuradoria Geral de Justiça, a carta notificatória foi enviada para o endereço do apresentante do título, quando deveria ter sido remetida para o endereço do ora recorrente, conforme dispõe o item 41, “d”, do Capítulo XX, das NSCGJ, e o art. 198, III, da Lei de Registros Públicos.

Trata-se de ato procedimental indispensável, sem o qual restou descumprida a exigência constitucional de observância do contraditório e da ampla defesa nos procedimentos administrativos (art. 5º., LV, da Constituição Federal).

Neste sentido:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Ausência de notificação válida do apresentante do título para impugnar a dúvida – Ofensa ao art. 198, III, da Lei 6.015/73 – Nulidade do procedimento por violação do princípio do contraditório e da ampla defesa – Necessidade de renovação dos atos a partir da notificação determinada – Recurso provido. (Apelação Cível nº 0041120-68.2010.8.26.0100, Rel. Des. Maurício Vidigal).

No mesmo sentido, a Apelação Cível nº 990.10.099.009-8, Rel. Des. Munhoz Soares.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para declarar a nulidade do feito a partir da notificação do suscitado, inclusive.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: TJ/SP | Data da Inclusão: 25/05/2014.

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CGJ/SP: REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa suscitada – Contrato de locação com cláusula de vigência na hipótese de alienação do bem – Recusa do registro em razão da indisponibilidade e penhora do imóvel – Averbações que não inviabilizam a locação nem repercutem na validade da cláusula de vigência, que visa apenas a expandir sua eficácia e alcançar terceiros, amparada em expressa disposição legal – Título, formalmente em ordem, que observa o princípio da legalidade – Recurso provido para julgar improcedente a dúvida inversa e determinar o registro do título.

Escrito por

Acórdão DJ nº 0027161-25.2013.8.26.0100 – Apelação Cível 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0027161-25.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CURI ALIMENTAÇÃO, EDITORAÇÃO LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA JULGAR IMPROCEDENTE A DÚVIDA INVERSA SUSCITADA E DETERMINAR O REGISTRO DO TÍTULO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI (VICE PRESIDENTE), GUERRIERI REZENDE (DECANO), ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 14 de maio de 2014.      

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0027161-25.2013.8.26.0100

Apelante: Curi Alimentação, Editoração e Divulgação Ltda.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Voto nº 34.011

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa suscitada – Contrato de locação com cláusula de vigência na hipótese de alienação do bem – Recusa do registro em razão da indisponibilidade e penhora do imóvel – Averbações que não inviabilizam a locação nem repercutem na validade da cláusula de vigência, que visa apenas a expandir sua eficácia e alcançar terceiros, amparada em expressa disposição legal – Título, formalmente em ordem, que observa o princípio da legalidade – Recurso provido para julgar improcedente a dúvida inversa e determinar o registro do título.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MMº Juiz Corregedor do 1º Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada e manteve a recusa do registro do contrato de locação não residencial com cláusula de vigência na hipótese de alienação, referente ao imóvel matriculado sob nº 50.541, em razão da indisponibilidade da metade ideal de propriedade  do locador Rubens Tufik Curi, averbada sob nº 8.

A apelante afirma que a parte ideal de propriedade da locadora Ruth não está indisponível nem foi penhorada e que solicitou o registro do contrato devido ao grande investimento realizado com a reforma do imóvel. Diz que quando celebrou o contrato em 1º/2/2011 não havia averbação da penhora.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

A recusa do Oficial de registrar o contrato de locação com cláusula de vigência na hipótese de alienação do bem, celebrado entre a recorrente e os titulares do domínio do imóvel, está baseada nos seguintes fundamentos: (a) a indisponibilidade esvazia temporariamente os direitos inerentes ao domínio, o que justifica a limitação de seu exercício; (b) a indisponibilidade judicial engloba a impenhorabilidade e a incomunicabilidade, assim como ocorre com a inalienabilidade voluntária; (c) o registro tem efeito constitutivo e gera obrigação com eficácia real, nos termos do artigo 576 do Código Civil, pelo qual a locação pode ser oposta ao adquirente da coisa locada; (d) por força do contrato assinado, o locador perde a posse direta do imóvel, o que inviabiliza o exercício das atribuições de fiel depositário do juízo da execução em razão da penhora do bem.

A sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente está amparada em precedentes deste Conselho Superior da Magistratura no sentido de que, em razão da indisponibilidade, o registro da cláusula extrapola o plano do direito das obrigações e atinge o plano do direito real, na medida em que pode ser oposta a um eventual novo adquirente do imóvel e frustra, ao menos de modo potencial, faculdades contidas no domínio.

Ocorre que tal entendimento foi recentemente modificado, sob o fundamento de que a indisponibilidade não inviabiliza a locação do imóvel e não repercute na validade da cláusula de vigência, pelo que não há razão para impedir o registro, na medida em que tal ato visa unicamente a expandir a eficácia subjetiva desta cláusula amparada no princípio da função social do contrato.

Assim foi decidido na Apelação Cível nº 0018645-08.2012.8.26.0114,  que teve como relator o então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini que, ao tratar de caso semelhante assim dispôs:

“O resultado associado a publicidade registral com atribuição de eficácia real a obrigações comuns, de poderes diretos sobre os imóveis locados e, particularmente, de direitos reais de gozo e aquisição ao locatário, não é de ser indistintamente vedado em função da indisponibilidade legal, especialmente porque não implica voluntário deslocamento patrimonial subjetivo.

Com mais razão se considerado que não impede, em outra execução, nova penhora sobre o bem indisponível, de acordo com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, iterativamente, tem afirmado: a indisponibilidade versada no § 1.º do artigo 53 da Lei n.º 8.212/1991 apenas impossibilita a alienação do bem penhorado pelo devedor-executado.[1]

Os recentes precedentes deste Conselho Superior da Magistratura que, na esteira do entendimento do STJ, acentuaram que a indisponibilidade focalizada não frustra a arrematação judicial nem o registro da carta que lhe corresponda também conduzem à inscrição objetada.[2]

Sob a influência da visão de contrato como fato social, instituto jurídico funcionalizado, e a inspiração de novos paradigmas jurisprudenciais, impõe, portanto, rever a orientação deste Conselho expressa no acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n.º 100.237-0/0, rel. Des.  Luiz Tâmbara, j. em 04.09.2003, quando admitida a incompatibilidade entre a indisponibilidade do artigo 53, § 1.º, da Lei n.º 8.212/1991, e o registro de contrato de locação com cláusula de vigência.”

De efeito, o ato de dispor da coisa, vedado por força da indisponibilidade existente, deve ter interpretação restrita, pelo que não vai além da impossibilidade de alienação da coisa, e mesmo assim da alienação voluntária, nos termos do precedente acima mencionado, de modo que não tem o condão de impedir o exercício dos demais direitos inerentes à propriedade – de uso, gozo e fruição – e, consequentemente, não impede a locação do bem, nem tampouco tem o condão de invalidar cláusula contratual que tem por base expressa disposição na lei especial que disciplina a matéria e que autoriza o registro a fim de possibilitar que gere efeitos (artigo 8º da Lei nº 8.245/91).

Consoante lições de Afrânio de Carvalho, o Oficial tem o dever de proceder o exame da legalidade do título e apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental (“Registro de Imóveis”, editora Forense, 4ª edição).

O título apresentado para registro observa o princípio da legalidade. A questão acerca de possível repercussão do ato perante o juízo da execução que penhorou o bem e nomeou o devedor executado fiel depositário, e considerações acerca das peculiaridades do contrato de locação apresentado, extrapolam o exame dos aspectos formais do título e não deve obstar o seu ingresso no fólio real.

À vista do exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida inversa suscitada e determinar o registro do título.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

_______________________________

[1] Recurso Especial n.º 512.398/SP, rel. Min. Felix Fischer, j. 17.02.2004; Recurso Especial n.º 615.678/SP, rel. Min. Eliana Calmon, j. em 24.08.2005; Recurso Especial n.º 769.121/SP, rel. Min. Castro Meira, j. em 08.11.2005; Agravo Regimental no Recurso Especial n.º 882.016/SP, rel. Min. Castro Meira, j. em 20.03.2007; Recurso Especial n.º 1.269.474/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 06.12.2011.

 

[2] Apelações Cíveis n.ºs 0007969-54.2010.8.26.0604, 0018382-04.2011.8.26.0019 e 0000001-78.2011.8.26.0493, todos relatados por mim, julgados, o primeiro, no dia 10.05.2012 e, os dois últimos, em 13.12.2012.

Fonte: TJ/SP | Data da Inclusão: 25/05/2014.

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CGJ/SP: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CEDENTE TEM DE INTEGRAR PÓLO PASSIVO.

Escrito por

Acórdão – DJ nº 0060889-91.2012.8.26.0100 – Apelação Cível 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0060889-91.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ELISA LÍDIA RUDHUK STURE, REINALDO STURE, CAMILA ALMEIDA STURE, ROSANGELA STURE, LILIAN RUTE STURE BARBOSA FERREIRA e DANIEL ELOY BARBOSA FERREIRA, é apelado 11º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de março de 2014.         

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0060889-91.2012.8.26.0100

Apelante: Elisa Lidia Rudhuk Sture e Outros

Apelado: 11º Cartório de Registro de Imóveis da Capital

Voto nº 33.946

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE, IMPEDINDO-SE O REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO – AUSÊNCIA DE INCLUSÃO DOS CEDENTES NO POLO PASSIVO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE – SENTENÇA DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA QUE NÃO ESTÁ IMUNE AO EXAME DOS REQUISITOS PARA SEU REGISTRO – ITBI, REFERENTE ÀS CESSÕES, DEVIDO AO TEMPO DE SEU APERFEIÇOAMENTO, QUE SE DÁ COM O SUPRIMENTO JUDICIAL – RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de dúvida inversa, suscitada em face do 11º Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Capital, afirmando-se que ele impediu o registro de Carta de Adjudicação – tirada de ação de adjudicação compulsória, julgada procedente -, expedida a favor dos interessados, dada a quebra do princípio da continuidade, pois os cedentes não fizeram parte do polo passivo da ação. Ademais, exigiu o recolhimento de ITBI, relativo às cessões e à adjudicação.

O Oficial do 11º CRI manifestou-se, reiterando que haveria quebra do princípio da continuidade, caso registrada a Carta de Adjudicação. No que toca ao ITBI, asseverou que é devido quando do aperfeiçoamento da cessão e deve ser recolhido, também, em razão da adjudicação.

O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa do registro.

Inconformados com a respeitável decisão, os interessados interpuseram, tempestivamente, o presente recurso. Alegam que não há necessidade de inclusão dos cedentes no polo passivo da ação de adjudicação compulsória, citando doutrina e jurisprudência, do Superior Tribunal de Justiça. Afirmam, também, a não incidência do ITBI em relação às cessões, visto que isso implicaria retroatividade tributária, defendendo que o fato gerador do imposto ocorre com a transmissão da posse do imóvel aos promitentes cessionários.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

Em primeiro lugar, é preciso assentar que a Carta de Adjudicação, embora título judicial, não está imune ao exame de seus requisitos para registro.

Ricardo Arcoverde Credie, em obra específica sobre o tema, observa:

“Uma primeira questão nos ocorre: os atos administrativos decorrentes das sentenças constitutivas, da assim dita execução imprópria destas sentenças (representados por certidões, mandados ou cartas de sentença), obrigam o oficial do registro de Imóveis a proceder ao ato registral?

Evidente que não.

A sentença, de per si, não transfere o domínio, como os atos de expropriação de mesmo nome ocorrentes em outros procedimentos também não o transferem, posto que sempre dependentes do registro. Somente o efeito translativo do registro imobiliário, como frisamos linhas atrás, é que efetivamente transfere a propriedade.

Se o vendedor promete outorgar a escritura, na hipótese de descumprimento o Estado só faz emitir declaração de vontade com o mesmo efeito do ato não praticado…

É correto que, nessa ordem de idéias, expedida carta de sentença, mandado ou simples do ato decisório e respectivo trânsito em julgado, não está o serventuário do Registro de Imóveis obrigado a transcrever tal título. Se ocorrer qualquer circunstância impediente, poderá ele solicitar que o interessado a supra, ou poderá, ainda, fazer instaurar processo de dúvida, sendo o caso.” (Adjudicação Compulsória, 9ª edição, Malheiros, 2004, p. 90)                            

Pois bem. Da matrícula de fl. 23, verifica-se que o proprietário era Messias Pinto Lopes. Ele compromissou o imóvel à venda para Joaquim Simões Pessoa e sua esposa. Esses, por sua vez, prometeram ceder e transferir o bem para Antonio de Oliveira e sua esposa, que, por fim, prometeram ceder e transferir o bem para o falecido Rolands Sture, de quem os interessados são, respectivamente, meeira e herdeiros. A ação de adjudicação compulsória foi ajuizada em face do proprietário, que consta da matrícula, Messias Pinto Lopes.

A questão, no que toca ao princípio da continuidade, é saber se há necessidade da inclusão dos cedentes no polo passivo da adjudicação compulsória. E a resposta é positiva.

A ação de adjudicação compulsória, de natureza pessoal, tem por fim, não obtida a outorga da escritura, suprir a declaração de vontade do vendedor. A sentença, de caráter constitutivo, suprindo essa vontade, é, em tese, título hábil ao registro.

Cuida-se, aqui, de diversas cessões registradas. Portanto, como bem apontado na sentença, “a ação de adjudicação compulsória tinha de ter sido dirigida não só contra o dono (para que fosse suprida a declaração de vontade necessária à transmissão do domínio), como também contra os promitentes cedentes (para que, suprida a sua vontade, também se consumasse, de fato, a efetiva cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda).”

É imprescindível, para que não haja quebra da continuidade, que haja o suprimento da vontade, também, dos cedentes, o que se faz, necessariamente, com sua inclusão no polo passivo da adjudicação.

Os recorrentes também citaram a obra Ricardo Arcoverde Credie em seu recurso. Mas fizeram-no, por má-fé ou desatenção, de maneira incompleta. Note-se o trecho por eles citado:

“Legitimado ativo ordinariamente também é o cessionário dos direitos à compra, a quem foi previamente transferido o interesse na provocação e obtenção dos resultados uteis da atividade jurisdicional, ao qual a jurisprudência proclama o direito de pleitear a adjudicação compulsória diretamente do promitente vendedor, e não do cedente.”

Esse foi o trecho por eles citado, tirado de fl. 59. O que eles não citaram, porém, foi o que vem logo em seguida:

“Então, pleiteia-se a adjudicação compulsória diretamente do titular do domínio, o promitente vendedor. Estando irregistrado o instrumento de cessão, cabe o ajuizamento da ação quando o promissário vendedor exigir a presença do cedente do compromisso quando anuente na escritura definitiva: ao juiz caberá valorar os limites entre a prudência do vendedor e sua resistência àquele ato, sem descurar da verificação da idoneidade da cessão. Diferentemente  será quando a cessão estiver registrada; aí, por causa do princípio da continuidade dos atos do registro de Imóveis, é necessária a anuência do cedente na escritura definitiva, devendo ele, consequentemente, ser demandado com o titular do domínio, ambos no polo passivo da relação processual, para que também sua eventual omissão seja suprida sentencialmente.” (ob. cit, p. 59/60, grifo meu)

Ora, é exatamente esse o caso dos autos. As cessões estão registradas, motivo pelo qual era imprescindível a inclusão dos cedentes no polo passivo. É a própria doutrina citada pelo recorrente, com acerto, que o diz.

Não impressiona o precedente trazido pelo interessado, oriundo do Superior Tribunal de Justiça, pois, naquele caso, ao que parece, os instrumentos particulares de compra e venda, através do quais houve as cessões do imóvel, não estavam registrados. A questão resolvida, portanto, foi de cunho processual – desnecessidade de litisconsórcio -, não resvalando no exame do princípio registral da continuidade.

Por fim, no que pertine ao recolhimento do ITBI, tem razão o MM. Juiz sentenciante ao afirmar que o imposto incidirá ao tempo em que as cessões, correspondentes às promessas de compra e venda, forem supridas, o que só ocorrerá na hipótese de correto ajuizamento da adjudicação compulsória.          

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: TJ/SP | Data da inclusão: 25/03/2014.

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