TJMG: Compra e venda – outorga de escritura definitiva. Promitente vendedora – falecimento. Partilha – necessidade.

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Não é possível a expedição de alvará para outorga de escritura pública de compra e venda, quando comprovado o falecimento da promitente vendedora antes do registro da transferência do título, sendo necessária a realização da prévia partilha do bem para que os herdeiros possam cumprir o compromisso firmado.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, por meio de sua 5ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0210.13.004525-0/001, que decidiu pela impossibilidade de expedição de alvará para outorga de escritura pública de compra e venda, quando comprovado que o falecimento da promitente vendedora ocorreu sem que fosse efetuado o registro da escritura definitiva, sendo necessária a prévia partilha do bem. O acórdão teve como Relator o Desembargador Luís Carlos Gambogi e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em face de sentença proferida pelo juízo a quo, que julgou extinto o feito, sem resolução de mérito, por impossibilidade jurídica do pedido. Em razões recursais, o apelante sustentou que a presente ação busca a concessão de alvará para outorga de imóvel objeto de compra e venda, decorrente de separação judicial. Afirmou que, uma vez que o imóvel foi vendido há mais de dez anos, caberia aos herdeiros a obrigação de transferir a propriedade aos promitentes compradores, incidindo a consequente obrigação do recolhimento do ITBI e argumentou que o contrato foi quitado anteriormente ao óbito da promitente vendedora, não mais lhe pertencendo e não podendo se falar em partilha deste, nem em incidência do ITCD, tendo em vista que o imóvel não foi transferido aos herdeiros. Por fim, argumentou que o imóvel está em posse de terceiros há mais de 20 anos, prazo que permite a aquisição dominial, em virtude da posse continuada e pacífica.

Ao julgar o recurso, o Relator destacou que, por força do art. 1.245 do atual Código Civil, a transmissão de imóvel exige a transcrição do título de transferência no Registro Imobiliário, sendo que, advindo o óbito da ex-esposa do apelante, antes de efetuado o registro da compra e venda, o referido imóvel continuou a ser, legalmente, de sua propriedade. Desta forma, concluiu que acertou o magistrado singular ao afirmar que a expedição de alvará deve ser precedida da partilha ou da sobrepartilha do imóvel, permitindo, inclusive, o recolhimento dos tributos devidos.

Diante do exposto o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e veja a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Questão esclarece acerca da extinção do bem de família.

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Bem de família – extinção.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da extinção do bem de família. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta: A dissolução da sociedade conjugal pelo falecimento de um dos cônjuges extingue o bem de família?

Resposta: Sobre a extinção do bem de família, assim ensina Ademar Fioranelli:

“A dissolução da sociedade conjugal, nos casos indicados no art. 1.571 do CC/2002, não é forma extintiva do bem de família, conforme expressa o art. 1.721. Quer pela morte de um dos cônjuges, quer pela separação judicial e pelo divórcio, persistirá o bem de família em relação aos menores até que cesse a sua incapacidade. Também em novas núpcias predomina o entendimento alicerçado na doutrina de que o instituto deve ser mantido quando há filhos menores ou incapazes.

O sobrevivente poderá pedir a extinção, se for o único bem do casal (parágrafo único do mesmo art. 1.721) – o que não se dá automaticamente –, a qual deve ser revestida das cautelas legais, em procedimento adequado e ordem judicial, da mesma forma que não se pode alterar o destino do prédio e os valores mobiliários ou serem alienados sem o consentimento dos interessados e seus representantes legais, ouvido o Ministério Público (art. 1.717). Como a alienação é forma de extinção, a liberação importa em intervenção judicial.” (FIORANELLI, Ademar. “Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário”, Quinta Editorial, São Paulo, 2013, p. 217-218).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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1ªVRP/SP: anuente que não é detentor de domínio não pode gravar o imóvel e não pode revogar cláusulas restritivas

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Processo 0049468-70.2013 Dúvida Renan Martins Sanches 18º oficial de Registro de Imóveis – Dúvida – escritura de doação com cláusulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade – previsão para que terceiro anuente tenha poderes para revogar as cláusulas restritivas, quando do óbito dos doadores – anuente não é detentor de domínio, não pode gravar o imóvel e não pode revogar cláusulas restritivas necessidade de retificação da escritura de doação – dúvida procedente. CP 257 Vistos. 1. O 18º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de RENAN MARTINS SANCHES (RENAN). 1.1. Segundo narrado no termo de dúvida, RENAN pretende que seja registrada escritura de doação (fls. 05-11), em que ele figura como donatário do imóvel de matrícula 61.743 do 18º RI (fls. 26-29), imóvel este pertencente a RICARDO SANCHES (RICARDO) e MARIA DE FÁTIMA MARTINS DA SILVA (MARIA). 1.2. O título foi apresentado ao 18º RI (prenotação 607.357) e foi recusado. A qualificação negativa decorreu da presença, no título, de disposição que prevê a possibilidade de Adelaide Martins da Silva (mãe do donatário e esposa de RICARDO) revogar, em ocasião do falecimento dos doadores, cláusulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e alienabilidade, porém, com anuência do donatário. 1.2.1. Adelaide casou-se com RICARDO, no regime da comunhão parcial de bens, depois que ele adquiriu o imóvel. Logo, ela não possui direitos reais sobre o referido bem. Segundo entendimento do registrador, da mesma forma que ela não poderia impor cláusulas restritivas na doação, jamais poderia revogálas. Adelaide apenas surge na escritura como anuente, para fins de atendimento ao disposto no artigo 1.647 do Código Civil. 1.2.2. Por fim, o registrador asseverou que a possibilidade de terceiro revogar cláusulas restritivas é uma condição resolutiva puramente potestativa, já que, sobrevindo óbito dos doadores, o cancelamento das restrições ficaria ao livre arbítrio de Adelaide. 1.3. Inconformado com a recusa, RENAN requereu que fosse suscitada a presente dúvida (fls. 23-25). 1.4. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 05-29). 2. O suscitado apresentou impugnação (fls. 32-35). 3. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 42-44). 4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. 5. RENAN pretende registrar escritura de doação com cláusulas restritivas de domínio e previsão para que uma anuente as revogue no caso de falecimento dos doadores. 6. Adelaide não é titular de domínio do imóvel de matrícula 61.743 do 18º RI. Ela não figurou como doadora (apenas com anuente) e, por decorrência lógica, ela não pode instituir nenhuma cláusula restritiva de domínio. Não se pode onerar, alienar ou restringir aquilo de que não se é proprietário: ostentar a condição de ‘titular de domínio’ é essencial para impor as restrições (Fioranelli, Ademar. Das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 19, g. n.) 6.1. Se ela não pode clausular o bem imóvel, objeto da doação, por não ser proprietária, claramente ela também não poderá revogar cláusulas instituídas pelos doadores, mesmo após o falecimento destes. Isso porque as cláusulas restritivas se tornam irretratáveis depois do óbito do(s) doador(es): Os gravames de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade são instituídos em garantia do donatário, sendo possível o seu cancelamento pelo doador em vida, com anuência do donatário. Porém, após a morte do doador, as cláusulas tornam-se irretratáveis, perdurando até o falecimento do donatário, ou do último sobrevivente, se houver mais de um donatário, mesmo em se tratando de adiantamento de legítima (RT, 313/112, apud Fioranelli, Ademar. Das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 71, g. n.) 7. Observa-se, então, que o vício da escritura de doação decorre não do fato de existir condição resolutiva potestativa, mas sim do fato de Adelaide simplesmente não ter poderes para dispor do imóvel e clausulá-lo com disposições restritivas de domínio. Supondo que ela pudesse levantar as cláusulas restritivas, mesmo assim tal ato não estaria sob seu livre arbítrio porque a própria escritura de doação prevê a necessidade de anuência do donatário e, logo, não há que se falar em potestatividade (fls. 07 in medio). 8. Apesar do acima exposto, nada impede que o tempo de vida de Adelaide seja considerado como condição resolutiva da cláusula de inalienabilidade temporária, afinal, trata-se de mera condição temporal, permitida pela lei por não ser impossível. 9. O título, da maneira como se apresenta, não poderá ingressar em fólio real. Necessária será sua retificação, por outra escritura, para que haja expressa previsão de que apenas os doadores possam levantar as cláusulas restritivas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e alienabilidade, tudo com o necessário consentimento do donatário. 10. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 18º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI), a requerimento de RENAN MARTINS SANCHES. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015/73, artigo 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada. P. R. I. São Paulo, 1 de novembro de 2013. Josué Modesto Passos JUIZ DE DIREITO.

Fonte: DJE/SP | 28/03/2014.

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