CSM/SP: Registro de imóveis – Incorporação imobiliária – Condomínio horizontal – Incorporadora dissolvida por distrato antes da instituição e especificação do condomínio – Desvirtuamento do condomínio para loteamento impossibilidade de registro da venda da fração ideal, que corresponderia à futura casa no empreendimento, como se um lote fosse – Recurso não provido.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0017113-57.2012.8.26.0127

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0017113-57.2012.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que é apelante MARY CARLA ESTEVEZ DIZ, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CARAPICUÍBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 3 de junho de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0017113-57.2012.8.26.0127

Apelante: Mary Carla Estevez Diz

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis de Carapicuíba.

VOTO N° 34.014

Registro de imóveis – Incorporação imobiliária – Condomínio horizontal – Incorporadora dissolvida por distrato antes da instituição e especificação do condomínio – Desvirtuamento do condomínio para loteamento impossibilidade de registro da venda da fração ideal, que corresponderia à futura casa no empreendimento, como se um lote fosse – Recurso não provido.

Cuida-se de apelação interposta contra a decisão de fls. 120/122, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis de Carapicuíba de registrar um instrumento particular de compra e venda de imóvel consistente em fração ideal de 16,9676% do terreno da matrícula 29.101, correspondente à futura unidade residencial "Casa n° 5, Tipo II", integrante do empreendimento imobiliário promovido por Schatz Empreendimentos Ltda., nos termos da Lei n° 4.591/64.

A decisão recorrida consignou que a incorporadora Schatz foi distratada e nenhuma pessoa física ou jurídica assumiu suas obrigações legais, inviabilizando o prosseguimento da incorporação, a qual não pode ser desvirtuada e tratada como se loteamento fosse.

Alega a recorrente, em suma, que não pode ser penalizada pelos atos da incorporadora e que a questão pode ser resolvida pelos próprios adquirentes, mediante a conclusão das unidades autônomas (fls. 128/131).

A Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento (fls. 140/143).

É o relatório.

O memorial de incorporação do condomínio foi registrado por Schatz Empreendimentos Ltda. na matrícula do terreno em junho de 2000, acompanhado de memorial descritivo, projeto aprovado pela municipalidade e demais documentos previstos no art. 32 da Lei n° 4.591/64 (R. 11/29.101, fl. 17).

Em maio de 2003, a recorrente Mary Carla adquiriu da "Schatz" uma fração ideal de 16,9676% correspondente à futura unidade residencial "Casa n° 5, Tipo II" do empreendimento imobiliário (R. 20/29.101, fl. 19).

Em 2004, antes da construção da casa, bem como da instituição e especificação do condomínio em sua totalidade, a incorporadora foi distratada.

Conforme comprovam a certidão da JUCESP e o instrumento particular de distrato, não houve designação de qualquer pessoa física ou jurídica que assumisse as obrigações do empreendimento (fls. 71 e 93/94).

A incorporação imobiliária não pode prosseguir sem a figura do incorporador.

Inviável, pois, o pretendido registro da compra e venda pretendida pela recorrente, pela qual ela transfere sua fração ideal do terreno a um terceiro, com a anuência em 2012 de uma incorporadora já distratada há anos (fls. 29/52).

Não se pode solucionar a questão tratando a incorporação como um loteamento, alienando-se a fração ideal como se fosse lote, em desobediência às disposições da Lei n° 6.766/79.

Conforme bem observado pelo Ministério Público, "os conjuntos residenciais de casas térreas ou assobradadas, previstas no art. 8º, da Lei de Condomínios e Incorporações, não podem ser tratados como se loteamentos fossem, pois são institutos com características especiais distintas, ensejando a aplicação de regras jurídicas diversas, como é de elementar sabença" (fl. 142).

Nesse sentido:

"REGISTROS DE IMÓVEIS – Escritura Pública de Compra e Venda – fração ideal – indícios de parcelamento irregular do solo – fraude a norma cogente – impossibilidade do registro na perspectiva funcional do Direito apesar da estrutura lícita (condomínio) – remessa de cópia dos autos ao Ministério Público – Recurso não provido" (CSMSP – Apelação Cível n° 0013895-53.2011.8.26.0451, 19/07/2012, Relator Des. José Renato Nalini).

"Registro de Imóveis – Regularização de empreendimento imobiliário como condomínio de casas – Inadmissibilidade – Ausência de vinculação do terreno às construções – Vinculação de partes ideais de cada unidade a áreas superficiais, com previsão tão-só de construção de compartimento de madeira para barcos, sem definição precisa quanto à edificação de residências, cuja construção depende, ainda, da iniciativa dos titulares do domínio – Empreendimento que configura, em verdade, parcelamento do solo urbano, na modalidade loteamento (art. 2º, § 1º, da Lei n. 6.766/1979) – Regularização somente possível com observância do disposto nos arts. 38 e seguintes da Lei n. 6.766/1979 e nos itens 152 a 155 das NSCGJ – Recurso não provido" (CGJSP – Processo 2.051/2007, 05/10/2007, parecer do Juiz Assessor Álvaro Luiz Valery Mirra aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça Des. Gilberto Passos de Freitas).

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE/SP | 04/08/2014.

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Questão esclarece acerca do direito de preferência do senhorio direto, no caso de alienação de unidades autônomas de condomínio construído em imóvel aforado.

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Incorporação imobiliária. Enfiteuse. Compra e venda – unidade autônoma. Senhorio direto – preferência.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do direito de preferência do senhorio direto, no caso de alienação de unidades autônomas de condomínio construído em imóvel aforado. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: Havendo incorporação imobiliária em imóvel aforado, o senhorio direto tem direito de preferência na aquisição das unidades autônomas?

Resposta: Sobre o assunto, Mario Pazutti Mezzari, com muita propriedade, assim explica:

“Enfiteuse

A propriedade enfitêutica é aquela criada e regulada pelo Código Civil de 1916, uma vez que o atual veda a constituição de novas (artigo 2.038).

O imóvel sob regime de aforamento pode ser incorporado para efeitos de pré-horizontalidade. Esse poder tem o foreiro, ou enfiteuta, que detém o domínio útil e a posse do imóvel. Ressalva-se apenas que o senhorio direto tem preferência na compra do imóvel e, por consequência, preferência na compra das unidades, devendo-lhe ser feita a oportunidade de opção na forma do art. 683 do Código Civil.

Inversamente, não poderá o senhorio direto incorporar o bem eis que não detém o direito fundamental para edificar sobre o terreno: a posse do imóvel não lhe pertence.” (MEZZARI, Mario Pazutti. "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p.115).

Recomendamos, para maior aprofundamento no assunto, a leitura da obra acima mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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CGJ/SP: Incorporação imobiliária – alteração. Adquirente – anuência – suprimento judicial.

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É necessária a anuência de todos os adquirentes das unidades autônomas para averbação de alteração de projeto de incorporação imobiliária, sendo válida a concessão de tutela antecipada com ordem judicial de suprimento da vontade de um dos adquirentes.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo CG nº 2014/12439 (Parecer nº 33/2014-E), onde se decidiu ser necessária a anuência de todos os adquirentes das unidades autônomas para averbação de alteração de projeto de incorporação imobiliária, sendo válida a concessão de tutela antecipada com ordem judicial de suprimento da vontade de um dos adquirentes. O parecer, de autoria da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, Renata Mota Maciel Madeira Dezem, foi aprovado pelo Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi julgado provido.

No caso em análise, a apelante interpôs recurso em face da sentença proferida pelo juízo a quo em procedimento de dúvida inversa, mantendo a recusa de averbação de alteração do projeto e instituição de condomínio, diante da ausência de anuência de todos os adquirentes das futuras unidades. Em suas razões, alegou que, no curso da obra, foi obrigada pela Municipalidade a alterar o projeto de construção para adequá-lo às características geomorfológicas do subsolo e que, para a averbação de tal modificação, foi exigida a anuência de todos os adquirentes das unidades autônomas, não sendo possível colher a referida anuência de apenas uma adquirente. Tal fato tornou necessária a propositura de ação judicial, com pedido de tutela antecipada para suprimir e substituir a vontade da mencionada adquirente. Afirmou, ainda, que, embora deferida a medida de urgência, o Oficial Registrador apresentou Nota de Devolução, fundamentando sua recusa no fato de que a ordem judicial não transitou em julgado.

Ao julgar o recurso, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria reconheceu a necessidade de anuência de todos os adquirentes para a averbação pretendida e entendeu que a decisão que antecipou os efeitos da tutela requerida pela apelante determinou que fosse suprida a vontade da ré, valendo tal decisão como declaração para que a autora pudesse praticar os atos necessários à retificação, à adaptação e à adequação do memorial de incorporação perante o Registro Imobiliário. Posto isto, observou que impedir a averbação pretendida tornaria a ordem judicial inócua e desprovida de qualquer força coercitiva, sendo possível reconhecer na esfera administrativa a existência de todos os interessados, ainda que, em relação à adquirente que não anuiu, exista anuência precária, em virtude do suprimento judicial determinado em decisão que antecipou os efeitos da tutela. De acordo com o entendimento da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, “o suprimento de vontade, ainda que precário, é válido e eficaz, até decisão judicial que o revogue, sob pena de tornar a medida de urgência completamente inútil.”

Diante do exposto, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria opinou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB | 24/07/2014.

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