CGJ/SP: Incorporação imobiliária – alteração. Adquirente – anuência – suprimento judicial.

É necessária a anuência de todos os adquirentes das unidades autônomas para averbação de alteração de projeto de incorporação imobiliária, sendo válida a concessão de tutela antecipada com ordem judicial de suprimento da vontade de um dos adquirentes.

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) julgou o Processo CG nº 2014/12439 (Parecer nº 33/2014-E), onde se decidiu ser necessária a anuência de todos os adquirentes das unidades autônomas para averbação de alteração de projeto de incorporação imobiliária, sendo válida a concessão de tutela antecipada com ordem judicial de suprimento da vontade de um dos adquirentes. O parecer, de autoria da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, Renata Mota Maciel Madeira Dezem, foi aprovado pelo Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi julgado provido.

No caso em análise, a apelante interpôs recurso em face da sentença proferida pelo juízo a quo em procedimento de dúvida inversa, mantendo a recusa de averbação de alteração do projeto e instituição de condomínio, diante da ausência de anuência de todos os adquirentes das futuras unidades. Em suas razões, alegou que, no curso da obra, foi obrigada pela Municipalidade a alterar o projeto de construção para adequá-lo às características geomorfológicas do subsolo e que, para a averbação de tal modificação, foi exigida a anuência de todos os adquirentes das unidades autônomas, não sendo possível colher a referida anuência de apenas uma adquirente. Tal fato tornou necessária a propositura de ação judicial, com pedido de tutela antecipada para suprimir e substituir a vontade da mencionada adquirente. Afirmou, ainda, que, embora deferida a medida de urgência, o Oficial Registrador apresentou Nota de Devolução, fundamentando sua recusa no fato de que a ordem judicial não transitou em julgado.

Ao julgar o recurso, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria reconheceu a necessidade de anuência de todos os adquirentes para a averbação pretendida e entendeu que a decisão que antecipou os efeitos da tutela requerida pela apelante determinou que fosse suprida a vontade da ré, valendo tal decisão como declaração para que a autora pudesse praticar os atos necessários à retificação, à adaptação e à adequação do memorial de incorporação perante o Registro Imobiliário. Posto isto, observou que impedir a averbação pretendida tornaria a ordem judicial inócua e desprovida de qualquer força coercitiva, sendo possível reconhecer na esfera administrativa a existência de todos os interessados, ainda que, em relação à adquirente que não anuiu, exista anuência precária, em virtude do suprimento judicial determinado em decisão que antecipou os efeitos da tutela. De acordo com o entendimento da MM. Juíza Assessora da Corregedoria, “o suprimento de vontade, ainda que precário, é válido e eficaz, até decisão judicial que o revogue, sob pena de tornar a medida de urgência completamente inútil.”

Diante do exposto, a MM. Juíza Assessora da Corregedoria opinou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB | 24/07/2014.

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Condomínio Alteração de Vaga de Garagem

Consulta:

Uma empresa instituiu e especificou na matrícula nº. 76.166, o condomínio denominado B. V., composto de 16 casas assobradadas, contando com uma vaga de garagem para 02 (dois) automóveis de pequeno porte. Destas casas, foram vendidas 07, restando em seu domínio 09 casas. Acontece que as garagens não cabem 02 automóveis, razão pela qual pretende alterar o registro para constar somente uma vaga para automóvel. Da convenção de condomínio nada consta com relação a este fato. Pergunta: Para a averbação dessa modificação, é necessária a presença de todos, a empresa e os 07 condôminos ou apenas 2/3, que poderão decidir nas Assembléias Geral ou Extraordinária, como consta da Convenção?. Todas as matrículas foram descerradas, constando as garagens para 02 automóveis.

Resposta:

Inicialmente, informamos de que o documento que veio anexo está ilegível, mesmo ampliado.

1. Pela instituição, especificação e convenção do condomínio nas unidades autônomas (16 casas assobradadas) foram instituídas e especificadas que cada uma delas possui uma vaga de garagem para a guarda de dois veículos de pequeno porte;

2. Pela alteração que se pretende realizar (alteração da instituição e especificação), cada unidade continuará com uma vaga de garagem, no entanto cada vaga de cada unidade comportará a guarda de um veículo apenas;

3. E isso, além de implicar em uma limitação do direito de propriedade, também implicará em uma restrição do uso, adquiriu-se uma unidade com uma vaga para a guarda de dois veículos e se tem uma vaga para a guarda de um veículo;

4. Além do que, para a alteração/retificação que se pretende, será necessária a retificação do condomínio e com a aquiescência unânime dos condôminos nos termos do artigo n. 1.351, segunda parte (mudança da unidade) e do item n. 74 do Capítulo XX das NSCGJSP e com a conseqüente aprovação do projeto pelo Município (ver APC n. 713-6/6 – Campinas SP – 1º RI).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 22 de Setembro de 2.013.

ROBERTO TADEU MARQUES.

Fonte: Blog Grupo Gilberto Valente I 25/09/2013.

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STJ: Não cabe ação reivindicatória para demarcar vaga de garagem em área de uso comum

A ação reivindicatória só é o meio adequado para demarcação de vagas de garagem quando estas são unidades autônomas de uso exclusivo do titular, com matrícula independente do espaço no registro de imóveis. Nos outros casos, as medidas judiciais devem ser outras. O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao analisar recurso sobre a demarcação de uma segunda vaga em garagem de edifício. 

Com o recurso, o condomínio tentava reverter decisão favorável a proprietário de unidade residencial que, apesar de ter adquirido apartamento com duas vagas na garagem, só recebeu uma delas. Prevista na escritura pública do imóvel, a segunda vaga não pôde ser demarcada por inviabilidade física. Enquanto o projeto previa 145 vagas, a garagem entregue comporta apenas 96. 

Embora tenha reconhecido entraves técnicos para o atendimento da demanda, a decisão da primeira instância acolheu o pedido do condômino e determinou a demarcação da segunda vaga. O Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE) concluiu que havia espaço para a demarcação de mais uma vaga e confirmou a decisão, entendendo que, por constarem na escritura de compra e venda, ambas as vagas são de uso exclusivo do condômino. 

Ação reivindicatória 

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, relator do processo no STJ, o tipo de ação escolhido não é o meio processual adequado para a demanda. A ação reivindicatória possibilita que o proprietário tenha de volta a coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiros, mas, para que seja proposta, é essencial que esteja comprovado o domínio da coisa reivindicada, a individualização do bem e a comprovação da posse injusta. 

Para o ministro, a prova da propriedade de coisa imóvel pode ser feita com a juntada da transcrição do título imobiliário, com descrição dos limites externos e perímetro do bem reivindicado, e se baseia em critérios objetivos. “Em outros dizeres, para fins de ação reivindicatória, tem-se como possuidor injusto aquele que exerce a posse direta ou a detenção do imóvel sem estar amparado numa causa derivada do domínio”, explicou o relator. 

Vaga de garagem

Quando se fala sobre direito a vaga de garagem em edifício residencial, Salomão ressalta a necessidade de considerar que os condôminos são, ao mesmo tempo, titulares exclusivos das unidades autônomas e cotitulares das partes comuns. 

A vaga pode ser enquadrada como unidade autônoma, quando lhe cabe matrícula independente no registro de imóveis, sendo de uso exclusivo do titular; como direito acessório, quando vinculada a um apartamento, sendo de uso particular, e como área comum, quando seu uso cabe a todos os condôminos indistintamente. 

O ministro esclarece que a doutrina sobre questões que envolvem condôminos e condomínios não é homogênea – alguns doutrinadores defendem o cabimento da reivindicatória em qualquer caso de defesa de posse, com fundamento na propriedade, e outros preconizam que o instrumento processual só deve ser utilizado contra terceiros e nunca contra outro condômino – e cita a jurisprudência predominante, que entende pelo não cabimento da reivindicatória. 

Área de uso comum

Em sua decisão, Salomão destaca que não há nos autos o requisito essencial para o ajuizamento da ação reivindicatória, ou seja, a individualização da coisa reivindicada. “No tocante ao condomínio em geral, ou seja, aquele em que vige o regime de propriedade comum entre os condôminos, é difícil antever até mesmo a posse injusta, uma vez que todos os coproprietários ostentam título de domínio equivalente”, afirma. 

Para o ministro, os proprietários “não se encontram desprovidos de medida judicial para defesa de seus interesses, cabendo-lhes, se for o caso e preenchidos os requisitos legais, o exercício de ação de indenização por perdas e danos contra a construtora ou, eventualmente, a proteção possessória. Afastada a possibilidade do meio processual, as demais questões do pedido não foram analisadas. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1152148

Fonte: STJ I 27/08/2013.

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