1ª VRP/SP: Registro de imóveis – averbação de caução que recai sobre imóvel – rol taxativo do artigo 167 da Lei de Registros Públicos – pedido indeferido

Escrito por

Processo 1063997-43.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – ANTONIO NAZÁRIO PIRES MARTO e outro – Registro de imóveis – averbação de caução que recai sobre imóvel – rol taxativo do artigo 167 da Lei de Registros Públicos – pedido indeferido. Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por ANTÔNIO NAZÁRIO PIRES MARTO e sua mulher ELVIRA MIRANDA RODRIGUES MARTO, em face da negativa do Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital em proceder à averbação da Escritura Pública de Declaração, Fiança e Caução na matrícula nº 357.931 (Fls.01/04). Os interessados aduzem que não há motivos para o óbice imposto pelo Oficial, visto que inexiste na Lei dos Registros Públicos vedação legal de se averbar qualquer ato que não esteja previsto no rol do artigo 167 do referido diploma legal. Ademais, defende que o contrato colacionou a livre manifestação de vontade das partes, sendo suficiente para ensejar o ingresso do título no fólio real. O Oficial negou a averbação da referida escritura ante a ausência de previsão legal da “caução de garantia” no rol taxativo do art. 167 da Lei de Registros Públicos. Ademais, afirmou que a negativa só persistirá enquanto não for especializada a garantia para contemplar o formato específico de hipoteca (fls.19/23). Houve impugnação (fls.31/32). O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls.37/38). É o relatório. DECIDO. Com razão o Oficial Registrador e o Ministério Público. Insurgem-se os autores da recusa do Oficial Registrador ao pedido de averbação de caução dada em garantia, conforme escritura de fls.06/12. Impende notar que a caução do imóvel é a garantia que se oferece para o cumprimento de uma obrigação ou de um dever legal ou convencional e somente se constitui mediante hipoteca. O proprietário, que oferece um imóvel, na sua totalidade, na plenitude e seu direito do “jus in re”, para garantir o cumprimento de uma obrigação, está constituindo, inegavelmente, a favor do credor, um direito real de garantia sobre o seu imóvel. Esse direito real de garantia é, especificamente, a hipoteca (art. 827, do Código de Processo Civil). Neste sentido, tem se decidido na E. Corregedoria Geral da Justiça: “São frequentes nesta E. Corregedoria Geral da Justiça os procedimentos administrativos que visam afastar recusas de averbações de cauções que incidem diretamente sobre imóveis e que são prestadas em ações judiciais para garantir medidas de natureza cautelar. Há muito este Órgão mantém o entendimento de que fora da hipótese dos artigos 37, inciso I, e 38, parágrafo 1º, da Lei nº 8.245/91 não se admite a averbação de caução como constitutiva de garantia real que recaia diretamente sobre imóvel porque o artigo 167, inciso II, nº “8”, da Lei nº 6.015/73 apenas diz respeito aos direitos a este relativos, que são, conforme a lição de Alvino Silva Filho: “…os direitos reais limitados e os direitos reais de garantia, já constituídos” (A Caução no Registro de Imóveis, Araxá, 1979, pág. 30)”. (PROCESSO CG Nº 830/2004 – São Paulo). Submetem-se os registros possíveis no serviço de registro imobiliário ao rigor do princípio da legalidade. Apenas os títulos previstos em lei taxativamente podem pretender ingresso no registro imobiliário, e não o contrário, como aventado pelo interessado. Do exposto, indefiro o pedido de providências formulado por ANTÔNIO NAZÁRIO PIRES MARTO e sua mulher ELVIRA MIRANDA RODRIGUES MARTO em face do 11º Oficial de Imóveis de São Paulo. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: MAURÍCIO ROBERTO DE GOUVEIA (OAB 178488/SP) 

Fonte: DJE/SP | 03/11/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Instrumento particular de promessa de permuta de imóveis – Título com natureza jurídica diversa da denominação que lhe foi dada – Verdadeiro contrato de compromisso de compra e venda – Rótulo do contrato que não pode servir de óbice ao seu registro quando seu conteúdo está de acordo com os princípios registrais – recusa afastada, com observação.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 9000002-48.2013.8.26.0101

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 9000002-48.2013.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que é apelante HEKA ADMINISTRAÇÃO DE BENS E COMÉRCIO LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CAÇAPAVA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA DETERMINAR O REGISTRO DO TÍTULO, COM A OBSERVAÇÃO DE QUE O REGISTRADOR, AO FAZER A INSCRIÇÃO, DEVERÁ FAZER MENÇÃO A CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 26 de agosto de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 9000002-48.2013.8.26.0101

Apelante: Heka Administração de Bens e Comércio Ltda.

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caçapava

VOTO N° 34.073

Registro de imóveis – Dúvida – Instrumento particular de promessa de permuta de imóveis – Título com natureza jurídica diversa da denominação que lhe foi dada – Verdadeiro contrato de compromisso de compra e venda – Rótulo do contrato que não pode servir de óbice ao seu registro quando seu conteúdo está de acordo com os princípios registrais – recusa afastada, com observação.

Trata-se de apelação interposta por Heka Administração de Bens e Comércio Ltda., objetivando a reforma da r. sentença de fls. 57, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caçapava, referente ao ingresso no fólio real de "Instrumento Particular de Promessa de Permuta de Bens Imóveis com Torna e Outras Avenças" (fls. 14/32).

Alega o recorrente, em suma, admissibilidade do ingresso do título, nos termos do item 30, do inciso I, do artigo 167 da Lei de Registros Públicos, o qual não deve ser interpretado de forma taxativa.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 81/86).

É o relatório.

De início, cabe relembrar, como destacou a ilustrada Procuradoria Geral de Justiça, que o entendimento atual do C. Conselho Superior da Magistratura é no sentido da possibilidade do registro da promessa de permuta, em razão da similitude à promessa de compra e venda e do disposto no art. 533 [1], do Código Civil:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Recurso de Apelação – Impugnação parcial e juntada de documento a destempo para cumprir exigência – Circunstâncias que prejudicam o recurso – Exame, em tese, dos óbices controvertidos para nortear futuras prenotações – Instrumento particular de promessa de permuta – Possibilidade de registro desde que assim caracterizado – Inocorrência no caso em exame – Contrato com rótulo de instrumento particular de promessa de permuta, mas que representa desde logo o negócio definitivo – Inexistência de obrigação de as partes declararem vontade futura ou de celebrar o contrato definitivo – Recurso prejudicado (Ap. Cível n° 0008876-60.2011.8.26.0453, Rel. Des. Renato Nalini).

Merece destaque, também, precedente mais antigo:

Porque, a rigor, a promessa de permuta constituiria duas promessas recíprocas e simultâneas de venda, mesmo paralelo existente entre a permuta em si e o contrato definitivo de venda e compra (v.g. Valmir Pontes, Registro de Imóveis, Saraiva, 1982, p. 91), seu registro não seria, por isso, impossível. Aliás, isto já decidiu o Conselho Superior, com lastro em numerosa doutrina citada, nacional e estrangeira (v. Apelação n. 37.727-0/3, Comarca de Itu), reconhecendo que o contrato de promessa de permuta é apto a induzir efeitos reais, quando registrado, o que, inclusive, foi objeto de exigência, em aresto da Suprema Corte (RE 89.501-9-RJ), para deferimento de adjudicação compulsória, destarte com aplicação, à espécie, justamente do regramento da promessa de compra e venda. O problema, no caso, é outro, de resto o mesmo que se enfrentou no acórdão do Conselho, acima citado. É que, malgrado nominado como de promessa de permuta, o ajuste em tela consubstanciou, verdadeiramente, um negócio definitivo. A propósito, basta verificar que, em momento algum, as partes, pelo instrumento juntado, se obrigaram a declarar vontade, característica básica do contrato preliminar. (Ap. Cível n° 0101195-0/5, Rel. Des. Luiz Tâmbara).

No caso em exame, embora se tenha dado o nome de promessa de permuta ao instrumento particular, está-se diante de contrato de promessa de compra e venda, uma vez que a parte em dinheiro dada em "permuta" é muito maior do que a em lotes.

Orlando Gomes, ao falar do contrato de compra e venda, explica que:

O preço é a 'quantia' que o comprador se obriga a pagar ao vendedor. Elemento essencial no contrato, "sine pretio nula venditio", dizia Ulpiano. Deve consistir em 'dinheiro'. Se é outra coisa, o contrato define-se como 'permuta' ou 'troca'. Não se exige, contudo, que seja exclusivamente dinheiro, bastando que constitua a parcela principal. Para se saber se é 'venda' ou 'troca', aplica-se o princípio 'major pars ad se minorem trahit'; venda, se a parte em dinheiro é superior; troca, se é o valor do imóvel. [2]

Os imóveis da primeira permutante totalizam área de 62,3848 ha, o que corresponde a 623.848 m². Apenas 24.000 m² serão devolvidos mediante a entrega de lotes à primeira permutante, o que corresponde, segundo os critérios definidos nos subitens b e b.1 da cláusula 2.1 do contrato, a aproximadamente a R$ 1.200.000,00. A parte restante, no valor de R$ 20.000.000,00, será "devolvida" em dinheiro, conforme o disposto na cláusula 2.2, "a título de torna e complementação da permuta".

Não se trata, portanto, de troca, negócio jurídico por meio do qual os contratantes se obrigam a prestar uma coisa por outra diversa de dinheiro. Inexiste a alienação de uma coisa por outra, mas a venda de área de 62,3848 ha, sendo que apenas pequena parte do pagamento será efetuada mediante a entrega de lotes; o resto, em dinheiro.

Isso não impede, contudo, o registro pretendido, pois, conforme destacado nos precedentes acima, não importa o rótulo do contrato, mas sim o seu conteúdo.

No caso, como visto, embora rotulado de promessa de permuta – cujo registro é também possível, frise-se – o contrato é de compromisso de compra e venda, devendo o registrador a ele fazer menção no momento do registro.

Não teria sentido insistir na recusa apenas para que o interessado retificasse o nome do contrato. Seria providência que nenhuma segurança adicional traria ao registro, mas, de outro lado, imporia aos contratantes ônus desnecessário e dispendioso.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para determinar o registro do título, com a observação de que o registrador, ao fazer a inscrição, deverá fazer menção a contrato de compromisso de compra e venda.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Notas:

[1] Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;

II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

[2] GOMES, Orlando. Contratos. 26ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 274/275.

Fonte: DJE/SP | 21/10/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

TJSP: Usucapião extraordinária – possibilidade. Loteamento clandestino.

Escrito por

É possível a usucapião extraordinária de imóvel inserido em loteamento clandestino.

A 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou a Apelação nº 9000022-09.2010.8.26.0048, onde se decidiu ser possível a usucapião extraordinária de imóvel inserido em loteamento clandestino. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Ana Lúcia Romanhole Martucci e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta pelo Ministério Público paulista contra a r. sentença que julgou procedente o pedido de usucapião extraordinária proposta pelos ocupantes do imóvel. Em suas razões, o Parquet afirmou que a decisão violou as leis urbanísticas, tendo em vista que a área que se pretende usucapir encontra-se inserida em loteamento clandestino, sendo necessária a prévia regularização do empreendimento no Município.

Ao julgar o caso, a Relatora entendeu que o fato de o imóvel situar-se em loteamento clandestino não constitui óbice à propositura da ação de usucapião. Isso porque, embora a Lei nº 6.766/79 determine que o parcelamento do solo urbano deva ser feito por meio de loteamento ou desmembramento com projeto submetido e aprovado junto ao Oficial do Registro de Imóveis, o que não ocorreu no caso em tela, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) não veda o exercício da usucapião individual e coletivo, ainda que sobre imóveis irregulares. Para a Relatora, o objetivo do Estatuto da Cidade foi justamente garantir que a propriedade cumpra sua função social, o que nunca ocorreria na hipótese de se negar a usucapião. Ademais, frisou que a posse não está sendo exercida pelo parcelador, mas pelos ocupantes dos lotes há mais de 20 anos e observou, ainda, que inexiste intuito fraudulento in casu.

Diante do exposto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.