REGISTRO DE LOTEAMENTO SOB CONDIÇÃO

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A norma do art. 21 da Lei nº. 6.766/79 disciplina o registro do loteamento ou desmembramento cuja área pertencer a mais de uma circunscrição imobiliária. A norma estabelece que o registro deverá ser feito primeiramente perante a circunscrição em que estiver localizada a maior parte da área loteada e que é vedado processar, simultaneamente, perante diferentes circunscrições, os requerimentos de registro do mesmo loteamento. A lei estabelece que nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição e que são nulos os atos praticados com infração da norma do art. 21.

O parágrafo terceiro do art. 21 determina que enquanto não forem procedidos todos os registros (em todas as circunscrições), considerar-se-á o loteamento como não registrado. Essa exigência da lei tem grande relevância na prática do ato registral, pois o loteamento registrado na circunscrição em que localizada a maior parte da área loteada ainda está sob o manto de um registro incompleto. Assim, deve o registrador de imóveis adotar algumas cautelas e mencionar que o registro está subordinado ao cumprimento de condição, qual seja a do registro subsequente do loteamento na outra ou nas outras circunscrições imobiliárias.

O registrador que efetuar o primeiro registro do loteamento deverá promover averbação na matrícula para constar que o registro está subordinado a condição. Poderá fazer a narrativa do ato praticado nos seguintes termos:

“AV….  Em … REGISTRO DO LOTEAMENTO SOB CONDIÇÃO – Considerando que o imóvel originário pertence a ambas as circunscrições desta comarca, promove-se esta averbação, de ofício, para constar, que conforme o artigo 21 da Lei nº.6.766/79, o registro do loteamento efetuado nesta Matrícula está sujeito à condição de registro do loteamento no … Registro de Imóveis desta comarca, sem o que o registro do loteamento nesta matrícula poderá ser cancelado.

Como o registro do loteamento só se completará com o registro nas outras circunscrições, não convém ao primeiro registrador descerrar desde logo as matrículas dos lotes, salvo o descerramento matricial necessário ao registro das garantias para a execução das obras de infraestrutura.

Depois que o registro do loteamento se completar nas demais circunscrições, deve o primeiro registrador, mediante a apresentação de certidão dos registros efetuados nas outras serventias, promover averbação para constar a informação do completamento do registro do parcelamento e cumprimento da condição.

Se, eventualmente, o registro for negado na outra circunscrição, depois de efetuado o registro na circunscrição onde estiver localizada a maior parte da área loteada, terá incidência a regra do parágrafo quarto do art. 21, que assegura a manutenção do registro primitivo na hipótese de o motivo do indeferimento não se estender à área como um todo. Neste caso, o interessado deverá requerer à Prefeitura Municipal a validação da aprovação quanto à área inserida na circunscrição onde já registrado o loteamento, o que será objeto de averbação na matrícula do imóvel para comprovar que o parcelamento não mais dependerá do registro do loteamento em outra ou outras circunscrições. Diante da impossibilidade de registro nas demais circunscrições, a lei permitiu ao loteador reduzir a área loteanda para salvar o primeiro registro do loteamento que, assim, após a averbação de retificação, será considerado registro definitivo da parte inserida na circunscrição do primeiro registro.

Importa ressaltar que a regra do art. 21 da Lei nº. 6.766/79 não tem aplicação nas regularizações fundiárias de assentamentos urbanos irregulares ou parcelamentos informais, os chamados loteamentos clandestinos. Na regularização fundiária prevalecem as normas da Lei nº. 6.015/73, especialmente o art. 288-G. c/c art. 288 – D. §1º, que estão a determinar a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento no registro de imóveis que contiver a maior porção da área do assentamento regularizado, competindo-lhe comunicar às demais circunscrições para que estas promovam averbação-notícia da demarcação urbanística e registro do parcelamento (art. 288-E, §3°, da Lei nº. 6.015/73). Poder-se-á objetar que apenas a regularização fundiária de interesse social escapa da incidência da Lei nº 6.766/79 (art. 288-F, §3º, da Lei nº 6.015/73 c/c art. 65, parágrafo único da Lei nº 11.977/2009) e que, assim, a norma do art. 21 da lei do parcelamento do solo teria incidência na regularização fundiária de interesse específico. Não parece ser esse o entendimento que deve prevalecer no Estado de São Paulo, pois o item 219 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça determina que o procedimento da regularização fundiária de interesse social e específico deve observar o disposto nas Leis 11.977/2009 e 6.015/73.

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* O autor é Procurador da República aposentado, Oficial do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, colaborador do Portal do Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

Como citar este artigo: ALVARES, Amilton. REGISTRO DE LOTEAMENTO SOB CONDIÇÃO. Boletim Eletrônico do Portal do RI nº. 163/2013, de 17/10/2013. Disponível em https://www.portaldori.com.br/2013/10/17/registro-de-loteamento-sob-condicao/. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.

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CSM|SP: Registro de Imóveis – Vendas sucessivas de frações ideais de imóvel – Coproprietários sem vínculo

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CSM|SP: Registro de Imóveis – Vendas sucessivas de frações ideais de imóvel – Coproprietários sem vínculo – Burla ao parcelamento do solo – Precedentes da CGJ e do CSM que recusam o registro do título quando aferidas essas circunstâncias – Item 151, do Capítulo XX, das NSCGJ – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0000182-09.2012.8.26.0408, da Comarca de Ourinhos, em que são apelantesANTÔNIO MILANI, WILSON DOMINGOS POLEZEL e OSWALDO POLEZEL FILHO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE OURINHOS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.

São Paulo, 23 de agosto de 2013.

JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO N° 21.309
REGISTRO DE IMÓVEIS – Vendas sucessivas de frações ideais de imóvel – Coproprietários sem vínculo – Burla ao parcelamento do solo – Precedentes da CGJ e do CSM que recusam o registro do título quando aferidas essas circunstâncias – Item 151, do Capítulo XX, das NSCGJ – Recurso não provido

Inconformados com a r. decisão de fls. 65/68, apelam Antônio Milani, Wilson Domingos Polezel e Oswaldo Polezel Filho, buscando o registro da escritura pública de 05.09.11 lavrada pelo 1° Tabelião de Notas e Protesto de Letras e Títulos de Ourinhos, por meio da qual adquirem de Mauro Moura Filho e Tânia Cristina Bressanin de Moura, uma parte ideal correspondente a 11.3636363636% do imóvel rural com área de 4.00 alqueires, denominada Sítio Nossa Senhora Aparecida I, no lugar denominado “Água do Pinho”, descrita na matrícula n° 32.413, de referida Serventia.

Áduzem que a venda da fração ideal não caracteriza burla ao parcelamento do solo, que o negócio jurídico é perfeito e deve produzir todos os seus efeitos, e que inexiste no sistema jurídico regra que obste a copropriedade.

Assim, a mera suposição do MM. Juiz Corregedor Permanente de que há burla ao parcelamento do solo não pode prosperar.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

A questão da aquisição e registro de frações ideais com indícios de burla à Lei do Parcelamento do Solo é antiga neste Conselho Superior da Magistratura.

O item 151. do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça diz que:
151. É vedado proceder a registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil, caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loleamentos ou desmembramentos.

Nos autos do Processo CG n° 21/2003, ao examinar hipótese de venda de fração ideal de imóvel rural frente ao item 151, das NSCGJ, o então Juiz Auxiliar da Corregedoria Cláudio Luiz Bueno de Godoy observou que:

A matéria ventilada neste feito é conhecida nesta esfera administrativa, e mesmo no âmbito do Conselho Superior da Magistratura, que, costumeiramente, enfrenta negativas de registros de partes ideais ínfimas, vendidas a pessoas diversas, sem qualquer vínculo aparente entre si.

Por exemplo recentemente, decidindo a Apelação n. 96.085.0/4-00, teve oportunidade de assentar o Conselho Superior que uma das formas de burla às regras do parcelamento é, ‘justamente, a venda sucessiva de partes ideais pequenas, diante do todo, e a várias pessoas, sem qualquer vínculo entre si, com ou sem indicação de metragens ou áreas de superfície. Quanto a estas últimas, elucidativo o Acórdão n. 72.365.0/7-00, Comarca de Atibaia, em que se identificou a fraude consistente na “utilização de expediente aparentemente licito, qual seja, o condomínio tradicional, previsto no Código Civil, com a alienação de partes ideais não localizadas e sem identificação no título, para burla da legislação cogente que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.”

Aliás, tão corriqueira a situação que as próprias Normas de Serviço da Corregedoria determinaram, no seu Capítulo XX, item 151, a vedação de registros que indiquem forma oblíqua de se fraudarem os objetivos da Lei 6.766. Na mesma senda, o próprio Conselho Superior já cuidou de assentar a possibilidade de, havendo sérios indícios de desrespeito à Lei 6.766, se negar mesmo o registro pretendido (v.g. Apelações ns. 27.833-0/9 e 17.477-0/0).

Nem faria sentido, de resto, diante da verificação dos indícios citados, e tal como se a atividade de qualificação fosse puramente mecânica e dissociada da unidade do sistema, que visa preservar valores essenciais, registrar-se o título para depois, já a dano potencial de terceiros, cancelá-lo ou bloqueá-lo por maltrato à exigência do artigo 18 da lei do Parcelamento, assim burlada.

Pois é exatamente o que acontece no caso em tela, o que se pode inferir de elementos exclusivamente tabulares, consistentes na própria matrícula, em que pequenas porções ideais são vendidas a diversas pessoas, sem vínculo aparente entre si, expediente de todo usual, como se disse, para burla à Lei do Parcelamento.

De outra parte, nada infirma a conclusão presente o fato de ter havido registro anterior de parte ideal, dado que, como se sabe, erros registrários pretéritos não justificam outros se perpetrem (cf., por exemplo, Aps. ns. 15.980-0/0 e 17.690-0/7).

Por fim, também irrelevante o fato de se tratar de imóvel rural. Isto porquanto, se não aplicável a Lei 6.766/79, o Dec. Lei 58/37 (art. 1º), e também o Estatuto da Terra (art. 61), complementado pelo art. 10 da Lei 4.947, ao regrar o parcelamento do imóvel rural, igualmente exigem uma série de providências acautelatórias dos adquirentes e do meio-ambiente, no caso contornadas pelo expediente de aparente instauração de condomínio civil, com vendas de partes ideais, todavia em burla à lei.

O caso ora em exame se encaixa às premissas da citação acima, construída a partir de sólida jurisprudência tanto deste Conselho Superior da Magistratura quanto da Corregedoria Geral da Justiça.

A escritura pública recusada tem por objeto a fração de 11.3636363636% do imóvel descrito na matrícula n° 32.413, do Registro de Imóveis de Ourinhos. Esta matrícula tem origem na matrícula n° 24.947 que por sua vez, decorre da matrícula n° 24.758. Todas do Registro de Imóveis de Ourinhos.

De acordo com as informações do Oficial, ratificadas pelas certidões de matrículas que juntou aos autos (fls. 33/44), o imóvel descrito na matrícula “mãe” n° 24.758, com 43.35 alqueires, foi partilhado entre os herdeiros do titular de domínio, dando ensejo a dez glebas menores (matrículas n°s 24.947 a 24.956), com áreas distintas na proporção dos direitos de cada sucessor.

Até aí, nenhuma irregularidade pode ser apontada.

Ocorre que, na linha do que sustentou a ilustrada Procuradoria Geral de Justiça, após a divisão inicial do imóvel mãe, ocorreram sucessivas alienações de partes ideais em algumas das novas matrículas (24.948, 24.949, 24.950 e 24.951) e desmembramentos em virtude de alienações de partes com metragem certa e determinada em outras (24.955 e 24.956) com abertura de novas matrículas. Na matrícula n° 32.413 (ora em exame), desmembrada da nº 24.947, já constam três vendas de partes ideais a pessoas distintas (R.3. R.7 e R.8 – fls. 30/32).

O título recusado seria, assim, a quarta venda de fração ideal do imóvel, unindo coproprietários sem qualquer vínculo aparente o que, por si só, já seria bastante a caracterizar a situação repelida pela jurisprudência.

Não é excessivo lembrar que o fato de ter havido registros anteriores na mesma situação não confere aos recorrentes o direito de registrar o título recusado porque erros registrários pretéritos não justificam que outros se perpetrem. Afinal, não existe direito adquirido ao erro.

É por todas essas razões que a r. decisão recorrida, ao considerar que o caso não revela simples alienação de fração ideal, mas verdadeiro parcelamento irregular, deve ser mantida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: Blog do 26 – DJE/SP I 08/10/2013.

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Questão esclarece acerca do registro de loteamento urbano quando existirem certidões positivas de ações pessoais contra o loteador.

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Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Loteador – ações pessoais – certidão positiva.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do registro de loteamento urbano quando existirem certidões positivas de ações pessoais contra o loteador. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei.

Pergunta
É possível o registro de loteamento urbano quando existirem certidões positivas de ações pessoais contra o loteador?

Resposta
Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em todos os seus aspectos (Loteamento e Desmembramento)”, 3ª Edição revista e ampliada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2012, p. 293, ao abordarem o assunto, assim esclarecem:

“Em relação às certidões de ações pessoais,49 ainda que positivas, em princípio e desde que devidamente esclarecidas (pelas certidões complementares), elas não inibem o registro do parcelamento;50 todavia, se caracterizada situação da qual se pode afirmar concreto prejuízo aos adquirentes, então, obsta a inscrição. Assim, por exemplo, a existência de uma ação de cobrança de despesas de condomínio do apartamento onde o loteador reside, em si, não obsta o registro e serve apenas de notícia ao adquirente do risco no tocante à possível caracterização de fraude contra credores; no entanto, a existência de uma ação pessoal reipersecutória51 em relação ao imóvel loteando, tal como a ação anulatória do contrato de venda e compra da gleba, obsta. Assim, ainda exemplificativamente, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, em vista da existência de ações contra o loteador na qual constava notícia de penhora sobre parte ideal do imóvel loteando, aliada à informação de outras certidões pessoais, impediu o registro perseguido (Ap. Civ. 29.846-0-Franca, j. 16.11.95, rel. Des. Alves Braga; AP. Civ. 906-6/7-PEDREIRA, j. 07.10.2008, rel. Des. Ruy Camilo); no entanto, apenas diante de ação popular em trâmite, o registro do parcelamento foi deferido (Ap. Civ. 28.851-0-Indaiatuba, rel. Des. Márcio Bonilha). Importa destacar que, havendo certidões de ações pessoais positivas contra o loteador ou ‘titulares primitivos do imóvel’, é necessária a ‘prova segura de que tais ações não prejudicarão os adquirentes dos lotes’ (CSM, Ap. Civ. 1.114-6/0, rel. Des. Ruy Camilo, j. 16.06.2009).

(…)

_________________

49 Ação pessoal é aquela ‘que se destina à tutela de um direito pessoal, isto é, ao cumprimento de uma obrigação. São ações pessoais as que se derivam do contrato ou quase-contrato, do delito ou quase-delito, ou ainda da lei’ (Santos, Moacyr Amaral. Ob. cit., p. 185).

50 Confira, por exemplo: CSM, Ap.Civ. 28.851-0-Indaiatuba, j, 16.2.96, rel. Des. Márcio Bonilha.

51 As ações pessoais ‘são chamadas reipersecutórias porque perseguem uma coisa; ou visam à aquisição de um direito real, ou ao aclaramento de dúvida acerca de uma coisa ou direito real, embora se originem de relação de direito meramente pessoal ou obrigacional’ (Pontes, Valmir. Registro de Imóveis, Editora Saraiva, 1982. p. 28.).”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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