STJ: Proibição de votar em assembleia de condomínio diz respeito à unidade inadimplente, não ao proprietário

O proprietário de diversas unidades autônomas de um condomínio, inadimplente em relação a algumas delas, tem o direito de participar e votar em assembleia. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que manteve o direito de um condômino de participar da assembleia condominial e exercer seu direito de voto quanto às unidades adimplentes. 

A Turma, seguindo o entendimento da relatora, ministra Nancy Andrighi, concluiu que a quitação exigida pelo artigo 1.335, inciso III, do Código Civil de 2002, para que o condômino tenha direito de participar das assembleias e nelas votar, refere-se a cada unidade. Assim, se o condômino está quite em relação a alguma unidade, não pode ter lesado seu direito de participação e voto em relação àquela unidade. 

Para Nancy Andrighi, o fato de um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma em nada altera a relação entre unidade isolada e condomínio. “Por conseguinte, considerando que as taxas condominiais são devidas pela unidade autonomamente considerada, a penalidade advinda do seu não pagamento, consequentemente, também deve ser atrelada a cada unidade”, disse a relatora. 

Recurso 

O condomínio recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), que entendeu que o direito do condômino de exercer o voto nas assembleias está adstrito à sua unidade condominial, desde que adimplente. Segundo o TJSC, sendo ele proprietário de diversas unidades, terá assegurado o direito a tantos votos quantas forem as unidades em que estiver adimplente. 

No recurso, o condomínio sustentou que o condômino inadimplente não tem direito de exercer o voto nas assembleias de condomínio, ainda que seja proprietário de diversas unidades e a inadimplência não se estenda a todas. 

Concepção objetiva

Ao analisar o caso, a relatora destacou que o Código Civil submete o exercício do direito de participar e votar em assembleia geral à quitação das dívidas que o condômino tiver com o condomínio. A questão é saber se essa vedação da participação e voto na assembleia se refere à pessoa do condômino ou à unidade autônoma. 

“Nesse sentido, deve-se ressaltar que o Código Civil trouxe como objeto central do condomínio edilício a unidade autônoma – e não a figura do condômino –, em virtude da qual o condomínio se instaura, o que aponta para a adoção da concepção objetiva de condomínio”, acrescentou a ministra. 

Segundo ela, a partir de uma interpretação sistemática e teleológica dos dispositivos que tratam do condomínio edilício, é possível depreender que a figura da unidade isolada constitui elemento primário da formação do condomínio, a qual se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade. Tanto assim que a taxa condominial, como é sabido, é obrigação de natureza propter rem (obrigações híbridas). 

Carga vinculante

Quanto a essas obrigações, Nancy Andrighi ressaltou que exteriorizam certa carga vinculante, em virtude da situação jurídica de propriedade ou de uma relação possessória sobre a coisa. 

Em razão da natureza inerente às cotas condominiais, segundo a ministra, a dívida daí decorrente está atrelada a cada unidade e não à pessoa do condômino – na medida em que não se trata de dívida civil, mas de despesas assumidas em função da própria coisa. A dívida é garantida pelo imóvel, o que indica a estrita vinculação entre o dever de pagar a taxa e a propriedade do bem. 

Por essa razão, o condômino deve ser associado à unidade autônoma que ele representa, o que é corroborado pelo fato de as taxas condominiais terem natureza propter rem. 

“Estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade”, acrescentou a relatora. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1375160.

Fonte: STJ I 18/11/2013.

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Questão esclarece acerca da anuência do proprietário do imóvel confrontante no procedimento de retificação de área, quando este também é proprietário do imóvel retificando

Retificação de área. Confrontante – anuência. Imóvel retificando – mesma titularidade.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da anuência do proprietário do imóvel confrontante no procedimento de retificação de área, quando este também é proprietário do imóvel retificando. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Augusto.

Pergunta
Nos casos de retificação de área, o fato de o proprietário do imóvel retificando também ser proprietário do imóvel confrontante exime o registrador de exigir sua anuência no procedimento?

Resposta
Em se vendo o imóvel que faz confrontação com uma área em retificação, a ter como titular de todos os seus direitos, a mesma pessoa que assim se apresenta no imóvel em conserto, pensamos pela dispensa em formalmente ver indicada a concordância do próprio requerente com o que está ele mesmo a requerer, uma vez que, de forma implícita já temos isso no expediente que busca tal retificação.

Devemos, no entanto, acompanhar a doutrina de Eduardo Augusto quando indica a necessidade de cautelas maiores se tivermos no caso aqui em estudos, imóvel lindeiro de propriedade do mesmo titular da área cuja retificação se deseja, só que carregada com algum gravame, uma vez que tal retificação pode alterar também a especialidade dessa área, que tem outros interessados que não somente seu proprietário (AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. "Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática", Série Direito Registral e Notarial – Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 405-407).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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STJ: Prévia averbação de área de reserva legal é indispensável para isenção do ITR

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a isenção do Imposto Territorial Rural (ITR) referente à área de reserva legal está condicionada à sua prévia averbação na matrícula do imóvel, conforme exigido pela Lei 4.771/65. A necessidade de registro da reserva legal, agora no Cadastro Ambiental Rural, foi mantida pelo novo Código Florestal. 

A decisão do colegiado, que pacifica o entendimento das Turmas de direito público, foi dada por maioria de votos no julgamento de embargos interpostos pela Fischer S/A Comércio, Indústria e Agricultura contra decisão da Segunda Turma do STJ, que considerou imprescindível a averbação da reserva legal para fins de gozo da isenção fiscal prevista no artigo 10 da Lei 9.393/96. 

“Apenas a determinação prévia da averbação seria útil aos fins da lei tributária e da lei ambiental. Caso contrário, a União e os municípios não terão condições de bem auditar a declaração dos contribuintes e, indiretamente, de promover a preservação ambiental”, assinalou o acórdão da Segunda Turma. 

A empresa, que questionou a cobrança de ITR não recolhido em 1998, apontou divergência com julgado da Primeira Turma (REsp 969.091), o qual considerou que “a área de reserva legal é isenta de ITR, por isso que ilegítimo o condicionamento do reconhecimento do referido benefício à prévia averbação dessa área no registro de imóveis”. 

Defesa ambiental

A Fazenda Nacional apresentou impugnação, em que defendeu o entendimento da Segunda Turma. Para ela, “toda a compreensão da tributação territorial rural deve ser feita à luz do princípio da defesa do meio ambiente, sendo certo que o direito tributário, mormente quando consubstanciado em tributos de acentuado caráter extrafiscal, caso do ITR, pode e deve ser utilizado como instrumento de atuação do estado na economia e na proteção ambiental”. 

A Fazenda Nacional argumentou que a averbação da área de reserva legal é dever que incumbe diretamente ao proprietário do imóvel, não fazendo sentido que se valha da benesse tributária quando em mora com o cumprimento de tal dever. 

Novo código

Em seu voto, o ministro Benedito Gonçalves, relator, destacou que, diversamente do que ocorre com as áreas de preservação permanente, as quais são instituídas por disposição legal, a caracterização da área de reserva legal exige seu prévio registro junto ao poder público. 

“O artigo 16 da Lei 4.771 exigia a prévia averbação da área da reserva legal à margem da inscrição da matrícula de imóvel. Já o novo Código Florestal (Lei 12.651/12), em seu artigo 18, mantém a necessidade de registro da área de reserva legal, todavia, doravante, junto ao órgão ambiental competente, por meio da inscrição no Cadastro Ambiental Rural”, afirmou o ministro. 

Assim, segundo o ministro, não havendo o registro, que tem por objetivo a identificação da área destinada à reserva legal, não se pode cogitar de regularidade da área protegida e, consequentemente, de direito à isenção tributária correspondente.

“A inércia do proprietário em não registrar a reserva legal de sua propriedade rural constitui irregularidade e, como tal, não pode ensejar a aludida isenção fiscal, sob pena de premiar contribuinte infrator da legislação ambiental”, disse o ministro. 

Divergência 

Os ministros Ari Pargendler e Arnaldo Esteves Lima divergiram do entendimento do relator. Para eles, a Lei 9.393, que dispõe sobre o ITR, não impõe essa condição. Os ministros interpretam que, se a declaração de reserva legal for falsa, o contribuinte pagará o ITR com juros e multa. 

A notícia refere-se ao seguinte processo:  EREsp 1027051

Fonte: STJ I 12/09/2013.

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