Incorporação imobiliária. Hipoteca. Unidades autônomas – alienação

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da alienação das futuras unidades autônomas, quando o imóvel onde se realizará a incorporação imobiliária estiver gravado com hipoteca comum. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: Quando, no caso de incorporação imobiliária, o terreno onde será realizada a incorporação estiver 90% gravado com hipoteca comum, tal ônus impedirá a alienação das futuras unidades autônomas?

Resposta: No caso de hipoteca comum (também denominada convencional), entendemos que sua existência não impede a alienação das unidades, considerando que a hipoteca não retira o imóvel do comércio. Aliás, a redação do artigo 1.475 do Código Civil é clara ao determinar a nulidade de cláusula que proíba a alienação de imóvel hipotecado:

“Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.”

Sobre o assunto, vejamos trecho da obra de Mario Pazutti Mezzari, intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Editora Livraria do Advogado, Porto Alegre, 2015, p. 131:

“A esses institutos a lei conferiu o direito de sequela. Acompanham o imóvel, esteja ele com quem estiver e independente de fracionamento físico que se lhe faça. Portanto, ressalvado o fato de que tais direitos estarão sempre unidos ao imóvel e, por extensão, às frações ideais e futuras unidades, não são de forma alguma impeditivos de registro da incorporação imobiliária.

(…)

Um dos princípios que regem o instituto da hipoteca é a indivisibilidade da garantia, vale dizer, toda garantia prestada persiste até o pagamento integral da dívida. Não se confunda divisibilidade da garantia com divisão física do imóvel, é bom que se frise.”

Para maior aprofundamento no assunto, sugerimos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 08/12/2015.

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É necessária a descrição das áreas dominantes em cada uma das áreas servientes desmembradas, sob pena de ofensa aos princípios da Continuidade e da Especialidade Objetiva

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 9000003-56.2014.8.26.0082, onde se decidiu ser necessária a descrição das  faixas de servidão em cada um dos imóveis servientes, sob pena de ofensa aos princípios da Continuidade e da Especialidade Objetiva. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, mantendo a exigência de que se identifique de forma certa e precisa, dentro do terreno, as faixas de servidão dos imóveis e apontando que se apresentam metragens que sequer correspondem ao total objeto da desapropriação, violando-se os princípios mencionados. Em suas razões, a apelante afirmou, em síntese, que se trata de servidão administrativa, pautada em Decreto de Utilidade Pública, devendo prevalecer o interesse público. Acrescentou, ainda, que a Carta de Sentença traz todos os elementos necessários e que a área de servidão está perfeitamente descrita, não afetando o registro existente, uma vez que, não importa em destaque de parcela do imóvel.

Ao analisar o recurso, o Relator observou que as servidões objeto da Carta de Sentença apresentada incidem sobre imóvel que foi desmembrado em quatro parcelas e que não existe descrição e individualização destas faixas de servidão em relação a cada um dos imóveis desmembrados. Além disso, apontou que a soma das áreas das servidões é inferior à área desapropriada, afetando a disponibilidade quantitativa do imóvel. Para o Relator, tais imprecisões impossibilitam o registro de tais servidões, descritas nos memoriais descritivos apresentados, uma vez que, não é possível identificar onde estas se inserem nas áreas servientes, além de existir diferença observada pelo Oficial Registrador em relação à soma das áreas das parcelas de servidão em relação ao total da área desapropriada. Desta forma, concluiu que citadas faixas de servidões devem ser delimitadas e dentro de cada um dos imóveis que vão se apresentar como “áreas servientes”.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB | 08/12/2015.

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