CSM/SP: Registro de Imóveis – Carta de sentença – Deficiência na descrição do imóvel – Irrelevância – Imóvel urbano – O princípio da especialidade objetiva estará atendido quando o imóvel vier descrito de modo tal que possa ser individualizado – Descrição, na situação em epígrafe, que se mostra suficiente, haja vista tratar-se de casa na zona urbana, com endereço completo – A falta de menção à área total do bem não causa empecilhos ao registro de transferência de domínio – Descrição do título, ademais, que coincide com a da matrícula – Recurso Provido.

Escrito por

Apelação nº 1006795-59.2016.8.26.0320

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1006795-59.2016.8.26.0320
Comarca: LIMEIRA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1006795-59.2016.8.26.0320

Registro: 2017.0000594697

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1006795-59.2016.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são partes é apelanteJEFFERSON ROBERTO BOTECHIA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE LIMEIRA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, registrando-se o título, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (Presidente), ADEMIR BENEDITO, PAULO DIMAS MASCARETTI, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 31 de julho de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1006795-59.2016.8.26.0320

Apelante: JEFFERSON ROBERTO BOTECHIA

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Limeira

VOTO Nº 29.781

Registro de Imóveis – Carta de sentença – Deficiência na descrição do imóvel – Irrelevância – Imóvel urbano – O princípio da especialidade objetiva estará atendido quando o imóvel vier descrito de modo tal que possa ser individualizado – Descrição, na situação em epígrafe, que se mostra suficiente, haja vista tratar-se de casa na zona urbana, com endereço completo – A falta de menção à área total do bem não causa empecilhos ao registro de transferência de domínio – Descrição do título, ademais, que coincide com a da matrícula – Recurso Provido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Limeira, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de carta de sentença expedida em separação judicial, por deficiência na descrição do imóvel e ausência de cópia autenticada de documentos pessoais dos interessados.

O apelante afirma, em síntese, que a descrição havida na matrícula é suficiente para identificar o imóvel, versando sobre a impossibilidade de absoluta individualização, como pretendido pelo Oficial. Sustentou, ainda, a prescindibilidade de apresentação de cédulas de identidade e CPF de Laerte e Celia, partes no processo de separação e pais do apelante.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.

É o relatório.

À luz do art. 176, II, 3, b, da Lei de Registros Públicos:

“Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

II – são requisitos da matrícula:

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.”

Na hipótese vertente, a descrição da matrícula, transcrita a fls. 2, omite a extensão dos fundos do imóvel, inviabilizando o cálculo da respectiva área. Todavia, há expressa alusão a logradouro completo, com nome e número da rua em que situado (Rua do Rosário, 104). Em se tratando de uma casa, na zona urbana, é o quanto basta para que o princípio da especialidade objetiva seja satisfeito, embora, por óbvio, seja sempre conveniente e desejável que absolutamente todos os requisitos legais estejam satisfeitos. Daí, porém, não decorre que a falta de um deles necessariamente viole a especialidade.

Importa, outrossim, que a descrição permita a identificação do imóvel, como se dá no caso em comento.

Frise-se, ademais, que a descrição havida na carta de sentença coincide com a da matrícula do imóvel (fls. 11 e 80), novo fator relevante a satisfazer a especialidade objetiva, nos moldes da orientação deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura:

“Conquanto seja louvável a preocupação do Oficial do Registro de Imóveis e da Juíza Corregedora Permanente, no sentido de evitar a quebra da especialidade objetiva e a possibilidade de sobreposição de áreas, por conta da descrição precária do imóvel, o fato é que a negativa de registro baseia-se em entendimento pretérito do CSM. A orientação atual é no sentido de que, havendo identidade entre a descrição do título e da matrícula – ou da transcrição -, deve-se possibilitar o registro, sem necessidade, aliás, de bloqueio da matrícula a ser criada.” (Apelação n° 0015003-54.2011.8.26.0278, Rel. Des Elliot Akel, j. 2/9/14)

Cuida-se, também, de interpretação a senso contrário do teor do art. 225, §2º, da Lei de Registros Públicos:

“Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.”

Conforme leciona Luiz Guilherme Loureiro:

“A descrição constante do título deve coincidir (mas não necessariamente ser idêntica) com aquela que consta do registro. O tabelião, via de regra, reproduz na escritura pública a descrição constante do registro. Pode ocorrer de esta descrição ser imperfeita, mas, neste caso, não pode o registrador negar o registro do título sob o fundamento de que não foi observado o princípio da especialidade.” (Registro de Imóveis, ed. Jus Podivm, 8ª ed., p. 571, grifos não constam do original)

Nem se olvide que se trata de carta de sentença para transferência de propriedade do bem, para o quê, a omissão da medida de fundos ou da área do imóvel afiguram-se irrelevantes. Situação distinta haveria caso se almejasse desmembramento ou fusão do imóvel, com criação de outro, fazendo de rigor, para tanto, precisa descrição do imóvel originário, para viabilizar, por conseguinte, precisa descrição daqueles que se estão a formar.

De todo pertinentes os ensinamentos do Des. Francisco Eduardo Loureiro, então Assessor desta Altiva Corregedoria Geral, nos autos registrados sob nº CG n° 1241/96:

“Não se nega, portanto, a possibilidade de ser descerrada matrícula com exata coincidência com o registro anterior, em que pese a ausência de medidas perimetrais e da área de superfície. O que não se admite é a criação de nova unidade imobiliária contendo descrição perfeita, por fusão de matrículas, quando um dos imóveis unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos diversos, imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas. Logo, quando do descerramento de matrícula que abranja a totalidade do imóvel, vale a descrição contida no registro anterior, ainda que imperfeita, desde que suficiente para a identificação do prédio. Quando, porém, criam-se novos imóveis decorrentes de desmembramentos ou de fusões, as unidades segregadas ou unificadas devem subordinar-se aos requisitos do artigo 176 da Lei n. 6.015/73. Não há razão, em tais casos, para tolerar a imprecisão, porque o novo prédio não mais tem identidade descritiva com o registro de origem.”

Por fim, não se vê qualquer amparo legal, tampouco esclarecimento de eventual razão excepcional de desconfiança, para que se exigisse apresentação de fotocópias autenticadas de cédula de identidade e CPF de Laerte e Cecília, já falecidos, de quem o recorrente é filho e herdeiro. Frise-se que, diversamente do quanto afirmado pelo Sr. Oficial, houve pronta impugnação da exigência por parte do apelante, no momento em que postulou a suscitação de dúvida (fls. 15).

Desta feita, por meu voto, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida, registrando-se o título.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.12.2017 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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1ª VRP/SP: Dúvida – Registro de Imóveis– Municipalidade de São Paulo – O óbice diz respeito à necessidade de comprovação de recolhimento ou isenção de ITBI, relativo a operação societária na qual a proprietária do bem foi incorporada pela outorgante da escritura.

Escrito por

Processo 1079627-37.2017.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1079627-37.2017.8.26.0100

Processo 1079627-37.2017.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Décimo Cartório de Registro de Imóveis – 25º Tabelionato de Notas de São Paulo – Municipalidade de São Paulo – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do 25º Tabelião de Notas de São Paulo, após negativa de registro de escritura de venda e compra relativa ao imóvel de matrícula nº 96.910 da mencionada serventia. O óbice diz respeito à necessidade de comprovação de recolhimento ou isenção de ITBI, relativo a operação societária na qual a proprietária do bem foi incorporada pela outorgante da escritura. Aduz o Oficial que, não obstante a possibilidade de registro, foi instaurado procedimento perante a Corregedoria Geral da Justiça, sob iniciativa do Município de São Paulo, em que se apura hipótese semelhante, de modo que não efetuará averbações até solução final. O suscitado não apresentou impugnação (fl. 58), mas aduziu, na solicitação de suscitação (fl. 6), que o comprador do imóvel o adquiriu por compromisso de compra e venda em 1997, devidamente quitado, de modo que a proprietária tabular não incluiu o imóvel na relação de bens incorporados, solicitando seja feita averbação para constar apenas mudança de nome do proprietário, possibilitando assim o registro da escritura. O Ministério Público opinou às fls. 62/63 pela procedência da dúvida. O Município manifestou-se às fls. 67/70, aduzindo pela incidência do imposto na hipótese. É o relatório. Decido. A dúvida não pode ser conhecida. Como consta da solicitação de fl. 06, o requerimento de suscitação de dúvida foi feito pelo escrevente do 25º Tabelião de Notas da Capital, “para que o atual comprador não seja prejudicado na obtenção do seu registro”. Ocorre que, apesar do escrevente ter lavrado a escritura, não tem ele interesse jurídico em seu registro, tampouco na suscitação de dúvida quanto ao óbice apresentado. Sendo assim, é caso de não conhecer do pedido. Não obstante, cabe analisar o óbice imposto, uma vez que os interessados poderão reapresentar o título, dando origem a novo procedimento. Como apontado pelo Oficial, após realização de registro em caso semelhante sem a exigência do ITBI, foi instaurado procedimento administrativo perante a E. CGJ, dando origem ao Processo 0052991-85.2016.8.26.0100 nesta Corregedoria Permanente. Em sentença publicada no DJe de 22/11/17 decidiu-se que: ”[P]ara evitar-se a insegurança jurídica de ser realizado um registro sem exigência de recolhimento de tributo, mas com posterior cobrança pelo Fisco, uma vez que não há jurisprudência consolidada pela inexigibilidade do tributo em tais operações, seria prudente que o Oficial solicitasse a comprovação do pagamento do ITBI ou de sua isenção, naqueles atos em que o compromissário vendedor passe por transformações societárias e que, por razão de ter sido o compromisso inteiramente quitado, não incluiu tais imóveis na relação do patrimônio transferido.” E a hipótese se adequa aquela existente nestes autos. Conforme consta da matrícula do imóvel (fl. 4), seu proprietário tabular é a Construtora Lotux Ltda. Já no título que se pretende registrar (fls. 7/12), o vendedor é Padoca Administradora de Bens Ltda., que teria incorporado a Lotus.Assim, falta um ato para que o princípio da continuidade, previsto nos Arts. 195 e 237 da Lei 6.015/73, seja observado. E tal ato, na hipótese, é a transferência do bem entre a Lotus e a Padoca. Não se trata de mera averbação de mudança de nomenclatura, uma vez que houve incorporação societária, conforme consta da própria escritura de venda e compra. E, em se tratando de transmissão de bem imóvel, a princípio o ITBI deve ser recolhido. Não se ignora o argumento de que, tratando-se de compromisso de compra e venda quitado, o bem já não estaria mais no patrimônio da incorporada, não se podendo dizer em transferência à incorporadora. Contudo, como exposto no decisão do procedimento administrativo, não pode tal argumento ser acatado sem jurisprudência prévia que reconheça a não incidência do imposto, uma vez que é dever do registrador verificar o recolhimento de tributos devidos pelos atos realizados perante si. Cito o ali decidido: ”Por óbvio, não é o Oficial autoridade tributária para que decida se um tributo é o não devido. Por outro lado, diariamente lhe são apresentados centenas de títulos para que faça o registro, devendo qualificá-los diante de sua natureza e realizar o ato previsto em lei. Diversos destes títulos representam operações com imóveis que, muitas vezes, escapam da natureza dos negócios jurídicos realizados cotidianamente, cabendo ao Oficial, nestes casos, qualificá-los para que verifique quais suas consequências e quais as exigências a serem cumpridas para que passem a ter efeito perante o Registro Público, como por exemplo o recolhimento de impostos. (…) [Sobre o tema], decidiu o juízo da Fazenda Pública nos autos que discutem a legitimidade do tributo no caso ora em tela, em decisão que analisava pedido liminar (Processo 1003342-47.2017.8.26.0053): ”Em uma primeira abordagem da questão, que me parece complexa, a exigência fiscal não pode ser tida por absurda. O compromisso de venda e compra irretratável e irrevogável,averbado ou não na matrícula do bem imóvel, com quitação do preço, confere ao compromissário comprador direito real, na forma do entendimento dominante do âmbito do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 239). Nesse sentido, em nada ele difere do contrato de venda e compra propriamente dito, já que em ambos a obrigação de transferir a propriedade mostra-se como fato certo e irretratável. Porém, a propriedade continuou em poder da autora, que somente se desvincula da condição de proprietária dos bens imóveis com a transmissão da propriedade a partir da outorga da escritura definitiva de venda e compra e com o registro da matricula de cada bem imóvel. Assim, parece-me que a obrigação do recolhimento do ITBI pela autora em relação a operação de transmissão do patrimônio a partir da cisão da empresa DUETO é certa e não pode ser considerada afastada por conta da celebração prévia de um compromisso de venda e compra com terceiro.” Portanto, deve ser recolhido o ITBI ou comprovada sua isenção para que se registre a incorporação da Lotus pela Padoca, para após ser registrada a escritura de compra e venda em que a Padoca vende o imóvel a João Henrique Guerine. Se o interessado discorda com tal exigência, deve requerer declaração judicial de que inexistente obrigação tributária na hipótese. Do exposto, julgo prejudicada, com observação, a dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do 25º Tabelião de Notas de São Paulo, por falta de interesse do suscitado em realizar o pedido de suscitação. Expeça-se ofício ao Corregedor Permanente dos Tabelionatos de Notas da Capital, para ciência da conduta do escrevente e apuração sobre a conivência do Tabelião. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C.. – ADV: RAQUEL CRISTINA DAMACENO (OAB 313007/SP)

Fonte: DJE/SP | 07/12/2017.

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