Processo 1096804-43.2019.8.26.0100

Dúvida – Notas – ITAU UNIBANCO S.A. – Vistos. Trata-se de dúvida inversa suscitada pelo Itaú Unibanco S/A, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, diante da negativa em proceder ao registro da escritura pública de transmissão de domínio referente ao imóvel matriculado sob nº 130.830. O óbice registrário refere-se à necessidade da apresentação do termo de quitação firmado pelos devedores fiduciantes acerca da diferença entre o valor de consolidação da propriedade do imóvel e aquele pelo qual o bem foi arrematado, nos termos do art.27, § 4º da Lei nº 9.514/97. O Registrador apresentou documentos às fls.218/252. Insurge-se a suscitante do óbice imposto, sob a alegação de que está sofrendo as consequências da recusa do registro do imóvel que vendeu em leilão, diante do processo judicial ajuizado contra si pela arrematante Ritmo Administração e Participações S/S LTDA. Salienta que a exigência da entrega do termo de quitação pelo ex mutuário, para que seja efetuado o registro em nome do arrematante, é indevida, conforme posicionamento dos Tribunais Superiores. Juntou documentos às fls.12/203. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.255/257). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem os argumentos expostos pelo Registrador, entendo que o óbice deve ser afastado. Em decisão, nos autos do processo número 1010103-21.2015.8.26.0100, envolvendo a mesma matéria posta a desate, houve o entendimento de obstar o registro em caso de não apresentação da comprovação de quitação, conforme segue: “Na alienação fiduciária em garantia o imóvel financiado permanece na propriedade do agente fiduciário, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do fiduciante. Ao devedor é conferida a posse indireta sobre a coisa dada em garantia. Na hipótese dos autos, a credora (Caixa Econômica Federal) deve satisfazer seu crédito (dívida e despesas), entregando, no prazo de cinco dias do leilão, ao devedor fiduciante a quantia que eventualmente sobejar, existindo desta forma, a mútua quitação da obrigação principal da qual a garantia real é acessória. Todavia, a comprovação desta formalidade não ocorreu. Não basta que a CEF deixe à disposição do ex-devedor fiduciante o saldo excedente de R$ 75.001,68, sendo imprescindível a efetiva entrega deste valor. Nem mesmo existe a certeza de que Denise e Paula foram notificadas a respeito do montante que estaria à disposição para levantamento, ou de que houve concordância ou impugnação da quantia ofertada, configurando inobservância aos preceitos legais.” Cumpre consignar que incumbe ao Registrador, ao examinar o instrumento de quitação do financiamento, bem como a carta de arrematação, verificar se foram observados os requisitos formais do contrato, também no tocante às condições nele estabelecidas (o valor, a data de quitação do imóvel, bem como a qualificação completa do arrematante, incluindo o nome e qualificação de sua esposa), a fim de fazer constar corretamente na matrícula do bem, visando com isso a segurança jurídica perante terceiros.” Todavia, conforme atual decisão do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, nos autos da Apelação Cível nº 1075724-49.2016.8.26.0100, da lavra do Rel. Des. Pereira Calças, julgado em 20.07.2017, houve mudança de orientação dada à questão, no tocante à não comprovação da quitação da dívida. Em síntese diz o parecer: ” […] não é atribuição do registrador de imóveis, ao qualificar a escritura de compra e venda apresentada, verificar o cumprimento do referido dispositivo legal, e, ainda que assim não fosse, está demonstrado que a Caixa Econômica Federal deu a quitação da dívida e prestou contas em relação ao valor excedente apurado, e não o disponibilizou às devedoras de imediato em cumprimento ao mandado de penhora expedido na ação monitória na qual uma delas figurou como ré executada, depositando-o em juízo. Posteriormente, em razão da desconstituição da penhora, a guia de levantamento do valor depositado a título de penhora foi expedida em favor da devedora fiduciante (credora), que era executada na ação monitória. Não há dúvida, em suma, de que o valor excedente foi entregue para uma das devedoras (credoras), que tem o dever de entregar à outra credora a parte que lhe cabe, e, no mais, eventual inobservância do dever de repasse da quantia recebida por uma das credoras à outra, ou mesmo discordância do valor excedente apurado, deve ser objeto de ação própria e adequada. Isto posto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro da escritura de compra e venda. ” Desta feita, não sendo razoável manter um entendimento que seja diverso do adotado pelo E. Conselho Superior da Magistratura, esta Corregedoria ajustou suas decisões em consonância com a decisão proferida pela Segunda Instância: “Dúvida – instrumento de quitação de alienação fiduciária – recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos termos do § 4º do art.27 da Lei 9.514/97 – exigência indevida – Dúvida improcedente” (Processo nº 1078792-83.2016.8.26.0100). Logo, deverá ser afastado o óbice registrário. Diante do exposto, julgo improcedente a dúvida inversa suscitada pelo Itaú Unibanco S/A em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, e consequentemente determino o registro do título. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: PAULO ROBERTO JOAQUIM DOS REIS (OAB 23134/SP), MARIA ELISA PERRONE DOS REIS TOLER (OAB 178060/ SP), DANIEL DE SOUZA (OAB 150587/SP)

Fonte: DJE/SP 11.11.2019

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Processo 1104096-79.2019.8.26.010

Dúvida – Registro de Imóveis – Leonor Selva Barbosa – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Leonor Selva Barbosa após negativa de registro de usucapião extrajudicial. A requerente protocolou pedido administrativo de usucapião na modalidade extraordinária tendo por objeto o imóvel matriculado sob o nº 66.181 do 18º Registro de Imóveis da Capital. Alega que era usufrutuária do imóvel, mas que tal condição alterou-se quando celebrou união estável, pois com tal fato o usufruto teria cessado por cláusula resolutiva, sendo que passou a exercer posse como se proprietária fosse, além de preencher os demais requisitos para declaração da prescrição aquisitiva. Regularmente instruído e autuado o procedimento, foram realizadas as notificações previstas em lei e não foi apresentada qualquer impugnação, com exceção da publicação de edital, que não foi publicado pois o Oficial vislumbrou óbice na natureza da posse da requerente, por ser ela usufrutuária do imóvel, usufruto este que tinha por condição resolutiva o casamento da requerente. Como esta não se casou e o usufruto não foi cancelado, continua a ser usufrutuária do imóvel, inexistindo posse justa que fundamente a usucapião (fls, 642/644). A requerente pediu reconsideração da decisão ou remessa dos autos a este juízo (fls. 656/690), aduzindo que não houve impugnação ao pedido, que a ata notarial atestou a posse com animus domini, que a modalidade extraordinária dispensa comprovação de justo título e boa-fé e que houve transmudação do caráter da posse. O Ministério Público opinou às fls. 699/701 pela procedência da dúvida, mantendo a negativa ao registro. É o relatório. Decido. A presente dúvida tem por fundamento o Art. 17, §5º, do Prov. 65/17 do CNJ, que permite a suscitação de dúvida em face de decisão do Oficial de Registro de Imóveis que rejeitar requerimento de usucapião extrajudicial. Nestes termos, cumpre a este juízo analisar se preenche a requerente os requisitos da usucapião, lembrando sempre que o procedimento extrajudicial tem cognição limitada e não impede rediscussão pela via judicial, conforme Art. 216-A, §9º, da Lei de Registros Públicos. Dito isso, esclareço que a mera inexistência de impugnação não leva ao automático reconhecimento do pedido. Tratando-se de meio de aquisição de propriedade (e consequente perda pelo proprietário tabular), cumpre ao Oficial de Registro de Imóveis garantir que estão preenchidos os requisitos legais que autorizam o reconhecimento da prescrição aquisitiva, impedindo o reconhecimento quando o requerente, apesar de não sofrer qualquer oposição, não tem direito a aquisição da propriedade pela via do usucapião. Assim, fica desde logo afastado o argumento da requerente quanto ao silêncio do proprietário tabular, que apesar de fazer presumir sua anuência, não obriga o Oficial a reconhecer pedido inapto por outros fatores. Quanto a ata notarial, em que pese seu inegável valor probatório, a simples afirmação em seu conteúdo de que foram preenchidos os requisitos possessórios não vincula o Oficial de Registro. Isso porque foi a este último que a legislação incumbiu de realizar os trâmites para a declaração de usucapião, com análise de todos os documentos protocolados que, em seu conjunto, incluindo a ata notarial, permitem reconhecer o preenchimento dos requisitos legais. A ata notarial sem dúvida expressa a percepção sensorial do Tabelião quanto aos fatos verificados, não podendo ser desconsiderada principalmente quanto aos fatos relativos a situação contemporânea do imóvel. Assim, se o Tabelião atesta que o requerente ocupa o imóvel, que não há sinais de oposição a posse e que o requerente é conhecido na região pelos vizinhos, tais fatos não podem ser simplesmente afastados pelo registrador, dado sua presunção de veracidade. Todavia, aqueles elementos constantes da ata notarial relativos a fatos passados ou mera descrição de alegações e documentos trazidos pelo próprio requerente são passíveis de reavaliação pelo registrador, principalmente quando confrontados com outros documentos e impugnações trazidos ao processo administrativo que corre perante a serventia imobiliária. No presente caso, a ata notarial de fato comprova que a requerente tem posse atual sobre o imóvel, como se denota da autorização dada a Tabeliã para ingresso no imóvel. Todavia, as alegações referentes a posse passada foram apenas descritas em conformidade com o pedido da requerente, sendo citados os documentos apresentados. Veja-se que não há nenhuma manifestação conclusiva pela Tabeliã acerca da natureza da posse. Na ata consta apenas que “a requerente declara que a posse que exerce desde o início da União Estável é exercida com animus domini, sendo mansa, pacífica, contínua e de boa fé há mais de 15 (quinze) anos, o que caracterizaria os requisitos para a concessão da Usucapião Extraordinária”. Ou seja, a ata faz prova tão somente de que a requerente fez tais declarações, mas não que os fatos declarados são necessariamente verdadeiros, permitindo uma reavaliação pelo Oficial de Registro. Não por outra razão, consta da ata: “A requerente foi ainda cientificada de que esta ata não tem valor de confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registro de imóveis competente.” Fica, portanto, afastado o argumento de que a ata notarial comprovaria a posse ad usucapionem da requerente. Quanto a modalidade de usucapião, de fato o Art. 1.238 do Código Civil dispensa a necessidade de boa-fé e justo título para reconhecimento da usucapião extraordinária. Todavia, o requisito do animus domini continua existente, pois o requerente deve “possuir como seu” o imóvel. Ou seja, não basta a mera posse, mas a posse exercida como se proprietário fosse. Por tal razão, superado também o argumento de que a modalidade de usucapião representaria seu reconhecimento com o mero exercício da posse por prazo de 15 anos, já que tal posse deve ser qualificada com o animus de proprietário. Resta, por fim, o argumento relativo a transmudação da propriedade. E, aqui, a posse precária, a título de usufruto, não foi alterada. O R. 3 da matrícula nº 66.181 é claro: a requerente, Leonor Selva Barbosa, em virtude de separação judicial, passou a ter o usufruto do bem, até que “venha a se casar novamente”, hipótese na qual o usufruto seria extinto e o imóvel restituído ao detentor da nua propriedade. Além disso, a requerente foi obrigada a habitar o imóvel com os filhos até que estes atingissem 21 anos. A leitura de tais cláusulas deixa claro que, quando da separação, o usufruto restou atribuído à separanda visando garantir que esta e seus filhos não fossem privados de moradia digna, com “diminuição no seu padrão de vida”, como consta da matrícula. Todavia, fica claro também a natureza passageira de tal usufruto, sendo que a propriedade plena retornaria ao nu proprietário tão logo a usufrutuária se casasse novamente. Ou seja, a requerente tinha ciência de que, casando-se, teria que restituir o imóvel a seu ex-marido, não sendo sua proprietária. Prejudicado, assim, o animus domini necessário ao reconhecimento da usucapião. E nem se diga que, com a união estável, a natureza da posse seria alterada. Isso porque, em que pese a união estável dever ser pública para restar caracterizada, tal publicidade não é ampla em nem gera efeito de presunção de reconhecimento por toda a sociedade. É dizer que não houve prova de que o ex-marido sabia da união e por isso aquiesceu com a utilização da propriedade por ela. A cláusula é clara quanto a necessidade de casamento, e não mera relação com outra pessoa. E o casamento é solenidade pública, com publicação de proclamas e registro com ampla publicidade perante terceiros no registro civil. Assim, até poder-se-ia considerar que, mesmo casando, e não havendo qualquer ato pelo nu proprietário visando reaver a propriedade, a natureza da posse seria alterada, pois este saberia que o usufruto estaria extinto e assim não agiu, já que o casamento de fato gera presunção de ciência por terceiros devido a sua publicidade inerente, advinda do registro e demais formalidades. Com a união estável, contudo, não há tal presunção. Por isso, não há que se dizer que o nu proprietário omitiu-se em reaver a propriedade, já que não houve efetiva existência do fato necessário a realização da cláusula resolutiva, transmudando-se a natureza da propriedade. A requerente não se casou, podendo usufruir do bem, e tenta agora adquirir sua propriedade quando sabidamente não ocupava o bem como proprietária, mas como usufrutuária. Na lição de Benedito Silvério Ribeiro: “A posse, sendo a mera detenção material da coisa, não vai além dessa relação de fato (disposição física), a intenção não ultrapassa a vontade de não abandonar a coisa. É o caso do locatário, do usufrutuário, do comodatário, que detém a coisa em lugar do proprietário” (Tratado de Usucapião, vol. 1, p. 601). Portanto, a requerente não exerce a posse com animus domini pois sabe, e sempre soube, que era usufrutuária do bem, e não sua proprietária. Casando-se, ou com sua morte, o usufruto será extinto, e o bem revertido ao nu proprietário (ou seus herdeiros). Mas a propriedade plena não poderá ser adquirida pela requerente se não por negócio jurídico com o nu proprietário, pois não preenche os requisitos necessários a obtenção da propriedade por usucapião. Lembro, por fim, que tais conclusões são tomadas com os elementos presentes nestes autos, não havendo impedimento para que a requerente busque a via judicial com o fim de produzir outras provas e buscar a alteração do entendimento aqui exarado. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Leonor Selva Barbosa e mantenho o óbice referente ao pedido extrajudicial de usucapião. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: RUBENS GOMES HENRIQUES (OAB 383120/SP)

Fonte: DJE/SP 11.11.2019

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Número do processo: 1003922-20.2017.8.26.0363

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 278

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1003922-20.2017.8.26.0363

(278/2018-E)

Tabelião de Notas – Insurgência recebida como recurso administrativo – Desnecessidade de outorga uxória em escritura de venda e compra – Disponente casada sob o regime da separação obrigatória – Suprimento do atual marido já judicializado – Sentença que considerou desnecessária a outorga marital e a recorrente carente de ação – Art. 1641, inciso II, do Código Civil – Imóvel adquirido antes do casamento em regime de separação – Recurso Provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

SÔNIA SIMÕES DE CARVALHO interpõe recurso contra a r. sentença que julgou improcedente o pedido de providências formulado em face da 1ª Tabeliã de Notas e Protesto de Títulos de Mogi Mirim, buscando seja afastada a necessidade de outorga conjugal para a lavratura de escritura de compra e venda.

Segundo alega, os bens que pretende alienar são de sua exclusiva propriedade, dados em pagamento de sua meação, quando se divorciou de seu atual marido.

Sustenta ainda que ajuizou ação de suprimento da outorga marital, mas que foi considerada carente de ação, em virtude do regime de bens adotado pelo casal no novo casamento (separação absoluta), que dispensa a vênia do cônjuge para a venda de bens.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

Opino.

Preliminarmente, não se tratando de procedimento de dúvida, cujo cabimento é restrito aos atos de registro em sentido estrito, verifica-se que o recurso foi denominado erroneamente de apelação.

Isso porque se busca a lavratura de ato notarial.

Todavia, tendo em vista a sua tempestividade, possível o conhecimento e processamento do apelo como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo (Decreto-Lei Complementar n° 3/1969).

O recurso deve ser provido.

A recorrente se casou com Aristides de Carvalho, em 8 de janeiro de 1965, em regime de comunhão universal de bens, separando-se em 5 de setembro de 2008, após lavratura de escritura de separação consensual e partilha do patrimônio do casal (fl. 37/41).

Na partilha, definiu-se que os imóveis das matrículas n° 1.214, 1.266, 26.295, todos do Registro de Imóveis de Mogi Mirim, seriam de propriedade exclusiva da recorrente (Item 11, cf. fl. 39/40), com posterior conversão da separação em divórcio (fl. 57/60).

Em 5 de junho de 2014, a recorrente voltou a se casar com Aristides de Carvalho, agora, em razão de idade, sob o regime de separação obrigatória de bens, nos termos do art. 1.641, inciso II, do Código Civil (fl. 61).

Prospera a argumentação da recorrente no sentido de que os imóveis em questão foram adquiridos por ela, com exclusividade, em data anterior à de seu casamento em regime de separação obrigatória.

Uma vez que a propriedade dos imóveis foi adquirida antes da constância de seu atual casamento com Aristides, não há que se falar em outorga uxória e nem na aplicação da súmula 377 do Supremo Tribunal Federal, que assim dispõe: “no regime da separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”.

Como a recorrente adquiriu os bens antes da celebração do segundo casamento, esse patrimônio é exclusivamente dela, não se aplicando ao caso o art. 1.647 do Código Civil, tampouco a súmula n° 377 do Supremo Tribunal Federal.

A necessidade de outorga uxória foi, inclusive, judicializada, conforme sentença de fl. 64/66, na qual se entendeu que a recorrente não precisava de qualquer suprimento judicial para substituição da outorga uxória, sendo considerada carente de ação.

Mantida a negativa de lavratura do ato, a recorrente estaria sem qualquer opção, já que, ao tentar cumprir a exigência formulada pela Tabeliã, o Poder Judiciário decidiu exatamente pela sua desnecessidade.

Pelas razões expostas, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é pelo conhecimento da apelação como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e, no mérito, pelo seu provimento, para afastar o óbice imposto pela Tabeliã para a lavratura do ato.

Sub censura.

São Paulo, 11 de julho de 2018.

Paulo César Batista dos Santos

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele dou provimento, para julgar procedente o pedido de providências e afastar o óbice imposto pela Tabeliã para a lavratura do ato. Publique-se. São Paulo, 12 de julho de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: CARLOS EDUARDO VALLIM DE CASTRO, OAB/SP 73.623.

Diário da Justiça Eletrônico de 27.07.2018

Decisão reproduzida na página 130 do Classificador II – 2018

Fonte: INR Publicações

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