Processo 1002251-96.2022.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Flip Negocios Imobiliarios Ltda – Assim, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice. Providencie a serventia a necessária regularização do cadastro do feito (pedido de providências), inclusive para trâmite perante o subfluxo da Corregedoria Permanente, acionando o Distribuidor, se necessário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: RAMIRO FREITAS DE ALENCAR BARROSO (OAB 33119/DF)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Processo Digital nº: 1002251-96.2022.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Flip Negocios Imobiliarios Ltda
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Flip Negócios Imobiliários Ltda, tendo em vista negativa a requerimento de ingresso de instrumento particular de parceria imobiliária para exploração do imóvel objeto da matrícula n.120.118 daquela serventia.
O Oficial informa que o contrato em questão objetiva reforma e comercialização futura do imóvel, com estabelecimento de regras próprias entre os contratantes. A recusa se funda na ausência de previsão da hipótese no artigo 167 da Lei de Registros Públicos e porque há estipulação de cláusula de inalienabilidade, a qual é vedada em negócios onerosos.
Documentos vieram às fls. 06/38.
A parte suscitada manifestou-se às fls. 39/50, explicando o modelo de negócio formatado no instrumento particular, por meio do qual o proprietário admite a limitação do gozo e da alienabilidade do bem. Sustenta que não há impedimento à averbação da avença e que a modificação da situação jurídica do imóvel é necessária para preservação da boa-fé e da função social do contrato, bem como para publicidade das restrições acordadas. Defende a viabilidade da averbação da cláusula de inalienabilidade independentemente de se tratar de contrato oneroso diante da existência de previsão legal sem ressalvas (artigo 167, II, 11, da LRP), notadamente diante da justa causa decorrente da função social do contrato.
O Ministério Público opinou, primeiramente, pelo recebimento do feito como pedido de providências e, no mérito, pela manutenção do óbice (fls. 167/170).
É o relatório.
Fundamento e decido.
Primeiramente, é importante ressaltar que este caso não envolve registro em sentido estrito justamente por não tratar de constituição ou modificação de direito real relativo a imóvel, o que, ademais, exigiria forma especial, nos termos do artigo 108 do Código Civil.
Como a impugnação deixa claro, o que se busca é averbação visando publicidade das restrições estipuladas por instrumento particular de parceria imobiliária.
O procedimento de dúvida registral, portanto, é inadequado, devendo o feito prosseguir como pedido de providências.
Também é importante destacar que, neste âmbito administrativo, não é analisada a relação obrigacional definida pelas partes, mas apenas a habilidade do título para ingresso no fólio real.
No mérito, o óbice deve ser mantido. Vejamos os motivos.
Não se desconhece que as hipóteses descritas no art. 167, inciso II, da Lei n. 6.015/73, que dizem respeito às averbações no registro de imóveis, são meramente exemplificativas.
Nesse sentido, a jurisprudência do E. Conselho Superior da Magistratura (destaques nossos):
“Como se sabe, as hipóteses de registro são previstas, de modo taxativo e exaustivo, nos diversos itens do inciso I do artigo 167 da LRP, constituindo numerus clausus.
O mesmo não ocorre, entretanto, nos casos de averbação, onde as hipóteses descritas no inciso II do mesmo artigo 167 são meramente exemplificativas, constituindo numerus apertus.
Termos em que, é manifesta a inviabilidade do registro do termo de constituição de garantia de alienação fiduciária de lavouras e produto (fls. 15/23).
Nesse sentido, a lição de Afrânio de Carvalho: (…) o registro não é o desaguadouro comum de todos e quaisquer títulos, senão apenas daqueles que confiram posição jurídico-real, como os constantes da enumeração da nova Lei do Registro (art. 167) – Registro de Imóveis. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 236.
Na mesma direção, já decidiu a Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG nº 167/2005), como se observa: Tal dispositivo legal atribui ao elenco de hipóteses de averbação discriminadas na Lei de Registros Públicos o caráter de rol meramente exemplificativo, diversamente do que se passa com as hipóteses de registro do art. 167, I, enumeradas em caráter taxativo (cf. Vicente de Abreu Amadei, ob. cit., p. 50, nota 111; Valmir Pontes, Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1982, p. 178, nota 2) – grifos não originais (…)” (Apel. Cível n. 0035067.98.2010.8.26.0576, DJ: 11/08/2011 – Relator: Maurício Vidigal).
Enquanto o registro de direitos e ônus reais sobre imóveis submete-se aos princípios da tipicidade e da legalidade, uma vez que restrito a rol taxativo (conforme tipos rígidos e exaurientes definidos em lei), os atos de averbação, por sua vez, são de natureza acessória e estão previstos em rol exemplificativo (numerus apertus), já que dizem respeito a mutações relativas a direitos e fatos anteriormente inscritos.
A regra do artigo 246 da Lei de Registros Públicos, com a redação dada pela Medida Provisória n.1085/2021, assim estabelece:
“Art. 246: Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel”.
Temos, assim, duas formas de ingresso de títulos no fólio real, as quais cobrem situações jurídicas distintas, com finalidades próprias:
“Embora uma e outra cubram mutações jurídico-reais, a primeira destina-se a certas mutações e a segunda a outras diversas. A inscrição, nela absorvida a transcrição discrepante, cobre as aquisições e onerações de imóveis, que são os assentos importantes, ao passo que a averbação cobre as demais, que alteram por qualquer modo os principais. A nomenclatura binária condiz com a diferença entre a principalidade dos primeiros atos e a acessoriedade dos segundos. Essa diferença, derivada da consideração recíproca dos atos, implica outra de natureza temporal, pois o que altera é necessariamente posterior ao alterado. Assim, pressupondo a inscrição, a averbação lhe é posterior, devendo consignar fatos subsequentes. A nova lei registral confirma esse conceito, visto como, após referência a casos expressos de averbação, a prevê para ‘as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro’ (art. 246). (…)
A averbação não muda nem a causa nem a natureza do título que deu origem à inscrição, não subverte o assento original, tão somente o subentende (…)” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª edição, Rio de Janeiro: editora Forense, 1998, página 117).
Há que se observar, porém, que, por se tratar o Direito Registral de ramo do Direito Público, a interpretação correta do princípio da legalidade é aquela pela qual somente se podem admitir hipóteses de registro e de averbação autorizadas por lei.
A propósito, decisão proferida pela E. Corregedoria Geral da Justiça (CG n. 39.751/2015, em parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria Swarai Cervone de Oliveira, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Hamilton Elliot Akel, destaques nossos):
“Não é isso o que a recorrente deseja. Ela quer a averbação – não o registro – do bem de família legal ou involuntário, aquele previsto na Lei 8.009/90. Diz que não há vedação legal à sua pretensão. Olvidou-se a recorrente, contudo, de que o Registrador deve agir segundo o princípio da legalidade. O rol de direitos passíveis de inscrição no folio real é taxativo. Não fica a critério do interessado ou do Registrador escolher quais títulos ou direitos registrar ou averbar. Aqui, não vale a regra de que o que não é vedado por lei é permitido. Ao contrário, no direito registral, no que respeita aos atos de registro ou averbação, só são permitidos aqueles expressamente previstos por lei”.
No caso concreto, inexiste supedâneo legal para o ato registral pretendido: estipulação de cláusula de inalienabilidade como garantia do pagamento, pelos proprietários, do investimento feito pela empresa parceira na reforma do imóvel (negócio oneroso).
A cláusula restritiva em questão somente se aplica a atos de liberalidade, implicando impenhorabilidade e incomunicabilidade, como se vê do Código Civil em vigor, notadamente da regra de seu artigo 1.911.
É certo que o título traz disposições relativas ao uso do bem (cessão da posse e restrição à ocupação), as quais, em tese, poderiam ter ingresso no fólio real por implicarem limitação ao domínio. Contudo, considerando que integram um único negócio jurídico atípico e se complementam para formar a vontade dos contratantes, impossível cindir o título para ingresso parcial.
Voltando à questão da averbação da cláusula de inalienabilidade, em que pese a ausência de ressalvas na previsão do artigo 167, II, item 11, da LRP, uma interpretação sistemática, atenta aos princípios que regem o Direito Registral e o direito de propriedade, notadamente sua função social sob o aspecto da responsabilidade patrimonial do proprietário, revela que referido dispositivo não pode ser aplicado em disposição voluntária, feita pelo próprio titular do domínio, como bem observa Ademar Fioranelli, amparado em doutrina nacional autorizada sobre o tema (destaque nosso):
“Se é certo que a lei não proíbe expressamente a imposição de cláusula restritiva pelo titular do domínio do imóvel, não menos certo é que a proibição para tanto está inserida nos princípios que regem o direito de propriedade, e em geral. Admiti-la, afora o instituto do bem de família, seria contrariar princípios de direito e normas legais; apoiar-se tal posição seria facultar ao devedor isentar seu bem de responder por uma dívida, quando o princípio normativo é no sentido de que o patrimônio do devedor responde por suas obrigações. Chegaríamos, assim, às raias da imoralidade” (Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil / Sergio Antonio Fabris Editor, 2001, página 171).
Não é possível, portanto, mediante negócio privado firmado com o intuito de lucro, blindar o patrimônio do devedor em face de outros credores que não participaram da avença. Referida cláusula de inalienabilidade configura, assim, simples obrigação de não fazer, de cunho eminentemente pessoal e não real, pelo que impossível acesso à matrícula do imóvel.
A jurisprudência do C. Conselho Superior da Magistratura segue tal entendimento:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Contrato particular de parceria em empreendimentos imobiliários – Título representativo de direito obrigacional – Pretensão de prevalência perante terceiros, visando assegurar o recebimento de suposto crédito – Recusa do registro – Ausência, ademais, dos requisitos para a realização de averbação preventiva – Recurso não provido” (TJSP; Apelação Cível 1017364-22.2018.8.26.0071; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Conselho Superior de Magistratura; Julgamento: 25/07/2019).
Não bastasse todo o exposto, vale ressaltar que nosso sistema legal prevê outros direitos reais destinados a vincular bem imóvel como garantia de investimento aportado, os quais podem ter acesso ao fólio real, inclusive estabelecendo preferência, mas sem desassistir outros eventuais credores.
Assim, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências formulado pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice. Providencie a serventia a necessária regularização do cadastro do feito (pedido de providências), inclusive para trâmite perante o subfluxo da Corregedoria Permanente, acionando o Distribuidor, se necessário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.
P.R.I.C.
São Paulo, 03 de março de 2022.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJe de 14.03.2022 – SP)
Fonte: DJe/SP.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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