RECURSO ESPECIAL Nº 1979224 – RN (2021/0407055-8)
RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
RECORRENTE : FGR URBANISMO NATAL SPE LTDA
ADVOGADOS : FLÁVIO CORRÊA TIBÚRCIO – GO020222
LUIZ ANTONIO LORENA DE SOUZA FILHO – GO029698
RECORRIDO : JOSEILTO DO CARMO FAUSTINO
ADVOGADO : MARIE-ANA PONTES GUICHARD-DIOT – RN008866
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE ASSINATURA. MERA IRREGULARIDADE. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. AFASTAMENTO DO CDC. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que tenha validade e eficácia, uma vez que tal providência tem o intuito apenas de dar ciência a terceiros (AgInt nos EDcl no AREsp 206.250/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/4/2017, DJe 18/4/2017)
2. Na hipótese de inadimplemento do comprador/devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se as regras previstas no CDC.
3. Recurso especial provido.
DECISÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –
1. Cuida-se de recurso especial interposto por FGR URBANISMO NATAL SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição da República, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO NORTE, assim ementado:
DIREITO CIVIL CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL EM RAZÃO DO PACTO TER SIDO FIRMADO SOB FORMA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS NÃO DEMONSTRADO INAPLICABILIDADE DAS REGRAS DA LEI 9514/97 INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR RESCISÃO QUE SE IMPÕE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO ACÓRDÃO
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.
Em suas razões recursais, aponta a parte recorrente, ofensa ao disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 e art. 1.022, II e parágrafo único, II do CPC.
Sustenta que o Tribunal de origem não se manifestou sobre a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, o que levaria ao afastamento das regras do CDC. Alega ainda que os referidos dispositivos foram violados, uma vez que a devolução dos valores deve ser realizada nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.
Contrarrazões ao recurso especial às fls. 386-398.
Crivo positivo de admissibilidade na origem (fls. 418-419).
É o relatório.
DECIDO.
2. A irresignação merece prosperar.
O Tribunal a quo afastou a incidência das normas previstas na Lei nº 9.514/97 em razão da ausência de registro da alienação fiduciária no cartório competente, in verbis:
Preambularmente, mister destacar qual a legislação aplicável ao caso concreto, considerando que o apelante afirma que deve ser aplicada a Lei n° 9.514/97 ao invés do Código de Defesa do Consumidor.
O contrato firmado entre as partes juntado nos IDs n 3968062 a 3968069 os recebeu o nome de “instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de Alienação Fiduciária e outras avenças jurídicas, na modalidade de prazo e preços certos, nos termos da Lei n° 9.514/97”.
Acerca do instituto da Alienação Fiduciária, dispõe o art. 22, da Lei nº 9.514/97, que esta se trata de negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Todavia, a redação do art. 23 da mesma legislação, orienta que a propriedade fiduciária de coisa imóvel é constituída mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
No caso concreto, não há prova de que o contrato firmado pelas partes foi registrado no competente registro de imóveis, verificando-se tão somente, o reconhecimento das firmas dos contratantes. Logo, afastasse a submissão dos instrumentos à regência da Lei nº 9.514/97, aplicando-se a hipótese o Código de Defesa do Consumidor (fl. 306)
Todavia, esta Corte Superior entende que a ausência de registro não implica a invalidade ou ineficácia do negócio jurídico em relação às partes contratante.
Confira-se:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. ESCRITURA PÚBLICA. INADIMPLÊNCIA. VENDEDOR. CREDOR FIDUCIÁRIO. DIREITO À RESOLUÇÃO. ESTADO ANTERIOR. RETORNO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO TOTAL. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. O registro em cartório de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não obsta o direito à resolução por inadimplemento fundado no artigo 475 do Código Civil.
3. A existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário.
4. As razões que levam ao não provimento do recurso especial pela alínea “a” também afetam a análise pela alínea “c” do permissivo constitucional. Precedentes.
5. Recurso especial conhecido e não provido.
(REsp 1848385/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/05/2021, DJe 20/05/2021)
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AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONTRATO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE ASSINATURA. MERA IRREGULARIDADE. REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. FUNDAMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS.
1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).
2. É inadmissível o recurso especial que não impugna os fundamentos do acórdão recorrido, suficientes, por si só, à manutenção da conclusão a que chegou o Tribunal de origem (Súmula n. 283/STF).
3. A jurisprudência desta Corte entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que tenha validade e eficácia, uma vez que tal providência tem o intuito apenas de dar ciência a terceiros.
4. Agravo interno a que se nega provimento (AgInt nos EDcl no AREsp 206.250/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/4/2017, DJe 18/4/2017)
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AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VALIDADE DO CONTRATO. REGISTRO EM CARTÓRIO. ANOTAÇÃO NO CERTIFICADO DE REGISTRO DO VEÍCULO. NECESSIDADE APENAS PARA PRESERVAR DIREITOS DE TERCEIRO. NÃO OPONIBILIDADE ENTRE OS CONTRATANTES ORIGINÁRIOS. MATÉRIA DE DIREITO.
1. O registro em cartório e a anotação no certificado do veículo não são requisitos de validade do contrato de alienação fiduciária, constituindo mero expediente para preservação do interesse de terceiros, não podendo ser opostos quando a discussão envolver os contratantes originários. Precedentes.
2. Matéria de direito, que não demanda o reexame dos elementos fáticos da lide.
3. Agravo regimental a que se nega provimento” (AgRg no REsp 977.998/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 2/12/2014, DJe 19/2/2015).
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Ademais, na hipótese de inadimplemento do comprador/devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se as regras previstas no CDC.
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMÓVEL. VENDA EM LEILÃO. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. APLICAÇÃO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A controvérsia resume-se a definir (i) a possibilidade de o adquirente de imóvel requerer a resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia devido à impossibilidade de pagamento das prestações, com a consequente devolução dos valores pagos, e (i) a incidência dos art. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.
3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente.
4. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a posterior venda do imóvel em leilão pressupõem o inadimplemento do devedor fiduciante.
5. O inadimplemento, para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, não se restringe à ausência de pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), abrangendo também o comportamento contrário à continuidade da avença, sem a ocorrência de fato (culpa) imputável ao credor.
6. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente configura inadimplemento antecipado do negócio, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997.
7. A devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará a disposições previstas nos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, salvo se frustrada a venda do imóvel, hipótese na qual inexistirá obrigação de restituir valores.
8. Recurso especial provido.
(REsp 1792003/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/06/2021, DJe 21/06/2021)
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AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDANTE.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que, ocorrendo o inadimplemento de devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deverá observar a forma prevista nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, o que afasta, por consequência, a aplicação do art. 53 do CDC. Incidência da Súmula 83/STJ.
2. Na hipótese, o Tribunal de origem, com base nos elementos fático probatórios constantes dos autos, concluiu que o contrato firmado pelas partes não se tratou de mero compromisso de compra e venda, contendo também pacto de alienação fiduciária, em que as próprias vendedoras são as credoras fiduciárias. Alterar tal conclusão demandaria o reexame de fatos e provas, bem como a interpretação das cláusulas contratuais, inviável em recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ.
3. Quanto ao dissídio jurisprudencial, a agravante não comprovou as semelhanças fáticas e o tratamento jurídico diferenciado entre os casos confrontados, não obedecendo às normas contidas nos artigos 1.029, §1º do CPC/15 e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. 4.Agravo interno desprovido (AgInt no REsp 1.791.893/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 24/6/2019, DJe 1º/7/2019)
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AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RECONHECIMENTO DA REPERCUSSÃO GERAL DA MATÉRIA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. SOBRESTAMENTO. DESNECESSIDADE. AÇÃO POSSESSÓRIA DECORRENTE DE RELAÇÃO DE DIREITO PESSOAL. COMPETÊNCIA TERRITORIAL RELATIVA. PRECEDENTES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OCORRÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AGRAVO DESPROVIDO.
1. O reconhecimento de repercussão geral pelo Supremo Tribunal Federal não impõe, em regra, o sobrestamento dos processos em curso no Superior Tribunal de Justiça.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se consolidou no sentido de que ‘deve ser afastada a competência absoluta de foro (…) quando a ação possessória seja decorrente de relação de direito pessoal surgida em conseqüência de contrato existente entre as partes’ (AgRg nos EDcl no Ag 1.192.342/MG, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/9/2014, DJe 16/9/2014).
3. A desconstituição do acórdão distrital, para concluir que a notificação pessoal do devedor não teria sido comprovada, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, o que não se admite na via especial, em razão do que dispõe o Verbete sumular n. 7 do STJ.
4. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
5. Agravo interno desprovido (AgInt no REsp 1.750.435/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2018, DJe 22/11/2018).
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3. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para afastar as normas do CDC e determinar que a devolução dos valores se dê nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. Invertidos os ônus sucumbenciais.
Publique-se. Intimem-se.
Brasília, 07 de fevereiro de 2022.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Relator – – /
Dados do processo:
STJ – REsp nº 1.979.224 – Rio Grande do Norte – 4ª Turma – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJ 18.02.2022
Fonte: INR- Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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