Processo 0054591-74.1998.8.26.0100
(000.98.054591-9) – Retificação de Registro de Imóvel – Registro de Imóveis – Comercial e Construtora Balbo Ltda – Silvio Antonio Borges – – Raquel de Camargo Almeida Santos – – Francisco Eduardo Martins Serra Espuny – – Henrique Lima Brito Neto – – Heriberto Luiz Vescovi Pera – – Luiz Costa – – Roberto Antônio Deodoro – – Rosa Nagata – – Ricardo Shigueru Kobaiashi – – Neide Guerra Gomes de Souza – – Luiz Augusto Girardello Busato – – José Viana Lima – – Percival de Almeida Jorge – – Ney Pereira de Souza Filho – – Edson Savala Casquel – – Telma Maria da Conceição Bastos Lima – – Antonio Feles – – William Miguel Chaim – – Ana Luísa Magalhães Borges – – Shirley Flores de Almeida Jorge – – José de Almeida Santos Neto – – Fernando Arevalillo Llata – – Lygia Calvoso Ramalho – – David Benati Rosa – – Silvia Helena Gongola – – Prefeitura de Sao Paulo e outro – BANCO DO BRASIL S/A – Paulo Brito Moreira de Azevedo – – Keizo Suzuki – – HELIOMAR BERZAGHI – – Antonio Perinazzo Júnior – – Ie Kheng Kho Kobayashi – – Marco Antonio Dias de Oliveira e outro – Ante o exposto, julgo procedente o pedido para determinar aretificação das frações ideais de terreno e áreas comuns atribuídas a cada unidade autônoma do “Condomínio Solar dos Amigos”, na matrícula de origem, bem como nas matrículas abertas para cada unidade, conforme o quadro de fls. 4562. Nos termos da Portaria Conjunta 01/2008 das Varas de Registros Públicos da Capital, esta sentença servirá como mandado pararegistro, sendo desnecessária a expedição de novos documentos A parte autora arcará com despesas processuais e custas finais, considerado o princípio da causalidade. Contudo, tratando-se de demanda de jurisdição voluntária julgada procedente, não há que se falar em sucumbência a justificar a condenação em honorários. Oportunamente, arquivem-se os autos. P..I.C – PJV-81 – ADV: JOSE VIRGULINO DOS SANTOS (OAB 108671/SP), EDUARDO MIZUTORI (OAB 186169/SP), PAULO HENRIQUE CORREA (OAB 162328/SP), ANA FLAVIA DEODORO DE OLIVEIRA (OAB 141197/ SP), CRISTIANO PEREIRA DE MAGALHAES (OAB 123938/SP), JORGE LUIZ REIS FERNANDES (OAB 220917/SP), IZILDA APARECIDA DE LIMA (OAB 92639/SP), GISELA BATTAGLIA DE ABREU (OAB 66185/SP), PERCIVAL MAYORGA (OAB 69851/ SP), ELZA CARVALHEIRO (OAB 166982/SP), ANA FLAVIA DEODORO DE OLIVEIRA (OAB 141197/SP), RICARDO SHIGUERU KOBAYASHI (OAB 97712/SP), PEDRO AUGUSTO MACHADO CORTEZ (OAB 24432/SP), ANA LUCIA GOMES MOTA (OAB 88203/SP), CRISTIANO PEREIRA DE MAGALHAES (OAB 123938/SP), RENATO LAINER SCHWARTZ (OAB 100000/SP), EDUARDO MIZUTORI (OAB 186169/SP), EDUARDO MIZUTORI (OAB 186169/SP), LUIZ CARLOS SPINDOLA (OAB 65171/ SP), FABIANA CECON SPINDOLA (OAB 164757/SP), TOMAZ VAQUERO BRASIL BICCA (OAB 29216/SP), ANTONIO CARLOS DOMINGUES (OAB 107029/SP), JULIO CESAR PAULINO (OAB 102936/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Físico nº: 0054591-74.1998.8.26.0100
Classe – Assunto Retificação de Registro de Imóvel – Registro de Imóveis
Requerente: Comercial e Construtora Balbo Ltda
Tipo Completo da Parte
Passiva Principal << Informação indisponível >>:
Nome da Parte Passiva Principal << Informação indisponível >>
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Juliana Forster Fulfaro
Vistos.
COMERCIAL E CONSTRUTORA BALBO LTDA., qualificada nos autos, ajuizou a presente ação de retificação de registro imobiliário. Alegou que, na qualidade de proprietária de terreno localizado na Avenida Francisco Morato, promoveu a construção de um conjunto de edifícios para alienação das futuras unidades autônomas. No entanto, em razão de evidente erro, a soma das frações ideais do terreno de cada uma das unidades autônomas previstas para a incorporação ultrapassou os esperados 100%, atingindo 176,193767%, equívoco que se refletiu em todos os atos registrários subseqüentes. Por essa razão, requereu a retificação do registro imobiliário, sugerindo tão somente a exclusão do sinal de percentagem de cada um dos registros. Dessa forma, o todo seria representado pelo numeral 176,193767 e os valores das frações ideais não teriam de ser alterados.
Com a inicial vieram os documentos de fls. 34/348.
Informações do Oficial de Registro de Imóveis a fls. 351/369, 383/384 e 408.
A inicial foi emendada a fls. 374/379, 386/405 e 412/427.
Foi determinada a citação dos titulares dominiais das unidades autônomas já alienadas (fls. 983/1.078, 1.081/1.157, 1.159/1.264, 2.175, 2.176, 2.178/2.185, 2.787/2791, 2.794/2.797, 2.799, 2.801, 2.805/2.807, 2.810, 2.811, 2.814, 2.818/2.821, 2.823/2.826, 2.828, 2.830/2.832, 2.834, 2.845, 2.846, 2.849/2.852, 2.856, 2.859, 2.866/2.870, 2.873, 2.876, 2.880, 2.883, 2.885/2.890, 2.895, 2.897, 2.901, 2.902, 2.910/2.916, 2.920, 2.921, 2.924, 2.928/2.934, 2.939, 2.942, 2.946, 2.948, 2.952, 2.955, 2.957, 2.961, 2.968, 2.977, 2.979, 2.980, 2.985/2.987, 2.990, 2.998/3.000, 3.004, 3.010, 3.011, 3.019, 3.020, 3.143, 3.166, 3.191, 3.195, 3.201/3.207, 3.211, 3.212, 3.217, 3.219, 3.229/3.335, 3.483/3.484, 3.485, 3.486, 3.489, 3.633, 3638 e 3.680). Edson Savala Casquel, Delza dos Santos Rezende, Sérgio Luiz Endsfeldz, Vinícius Barbosa Andreatta e Júlio Cesar Paulino apresentaram contestação (fls. 1.558/1.569). Preliminarmente, sustentaram que o feito deve ser extinto por ausência de interesse de agir, uma vez que, em assembléia, o projeto original, que previa a construção de doze prédios de apartamentos foi alterado, com a previsão de construção de apenas nove torres. Assim, defendeu que não faria sentido a retificação pleiteada que considera as frações ideais de todos os apartamentos de acordo com o projeto original. No mérito, afirmou que não há erro no registro do bem. Informou, também, que eventual modificação no registro prejudicaria os condôminos.
David Benati Rosa concordou com o pedido, mas requereu a condenação da autora em honorários (fls. 1.627/1.630).
Neide Guerra Gomes de Souza e Irene dos Santos Esteves (fls. 1.638/1.649); Rosa Nagata (fls. 1.665/1.672); Fernando Arevalillo Llata, Deusdete José das Virgens, Wagner Nunes, Cleide Rosa Vilela, Mirtes Aparecida Santos, Kleber Honoratto, Eli Macedo Dias e Geraldo José Rodrigues (fls. 1.704/1.715); Francisco Eduardo Martins Serra Espuny, Sandra Maria Moraes dos Santos, Edson Carlos Faleiros, Iracema Bernardo, Patrício Ramon Atria Navarro, Maria Rosária Mastrullo e Fernando Mateus Pereira (fls. 1.868/1.879); Paulo Brito Moreira de Azevedo e Lauro Pasqualetto Júnior (fls. 1.936/1.947); Keizo Suzuki e Ghazi Mauro Sobhie (fls. 1.992/2.003); Silvia Helena Gongola (fls. 2.043/2.054); Heliomar Berzaghi (fls. 2.189/2.200); Heriberto Luiz Vescovi Pêra (fls. 2.633/2.644); espólio de William Miguel Chaim (fls. 2.665/2.675); Henrique Lima Brito Neto (fls. 2.709/2.719); e Antonio Perinazzo Júnior (fls. 2.735/2.745) apresentaram contestações repetindo o alegado na oposição de fls. 1.558/1.569. Luiz Augusto Girardello Busato, Maria Salete Rinaldi Busato, Andréa Patrícia Busato Couto, Luciano Romero Perez Ferraz Couto, Valdiva Maria Busato Thomas Christiano Maier e Karin Simone Busato Maier apresentaram contestação (fls. 1.795/1.813).
Preliminarmente, alegaram que a modificação da área comum do condomínio trará prejuízo aos condôminos e que seria necessária a realização de perícia técnica.
No mérito, afirmaram que o imóvel é objeto de ação de desapropriação movida pela Municipalidade de São Paulo, de forma que a alteração das frações ideais das unidades autônomas modificaria o valor da indenização a ser paga. Sustentaram, também, que a questão não se restringe às frações ideais das unidades, atingindo questões convencionais, de uso de propriedade, de alteração do projeto de construção e de desapropriação de parte do terreno. Pediram, dessa forma, a improcedência do pedido. Ricardo Shigueru Kobayashi, Ronaldo Jum Kobayashi, Rosa Gomieiro Lima, Rubens Ramires Sobrinho, Eliane Iara Cora Ramires, José Antonio Ventura Tavares, Suelena Rita Moreira Tavares, Aluízio Fernandes da Silva, Luisa dos Anjos Costa, Maria de Fátima Florentino, José Carlos Santarosa, Clemira Camargo Santarosa, Rosely Rangel, Dilberto Carnier, Maria Bernadete Ramacho Carnier, Katsue Saito, Oswaldo Canguçu Fraga Burgo, Eliana Aloise Reiniak Silva também contestaram o feito (fls. 1.961/1.971).
Alegaram, em resumo, que a alteração pleiteada somente seria possível com o consentimento de cada um dos condôminos. Assim, requereram o indeferimento do pedido e, subsidiariamente, pediram que as vagas de garagem indeterminadas fossem atribuídas a cada uma das unidades autônomas já existentes.
Banco Nossa Caixa S/A apresentou contestação (fls. 2.024/2.034). Alegou, em síntese, que o pedido é inviável, visto que seu acolhimento geraria prejuízo aos demais condôminos.
Roberto Antonio Deodoro, Ivani Politi Deodoro, Ana Paola Deodoro, Ana Claudia Deodoro, Ana Flavia Deodoro de Oliveira e Marco Antonio Dias de Oliveira contestaram o feito a fls. 2.062/2.064.
Disseram que qualquer despesa advinda da retificação deve ser suportada financeiramente pela parte autora.
José Viana Lima, Ney Pereira de Souza Filho, Tarso Túlio Nogueira, Percival de Almeida Jorge, Shirley Flores de Almeida Jorge, Gil Tavares de Freitas, informaram ter vendido suas unidades e requereram a intimação dos adquirentes (fls. 2.616/2.617, 2.624/2.625, 2.654, 2.701/2.702, 3.183/3.184 e 3.448/3.450).
Lygia Calvoso Ramalho, Maria Lúcia Rodrigues Jordão e José Luiz Reis Valentim apresentaram contestação a fls. 2.685/2.695 e reiteraram os argumentos apresentados na contestação de fls. 1.961/1.971.
Sílvio Antonio Borges e Ana Luísa Magalhães Borges apresentaram contestação (fls. 2.757/2.760). Preliminarmente, requereram a extinção do processo em razão da demora na realização das citações e por inépcia da inicial. No mérito, pediram a improcedência do pedido.
Ie Kheng Kho Kobayashi também se opôs ao pleito (fls. 2.771/2.776) e reiterou argumentos apresentados anteriormente.
Telma Maria da Conceição Bastos Lima pediu a realização de perícia técnica (fls. 3.107/3.108).
Marco Antonio Dias de Oliveira e Ana Flávia Deodoro de Oliveira apresentaram contestação (fls. 3.473/3.475). Disseram que, caso a retificação seja deferida, os condôminos deverão ser ressarcidos pelos valores pagos a maior de IPTU e taxa condominial.
Os condôminos não encontrados foram citados por edital (fls. 3.560/3.562). Elizabeth Bueno Nogueira apresentou contestação a fls. 3.641/3.645. Pediu, em resumo, a realização de perícia técnica.
Sobreveio nova manifestação do 18º Oficial de Registro de Imóveis (fls. 3.686/3.688).
A Municipalidade, regularmente notificada (fls. 3.732), manifestou desinteresse na demanda (fls. 3.735/3.736).
O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls. 3.792/3.794).
O pedido foi julgado improcedente (fls. 3817/3824). A requerente interpôs recurso de apelação ao qual foi dado parcial provimento para que os autos retornassem à vara de origem para realização de perícia (fls. 3915/3922).
Laudo pericial às fls. 4490/4525.
A parte autora manifestou-se sobre o laudo às fls. 4531/4545.
Esclarecimentos do Sr. Perito às fls. 4561/4563.
O Banco do Brasil S/A manifestou concordância com a proposta contida no laudo pericial. Discordou, contudo, da ressalva feita pelo assistente técnico do autor (fls. 4577/4579).
Novos esclarecimentos do Sr. Perito às fls. 4636/4638.
As partes foram intimadas dos esclarecimentos do “expert”, com a advertência de que o silêncio seria interpretado como concordância (fls. 4639).
Não houve discordância quanto às conclusões do Sr. Perito.
É o relatório.
Fundamento e Decido.
As preliminares são afetas ao mérito.
Cuida-se de ação de retificação, de jurisdição voluntária, objetivando a adequação do registro imobiliário à situação de fato, atendendo ao princípio da especialidade objetiva.
A retificação, prevista nos artigos 212 e 213, da Lei de Registros Públicos, por seu caráter não contencioso, tem o condão de corrigir apenas os erros formais do título, não se prestando como meio para aumentar os limites e confrontações de imóvel.
O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com redação dada pela Lei nº 10.931/04, assim dispõe: “Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.”
No caso dos autos, a questão posta refere-se à retificação da fração ideal do terreno e coisas comuns atribuída a cada unidade autônoma, conforme previsão contida no art. 1º, § 2º da Lei nº 4591/1964. De acordo com o mesmo dispositivo legal citada a fração ideal será “expressa sob forma decimal ou ordinária”.
Conforme observado pelo Sr, perito, na espécie, as frações ideais foram expressas em números percentuais e, portanto, “deveriam totalizar 100% para o conjunto total do empreendimento”, de modo que “houve erro evidente na origem do estabelecimento destes valores, visto que a soma de todas as frações ideais de terreno e coisas comuns para a totalidade do empreendimento resulta, no caso do memorial depositado, no numeral 176,193767%” (fls. 4493/4494).
O “expert” identificou a origem do erro destacando que “o edifício garagem não foi considerado como unidade autônoma para efeito de totalização e cálculo dos coeficientes de proporcionalidade” (fls. 4497). Identificada a origem do erro, o Sr. Perito apresentou proposta técnica com a inclusão das vagas situadas no edifício garagem como unidades autônomas para o cálculo do coeficiente de proporcionalidade.
Observo que a solução encontrada pelo Sr. Perito atende à proporcionalidade, bem como ao memorial de incorporação, que designou as vagas cobertas e determinadas como unidades autônomas e, como tal, devem ser incluídas no cálculo do coeficiente de proporcionalidade e a elas atribuídas as respectivas frações ideais de terreno e coisas comuns, nos exatos termos do art. 1º, § 2º da Lei nº 4591/1964.
Por outro lado, os reflexos da retificação dos registros na taxa condominial ou nos valores de IPTU pagos por cada condômino são questões absolutamente estranhas ao objeto desta demanda que visa apenas à adequação do registro em virtude de erro material, de cálculo, no que se refere à atribuição das frações ideais de terreno e áreas comuns a cada unidade autônoma.
Por fim, a alegada desapropriação de área do terreno em momento posterior ao registro da incorporação, também não altera a sorte da demanda que tem a finalidade única e exclusiva, reafirmo, de corrigir erro material na distribuição das frações ideais previstas no art. 1º, § 2º da Lei nº 4591/1964 entre as unidades autônomas, conforme o registro original da incorporação. Em reforço, anoto que a Municipalidade manifestou desinteresse no feito.
Tal retificação, inclusive, parece ser pressuposto indispensável para que se solucione eventuais alterações posteriores relativas à situação fática do empreendimento.
Deste modo, diante da conclusão do laudo pericial, da inexistência de elementos que abalem a convicção deste juízo quanto ao sucesso da pretensão, seguida da manifestação favorável do Ministério Público, de rigor o acolhimento do pedido inicial.
Ante o exposto, julgo procedente o pedido para determinar a retificação das frações ideais de terreno e áreas comuns atribuídas a cada unidade autônoma do “Condomínio Solar dos Amigos”, na matrícula de origem, bem como nas matrículas abertas para cada unidade, conforme o quadro de fls. 4562.
Nos termos da Portaria Conjunta 01/2008 das Varas de Registros Públicos da Capital, esta sentença servirá como mandado para registro, sendo desnecessária a expedição de novos documentos
A parte autora arcará com despesas processuais e custas finais, considerado o princípio da causalidade. Contudo, tratando-se de demanda de jurisdição voluntária julgada procedente, não há que se falar em sucumbência a justificar a condenação em honorários.
Oportunamente, arquivem-se os autos.
P..I.C
São Paulo, 25 de agosto de 2022. (DJe de 29.08.2022 – SP)
Fonte: Diário da Justiça Eletrônico
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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