Apelação Cível nº 1000535-38.2021.8.26.0595
Espécie: APELAÇÃO CÍVEL
Número: 1000535-38.2021.8.26.0595
Comarca: SERRA NEGRA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1000535-38.2021.8.26.0595
Registro: 2022.0000533613
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000535-38.2021.8.26.0595, da Comarca de Serra Negra, em que é apelante NATANIEL MARTINS CORREA JUNIOR, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SERRA NEGRA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 4 de julho de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1000535-38.2021.8.26.0595
APELANTE: Nataniel Martins Correa Junior
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Serra Negra
VOTO Nº 38.724
Registro de Imóveis – Carta de adjudicação – Título judicial que se sujeita à qualificação registral – Inexistência de ordem judicial – Modo derivado de aquisição da propriedade – Área cujo desmembramento se pretende inferior a fração mínima de parcelamento – Inobservância ao que dispõem os arts. 65 da Lei 4.505/64 e 8º da Lei 5.868/72 – Cabimento do registro no CAR – Descrição da área a ser adjudicada que deve estar com pontos georreferenciados – Prescindibilidade de georreferenciamento da área remanescente do imóvel objeto da adjudicação, que não está sujeita a abertura de nova matrícula – Dúvida inversa julgada procedente – Apelação a que se nega provimento.
Cuida-se de apelação interposta por NATANIEL MARTINS CORREA JÚNIOR contra a r. Sentença (fls. 219/221) que julgou procedente a dúvida inversa e manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Serra Negra em registrar a carta de adjudicação extraída dos autos do Processo n.º 0000865-38.2010.8.26.0595, que tramitou perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Serra Negra.
Da nota devolutiva de fls. 27 constaram os seguintes óbices ao registro do título:
“1) Conforme planta de fls. 743, bem como memorial descritivo de fls. 720/722, a área que se pretende adjudicar possui 8.763,17 metros quadrados, sendo esta inferior a fração mínima de parcelamento para o imóvel rural, qual seja, 3,0 ha.
Ainda, conforme consta na planta mencionada, não há qualquer via pública oficial que tenha seccionado o imóvel, sendo que o local de passagem é identificado como “acesso particular”. Assim, não é possível o desdobro do imóvel, tendo em vista a área ser menor que a fração mínima de parcelamento, bem como não ser a adjudicação modo originário de aquisição, a ensejar abertura de Matrícula de área abaixo do legalmente permitido;
2) Deverá ser apresentado o documento de inscrição do imóvel rural no CAR, nos termos do item 125.2, Cap. XX, das NSCGJ;
3) A descrição da área a ser adjudicada, bem como o remanescente do imóvel, deverão estar descritos com pontos georreferenciados, nos termos do art. 225, § 3º, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73); Em razão de desfalque parcial, o remanescente precisa ser especializado, pois os dados constantes na Matrícula não bastam para a abertura de matrícula da área remanescente. A falta de descrição de remanescente só é cabível quando ocorre a aquisição originária de propriedade, o que não se verifica no presente caso (adjudicação = modo derivado de aquisição da propriedade)”
Alega o recorrente, em suma, que as exigências são indevidas, uma vez que a r. decisão que deferiu a adjudicação do bem determinou a abertura de nova matrícula como se a área fosse objeto de aquisição por usucapião.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo parcial provimento do recurso (fls. 285/288).
É o relatório.
Inicialmente, recorde-se que o título judicial também se submete à qualificação pelo Oficial, tal como dispõe o item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, cujo teor é o seguinte:
“117. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.”
Nesse sentido, convém destacar o seguinte trecho extraído de caso análogo:
“De início, saliente-se que a origem judicial do título não impede a sua qualificação nem implica desobediência, como está no item 117 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e, no mais, é lição corrente deste Conselho Superior da Magistratura (mencione- se, por brevidade, o decidido na Apelação Cível n.º 0003968-52.2014.8.26.0453, j. 25.2.2016). Observe-se, ademais, que in casu se trata, verdadeiramente, de título judicial (passível, portanto, de qualificação), e não de ordem judicial (hipótese em cumprimento seria coativo e independeria do exame de legalidade próprio da atividade registral) (Apelação Cível 1018352-48.2021.8.26.0100, Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator Corregedor Geral Desembargador RICARDO ANAFE, data do julgamento: 14/12/2021 grifo não no original)”.
Este C. Conselho Superior da Magistratura tem decidido, inclusive, que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (TJSP; Apelação Cível 0003968-52.2014.8.26.0453; Relator PEREIRA CALÇAS; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Pirajuí – 1ª Vara; Data do Julgamento: 25/2/2016; Data de Registro: 13/4/2016).
No caso telado, a despeito do alegado pelo recorrente, caracteriza-se a carta de adjudicação como título judicial, de modo que a negativa exarada pelo Oficial não representa ilegalidade.
Há diferença entre ordem judicial e título judicial.
Evidencia-se, a primeira, pela natureza obrigatória, em que ato jurisdicional de juiz demanda a realização de determinado ato, sob pena de descumprimento, independentemente da verificação de requisitos legais pelo Oficial, salvo excepcionalmente quando houver manifesta incompetência em razão da matéria.
De outro lado, os títulos judiciais, conquanto sua origem judicial, são passíveis de qualificação. É pacífico o entendimento jurisprudencial de que a eles cabe a análise formal, das peculiaridades extrínsecas do título, para verificação do cumprimento dos princípios registrais.
Não se desconhece, ademais, que, em data relativamente recente, o C. Conselho Superior da Magistratura chegou a reconhecer que a arrematação/adjudicação constituía modo originário de aquisição da propriedade.
Contudo, tal entendimento acabou não prevalecendo, pois o fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não é o quanto basta para afastar o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade.
Como destaca Josué Modesto Passos:
“diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária”.[1]
Além disso, o fato de se achar o recorrente na posição de adjudicante não o escusa de cumprir as determinações legais sublinhadas pelo Oficial acerca do CAR e do georreferenciamento da área adjudicada.
Mesmo que dispensada a reserva legal (art. 12, §8º, da Lei n.º 12.651/12), em virtude da área adjudicada encerrar imóvel rural para fins de registro imobiliário, compete exigir o Cadastro Ambiental Rural CAR, nos termos do art. 29 da Lei n.º 12.651/12:
“Art. 29. É criado o Cadastro Ambiental Rural – CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente – SINIMA, registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.
(…)
§ 3º – A inscrição no CAR é obrigatória e por prazo indeterminado para todas as propriedades e posses rurais.” Assim tem decidido este C. Conselho Superior da Magistratura:
“Registro de Imóveis Desapropriação Parcial de Área Rural Aquisição originária da propriedade Rodovia em área rural Modificação geodésica do imóvel Cabimento do registro no CAR, nos termos do Código Florestal e das NSCGJ Recurso não provido”.[2]
E, a partir da redação dos arts. 176, § 3º e 225, § 3º, da Lei n.º 6.015/73, infere-se que, na hipótese em que há destaque de parcela de imóvel rural, existe a necessidade de regular apresentação da planta e do memorial descritivo georreferenciados, contendo as coordenadas georreferenciadas, notadamente pela repercussão no imóvel objeto da adjudicação no aspecto da especialidade objetiva.
“Art. 176, § 3º – Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.” (g.n.)
“Art. 225 § 3º- Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.”
Na expressão consagrada de Afrânio de Carvalho:
“(…) o requisito registral da especialidade do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto heterogêneo em relação a qualquer outro”.[3]
Não se pode olvidar, ainda, do teor do art. 2º do Decreto n.º 5.570/2005:
“Art. 2º A identificação do imóvel rural objeto de ação judicial, conforme previsto no § 3º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas seguintes situações e prazos:
I – imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação deste Decreto;
II – nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto, em trâmite, serão observados os prazos fixados no art. 10 do Decreto nº 4.449, de 2002.” Prescindível, de outro giro, a apresentação de memorial descritivo georreferenciado da área remanescente do imóvel objeto da matrícula n.º 19.230 (item 3 da nota devolutiva de fls. 27).
A uma porque não se pode impor ao adjudicante o ônus de providenciar a retificação do todo, impedindo-se o registro stricto sensu para aguardar o georreferenciamento da integralidade, tornando praticamente o imóvel inalienável mediante execução judicial, com prejuízo para credores e para a própria dignidade da Justiça.
É neste sentido o entendimento deste Conselho Superior da Magistratura:
“Registro de Imóveis – Dúvida – Título judicial – Arrematação – Execução forçada – Fração ideal – Falta de georreferenciamento, que já é obrigatório para imóvel em questão – Alienação coativa parcial para cujo registro não se pode exigir, entretanto, a inserção das coordenadas georreferenciadas – Inteligência dos §§ 3º-5º da Lei n. 6.015/1973, do inciso II do § 2º do Decreto n. 4.449/2002, e do item 10.1 do Cap. XX do Tomo II das NSCGJ – Apelação a que se dá provimento para reformar a r. sentença e afastar o óbice.” [4]
Em segundo lugar, havendo destaque da área adjudicada descrita com pontos georreferenciados, com a abertura de matrícula própria, a área remanescente não está sujeita a abertura de outra matrícula, diversamente do sustentado pelo Senhor Oficial.
A hipótese, ainda que tenha a matrícula original se sujeitado a diversas alienações ao longo do tempo, é de retificação e apuração da área remanescente, sem abertura de nova matrícula.
Dito isso, in casu, contudo, a abertura de matrícula da área adjudicada afigura-se inviável, sendo insuperável o óbice n.º 01 da nota devolutiva de fls. 27.
Infere-se da planta de fls. 743 e do memorial descritivo de fls. 720/722 que a área objeto da adjudicação possui 8.763,17 m², inferior, portanto, a fração mínima de parcelamento para o imóvel rural, qual seja, 3,0 ha.
Com efeito, a Lei n.º 4.505/64, em seu art. 65 diz:
“O imóvel rural não é divisível em área de dimensão inferior à constituição do módulo da propriedade rural”.
O art. 8º da Lei 5.868/72 estabelece:
“Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65 da Lei n° 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no parágrafo Io deste artigo, prevalecendo a de menor área “.
Nesta ordem de ideias, uma vez ser a área adjudicada menor que a fração mínima de parcelamento, bem como não ser a adjudicação modo originário de aquisição, a ensejar abertura de Matrícula de área abaixo do legalmente permitido, não há como se afastar o óbice.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
NOTAS:
[1] PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 111 e 112.
[2] Apelação n° 1034507-89.2018.8.26.0114, Desembargador Relator e Corregedor Geral da Justiça, Geraldo Francisco Pinheiro Franco, julgado em 27 de agosto de 2019.
[3] Registro de Imóveis, pág. 206.
[4] CSMSP – Apelação Cível: 1002000-92.2021.8.26.0624, Des. Rel. Ricardo Mair Anafe. (DJe de 09.09.2022 – SP)
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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