Apelação Cível nº 1001065-45.2024.8.26.0269

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001065-45.2024.8.26.0269
Comarca: ITAPETININGA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1001065-45.2024.8.26.0269

Registro: 2024.0000801320

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001065-45.2024.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que são apelantes EDSON MESSIAS e DANIELE APARECIDA DOS SANTOS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITAPETININGA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação e determinaram o registro da escritura de compra e venda, v.u.“, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 22 de agosto de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1001065-45.2024.8.26.0269

Apelantes: Edson Messias e Daniele Aparecida dos Santos

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itapetininga

VOTO Nº 43.530

Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Escritura de Compra e Venda de fração ideal de imóvel rural – Título desqualificado ante a existência de indícios de fraude à legislação de parcelamento do solo – Inexistência de novo parcelamento – Vendedores que alienam a fração ideal de que são titulares integralmente aos compradores – Escritura e matrícula que não fazem referência à localização específica, numeração autônoma ou metragem definida de cada coproprietário – Imóvel rural que está dividido em apenas três porções ideais – Ausência de indícios de fraude ao estatuto da terra – Inaplicabilidade do item 166 do Capítulo XX das NSCGJ – Dúvida improcedente – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Edson Messias e Daniele Aparecida dos Santos contra a r. sentença de fls. 80/85, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis de Itapetininga, que, mantendo a exigência apresentada pela Oficial, negou o registro na matrícula nº 61.293 de escritura pública de compra e venda lavrada em 7 de dezembro de 2023.

Sustentam os apelantes, em síntese, que a escritura tem por objeto parte ideal de imóvel que permanece sob a titularidade dominial dos vendedores há mais de vinte anos; que o registro almejado não se enquadra nas hipóteses do item 166 do Capítulo XX das NSCGJ; e que os condôminos do bem estão de acordo com a alienação. Pedem que seja dado provimento ao recurso (fls. 91/95).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 117/121).

Foi determinada a juntada da matrícula nº 61.293 do Registro de Imóveis de Itapetininga (fls. 123 e 126/129)

É o relatório.

Por meio da escritura de compra e venda de fls. 7/11, os ora apelantes adquiriram de Arquimedes Pessoni e de Rosemeire Aparecida Bom Pessoni 31,66% do imóvel descrito na matrícula nº 61.293 do Registro de Imóveis de Itapetininga. Na mesma escritura, consta a concordância dos demais coproprietários do bem com a venda.

Já a matrícula nº 61.293 do Registro de Imóveis de Itapetininga, que descreve bem de três hectares, dá conta de que a propriedade do bem está fracionada da seguinte forma: 50% de Nivaldo Ferreira dos Santos e Terezinha Pessoni dos Santos; 31,66% de Arquimedes Pessoni e de Rosemeire Aparecida Bom Pessoni; e 18,34% de Leonardo Elias de Oliveira (fls. 126/129).

A desqualificação, mantida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, se baseou no item 166 do Capítulo XX das NSCGJ, que tem a seguinte redação:

166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.

166.1 Para comprovação de efetivação de parcelamento irregular, poderá o oficial valer-se de imagens obtidas por satélite ou aerofotogrametria.

Ou seja, de acordo com o Oficial e o MM. Juiz Corregedor Permanente, o registro deve ser obstado, uma vez que a alienação da fração ideal de 31,66% do imóvel representa fraude ao Estatuto da Terra.

Sem razão, contudo.

Em primeiro, porque o título apresentado a registro não provoca novo parcelamento. Com efeito, a escritura pública de fls. 7/11 apenas transfere a fração ideal de 31,66% do bem, que hoje pertence a Arquimedes Pessoni e Rosemeire Aparecida Bom Pessoni, a Edson Messias e Daniele Aparecida dos Santos.

Em segundo, porque não há sequer indícios de que os coproprietários do bem exercem a posse em porções definidas do bem.

Note-se que nem a escritura nem a matrícula do bem fazem referência à localização específica, numeração autônoma ou metragem definida de cada coproprietário.

Finalmente, o imóvel de três hectares está dividido em apenas três porções ideais (duas pertencentes a dois casais e uma pertencente uma pessoa solteira – fls. 126/129).

Essas circunstâncias são suficientes para afastar a aplicação do item 166 do Capítulo XX das NSCGJ, pois ausente evidência de descumprimento da legislação de parcelamento do solo.

Anote-se, por oportuno, que o caso em tela não se confunde com os precedentes deste Conselho Superior trazidos aos autos (fls. 31/39, 52/55 e 56/57), em que os registros foram obstados justamente pela existência de indícios de fraude à legislação do parcelamento de solo. A título exemplificativo, cite-se a apelação nº 1012223-96.2022.8.26.0292, de cujo acórdão fui relator, que tratava do registro de escritura de compra e venda, por meio da qual os proprietários alienaram, para dezoito compradores sem vínculo pessoal entre si ou com os vendedores, frações ideais em proporções variadas, algumas delas mínimas (20,78%; 1,95%; 4,43%; 3,21%; 4,13%; 5,19%; 4,11%; 14,14%; 1,70%; 1,50%; 2,55%; 2,50%; 3,90%; 5,24%; 2,26%; 2,35%; 2,48% e 1,69%).

Em sentido semelhante ao entendimento ora adotado, precedente deste Conselho sob a relatoria do Des. Ricardo Anafe:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Apelação  Escritura de compra e venda de lote – Condomínio voluntário simples – Inexistência de elemento registrário a indicar descumprimento de normas urbanísticas e do projeto de loteamento – Inexistência de venda de fração ideal ou formação sucessiva de condomínio voluntário – Aquisição direta ao loteador da integralidade do imóvel por dois compradores – Descumprimento futuro de restrição convencional ou legal deve ser impugnada pelos demais proprietários do loteamento, pelo loteador ou pelo Poder Público – Desdobro não autorizado – Incidência da vedação do item 166 do Capítulo XX das NSCGJ aos casos em que haja elemento registrário indicando burla às normas urbanísticas – Ato futuro ilegal deve ter seu ingresso no registro impedido – Impossibilidade de presunção da má-fé dos adquirentes – Dúvida improcedente – Recurso provido” (CSM/SP – apelação nº 1021487-53.2019.8.26.0451, j. Em 1º/9/2020).

Desse modo, o óbice ao registro deve ser afastado, julgando-se improcedente a dúvida suscitada.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para determinar o registro da escritura de compra e venda.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 30.08.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP.

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Apelação Cível nº 1002189-69.2023.8.26.0246

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002189-69.2023.8.26.0246
Comarca: ILHA SOLTEIRA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1002189-69.2023.8.26.0246

Registro: 2024.0000801318

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002189-69.2023.8.26.0246, da Comarca de Ilha Solteira, em que é apelante NORBERTO APARECIDO TOZZETI EIRELI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ILHA SOLTEIRA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 22 de agosto de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1002189-69.2023.8.26.0246

Apelante: Norberto Aparecido Tozzeti Eirelli

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Ilha Solteira

VOTO Nº 43.519

Registro de imóveis – Procedimento de dúvida – Registro de Instrumento Particular de incorporação imobiliária – Exigência de aprovação do GRAPROHAB – Imóvel com área superior a 10.000 m² e considerada de preservação ambiental por se localizar a margem do Rio Paraná – Inteligência da Lei Federal 12.651/12 e do art. 8º do Decreto 66.920/22 – Qualificação negativa mantida – Apelação improvida.

Trata-se de apelação interposta por NORBERTO APARECIDO TOZZETI EIRELI em face da r. sentença de fls. 1155/1158, proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis de Ilha Solteira, que em procedimento de dúvida manteve a negativa de registro de instrumento particular de memorial de incorporação imobiliária, tendo por objeto o imóvel denominado Sitio Cinco Ilhas, descrito na matrícula 6.976, situado no município de Itapura, em razão da ausência de apresentação do certificado de aprovação do projeto pelo GRAPROHAB ou sua declaração de não enquadramento.

A apelação pretende a reforma da sentença, com o registro imediato do título apresentado. Assinala que o imóvel não se encontra em área especialmente protegida e apenas confronta com esta, de modo que não deve se enquadrar nos requisitos legais que vinculam a análise do projeto ao GRAPROHAB. Acrescenta que o imóvel tem acesso pela via pública denominada Estrada Municipal “ITA 5″. Sustenta que o Oficial extrapola suas funções e sua imparcialidade ao omitir informações relevantes ao desfecho do feito, tendo em vista que a Municipalidade aprovou o projeto de incorporação, com alvará de licença contendo desmembramento desde 19.02.2021, certo que o empreendimento contempla apenas 53 lotes, não ultrapassando os 350 que a norma especifica para análise do projeto pela GRAPROHAB); além de ter área de 47.180,14 m², inferior aos 50.000,00 m² necessários para a exigência de análise e aprovação pelo GRAPROHAB. Neste passo, há mera faculdade de provocação da GRAPROHAB. Fundamenta a dispensa no fato de que a Nota Técnica 02/2022 do GRAPROHAB analisou o art. 8, inciso III, alíneas “d” e “e” do Decreto 66.960/2002 e definiu o conceito de “áreas especialmente protegidas” e que o empreendimento em análise não se enquadra na definição, inclusive por declaração do próprio Município de Itapura. Por fim, informa que provocou a empresa CRG Brasil, que administra a Usina Hidrelétrica Souza Dias Jupiá com apresentação do projeto de incorporação, tendo a referida empresa manifestado concordância com os limites e que o imóvel é apenas confrontante à área especialmente protegida, acima da cota de inundação da bacia de 281,50 metros. Insiste no argumento de que o imóvel não se encontra em área de proteção ambiental, tendo a Secretaria do Meio Ambiente, por intermédio da Fundação Florestal, analisado o projeto (incluindo o levantamento planialtimétrico e o levantamento de mapa ambiental), concluindo-se que a incorporação não se enquadra nas hipóteses previstas no item 219.3 do Capítulo XX das NSCGJ (fls. 1165/1182).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo improvimento da apelação (fls. 1239/1241).

Após, o Oficial de Registro de Imóveis apresentou informação nos autos, no sentido de que já houve pedido de dispensa da manifestação do GRAPROHAB, o qual foi indeferido pelo órgão, entendendo o Colegiado pela necessidade de se manifestar para aprovar ou não o empreendimento (fl. 1184).

É o Relatório.

A apelação não comporta provimento, correto o posicionamento do Oficial na qualificação negativa do título.

Neste ponto, um pequeno reparo a ser destacado é que em se tratando de dúvida suscitada pelo Oficial e mantida a qualificação negativa, o resultado do procedimento seria no sentido de que a dúvida foi julgada procedente, e não improcedente, como constou.

Este equívoco, entretanto, não altera o acerto no desfecho da sentença.

De acordo com os elementos dos autos, o apelante apresentou para registro instrumento particular para incorporação de condomínio, denominado “Condomínio Cinco Ilhas I”, composto por 53 lotes, com fim residencial, tendo por objeto o imóvel da matrícula 6.976.

O imóvel está situado às margens do Rio Paraná, com área de 47.180 M², distante 25 kilômetros do centro da cidade de Itapura/SP.

Entendeu o Oficial que o imóvel encontra-se localizado em área especialmente protegida pela legislação ambiental, pois confrontante com o Rio Paraná e com área superior a 10.000,00m², de modo que aplicável a previsão contida no art. 8º, III, “d” do Decreto Estadual 66.960/2022, ou seja, a exigência de aprovação pelo GRAPROHAB.

Tem razão o Oficial, devendo prevalecer a qualificação negativa do título.

Isto porque, em tese, sob a perspectiva administrativa própria do Oficial, a área deve ser mesmo considerada de preservação permanente e apenas o GRAPROHAB tem atribuição e competência para dizer o contrário, posicionando-se sobre a necessidade ou não de aprovação do projeto, emitindo eventualmente certidão de não enquadramento no artigo 5º do Decreto Estadual 52.053/07. A área do imóvel tem 47.180 m² de terreno, parte dele situada a uma distância do curso de água inferior aos 500 metros previstos na Lei Federal 12.651/2012, o que foi ressaltado pelo Membro do Ministério Público Oficiante.

O artigo 4º, inciso I, da Lei nº 12.651/2012 tem a definição das áreas de preservação permanente:

Art. 4º Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta Lei:

I – as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de:

a) 30 (trinta) metros, para os cursos d’água de menos de 10 (dez) metros de largura;

b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;

c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;

d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d’água que tenham de 200 (duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;

e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d’água que tenham largura superior a 600 (seiscentos) metros;

Observa-se que a identificação de uma área como de preservação permanente parte da premissa de sua definição geográfica prevista na lei, premissa que o apelante não conseguiu desconstituir na esfera administrativa.

Ademais, a identificação da área como de preservação ambiental emerge da definição dada pela própria lei federal, sendo indiferente declaração em contrário feita pelo Município ou tentativa de excepcionar a norma legal a partir dos entendimentos lançados na apelação, referentes à redução dos limites definidos pela Lei Federal 12.651/12 com as medidas das cotas de operação e máxima de inundação ou anuência, quiçá na ausência de Lei Municipal de Uso e Ocupação do Solo, como retratado nas declarações de fls. 580/581 e 584/586.

Ainda que remotamente o apelante possa ter razão nas razões invocadas, a análise do registro do projeto não prescinde da análise pelo GRAPROHAB, mesmo que seja para expedição de certidão de não enquadramento.

Portanto, a incorporação pretendida atinge espaço territorial especialmente protegido do ponto de vista ambiental, a exigência de análise prévia do projeto pelo Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais GRAPROHAB é de todo oportuna.

É o que está previsto no art. 8º do Decreto 66.960/2022:

Artigo 8º – Submetem-se obrigatoriamente à análise do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais – GRAPROHAB, para fim de emissão de Certificado de Aprovação, os projetos:

I – de loteamentos para fins habitacionais;

II – de desmembramentos para fins habitacionais que resultem em mais de 10 (dez) lotes não servidos por equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável e energia elétrica pública;

III – habitacionais de condomínios edilícios que se enquadrem em uma das seguintes situações:

a) condomínios horizontais com mais de 200 unidades

ou com área de terreno superior a 50.000,00 m² ;

b) condomínios verticais com mais de 800 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00 m² ;

c) condomínios mistos (horizontais e verticais) com mais de 350 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00 m² ;

d) condomínios horizontais, verticais ou mistos localizados em área especialmente protegida pela legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a 10.000,00 m² ;

e) condomínios horizontais, verticais ou mistos a serem implantados em áreas não servidas por equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável e energia elétrica pública.

Parágrafo único – Os projetos de empreendimentos habitacionais de parcelamento do solo e de condomínios edilícios não enquadrados nos incisos deste artigo deverão atender às disposições da legislação vigente, facultando-se ao interessado requerer análise pelo GRAPROHAB ou declaração de não enquadramento, nos termos do Regimento Interno.

A Declaração de Não Enquadramento no Art. 8º do Decreto 66.960/2022 é emitida pelo Presidente do GRAPROHAB e ocorre por meio de análise exclusivamente documental.

No mesmo sentido, o item 219.3, alínea “c”, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Eg. Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, in verbis:

219.3. Quando do registro da incorporação ou instituição, deve ser exigida, também, prova de aprovação pelo GRAPROHAB, desde que o condomínio especial se enquadre em qualquer um dos seguintes requisitos (Decreto Estadual nº 52.053/2007 art. 5º, inciso IV)

(…)

c) condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais) localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a 10.000,00 m².

Como ressaltado pelo Corregedor Permanente, os elementos previstos no Decreto são claros e objetivos, afastando dúvida de que a situação em análise amolda-se à previsão contida no inciso IV, aliena “c”. O imóvel tem área de terreno superior a 10.000 m² e localizasse em área especialmente protegida pela legislação ambiental, isto é, às margens do Rio Paraná.

Outrossim, a área contempla a necessidade de perfuração de poço e implantação de fossa séptica, o que também exige prévia análise pelo referido Colegiado (fl. 1213).

Tanto assim que o Oficial de Registro de Imóveis apresentou informação nos autos, no sentido de que já houve pedido de dispensa da manifestação do GRAPROHAB, o qual foi indeferido pelo Órgão, entendendo o Colegiado pela necessidade de se manifestar para aprovar ou não o empreendimento (fls. 1183/1216).

O apelante alega que deve ser aplicado o disposto no art. 62 da Lei 12.651/12, ao dispor que a faixa da área de preservação permanente é a distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum (“entre cotas”) e que houve concordância emitida pela CRG Brasil (Rio Paraná Energia S/A).

O artigo 62 do novo Código Florestal (Lei 12.651/2012) dispõe sobre a faixa da APP a ser observada às margens de reservatórios artificiais de água destinados à geração de energia ou ao abastecimento público que foram registrados ou tiveram seus contratos de concessão ou autorização assinados anteriormente à Medida Provisória 2.166-67, de 24/8/2001. No código anterior (Lei 4.771/1965), a área de proteção era traçada a partir da cota máxima de inundação do reservatório artificial, em metragem mínima estabelecida.

Ocorre que, mesmo nesta hipótese, presente dúvida quanto à existência de restrição ou aos seus limites, a interpretação sobre a incidência ou não do artigo 62 da Lei 12.651/12 há de ser feita pelo GRAPROHAB e, em última análise, na via judicial contenciosa, mostrando-se correta a exigência feita pelo Registrador dentro da prática registral brasileira, dado o seu papel fiscalizador, também na área ambiental.

Em síntese, não há como afastar a exigência apresentada.

Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Fonte: DJE/SP.

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