Apelação Cível nº 1008300-34.2022.8.26.0269

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1008300-34.2022.8.26.0269
Comarca: ITAPETININGA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1008300-34.2022.8.26.0269

Registro: 2024.0000821071

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1008300-34.2022.8.26.0269, da Comarca de Itapetininga, em que é apelante ESTADO DE SÃO PAULO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITAPETININGA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de agosto de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1008300-34.2022.8.26.0269

Apelante: Estado de São Paulo

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itapetininga

VOTO Nº 43.536

Registro de imóveis – Certidão de Regularização Fundiária (CRF) – Desqualificação por quatro motivos – Correto afastamento de duas exigências pela corregedoria permanente – Designação cadastral das novas unidades imobiliárias – Informação facultativa e que pode ser averbada posteriormente (Item 277 do Capítulo XX das NSCGJ) – Dados relativos ao Estado Civil dos ocupantes dos bens – Complementação posterior permitida (item 274.2 do Capítulo XX das NSCGJ) – Regularização das construções que integram o núcleo urbano – Providência que não é requisito para o registro da REURB (Item 274.10 do Capítulo XX das NSCGJ) – Falta de assinatura física ou digital no título – Vício constatado e não corrigido – Manutenção de uma das quatro exigências – Dúvida procedente – Recurso desprovido.

Trata-se de apelação interposta pela Fazenda Pública do Estado de São Paulo contra a r. sentença de fls. 109/114 proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Itapetininga, que, afastando parte dos óbices apresentados pelo registrador, manteve a negativa de registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF), referente ao núcleo “Vila Prado”, na matrícula nº 52.103 daquela serventia imobiliária.

Alega a apelante, em síntese, que não é obrigatória a regularização das edificações no mesmo momento da regularização fundiária; que o projeto apresentado a registro busca apenas a regularização mediante parcelamento do solo e não das edificações existentes nos lotes; que a exigência de assinatura digital já foi atendida, conforme consta dos documentos anexos à peça inicial, os quais foram apresentados em padrão PDF-A com assinatura digital. Pede, ao final, o provimento da apelação para determinar o registro da regularização fundiária (fls. 130/135).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 159/163).

É o relatório.

Consoante nota de devolução de fls. 81/83, a desqualificação da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) se deu por quatro motivos: 1) ausência de “listagem e Projeto Urbanístico” (fls. 81) no padrão PDF/A e falta de assinatura digital do prefeito de Itapetininga/SP, com certificado digital nos padrões do ICP-Brasil; 2) necessidade de regularização das construções de cada um dos lotes; 3) necessidade de aditamento da listagem dos ocupantes beneficiários da legitimação fundiária para constar a indicação da Inscrição Cadastral individualizada de cada imóvel; 4) ausência de declarações de união estável e de certidões de casamento atualizadas relativas a parte dos ocupantes.

A r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, acolhendo o parecer apresentado pelo Ministério Público em primeira instância, manteve duas exigências (nº 1 e 2) e afastou as outras duas (nº 3 e 4).

Em relação aos óbices afastados (nº 3 e 4), correta a r. sentença.

Preceitua o inciso II, 3, “b”, do § 1º do art. 176 da Lei nº 6.015/73:

Art. 176 – (…).

(…)

II – são requisitos da matrícula:

(…)

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

(…)

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

O texto legal é claro ao definir que a designação cadastral da unidade imobiliária somente é necessária se essa informação existir. E para ressaltar a prescindibilidade dessa informação específica para fins de registro, o Provimento CG nº 29/2024 deu a seguinte redação ao item 277 do Capítulo XX e à nota que o acompanha:

277. A identificação e caracterização da unidade imobiliária derivada de parcelamento do solo urbano será feita mediante indicação do número, quadra em que situada, medidas perimetrais, área, localização e nome do logradouro para o qual fizer frente e, se houver, da designação cadastral.

NOTA – A averbação da inscrição do imóvel regularizado no Cadastro Fiscal Municipal poderá ser feita depois do registro da Regularização Fundiária Urbana, mediante requerimento do ente promotor ou do beneficiário.

Ou seja, além de se tratar de informação facultativa, a nota ao item 277 permite que a averbação da designação cadastral da unidade imobiliária seja realizada em momento posterior ao registro da regularização fundiária urbana.

Já o item 274.2[1] do Capítulo XX das NSCGJ permite a complementação dos dados qualificativos dos ocupantes em momento posterior ao registro. Dessa forma, inviável que as supostas lacunas nas informações de estado civil dos interessados (exigência nº 4) sirvam como óbice à inscrição do título.

Embora mantida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, a exigência relativa à regularização das construções de cada um dos lotes também deve ser afastada.

Com efeito, o Provimento CG nº 29/2024, publicado em 5 de agosto de 2024, teve por objetivo incentivar a realização e facilitar o registro de regularizações fundiárias, nas modalidades de Reurb de Interesse Social (Reurb-S) e Reurb de Interesse Específico (Reurb-E), previstas na Lei nº 13.465/2017. Entre as inovações trazidas pelo Provimento acima mencionado, inseriu-se no Capítulo XX das NSCGJ o item 274.10, com a redação que segue:

274.10. O registro da Regularização Fundiária Urbana independe da indicação, na Certidão de Regularização Fundiária (CRF), da existência de edificações nos lotes, as quais poderão ser averbadas, a critério do Poder Público, em momento posterior, de forma coletiva ou individual. A averbação da edificação na Reurb-S independe da apresentação, pelo ente legitimado para a regularização fundiária, do “habite-se” ou de declaração da estabilidade do prédio.

Como as NSCGJ agora são claras ao possibilitar o registro da CRF sem a regularização das construções que integram o núcleo urbano, há de se concluir que a exigência formulada não se sustenta.

Por fim, a exigência relativa à falta de assinatura digital do Prefeito de Itapetininga/SP, com certificado digital nos padrões do ICP- Brasil, realmente impede a inscrição do título.

Não obstante o apelante afirme que os documentos foram assinados digitalmente (fls. 135), o que já havia sido alegado quando do pedido de suscitação de dúvida (fls. 4/5), fato é que a CRF de fls. 24/30, a planta de fls. 33/34 e o memorial descritivo de fls. 35/74 não estão assinados, nem física nem digitalmente.

Sobre esse ponto, ressaltou a Procuradoria de Justiça em seu parecer:

“Inicialmente, no que tange às assinaturas em formato digital (item 1 da nota de devolução, fls. 75/83), ao contrário do alegado pelo apelante, verifica-se nos documentos que instruíram a dúvida apresentada que elas estão em desconformidade com a Lei nº 14.063/2020, notadamente o artigo 2º, razão pela qual procedente a negativa de registro com base na ausência de referida formalidade” (fls. 161).

Note-se que a necessidade de assinatura dos documentos que instruem o procedimento de Reurb consta das NSCGJ, mesmo após a edição do Provimento CG nº 29/2024:

273.3. Os documentos, plantas e projetos não consistentes em documento eletrônico nato-digital serão encaminhados no formato de PDF/A, ou PNG, com assinatura por certificação digital, observado o Decreto n. 10.278 de 18 de março de 2020.

Assim, mantido um dos quatro óbices apresentados pelo Oficial, a decisão que julgou procedente a dúvida deve ser preservada, cabendo ao Estado de São Paulo reapresentar o título, com a regularização da questão da assinatura.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

NOTA:

[1]274.2. Na listagem de ocupantes que integrar a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), ou dela for complementar, bastará a indicação do nome civil completo e CPF do beneficiário e seu eventual cônjuge ou companheiro, podendo os demais dados ser complementados posteriormente. A identificação do cônjuge ou companheiro não deverá ser exigida quando o direito real for outorgado preferencialmente à mulher. (DJe de 03.09.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP.

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Apelação Cível nº 1000118-89.2022.8.26.0453

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000118-89.2022.8.26.0453
Comarca: PIRAJUÍ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1000118-89.2022.8.26.0453

Registro: 2024.0000821072

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000118-89.2022.8.26.0453, da Comarca de Pirajuí, em que é apelante CAROLINA ALVARES LANEZA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PIRAJUÍ/SP.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação para julgar a dúvida procedente, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de agosto de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1000118-89.2022.8.26.0453

APELANTE: Carolina Alvares Laneza

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Pirajuí/SP

VOTO Nº 43.540

Registro de imóveis – Usucapião extraordinária – Processamento obstado – Contrato particular de venda e compra firmado por um dos sucessores de um dos proprietários – Ausência de descrição da posse do antecessor – Desatendimento do artigo 401, I, “B”, do Provimento 149 do CNJ – Exigências de apresentação de Certidões Negativas de distribuição dos proprietários tabulares e sucessores, assim como de seus endereços para serem notificados da usucapião – Exigências mantidas à luz dos artigos 401, IV, “B” e “D” e 407 do Provimento Nº 149 do CNJ – Impossibilidade de cumprimento dos óbices não demonstrada – Exigência acrescida na sentença pela apresentação de certidões de objeto e pé de pedidos extrajudiciais de usucapião em nome dos proprietários tabulares que não está prevista no regramento normativo, sendo, portanto, afastada – Dúvida procedente – Apelação desprovida.

Trata-se de apelação interposta por CAROLINA ALVARES LANEZA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Pirajuí/SP, que, na dúvida suscitada, manteve a negativa ao processamento extrajudicial e registro da usucapião extraordinária do imóvel urbano, objeto da matrícula nº 1.379 daquela serventia (fls. 447/450).

Afirma a apelante, em síntese, que firmou com o único titular do domínio, Wagner Roberto Florino, contrato particular de venda e compra do imóvel tratado nos autos, inexistindo qualquer registro de ação que impeça a usucapião. Sustenta a dispensa de notificação dos sucessores dos proprietários tabulares do imóvel, a teor do artigo 13 do Provimento nº 65/2017 do CNJ, e diz que não dispõe de maiores informações sobre eles, já que a anotação na certidão de óbito tem caráter informativo. Afirma que a exigência deveria ser limitada à adquirente e aos cessionários, Sr. Wagner Roberto Florino, o que foi devidamente cumprido. Por fim, alega que as exigências consideradas impossíveis podem ser dispensadas, como dispõe o item 416.17 do Capítulo XX das NSCGJ do TJSP. Pede, assim, a reforma da sentença e o prosseguimento do procedimento.

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 543/545).

É o relatório.

Carolina Alvares Laneza apresentou ao Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Pirajuí/SP ata notarial e requerimento para processamento de usucapião do imóvel urbano, objeto da matrícula nº 1.379, acompanhados de documentos.

O pedido foi negado pelo Oficial, conforme nota de devolução nº 2.058, com o seguinte teor (fls. 16/18):

“O requerimento deve conter solicitação para proceder a notificação de todos os proprietários que constem na matrícula, ou seus sucessores, de todos os confrontantes e possuidores de direito real, do Município, do Estado e da União, indicando qualificação completa, cadeia filiatória por certidão de nascimento para os sucessores, apresentando os endereços e instruídos com tantas vias do pedido, do mapa e do memorial quanto forem notificandos; Apresentar as certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizam oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:

a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, ou seus sucessores;

c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;

Conforme se depreende das certidões de óbito juntadas, são sucessores de Dante e Leonor: Daise ou Denise, Ari, Maria e Alba; São sucessores de Orlando e Carolina: Rubens, Nanci, Elci e Orlando; São sucessores de Mario Alves e Alice, Cassio, Cid, Claudiné e Regina. Que o proprietário Maciste era casado com Maria Aparecida Altran Florino e que deixou os seguintes sucessores: Maria Aparecida Altran Florino, Sebastiana, Luciano, Rosemeire, Wagner, Lais, Generci, Veronica e Antonio; Que o proprietário Vicente era casado com Ana Filello Florindo e que deixou os seguintes sucessores: Ana Filello Florindo, Claucionor, Wagner, Edson e Eduvaldo;  Que o proprietário Mario Florindo era casado com Leonor Calco Florindo e que deixou os seguintes sucessores: Lucia e Mariangela; Que o proprietário Humberto era casado com Inez Jampaulo Florindo Pereira e que deixou os seguintes sucessores: Carlos, Márcia e Eneida; Que Vera Lúcia deixou os seguintes sucessores: Soraia e Simone. Que Sonia deixou os seguintes sucessores: Rubens e Jonathan; Que Luciano deixou os seguintes sucessores: Luciano e Maria, bem como a viúva Laiz; Que Lais deixou os seguintes sucessores: Edu, Olga e Murilo; Que Carlos deixou os seguintes sucessores: Gislaine, Carlos, Gisele e Stefanie, bem como deixou a viúva Nilz; Que Cássio deixou sucessora Rina; Que Cid deixa os seguintes sucessores: Alexandre e Adriano, bem como a viúva Dircineide;

Assim, devem ser apresentadas as certidões de casamento de todos os indicados para se verificar eventual direto de meação ou herança, bem como devem apresentar as certidões de distribuição cível e criminal da Justa estadual e federal de todos, conforme exige o artigo 4º, inciso 4º do provimento CNJ 65/2017.

Ainda, todos os acima indicados devem ser notificados, nos termos do artigo 10 do Provimento 65/2017-CNJ.

Constou na descrição do imóvel a existência de construção, assim, necessário a apresentação do projeto aprovado pela municipalidade, habite-se, mapa e memorial, ART recolhida e certidão negativa da receita federal INSS, ou certidão municipal que mencionado imóvel e suas características permanecem inalterados nos termos do constante da matrícula 1.379.

O requerimento deve indicar todos os proprietários, sucessores, confrontantes e possuidores de direitos reais sobre o imóvel, bem como o Município, Estado e União, com sua respectiva qualificação e endereço, querendo a notificação dos mesmos, juntando para tanto, cópias do requerimento ata notarial, mapa e memorial e demais documentos que instruíram o pedido”.

Discordando das exigências apresentadas, foi instaurado o processo de dúvida (fls. 01/07), insistindo o Oficial quanto à necessidade da juntada de certidões negativas de distribuição de ações em nome de todos os proprietários registrais e de seus sucessores, bem como da indicação de seus endereços e localização, além da apresentação das vias necessárias para as providência relativas às notificações acerca do procedimento (fls. 415/432).

A r. sentença julgou procedente a dúvida para manter as exigências, sustentando a necessidade da apresentação das certidões de objeto e pé de ações judiciais e pedidos extrajudiciais de usucapião em nome dos titulares de domínio do imóvel.

Para o processamento da usucapião extraordinária, impõe-se a observância das diretrizes contidas no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça), que atualmente regula a usucapião extrajudicial.

Dispõe o artigo 400 do mencionado provimento que o requerimento de reconhecimento da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos no art. 319 do CPC, e indicará:

“ I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;

II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;

III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;

IV – o número da matrícula ou a transcrição da área em que se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito; e

V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo”.

Já o artigo 401, I, por sua vez, dispõe:

“O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

I – ata notarial com a qualificação, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do requerente e o respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:

a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;

c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;

d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização; se estão situados em uma ou em mais circunscrições;

f) o valor do imóvel; e

g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes.”

(…)

IV – certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos 30 dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:

a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada a do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião”.

De seu turno, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispõem, nos subitens 416.1 e 416.2, Capítulo XX, Tomo II, sobre os requisitos do requerimento da usucapião extrajudicial e os documentos que devem instruir o pedido.

Ocorre que a apelante deduziu seu pedido de usucapião extrajudicial do imóvel em apreço, com invocação do disposto no artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil, que defere a usucapião extraordinária a quem tem posse mansa e ininterrupta, com animus domini, estabelecendo no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizando obras ou serviços de caráter produtivo, por dez anos (fls. 293/297).

Na espécie, a recorrente traz contrato de aquisição dos direitos de posse sobre o imóvel firmado na data de 25 de maio de 2018, quando, então, nele estabeleceu sua moradia (item II, fls. 306). No referido contrato figurou como vendedor Wagner Roberto Florino e, como compradora, a apelante (fls. 306/308).

Contudo, Wagner Roberto Florino não figura como proprietário do imóvel, que está sob a titularidade de Leonor Florindo Negrisoli, casada com Dante Negrisoli, Carolina Antonia Florino Pandolfi, casada com Orlando Pandolfi, Alice Florino Pereira, casada com Mario Alves Pereira, Maciste Antonio Florindo, Orlando Florino, Vicente Florindo Netto, Olga Florino, Mario Florino e Humberto Florindo.

Ao que se vê, o suposto possuidor anterior do imóvel é herdeiro de um dos nove proprietários do referido bem, e embora conste na ata notarial que ele exerceu a posse com animus domini desde 2009 e sem contestação dos demais proprietários tabulares ou seus sucessores, é certo que o documento faz referência à posse de modo absolutamente genérico, deixando de descrevê-la, como de rigor.

Confira-se o que constou na ata notarial: “(…) Foi possível atestar, por base documental somada a declarações da interessada Sra. Carolina Alvares Laneza e seu patrono Dr. Luis Gustavo de Britto abaixo qualificado, que: A) O possuidor originário, Sr. Wagner Roberto Florindo, de estado civil divorciado (art. 3º do Provimento CNJ nº 65 de 14.12.2017), filho de um dos proprietários matriciais (Sr. Maciste Antonio Florindo, já falecido), exerceu regularmente a posse e animus dominii desde o ano de 2009, tendo instalado no imóvel usucapiendo sua moradia habitual com ânimo definitivo (domicílio); B) Que desde referida data, sua posse revelou-se ininterrupta para fins de moradia, inexistindo contestação jurídica de sua posse por parte dos demais proprietários matriciais, seus sucessores ou quem de direito” (fls. 296, grifei).

Todavia, não há base documental que dê respaldo à alegada posse qualificada do antecessor da requerente. Nenhum documento há entre os demais proprietários e o alienante da posse que indique a que título ele ocupa o imóvel; nada existe para concluir pela posse ad usucapionem.

Desse modo, embora Wagner Roberto Florindo, vendedor do imóvel, aparentemente seja herdeiro de um dos 09 proprietários (filho de Maciste Antonio Florindo), não há qualquer descrição da posse exercida, tampouco foi esclarecido a que título ele estava ocupando o imóvel desde o ano de 2009.

E como a postulante pretende somar a posse do antecessor à sua, a descrição da posse é absolutamente imprescindível, notadamente porque só ingressou na posse do imóvel na data do instrumento firmado (maio de 2018).

Assim, a prova documental apresentada não permite vincular a apelante aos proprietários tabulares do imóvel e, como a escritura de compra e venda foi lavrada em 25 de maio de 2018, não se vê cumprido o lapso temporal da usucapião extrajudicial.

No mais, como a ata notarial é documento indispensável à postulação extrajudicial da usucapião e ela deve descrever a posse ad usucapionem o que, efetivamente não ocorreu, desatendido o Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça que, por si só, inviabilizaria o prosseguimento do pedido, ainda que não constante na nota devolutiva.

Mas as demais exigências igualmente se sustentam.

Em sua manifestação nos autos (fls. 415/433), o Registrador deixou clara a necessidade da apresentação da documentação exigida e a devida notificação de todos os proprietários tabulares dos imóveis usucapiendos.

Apesar disso, a apelante insiste na possibilidade da dispensa da notificação de todos os titulares de domínio e, se falecidos, de seus espólios ou respectivos sucessores, invocando o disposto no artigo 13 do superado Provimento CNJ nº 65/2017, que contém a mesma redação do artigo 410 do Provimento 149 também do CNJ.

Mas, sem razão, pois não apresentado justo título nem demonstrada a relação jurídica entre a apelante e os titulares registrais, de que trata o artigo 410, “caput” do ato normativo mencionado:

“Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo”.

De outra parte, não foi igualmente comprovada a impossibilidade de notificação dos sucessores dos 09 proprietários tabulares, ainda que se trate de diversos interessados.

Nestas condições, mantida a necessidade de notificação dos proprietários tabulares do imóvel ou de seus sucessores, com fundamento nos artigos 407 e 409 do Provimento mencionado.

Assim, como as certidões atualizadas são devidas por força do disposto no artigo 401, inciso IV, do Provimento 149 da Corregedoria Nacional de Justiça, o óbice deve ser mantido.

No mais, observa-se que a r. Sentença manteve a necessidade de apresentação das certidões em referência, mas também acrescentou a exigência de certidões de objeto e pé de pedidos extrajudiciais de usucapião em nome dos tabulares de domínio, o que, todavia, não constava da nota devolutiva nem poderia ser exigido à luz do Provimento nº 149 do CNJ.

Portanto, apenas para orientação futura em caso de nova postulação dos recorrentes, é que fica afastada a r. Sentença no tocante à exigência acrescida de apresentação de certidões de objeto e pé de pedidos extrajudiciais de usucapião em nome dos tabulares de domínio.

Por fim, cumpre lembrar que a apelante, assim querendo, poderá buscar na via jurisdicional o reconhecimento de seu alegado direito, segundo a possibilidade instituída pelo art. 216-A, § 9º, da Lei nº 6.015/1973 e pelo subitem 421.5, Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Diante do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso de apelação para julgar a dúvida procedente.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 03.09.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP.

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Apelação Cível nº 1001336-27.2024.8.26.0472

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1001336-27.2024.8.26.0472
Comarca: PORTO FERREIRA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1001336-27.2024.8.26.0472

Registro: 2024.0000821073

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001336-27.2024.8.26.0472, da Comarca de Porto Ferreira, em que é apelante DAIANE DE MERLO BAZE, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PORTO FERREIRA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram a dúvida por prejudicada e não conheceram da apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 29 de agosto de 2024.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1001336-27.2024.8.26.0472

APELANTE: Daiane de Merlo Baze

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Porto Ferreira

VOTO Nº 43.534

Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Procedimento administrativo – Anuência em relação a uma das exigências formuladas – Dúvida prejudicada – Apelação não conhecida – Análise da exigência impugnada a fim de orientar futura prenotação – Possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião não impede a declaração da prescrição aquisitiva por ação judicial ou procedimento administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos – Usucapião que a um só tempo visa a conversão da posse em propriedade e também sanar a aquisição derivada defeituosa – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recusa indevida quanto ao processamento do pedido.

Trata-se de apelação interposta por Daiane de Merlo Baze contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Porto Ferreira/SP, que manteve o indeferimento do processamento da usucapião extrajudicial do imóvel matriculado sob no 18.190 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 96/97).

Preliminarmente, argui a apelante a nulidade da sentença recorrida, por ausência de fundamentação e consequente cerceamento de defesa. No mérito, argumenta estar demonstrado o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo tempo necessário à configuração da usucapião ordinária, como confirmam a ata notarial e demais documentos apresentados ao Oficial de Registro. Aduz que o registro pretendido independe da observância ao princípio da continuidade registral, pois a usucapião constitui modo de aquisição originário da propriedade. Por fim, sustenta que a cessão de direitos em que fundamenta o pedido representa justo título apto a embasar a usucapião ordinária do imóvel (fls. 107/114).

A douta Procuradoria de Justiça manifestou desinteresse no feito (fls. 131/135).

É o relatório.

Desde logo, há que ser afastada a alegada nulidade da decisão recorrida, pois, ainda que sucinta, a fundamentação apresentada justifica a conclusão a que chegou o MM. Juiz Corregedor Permanente.

Ademais, os argumentos apresentados pela apelante fazem referência a caso concreto totalmente diverso daquele tratado nos autos.

No mérito, a dúvida está prejudicada.

Assim se afirma, pois o procedimento extrajudicial de usucapião ordinária foi iniciado perante o Oficial de Registro de Imóveis, que indeferiu o pedido de registro por entender que seria necessário atender às seguintes exigências (fls. 15/19):

“(…) os documentos apresentados pela parte interessada para registro constitui título físico e que foi desmaterializado/digitalizado por particular (conversão de título físico em digital).

Conforme artigo 1º, § 4º da Lei 6.015/73, com nova redação dada pela Lei 14.382/2022, “É vedado às serventias dos registros públicos recusar a recepção, a conservação ou o registro de documentos em forma eletrônica produzidos nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça”, que, prevê a desmaterialização/digitalização de documentos apenas por notário/registrador (…).

2) Deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, sendo que a prestação de declaração falsa configurará crime de falsidade, sujeito às penas da Lei (art.13, §2º, do Provimento 65/2017, CNJ);

Não foi apresentado o formal de partilha para registro, devendo ser seguida a continuidade registrária, não justificando tal procedimento. O procedimento de usucapião não poderá burlar a lei, mesmo porque haverá incidência de impostos, havendo risco de fraude (art. 13, do Provimento nº 65/2017, da Corregedoria Geral da Justiça) (…)“.

A r. sentença recorrida, com fundamento no art. 13, § 2º, do Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, confirmou a recusa do Oficial quanto ao processamento do pedido de usucapião extrajudicial.

Ocorre que, das exigências formuladas na nota devolutiva (fls. 15/19), a apelante impugnou apenas aquela trazida no item “2”, concordando com o óbice trazido no item “1” (fls. 23) que, de fato, deverá ser atendido, tal como se propôs a parte a fazer. Com efeito, a mera digitalização de documentos físicos pelo requerente da usucapião e respectiva remessa eletrônica ao Oficial de Registro não é o quanto basta. É preciso que esses documentos tenham uma assinatura válida, em conformidade com as normas e disposições legais que regem a matéria, sob pena de se admitir menor segurança jurídica nos documentos digitais que nos físicos, o que não faz sentido e, no longo prazo, inviabilizaria o sistema vigente.

Ora, é sabido que a anuência em relação a uma, ou mais, das exigências formuladas, assim como a juntada de documentos para complementação do título durante o processamento da dúvida não é possível, pois sua qualificação há que ser feita de acordo com a documentação apresentada ao Oficial no momento do protocolo. Dentro do prazo de prenotação, a parte tem que suprir ou impugnar a exigência apontada pela qualificação, pois, a não ser assim, restaria indevidamente prorrogado o termo legal posto no art. 205 da Lei nº 6.015/1973.

O processo da dúvida é reservado à análise da discordância do apresentante com os motivos que levaram à recusa do registro do título e de seu julgamento decorrerá a manutenção da qualificação negativa, com o cancelamento da prenotação, ou a improcedência da objeção do Oficial, o que terá como consequência a realização do ato solicitado (inciso II do art. 203 da Lei nº 6.015/1973).

Ressalte-se que, com a suscitação da dúvida, o prazo de validade da prenotação é prorrogado para possibilitar a análise da dissensão entre o apresentante e o Oficial registrador sobre as exigências formuladas para a inscrição do título, controvérsia que há de ser decidida a partir de sua conformação no momento da suscitação.

Destarte, não pode a apelante pretender, no curso do procedimento de dúvida, complementar ou alterar o título prenotado.

Nesse sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE SENTENÇA EXTRAÍDA DOS AUTOS DA AÇÃO DE SEPARAÇÃO JUDICIAL DO CASAL – CONCORDÂNCIA COM OS ÓBICES APRESENTADOS PELO REGISTRADOR – COMPLEMENTAÇÃO DO TÍTULO NO CURSO DA DÚVIDA – PRECEDENTES DO EGRÉGIO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA – DÚVIDA PREJUDICADA – APELAÇÃO NÃO CONHECIDA.” (TJSP; Apelação Cível 1004574-57.2022.8.26.0526; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Salto – 1ª Vara; Data do Julgamento: 22/09/2023; Data de Registro: 27/09/2023).

“DÚVIDA – REGISTRO DE IMÓVEIS – Suscitação parcial em relação às exigências formuladas pelo Oficial de Registro Imobiliário – Apresentação de documento não atendida até a suscitação da dúvida – Impossibilidade de atendimento no transcorrer do procedimento de dúvida, mediante apresentação de documentos – Impossibilidade de alteração do título e dos documentos essenciais que instruem a dúvida após a suscitação, sob pena de prorrogação indevida dos efeitos da prenotação – Exigência não impugnada que impede o conhecimento da dúvida, vedada a emissão de decisão condicional – Dúvida Prejudicada – Recurso não conhecido.” (TJSP; Apelação Cível 1000614-42.2018.8.26.0459; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Pitangueiras – 1ª Vara; Data do Julgamento: 18/06/2020; Data de Registro: 26/06/2020).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Anuência parcial do apresentante com as exigências formuladas – Complementação superveniente do título – Impossibilidade – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.” (TJSP; Apelação Cível 1001907-18.2018.8.26.0404; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Orlândia – 1ª Vara; Data do Julgamento: 07/06/2019; Data de Registro: 12/06/2019).

Por essas razões, prejudicada a dúvida, a apelação não pode ser conhecida, o que não impede o exame – em tese – da exigência impugnada, a fim de orientar futura prenotação.

Não se desconhece o teor do art. 13, § 2º, do Provimento CNJ nº 65/2017, que impede a utilização da usucapião como alternativa à correta escrituração das transações, com burla aos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários.

No caso concreto, porém, alega a apelante preencher os requisitos da usucapião pleiteada, afirmando, inclusive, ter justo título para o exercício da posse sobre o imóvel ao longo do tempo. E como já ficou decidido por este Colendo Conselho Superior da Magistratura, nos termos do v. acórdão proferido nos autos da Apelação nº 1004044-52.2020.8.26.0161, em que foi relator o então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Ricardo Mair Anafe:

“(…) o Código de Processo Civil, em seu art. 1.071, incluiu na Lei de Registros Públicos o art. 216-A – dispositivo legal responsável pela instituição da usucapião extrajudicial.

Em breve síntese, a usucapião extrajudicial não é uma nova modalidade de aquisição originária da propriedade, mas mero procedimento facultativo apresentado diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis em que estiver situado o imóvel usucapiendo para fins de declaração da propriedade em favor do possuidor, desde que preenchidos os requisitos legais para tanto.

Neste cenário, em que pese a legítima preocupação da Registradora, cautelosa com o erário, zelosa pelos cofres públicos, certo é que o óbice ofertado não encontra respaldo legal.

O obstáculo apresentado pela Oficiala do Registro de Imóveis da Comarca de Diadema não se sustenta, pois a multiplicidade de opções franqueadas pela legislação vigente para regularização do imóvel a cargo do possuidor não é excludente – ainda que uma ou outra possibilidade seja mais demorada ou mais ou mesmo custosa.

Ademais, se não é vedado ao possuidor, que preencha os requisitos legais, intentar ação judicial de usucapião, não pode ser cerrada a via extrajudicial para o reconhecimento de seu direito. Não há sentido em ser proibido ou dificultado o acesso à via extrajudicial, em descompasso, aliás, do intuito legislativo, que concebeu uma opção à parte, célere e igualmente eficaz, desafogando-se o Judiciário.”

Em outras palavras, verificadas, em tese, a presença dos requisitos da usucapião e a ausência de qualquer das causas que obstem, suspendam ou interrompam a prescrição aquisitiva, não se pode cogitar de burla ao sistema notarial e registral, tampouco de evasão fiscal.

Nesse cenário, porque a possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa não impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva em favor do apelante, desde que comprovado o preenchimento dos requisitos legais da modalidade da usucapião eleita, o óbice apresentado pelo Oficial de Registro deve ser afastado. Em hipóteses semelhantes, já ficou decidido que:

“Usucapião – Procedimento administrativo – Direito que deve ser declarado por ação judicial ou expediente administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos – Possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo – Recusa indevida quanto ao processamento do pedido – Dúvida improcedente – Recurso provido com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial“. (TJSP; Apelação Cível 1004047-07.2020.8.26.0161; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Diadema – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/02/2021; Data de Registro: 05/02/2021).

“Registro de imóveis – Usucapião Extrajudicial – Procedimento administrativo – Direito que deve ser declarado por ação judicial ou expediente administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos – Possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo – Recusa indevida quanto ao processamento do pedido – Dúvida improcedente – Recurso provido, com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial“. (TJSP; Apelação Cível 1004046-22.2020.8.26.0161; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Diadema – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/04/2021; Data de Registro: 13/04/2021).

Ante o exposto, pelo meu voto, dou a dúvida por prejudicada e não conheço da apelação.

FRANCISCO LOUREIRO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 03.09.2024 – SP).

Fonte: DJE/SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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